Zakup dwóch działek rolnych przez nie-rolnika a zgoda KOWR

Kiedy nie-rolnik może kupić działkę rolną bez zgody KOWR?

Zasadą wynikającą z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest to, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek. Jednym z najczęściej spotykanych wyjątków jest nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Dlatego osoba niebędąca rolnikiem może co do zasady kupić taką nieruchomość bez decyzji Dyrektora Generalnego KOWR.

Nie oznacza to jednak, że KOWR zawsze jest całkowicie poza transakcją. Jeżeli powierzchnia użytków rolnych w nieruchomości jest mniejsza niż 0,3 ha, przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zasadniczo nie mają zastosowania. Przy nieruchomościach od 0,3 ha do mniej niż 1 ha zgoda KOWR na nabycie przez nie-rolnika zwykle nie jest potrzebna, ale przy sprzedaży może przysługiwać KOWR prawo pierwokupu. Wtedy strony zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży, a do przeniesienia własności dochodzi dopiero wtedy, gdy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu w ustawowym terminie.

Największe ograniczenia pojawiają się przy nieruchomościach rolnych o powierzchni co najmniej 1 ha. Jeżeli kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z innego ustawowego wyjątku, potrzebna może być zgoda KOWR. To dlatego przy nabyciu ziemi rolnej przez nie-rolnika tak ważne jest prawidłowe ustalenie powierzchni i statusu prawnego całej nieruchomości, a nie tylko pojedynczej działki.

Czy można kupić dwie działki rolne poniżej 1 ha jednocześnie?

Tak, ale odpowiedź zależy od tego, co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży. Działka ewidencyjna nie zawsze jest tym samym co nieruchomość. Jedna nieruchomość może składać się z kilku działek ewidencyjnych wpisanych do jednej księgi wieczystej. Jeżeli każda działka ma mniej niż 1 ha, ale obie są objęte jedną księgą wieczystą i razem tworzą nieruchomość rolną o powierzchni co najmniej 1 ha, notariusz, sąd wieczystoksięgowy lub KOWR mogą oceniać transakcję jako nabycie jednej większej nieruchomości rolnej.

Bezpieczniejsza jest sytuacja, w której każda działka stanowi odrębną nieruchomość, ma osobną księgę wieczystą, samodzielny dostęp do drogi albo prawnie zapewniony dojazd, a jej wyodrębnienie nie było pozorne. Wtedy zakup dwóch odrębnych nieruchomości rolnych poniżej 1 ha przez nie-rolnika co do zasady nie wymaga zgody KOWR, choć przy każdej z nich od 0,3 ha do mniej niż 1 ha trzeba jeszcze ocenić kwestię prawa pierwokupu.

Jeżeli nabywca kupuje dwie sąsiadujące działki od tego samego właściciela, w krótkim czasie albo w ramach jednego gospodarczego porozumienia, należy dodatkowo zbadać, czy nie dochodzi do sztucznego rozdrobnienia jednej transakcji. Sama formalna powierzchnia poniżej 1 ha nie daje pełnej ochrony, jeżeli dokumenty i okoliczności wskazują, że rzeczywistym celem było nabycie większego areału bez wymaganej zgody.

Zniesienie współwłasności a późniejsza sprzedaż działek

Zniesienie współwłasności może uporządkować stan prawny gruntu. Jeżeli kilka osób jest współwłaścicielami jednej nieruchomości rolnej, możliwe jest takie zniesienie współwłasności, w wyniku którego powstaną odrębne nieruchomości przypadające poszczególnym współwłaścicielom. W praktyce może to ułatwić późniejszą sprzedaż, ale nie oznacza automatycznie, że każda kolejna transakcja będzie poza kontrolą KOWR.

Jeżeli zniesienie współwłasności działki rolnej, podział geodezyjny albo założenie osobnych ksiąg wieczystych zostały przeprowadzone wyłącznie po to, aby jedna osoba niebędąca rolnikiem kupiła faktycznie cały grunt o powierzchni co najmniej 1 ha bez zgody KOWR, istnieje ryzyko zarzutu obejścia prawa. Znaczenie mają między innymi: czas między podziałem a sprzedażą, tożsamość stron, wcześniejsze uzgodnienia, cena, sposób korzystania z gruntu i to, czy wydzielone nieruchomości mogą samodzielnie funkcjonować.

