• Data: 2022-08-19 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Moi rodzice posiadają ok. 2 ha ziemi, ale chociaż są rolnikami, już nie prowadzą gospodarstwa rolnego. Większość gruntów jest w dzierżawie. Na jednej z działek wspólnymi siłami zbudowaliśmy budynek mieszkalny i gospodarczy w zabudowie zagrodowej. Budynki są obecnie na etapie odbioru. W jaki najprostszy sposób można przepisać z rodziców na syna tę budowę wraz z działką? Chciałbym zaznaczyć, iż nie jestem rolnikiem i nie posiadam żadnej ziemi.
Na wstępie należy wskazać, że zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uregulowane są przede wszystkim w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.; zwanej dalej: „u.k.u.r.”).
Zgodnie z art. 2a ust. 1 u.k.u.r. nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jednym z takich wyjątków jest właśnie nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy, gdyż do takiego nabycia nie stosuje się zapisu ust. 1 ww. ustawy. Czyli nabywca w takim wypadku nie musi być rolnikiem indywidualnym (czyli nie musi spełniać określonych przepisami przesłanek dla stwierdzenia, że jest się rolnikiem indywidualnym. W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 2 pkt 6 u.o.g.r. – przez pojęcie osoby bliskiej rozumie się zstępnych (czyli dzieci), wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów.
Zobacz również: Budowa domku na działce rolnej
Zatem Pan jako zstępny (dziecko), czyli osoba bliska zbywcy, może nabyć wskazaną ziemię, mimo nieposiadania statusu rolnika. Niemniej jednak z uwagi na trwającą budowę proponowałabym, aby rodzice jako rolnicy, którzy podjęli się inwestycji w zabudowie zagrodowej, dokonali odbioru tej inwestycji. A dopiero następnie działkę z odebranymi już zabudowaniami przepisali na Pana. Wówczas ani organ administracji architektoniczno-budowlanej, ani organ nadzoru, jakim jest Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, nie będą mieli możliwości zarzucenia, że budowę w zabudowie zagrodowej realizuje „nie-rolnik”. Często bowiem zdarzają się sytuacje, że osoba niebędąca rolnikiem nie może uzyskać decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę na siebie, a to pociąga za sobą w konsekwencji brak możliwości ukończenia inwestycji. W praktyce mam na swoim koncie 3 takie przypadki – to dużo i widzę, że praktyka idzie w tym kierunku.
W związku z tym w mojej ocenie najprostszą drogą do przeniesienia własności działki z budynkami na Pana jest najpierw ukończenie inwestycji, następnie dokonanie jej odbioru przez rodziców jako rolników, a w trzeciej kolejności przeniesienie własności działki z budynkami na Pana jako nie-rolnika, ale osobę bliską zbywcy.
Zobacz również: Jak sprzedać działkę rolną jako budowlaną?
Pierwszy przykład dotyczy rodziny, która wspólnie zbudowała dom i budynek gospodarczy na działce rolnej. Rodzice, choć rolnicy, nie prowadzą już aktywnego gospodarstwa. Po zakończeniu budowy rodzice dokonali formalnego odbioru inwestycji, a następnie przepisali nieruchomość na syna. Dzięki temu uniknięto problemów z przeniesieniem pozwolenia na budowę na osobę nieposiadającą statusu rolnika.
Drugi przykład pokazuje sytuację, w której rodzice rozpoczęli budowę w zabudowie zagrodowej, ale w trakcie inwestycji zdecydowali się przepisać nieruchomość na syna. Niestety, syn nie mógł uzyskać decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę, co wstrzymało prace. Dopiero po formalnym powrocie rodziców do roli inwestorów i zakończeniu budowy możliwe było ponowne przepisanie działki na syna.
Trzeci przykład opisuje przypadek, w którym rodzice przepisali ziemię na syna jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Z powodu braku statusu rolnika syn napotkał trudności z uzyskaniem zgody na budowę w zabudowie zagrodowej. W efekcie konieczne było ponowne przepisanie działki na rodziców, którzy jako rolnicy uzyskali niezbędne pozwolenia, ukończyli budowę i dopiero wtedy przepisali nieruchomość na syna.
Aby uniknąć problemów formalnych przy przenoszeniu własności działki rolnej z zabudowaniami na osobę bliską, najlepiej jest zakończyć budowę i dokonać jej odbioru przez rolnika – w tym przypadku rodziców. Dopiero po zakończeniu tych formalności można bezpiecznie przepisać nieruchomość na syna, nawet jeśli nie posiada on statusu rolnika. Taki proces minimalizuje ryzyko komplikacji związanych z przeniesieniem pozwolenia na budowę i zapewnia sprawne zakończenie inwestycji.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące przepisów związanych z przekazaniem nieruchomości rolnej, zabudową zagrodową lub innymi kwestiami prawnymi, skorzystaj z profesjonalnych porad online. Oferujemy szybkie i rzetelne konsultacje, które pomogą Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie dostosowane do Twojej sytuacji. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc bez wychodzenia z domu.
1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika