Podział działki rolnej poniżej 0,3 ha przy zniesieniu współwłasności

Zniesienie współwłasności działki rolnej a ograniczenia ustawowe

Współwłasność nieruchomości może zostać zniesiona na żądanie każdego ze współwłaścicieli. Wynika to z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być czasowo wyłączone umową, ale tylko na zasadach wskazanych w tym przepisie.

Nie oznacza to jednak, że sąd ma obowiązek podzielić każdą nieruchomość dokładnie według mapy przygotowanej przez geodetę. Art. 211 Kodeksu cywilnego przewiduje, że każdy współwłaściciel może żądać podziału rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo powodowałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W przypadku nieruchomości rolnej trzeba dodatkowo uwzględnić art. 210 § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten nakazuje, aby zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego następowało z uwzględnieniem przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Kodeks cywilny nie jest więc oderwany od ustaw szczególnych. Przeciwnie, sam odsyła do ich stosowania.

Dlatego w opisanej sytuacji sąd może odmówić zatwierdzenia podziału fizycznego, jeżeli projekt prowadzi do wydzielenia trzech działek po około 0,1 ha z działki o powierzchni 0,3 ha i nie mieści się w ustawowych wyjątkach. Mapa geodety jest ważnym dokumentem technicznym, ale nie zastępuje oceny prawnej.

Trzy sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

W postępowaniu sądowym o zniesienie współwłasności sąd może zastosować przede wszystkim jeden z trzech sposobów rozliczenia współwłaścicieli.

Pierwszy sposób to podział fizyczny nieruchomości. Jest on preferowany wtedy, gdy nieruchomość można podzielić zgodnie z prawem, przeznaczeniem gruntu oraz zasadami prawidłowego gospodarowania. Przy podziale gruntu sąd może ustanowić potrzebne służebności, na przykład służebność drogi koniecznej albo służebność przejazdu.

Drugi sposób to przyznanie nieruchomości jednemu albo niektórym współwłaścicielom. Wtedy sąd zwykle zasądza spłaty na rzecz pozostałych osób. Jest to rozwiązanie praktyczne, gdy fizyczny podział działki byłby sprzeczny z ustawą albo prowadziłby do powstania nieracjonalnych, zbyt małych działek.

Trzeci sposób to sprzedaż nieruchomości i podział ceny. Sąd może sięgnąć po to rozwiązanie, gdy podział fizyczny nie jest możliwy, a żaden ze współwłaścicieli nie powinien albo nie chce przejąć całej nieruchomości ze spłatą pozostałych.

W sprawach dotyczących gruntów rolnych wybór sposobu zniesienia współwłasności zależy nie tylko od udziałów współwłaścicieli, ale również od przeznaczenia gruntu, zapisów planu miejscowego, ewidencji gruntów, dostępu do drogi, możliwości racjonalnego użytkowania działek oraz ograniczeń z ustaw szczególnych.

Podział nieruchomości rolnej na działki mniejsze niż 0,3000 ha

Najważniejsze ograniczenie w tego typu sprawach wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 92 ust. 1 tej ustawy przepisów rozdziału o podziałach nieruchomości co do zasady nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a przy braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Wyjątek występuje między innymi wtedy, gdy podział miałby spowodować wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

W praktyce oznacza to, że gdy projekt podziału działki rolnej prowadzi do powstania działek mniejszych niż 0,3000 ha, sprawa nie może być traktowana jak zwykły, techniczny podział rolny. Trzeba sprawdzić ograniczenia z art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przepis ten przewiduje, że podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a przy braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości albo zostanie dokonana regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

W decyzji zatwierdzającej taki podział określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek. Termin ten nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.

Od tej reguły istnieje dodatkowy wyjątek dotyczący działek projektowanych do wydzielenia pod drogi wewnętrzne. Warunku z art. 93 ust. 2a, odnoszącego się do działek poniżej 0,3000 ha, nie stosuje się do takich działek. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Droga wewnętrzna musi wynikać z realnej potrzeby obsługi komunikacyjnej nieruchomości i projektu podziału.

Czy działkę 0,3 ha można podzielić między trzech współwłaścicieli?

Jeżeli wspólna działka ma 0,3 ha, a projekt zakłada wydzielenie trzech samodzielnych działek po około 0,1 ha, to co do zasady taki podział jest prawnie ryzykowny i najczęściej niedopuszczalny. Nie służy on bowiem powiększeniu sąsiedniej nieruchomości ani regulacji granic między sąsiadującymi nieruchomościami, lecz ma doprowadzić do samodzielnego rozdrobnienia jednej nieruchomości między współwłaścicieli.

W takiej sytuacji sąd może uznać, że podział fizyczny byłby sprzeczny z przepisami ustawy w rozumieniu art. 211 Kodeksu cywilnego. Skutek jest praktyczny: sąd nie musi zatwierdzić wariantu wskazanego przez współwłaścicieli, nawet jeżeli został przygotowany przez geodetę.

Nie ma tu prostej kolizji pod tytułem: Kodeks cywilny kontra ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Kodeks cywilny daje prawo do żądania zniesienia współwłasności, ale jednocześnie ogranicza możliwość podziału fizycznego, gdy byłby on sprzeczny z ustawą. Ustawy szczególne nie odbierają prawa do zniesienia współwłasności, lecz mogą wykluczyć konkretny sposób jej zniesienia.

Wyjątek z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje sytuacje, w których podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a przy braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy. Jednym z takich przypadków jest zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę.

Ten wyjątek z art. 95 pkt 1 ma jednak wąski zakres. Podział musi polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Nie jest to podstawa do dowolnego podziału niezabudowanej działki rolnej na małe części.

