Opłata planistyczna przy zamianie i darowiźnie działki

Kiedy powstaje opłata planistyczna?

Opłata planistyczna, nazywana również rentą planistyczną, wynika z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Gmina może ją ustalić, jeżeli łącznie wystąpią następujące przesłanki:

• uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo zmieniono dotychczasowy plan,
• w związku z tym planem albo jego zmianą wzrosła wartość konkretnej nieruchomości,
• właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość,
• zbycie następuje w okresie, w którym gmina może jeszcze dochodzić opłaty.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie. Nie należy jej mylić z należnością, jaką jest opłata adiacencka przy podziale działki, bo ta ma inną podstawę prawną i inne przesłanki.

Wysokość opłaty planistycznej określa się jako procent wzrostu wartości nieruchomości. Stawka powinna być wskazana w miejscowym planie, a ustawowy limit wynosi 30% wzrostu wartości. Jeżeli plan nie zawiera stawki albo nie da się wykazać, że wzrost wartości wynika właśnie z uchwalenia lub zmiany planu, decyzję o opłacie można kwestionować.

Termin 5 lat od wejścia planu w życie

Opłata planistyczna nie działa bezterminowo. Z art. 37 ust. 3 i 4 ustawy wynika, że do opłaty stosuje się 5-letni termin liczony od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Jeżeli zbycie nastąpi po upływie tego okresu, gmina nie powinna ustalać opłaty z tytułu tej zmiany planu.

Trzeba odróżnić dzień podjęcia uchwały przez radę gminy od dnia, w którym plan zaczyna obowiązywać. W praktyce decydujące znaczenie ma publikacja uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym oraz termin wejścia w życie wskazany w samej uchwale.

Czy zamiana działek między rodzeństwem powoduje opłatę planistyczną?

Tak, zamiana działek może spowodować naliczenie opłaty planistycznej. Dla art. 36 ust. 4 ustawy znaczenie ma zbycie nieruchomości, a nie wyłącznie sprzedaż za pieniądze. Umowa zamiany przenosi własność, a każda ze stron otrzymuje świadczenie wzajemne w postaci innej nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 26 października 2017 r., sygn. II OSK 370/16, wskazał, że umowa zamiany nieruchomości mieści się w pojęciu zbycia nieruchomości na potrzeby opłaty planistycznej. Jeżeli więc działka zyskała na wartości wskutek zmiany MPZP, a zamiana następuje przed upływem 5 lat od wejścia tej zmiany w życie, gmina może wszcząć postępowanie i wydać decyzję ustalającą opłatę.

Bliska relacja rodzinna sama w sobie nie daje zwolnienia przy zamianie. Rodzeństwo jest osobami bliskimi, ale orzeczniczy wyjątek dotyczący osób bliskich odnosi się przede wszystkim do rzeczywistej, nieodpłatnej darowizny, a nie do ekwiwalentnej wymiany działek.

Darowizna działki osobie bliskiej

Darowizna jest oceniana inaczej niż zamiana. W uchwale z 10 grudnia 2009 r., sygn. II OPS 3/09, Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że pobieranie opłaty planistycznej nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej.

Za osobę bliską uważa się m.in. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę pozostającą ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Brat lub siostra mieszczą się więc w tej grupie.

W praktyce oznacza to, że darowizna działki z siostry na brata może być bezpieczniejsza od zamiany, jeżeli rzeczywiście jest nieodpłatnym przysporzeniem. Ryzykowna może być natomiast konstrukcja dwóch wzajemnych darowizn, jeżeli z okoliczności wynika, że strony w istocie chciały wymienić się działkami i ukryć odpłatny, ekwiwalentny charakter czynności.

Ustawowy wyjątek dla rolnika przekazującego nieruchomość następcy

Poza orzecznictwem dotyczącym darowizny na rzecz osoby bliskiej ustawa zawiera także wyraźny wyjątek w art. 36 ust. 4a. Opłaty planistycznej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów dotyczących rent strukturalnych.