Najbezpieczniej jest, gdy podział ma realne uzasadnienie gospodarcze lub rodzinne, a każda nieruchomość po zniesieniu współwłasności jest faktycznie samodzielnym przedmiotem obrotu. Wątpliwości warto wyjaśnić przed podpisaniem aktu notarialnego, ponieważ późniejsza odmowa wpisu w księdze wieczystej albo zakwestionowanie czynności może być znacznie bardziej kosztowne.

Kiedy zakup może zostać uznany za obejście przepisów?

Ryzyko obejścia przepisów pojawia się przede wszystkim wtedy, gdy większą nieruchomość rolną dzieli się na kilka mniejszych tylko po to, aby sprzedać je tej samej osobie niebędącej rolnikiem bez zgody KOWR. Podobny problem może powstać, gdy strony zawierają kilka umów sprzedaży w krótkich odstępach czasu, a z całokształtu okoliczności wynika, że ekonomicznie chodziło o jedną transakcję dotyczącą większego areału.

Nie każda sprzedaż dwóch działek poniżej 1 ha jest obejściem prawa. Jeżeli nieruchomości były od dawna odrębne, mają osobne księgi wieczyste, niezależny status i nie ma dowodów na sztuczne rozdzielenie transakcji, ryzyko jest mniejsze. Jeżeli jednak podział nastąpił tuż przed sprzedażą, a kupujący od początku miał nabyć cały grunt, należy liczyć się z odmową dokonania czynności przez notariusza, problemem z wpisem własności albo działaniami KOWR.

Kiedy potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR?

Zgoda KOWR jest potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy przedmiotem nabycia jest nieruchomość rolna o powierzchni co najmniej 1 ha, a nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z ustawowego wyjątku. Zgoda jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej. W praktyce znaczenie mają między innymi kwalifikacje rolnicze, zamiar prowadzenia działalności rolniczej, miejsce zamieszkania, rękojmia należytego prowadzenia działalności rolniczej, brak nadmiernej koncentracji gruntów oraz zgodność transakcji z zasadami kształtowania ustroju rolnego.

Wniosek może złożyć między innymi zbywca nieruchomości rolnej albo osoba fizyczna zamierzająca utworzyć lub powiększyć gospodarstwo rodzinne. Do wniosku zwykle dołącza się dokumenty dotyczące nieruchomości i stron transakcji, w tym wypis z ewidencji gruntów, numer księgi wieczystej, dokumenty planistyczne, oświadczenia zbywcy oraz dowody potwierdzające spełnienie ustawowych warunków. Osobno trzeba ocenić, czy kupujący spełnia wymagania opisane przy temacie kwalifikacji rolniczych przy zakupie nieruchomości rolnej powyżej 1 ha.

Wniosek składa się w oddziale terenowym KOWR właściwym ze względu na położenie nieruchomości. Jeżeli zgoda jest wymagana, zawarcie umowy z jej pominięciem może prowadzić do nieważności czynności prawnej. Dlatego przed wyborem sposobu transakcji trzeba ustalić nie tylko powierzchnię, ale również charakter gruntu, przeznaczenie w planie miejscowym i ewentualne wyjątki rodzinne.

Darowizna ziemi rolnej w rodzinie po zakupie

Artykuł B poruszał częsty wariant praktyczny: czy rolnik, na przykład rodzic, może kupić ziemię rolną, a następnie darować ją dziecku. Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przewidują szczególne zasady dla osób bliskich. Nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy jest jednym z ustawowych wyjątków od zasady, że nabywcą powinien być rolnik indywidualny.

Trzeba jednak odróżnić legalną darowiznę w rodzinie od czynności pozornej. Jeżeli rodzic rzeczywiście nabywa nieruchomość, a następnie daruje ją dziecku jako osobie bliskiej, co do zasady może działać ustawowy wyjątek. Jeżeli natomiast rodzic miał być jedynie podstawionym nabywcą, a cały układ został zaplanowany wyłącznie po to, aby ominąć wymóg zgody KOWR przy zakupie przez nie-rolnika, taka konstrukcja może być ryzykowna.

Znaczenie ma również pięcioletni obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego i zakaz zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom, o którym mowa w art. 2b ustawy. Ustawa przewiduje wyjątki, między innymi dla zbycia lub oddania w posiadanie osobie bliskiej, ale każdą darowiznę należy oceniać na tle konkretnej historii nabycia. W sprawach rodzinnych przydatna może być także analiza zasad dotyczących zakupu ziemi rolnej od rodziny.

