Zakup dwóch działek rolnych przez nie-rolnika a zgoda KOWR

Kiedy nie-rolnik może kupić działkę rolną bez zgody KOWR?

Zasadą wynikającą z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest to, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Jednym z najczęściej spotykanych wyjątków jest nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Dlatego osoba niebędąca rolnikiem może co do zasady kupić taką nieruchomość bez decyzji Dyrektora Generalnego KOWR.

Nie oznacza to jednak, że KOWR zawsze jest całkowicie poza transakcją. Jeżeli powierzchnia użytków rolnych w nieruchomości jest mniejsza niż 0,3 ha, przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zasadniczo nie mają zastosowania. Przy nieruchomościach od 0,3 ha do mniej niż 1 ha zgoda KOWR na nabycie przez nie-rolnika co do zasady nie jest potrzebna, ale przy sprzedaży może przysługiwać KOWR prawo pierwokupu. W takim przypadku strony zawierają najpierw umowę warunkową, a przeniesienie własności może nastąpić, jeżeli KOWR nie wykona prawa pierwokupu.

Największe ograniczenia dotyczą nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 1 ha. Jeżeli kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z innego ustawowego wyjątku, potrzebna może być zgoda KOWR. To dlatego przy nabyciu ziemi rolnej przez nie-rolnika trzeba ustalić powierzchnię i status prawny całej nieruchomości, a nie poprzestawać na powierzchni pojedynczej działki ewidencyjnej.

Czy można kupić dwie działki rolne poniżej 1 ha jednocześnie?

Tak, ale odpowiedź zależy od tego, co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży. Działka ewidencyjna nie zawsze jest tym samym co nieruchomość. Jedna nieruchomość może składać się z kilku działek ewidencyjnych. Dlatego trzeba zbadać księgi wieczyste, stan własności i sposób prawnego wyodrębnienia gruntów.

Jeżeli dwie działki ewidencyjne znajdują się w jednej księdze wieczystej i łącznie tworzą nieruchomość rolną o powierzchni co najmniej 1 ha, nie można automatycznie traktować ich jako dwóch niezależnych nieruchomości tylko dlatego, że każda z działek ma mniej niż 1 ha. Przy zakupie przez nie-rolnika może wtedy powstać obowiązek uzyskania zgody KOWR, o ile nie zachodzi inny wyjątek ustawowy.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy każda działka stanowi odrębną nieruchomość, ma odrębny stan prawny i jej wyodrębnienie nie było elementem konstrukcji przygotowanej wyłącznie w celu ominięcia ograniczeń ustawowych. Wtedy zakup dwóch odrębnych nieruchomości rolnych poniżej 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem co do zasady nie wymaga zgody na nabycie. Przy każdej nieruchomości od 0,3 ha do mniej niż 1 ha trzeba jednak osobno ocenić prawo pierwokupu KOWR.

Zniesienie współwłasności a późniejsza sprzedaż działek

Zniesienie współwłasności może uporządkować stan prawny gruntu. Jeżeli kilka osób jest współwłaścicielami jednej nieruchomości rolnej, możliwe jest takie zniesienie współwłasności, w wyniku którego powstaną odrębne nieruchomości przypadające poszczególnym współwłaścicielom. W praktyce może to ułatwić późniejszą sprzedaż działki rolnej po zniesieniu współwłasności, ale nie oznacza automatycznie, że każda następna transakcja będzie poza regulacjami ustawy.

Jeżeli zniesienie współwłasności działki rolnej, podział geodezyjny albo założenie osobnych ksiąg wieczystych poprzedza sprzedaż całego większego areału tej samej osobie, trzeba ocenić rzeczywistą treść i cel wszystkich czynności. Nie można automatycznie uznać takiego układu za nieważny lub stanowiący obejście prawa wyłącznie na podstawie krótkiego odstępu czasu. Znaczenie mają dokumenty, wcześniejsze ustalenia stron, historia podziału oraz rzeczywista samodzielność powstałych nieruchomości.

Kiedy zakup może budzić wątpliwości jako obejście przepisów?

Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, w której większy grunt zostaje podzielony bezpośrednio przed sprzedażą, a wszystkie wydzielone nieruchomości ma nabyć ta sama osoba niebędąca rolnikiem. Podobne wątpliwości mogą wystąpić, gdy kilka umów jest ze sobą ściśle powiązanych, a strony od początku uzgodniły przeniesienie całego większego areału.

Nie oznacza to jednak, że każda sprzedaż dwóch odrębnych nieruchomości poniżej 1 ha jest obejściem prawa. Jeżeli nieruchomości rzeczywiście są samodzielne, mają odrębny stan prawny, a podział miał uzasadnienie niezależne od późniejszej sprzedaży, sama okoliczność nabycia ich przez jedną osobę nie przesądza wyniku oceny. Ewentualny zarzut obejścia prawa wymaga analizy całego stanu faktycznego, a nie tylko zsumowania powierzchni.

Kiedy zakup dwóch działek przez nierolnika wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR?

Zgoda KOWR może być potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy przedmiotem nabycia jest nieruchomość rolna o powierzchni co najmniej 1 ha, a nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z ustawowego wyjątku. Zgoda jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej w przypadkach określonych w art. 2a ustawy.

Zakres wymagań zależy od podstawy, na której ma zostać wydana zgoda, i od tego, kto składa wniosek. Dlatego nie należy zakładać, że samo posiadanie kwalifikacji rolniczych automatycznie wystarcza do nabycia gruntu. Osobno trzeba ocenić warunki opisane przy temacie kwalifikacji rolniczych przy zakupie nieruchomości rolnej powyżej 1 ha.

Zobacz też: Nabycie udziału w nieruchomości rolnej oraz Zakup kilku działek rolnych a zgoda KOWR.

Darowizna ziemi rolnej w rodzinie po zakupie

Częstym wariantem jest zakup ziemi przez rodzica będącego rolnikiem, a następnie przekazanie jej dziecku. Nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy jest jednym z wyjątków od zasady, zgodnie z którą nabywcą nieruchomości rolnej powinien być rolnik indywidualny. Ponadto art. 2b przewiduje wyjątek umożliwiający nabywcy objętemu pięcioletnimi ograniczeniami zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie osobie bliskiej przed upływem tego okresu.

Trzeba jednak rozdzielić sytuację rodzica-zbywcy od sytuacji dziecka-nabywcy. To, że rodzic może skorzystać z wyjątku i przekazać grunt osobie bliskiej, nie oznacza, że dziecko po otrzymaniu nieruchomości jest automatycznie zwolnione z art. 2b ustawy. KOWR wyraźnie rozróżnia wyjątki odnoszące się do zbywcy od obowiązków osoby, która nieruchomość nabywa.

Dziecko nabywające w 2026 r. nieruchomość rolną od rodzica co do zasady wchodzi więc w obowiązek prowadzenia przez 5 lat gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, a jeżeli jest osobą fizyczną – osobistego prowadzenia tego gospodarstwa. W tym czasie co do zasady nie może również zbyć nieruchomości ani oddać jej w posiadanie innemu podmiotowi. Od tych reguł istnieją ustawowe wyjątki, dlatego trzeba sprawdzić m.in. charakter nieruchomości, sposób jej nabycia i osobę, na rzecz której miałoby nastąpić dalsze zbycie lub oddanie w posiadanie.

W szczególności sam fakt, że dziecko jest osobą bliską rodzica, nie stanowi ogólnego zwolnienia dziecka z pięcioletnich obowiązków. Jeżeli dziecko chciałoby przed upływem 5 lat sprzedać grunt osobie obcej, wydzierżawić go albo oddać w użyczenie podmiotowi, którego nie obejmuje odpowiedni wyjątek ustawowy, może być potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na wcześniejsze zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie.

Nie należy także automatycznie kwalifikować sekwencji zakup przez rodzica, a następnie darowizna dziecku jako niedopuszczalnej. Jeżeli jednak rodzic był jedynie formalnie podstawionym nabywcą, a cały mechanizm został wcześniej skonstruowany wyłącznie po to, aby ominąć ograniczenia dotyczące bezpośredniego nabycia przez dziecko, potrzebna jest indywidualna ocena rzeczywistego celu i przebiegu transakcji. W sprawach rodzinnych przydatna może być również analiza zasad dotyczących zakupu ziemi rolnej od rodziny.

Podatek od darowizny ziemi rolnej

Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Z perspektywy podatku od spadków i darowizn najkorzystniejsze zasady dotyczą najbliższej rodziny objętej zwolnieniem z art. 4a ustawy, czyli m.in. małżonka, zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, pasierba, ojczyma i macochy. Darowizna od matki na rzecz syna oraz darowizna między małżonkami mogą korzystać z tego zwolnienia po spełnieniu ustawowych warunków.