Ten wyjątek nie oznacza jednak, że nieruchomość jest już na zawsze poza zakresem opłaty. Jeżeli następca później zbywa przekazaną nieruchomość w okresie istotnym dla opłaty planistycznej, przepisy o tej opłacie stosuje się odpowiednio.

Jak gmina ustala wysokość opłaty?

Po zawarciu aktu notarialnego notariusz ma obowiązek przesłać wypis aktu wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta w terminie 7 dni. Organ może następnie wszcząć postępowanie administracyjne i ustalić opłatę w drodze decyzji.

Podstawą naliczenia jest wzrost wartości nieruchomości wywołany planem miejscowym albo jego zmianą. Wycena powinna porównywać wartość po zmianie planu z wartością wynikającą z poprzedniego przeznaczenia albo z faktycznego sposobu użytkowania przed uchwaleniem planu. Kluczowe znaczenie ma operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, zwłaszcza gdy organ zakłada wzrost wartości po zmianie przeznaczenia.

Właściciel lub użytkownik wieczysty może jeszcze przed planowanym zbyciem wystąpić do gminy o ustalenie wysokości opłaty w drodze decyzji. To praktyczne rozwiązanie, gdy strony chcą wcześniej porównać skutki sprzedaży, zamiany, darowizny albo przekazania nieruchomości następcy.

Jak odróżnić darowiznę od zamiany?

Darowizna jest czynnością nieodpłatną. Obdarowany otrzymuje nieruchomość bez obowiązku spełnienia świadczenia wzajemnego. Zamiana jest natomiast czynnością ekwiwalentną, nawet jeżeli strony nie przekazują sobie pieniędzy. Każda ze stron przenosi własność swojej działki w zamian za inną działkę.

To rozróżnienie jest kluczowe przy opłacie planistycznej. Rzeczywista darowizna na rzecz osoby bliskiej korzysta z ochronnej wykładni NSA, natomiast zamiana między osobami bliskimi pozostaje zbyciem, które może uruchomić opłatę. Wątpliwości pojawiają się zwłaszcza wtedy, gdy kilka aktów notarialnych jest podpisywanych tego samego dnia i prowadzi do wzajemnej wymiany nieruchomości.

Co sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego?

Przed podpisaniem umowy warto ustalić:

• czy dla nieruchomości obowiązuje MPZP i czy doszło do jego zmiany,
• kiedy plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące,
• czy w planie wskazano stawkę opłaty planistycznej,
• czy od tej daty upłynęło już 5 lat,
• czy wzrost wartości wynika z planu, a nie wyłącznie z ogólnej sytuacji rynkowej,
• czy planowana czynność jest rzeczywistą darowizną, zamianą, sprzedażą albo przekazaniem gospodarstwa następcy.

Jeżeli gmina wyda decyzję ustalającą opłatę, można ją zaskarżyć w zwykłym toku instancji administracyjnej. Najczęstsze zarzuty dotyczą braku wzrostu wartości, błędnego operatu szacunkowego, niewłaściwego ustalenia terminu 5 lat, braku stawki w planie albo zastosowania opłaty do czynności, która nie powinna jej powodować.

FAQ

Podsumowanie

Zamiana działek po zmianie MPZP może powodować opłatę planistyczną, bo jest zbyciem nieruchomości. Bliska relacja rodzinna, np. między rodzeństwem, sama w sobie nie zwalnia z tej opłaty przy umowie zamiany.

Inaczej wygląda rzeczywista darowizna na rzecz osoby bliskiej oraz ustawowe nieodpłatne przekazanie przez rolnika nieruchomości z gospodarstwa następcy. W każdej sprawie trzeba jednak sprawdzić konkretny plan miejscowy, datę jego wejścia w życie, stawkę opłaty, wzrost wartości i rzeczywisty charakter czynności notarialnej.

Źródła

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności art. 36 i 37, tekst jednolity Dz. U. z 2026 r. poz. 538: aktualny tekst ustawy.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 4 pkt 13: aktualny tekst ustawy.
• Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 grudnia 2009 r., sygn. II OPS 3/09.
• Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 października 2017 r., sygn. II OSK 370/16.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.