Jeżeli działka jest niezabudowana albo znajduje się na niej tylko jeden budynek, wyjątek dotyczący zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami zwykle nie znajdzie zastosowania. Wtedy trzeba wrócić do zasad ogólnych i ograniczeń dotyczących działek poniżej 0,3000 ha.

Znaczenie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego może mieć znaczenie przy zniesieniu współwłasności nieruchomości rolnej, szczególnie wtedy, gdy w wyniku orzeczenia jedna osoba miałaby nabyć całą nieruchomość albo większy udział. W takich przypadkach trzeba ocenić, czy dana czynność jest nabyciem nieruchomości rolnej w rozumieniu tej ustawy, czy zachodzi ustawowe wyłączenie, a jeśli nie, czy potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Nie należy jednak mylić dwóch różnych problemów. Ograniczenie dotyczące wydzielania działek poniżej 0,3000 ha wynika przede wszystkim z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego może dodatkowo wpływać na to, kto i na jakich warunkach może nabyć nieruchomość rolną albo udział w niej.

Fakt, że współwłaściciele kupili nieruchomość wiele lat temu i nie są rolnikami, nie przesądza automatycznie o dopuszczalności podziału na działki poniżej 0,3000 ha. Może natomiast mieć znaczenie przy ocenie ewentualnego przyznania nieruchomości jednemu z nich, sprzedaży udziału albo późniejszego obrotu gruntem.

Co zrobić, gdy sąd nie zgadza się na proponowany podział?

Jeżeli sąd uznaje projekt podziału za sprzeczny z prawem, współwłaściciele nie są pozbawieni możliwości zakończenia współwłasności. Mogą zaproponować inny wariant rozliczenia, który będzie zgodny z przepisami.

Najczęściej warto rozważyć przyznanie całej nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych. Wysokość spłat ustala się według wartości udziałów, zwykle na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Sąd może oznaczyć termin i sposób zapłaty, a w razie potrzeby także rozłożyć spłaty na raty, przy czym terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać 10 lat.

Drugim rozwiązaniem jest sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty. Jest to mniej komfortowe, bo sprzedaż sądowa może być mniej korzystna ekonomicznie niż sprzedaż dobrowolna, ale bywa konieczna, gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce albo nie może przejąć nieruchomości.

Możliwe jest również zawarcie ugody sądowej albo pozasądowej, jeżeli współwłaściciele uzgodnią sposób rozliczenia. Ugoda powinna jednak uwzględniać te same ograniczenia ustawowe. Strony nie mogą skutecznie obejść zakazu wydzielenia zbyt małych działek rolnych samym porozumieniem.

FAQ

Czy sąd musi zatwierdzić mapę podziałową przygotowaną przez geodetę?

Nie. Mapa podziałowa pokazuje techniczny sposób wydzielenia działek, ale sąd musi jeszcze ocenić zgodność projektu z przepisami. Jeżeli podział narusza ustawę, sąd może odmówić jego zatwierdzenia.

Czy można podzielić działkę rolną 0,3 ha na trzy działki po 0,1 ha?

Co do zasady nie, jeżeli działki mają być samodzielnymi częściami dla współwłaścicieli. Taki podział prowadziłby do wydzielenia działek mniejszych niż 0,3000 ha i musiałby mieścić się w jednym z ustawowych wyjątków.

Czy Kodeks cywilny jest ważniejszy niż ustawa o gospodarce nieruchomościami?

Nie chodzi o pierwszeństwo jednej ustawy nad drugą. Kodeks cywilny dopuszcza żądanie zniesienia współwłasności, ale sam przewiduje, że podział fizyczny nie może być sprzeczny z przepisami ustawy. Dlatego sąd musi uwzględnić również regulacje szczególne.

Status rolnika przy zniesieniu współwłasności działki poniżej 0,3 ha

Sam brak statusu rolnika nie blokuje prawa do żądania zniesienia współwłasności. Może jednak mieć znaczenie przy ocenie skutków ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zwłaszcza gdy jedna osoba miałaby nabyć nieruchomość rolną albo większy udział.

Kiedy wolno wydzielić działkę rolną mniejszą niż 0,3000 ha?

Najczęściej wtedy, gdy ma ona powiększyć sąsiednią nieruchomość albo gdy chodzi o regulację granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Odrębnie trzeba ocenić działki wydzielane pod drogi wewnętrzne oraz szczególne przypadki z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Co może zrobić współwłaściciel, gdy podział fizyczny jest niemożliwy?

Może wnosić o przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych albo o sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty. Możliwa jest też ugoda, jeżeli wszyscy współwłaściciele zgodzą się na zgodne z prawem rozliczenie.

Podsumowanie

Prawo do żądania zniesienia współwłasności nie oznacza prawa do dowolnego rozdrobnienia działki rolnej. Jeżeli projekt podziału prowadzi do wydzielenia działek mniejszych niż 0,3000 ha, sąd musi zbadać ograniczenia z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ewentualnie skutki ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W typowej sytuacji, w której współwłaściciele działki 0,3 ha chcą otrzymać po jednej działce około 0,1 ha, podział fizyczny może zostać uznany za niedopuszczalny.

Nie zamyka to drogi do zakończenia współwłasności. Jeżeli podział fizyczny jest sprzeczny z ustawą, sąd powinien rozważyć inne sposoby: przyznanie nieruchomości jednej osobie ze spłatą pozostałych albo sprzedaż i podział ceny. Dobór rozwiązania zależy od konkretnego stanu faktycznego, dokumentów geodezyjnych, przeznaczenia gruntu i stanowisk współwłaścicieli.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741.
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.
4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości - Dz.U. 2004 nr 268 poz. 2663.