W przypadku darowizny nieruchomości dokonywanej w formie aktu notarialnego nie składa się odrębnego zgłoszenia SD-Z2. Obowiązki związane z czynnością notarialną wykonuje notariusz. Inaczej należy oceniać inne darowizny, w szczególności pieniężne, dla których znaczenie mogą mieć termin zgłoszenia i sposób udokumentowania przekazania środków.

Ostrożności wymaga bezpośrednia darowizna od teściowej na rzecz synowej. Synowa należy do I grupy podatkowej, ale nie jest osobą objętą zwolnieniem z art. 4a w relacji z teściową. Ewentualnego modelu kilku następujących po sobie darowizn nie należy jednak oceniać wyłącznie podatkowo – przy nieruchomości rolnej każda kolejna czynność może wymagać również sprawdzenia skutków wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Zakup ziemi z myślą o budowie albo odrolnieniu

Zakup gruntu rolnego z zamiarem budowy domu wymaga osobnej analizy. Przepisy o obrocie ziemią rolną rozstrzygają, kto i na jakich warunkach może nabyć nieruchomość rolną, ale nie przesądzają, czy na tym gruncie można wybudować dom. Podobne wątpliwości pojawiają się, gdy przedmiotem transakcji jest działka rolno-budowlana a zgoda KOWR.

Jeżeli nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, trzeba sprawdzić jego ustalenia. Gdy plan dopuszcza zabudowę, odrębnie ocenia się wymagania budowlane oraz ewentualną konieczność wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Przy gruntach rolnych klas I-III ochrona jest dalej idąca niż przy gruntach słabszych klas.

Jeżeli miejscowego planu nie ma, możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zależy obecnie także od stanu prac planistycznych w konkretnej gminie. Od 1 września 2026 r. w gminie, w której nie wszedł w życie plan ogólny, co do zasady nie można wydać nowej decyzji o warunkach zabudowy na podstawie wniosku wszczynającego postępowanie po tej dacie. Postępowania wszczęte wcześniej mogą być prowadzone według właściwych przepisów przejściowych. Jeżeli plan ogólny już obowiązuje, nowa decyzja WZ musi uwzględniać zasady wynikające z tego dokumentu, w tym w odpowiednich przypadkach położenie terenu w obszarze uzupełnienia zabudowy.

Przed pozwoleniem na budowę może być także potrzebna decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Przy budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym zwolnienie z należności i opłat dotyczy co do zasady gruntów wyłączonych na cele budowy budynku mieszkalnego do powierzchni 0,05 ha, czyli 500 m². Nie oznacza to automatycznego zwolnienia całej działki.

Co sprawdzić przed zakupem dwóch działek rolnych?

Przed podpisaniem aktu notarialnego należy przede wszystkim zbadać księgi wieczyste i ustalić, czy sprzedawane działki stanowią jedną, czy kilka nieruchomości. Trzeba również sprawdzić właścicieli, udziały we współwłasności, oznaczenie gruntów, powierzchnię użytków rolnych, klasę bonitacyjną, dostęp do drogi publicznej oraz istniejące obciążenia, takie jak służebności, hipoteki, dzierżawy i inne prawa osób trzecich. Przy współwłasności osobnej analizy wymaga zakup działki rolnej we współwłasności.

Warto uzyskać wypis i wyrys z ewidencji gruntów, sprawdzić miejscowy plan albo plan ogólny i ustalić historię podziału nieruchomości. Jeżeli nieruchomość była wcześniej nabywana pod rządami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, należy ustalić również, czy obecnego właściciela nadal obejmują obowiązki z art. 2b i czy planowana czynność mieści się w ustawowym wyjątku.

Osobną kwestią jest sytuacja samego kupującego. Obowiązki z art. 2b mogą zależeć nie tylko od powierzchni nabywanej nieruchomości, ale również od tego, czy weszła ona w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy. Dlatego nie należy utożsamiać zwolnienia z obowiązku uzyskania zgody na nabycie nieruchomości poniżej 1 ha z automatycznym brakiem wszystkich późniejszych obowiązków nabywcy.

FAQ

Czy nierolnik może kupić dwie działki rolne o łącznej powierzchni poniżej 1 ha?

Tak, jeżeli są to nieruchomości, których nabycie mieści się w ustawowych wyjątkach. Trzeba jednak ustalić, czy rzeczywiście chodzi o odrębne nieruchomości, a nie jedynie o dwie działki ewidencyjne tworzące jeden przedmiot własności.

Czy KOWR ma pierwokup przy zakupie dwóch działek poniżej 1 ha?

Może mieć. Przy nieruchomościach rolnych od 0,3 ha do mniej niż 1 ha zgoda KOWR na nabycie przez nie-rolnika co do zasady nie jest wymagana, ale przy sprzedaży może działać ustawowe prawo pierwokupu. Każdą nieruchomość i podstawę nabycia trzeba ocenić osobno.

Czy dwie działki poniżej 1 ha sumują się przy ocenie zgody KOWR?

Nie ma reguły nakazującej mechaniczne sumowanie wszystkich kupowanych działek. Najpierw trzeba ustalić, czy są one odrębnymi nieruchomościami w sensie prawnym. Jeżeli kilka działek tworzy jedną nieruchomość o powierzchni co najmniej 1 ha, próg ocenia się w odniesieniu do tej nieruchomości. Powiązane transakcje mogą ponadto wymagać zbadania pod kątem rzeczywistego celu czynności.

Czy osobna księga wieczysta dla każdej działki wystarczy?

Osobna księga wieczysta jest bardzo istotna przy ustalaniu odrębności nieruchomości, ale nie należy analizować jej w oderwaniu od pozostałych dokumentów i historii podziału. Szczególnej ostrożności wymaga sytuacja, gdy wyodrębnienie nastąpiło bezpośrednio przed powiązaną sprzedażą większego areału.

Czy rodzic rolnik może kupić ziemię i od razu darować ją dziecku?

Przepisy przewidują wyjątek pozwalający na zbycie nieruchomości osobie bliskiej również przed upływem 5-letniego okresu z art. 2b. Nie oznacza to jednak, że każda sekwencja zakup–darowizna jest automatycznie bezproblemowa. Jeżeli rodzic miał być wyłącznie podstawionym nabywcą, a transakcje od początku służyły wyłącznie ominięciu zasad bezpośredniego nabycia przez dziecko, trzeba ocenić rzeczywisty przebieg i cel czynności.

Osobną kwestią są obowiązki dziecka. Wyjątek pozwalający rodzicowi zbyć ziemię osobie bliskiej nie jest zwolnieniem nowego nabywcy z art. 2b. Dziecko co do zasady samo wchodzi w pięcioletnie obowiązki i ograniczenia, chyba że w jego sytuacji zachodzi konkretny ustawowy wyjątek.

Czy dziecko po darowiźnie od rodzica musi prowadzić gospodarstwo przez 5 lat?

Co do zasady tak, jeżeli nabyta nieruchomość podlega ustawie i nie zachodzi jeden z wyjątków przewidzianych w art. 2b. Nabywca ma obowiązek prowadzić przez 5 lat gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nieruchomość, a osoba fizyczna powinna prowadzić je osobiście. Samo nabycie od osoby bliskiej w 2026 r. nie daje ogólnego zwolnienia z tego obowiązku.

Czy dziecko może od razu sprzedać albo wydzierżawić otrzymaną ziemię?

Przez 5 lat od nabycia nieruchomość objęta art. 2b co do zasady nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innemu podmiotowi. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, m.in. dotyczące czynności na rzecz osób bliskich. Jeżeli żaden wyjątek nie ma zastosowania, wcześniejsza sprzedaż, dzierżawa, użyczenie lub inne oddanie nieruchomości w posiadanie może wymagać zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydawanej na podstawie art. 2b ust. 3.

Czy darowizna ziemi od matki dla syna jest opodatkowana?

Darowizna od matki na rzecz syna może korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla najbliższej rodziny. Ponieważ darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego, nie składa się w takim przypadku osobnego zgłoszenia SD-Z2. Kwestia podatkowa jest jednak niezależna od ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Czy po zakupie działki rolnej można ją odrolnić i budować dom?

Sam zakup ziemi rolnej nie daje prawa do zabudowy. Trzeba sprawdzić miejscowy plan, a przy jego braku możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w aktualnym stanie planistycznym gminy, klasę gruntu, dostęp do drogi oraz ewentualną konieczność wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1653 - ELI

2. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl

3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, zgody na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl

4. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej - gov.pl

5. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, zgody na zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie - gov.pl

6. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1837 - ELI

7. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 538 - ELI

8. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 82 - ELI