Podatek od darowizny ziemi rolnej

Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Z perspektywy podatku od spadków i darowizn najkorzystniejsza jest tzw. grupa zerowa, obejmująca między innymi małżonka, zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, pasierba, ojczyma i macochę. Darowizna od matki na rzecz syna oraz darowizna od męża na rzecz żony mogą korzystać ze zwolnienia, jeżeli spełnione są warunki ustawowe.

W przypadku darowizny nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego zasadniczo nie składa się osobnego zgłoszenia SD-Z2, ponieważ obowiązki podatkowe związane z aktem wykonuje notariusz. Inaczej trzeba ocenić darowizny inne niż notarialne, zwłaszcza pieniężne, gdzie dla zachowania zwolnienia istotne są termin zgłoszenia i udokumentowanie przekazania środków.

Ostrożności wymaga bezpośrednia darowizna od teściowej na rzecz synowej. Synowa należy do I grupy podatkowej, ale nie jest objęta pełnym zwolnieniem z art. 4a jako osoba z grupy zerowej wobec teściowej. Jeżeli planowane jest przekazanie części nieruchomości żonie, zwykle bezpieczniej podatkowo analizuje się wariant darowizny od matki na rzecz syna, a następnie od syna na rzecz żony, choć taka konstrukcja również powinna być oceniona pod kątem celu i skutków prawnych.

Zakup ziemi z myślą o budowie albo odrolnieniu

Zakup gruntu rolnego z zamiarem budowy domu wymaga osobnej analizy. Przepisy o obrocie ziemią rolną rozstrzygają, kto i na jakich warunkach może nabyć nieruchomość rolną. Nie przesądzają jeszcze, czy na tej nieruchomości można budować. O tym decydują przepisy planistyczne, ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz parametry konkretnej działki.

Jeżeli działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, trzeba sprawdzić jej przeznaczenie. Gdy plan przewiduje funkcję rolną, budowa domu może wymagać zmiany planu. Gdy plan przeznacza teren pod zabudowę, należy jeszcze ocenić, czy potrzebne będzie wyłączenie gruntu z produkcji rolnej i jakie opłaty mogą się z tym wiązać.

Jeżeli planu miejscowego nie ma, inwestor zwykle analizuje możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Po reformie planowania przestrzennego coraz większe znaczenie ma plan ogólny gminy i obszar uzupełnienia zabudowy. Zgodnie z aktualnym kierunkiem zmian, studia uwarunkowań mają zostać zastąpione planami ogólnymi, a nowe decyzje WZ będą musiały mieścić się w regułach wynikających z tego systemu. W przypadku gruntów klas I-III możliwości zabudowy są znacznie bardziej ograniczone niż przy słabszych klasach, ponieważ przeznaczenie na cele nierolnicze podlega dodatkowej ochronie.

Przed pozwoleniem na budowę może być potrzebna decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Przy budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym zwolnienie z należności i opłat dotyczy co do zasady wyłączenia do 0,05 ha, czyli 500 m2. Nie jest to zwolnienie dla całej działki, ale dla powierzchni faktycznie wyłączanej z produkcji rolnej.

Co sprawdzić przed zakupem dwóch działek rolnych?

Przed podpisaniem aktu notarialnego należy sprawdzić przede wszystkim księgi wieczyste. Istotne jest, czy każda działka ma własną księgę, czy kilka działek znajduje się w jednej księdze wieczystej. Trzeba także ustalić właścicieli, udziały we współwłasności, oznaczenie działek, powierzchnię użytków rolnych, klasę bonitacyjną, dostęp do drogi publicznej oraz istniejące obciążenia, takie jak służebności, hipoteki, dzierżawy albo prawa osób trzecich.

Warto uzyskać wypis i wyrys z ewidencji gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu w miejscowym planie albo informację o jego braku, a przy planach budowlanych także dane o klasach gruntu i możliwości wyłączenia z produkcji rolnej. Należy również zapytać, kiedy i dlaczego nastąpił podział nieruchomości oraz czy zbywca nie jest objęty pięcioletnim zakazem zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom.

Osobną kwestią jest łączny areał posiadany przez kupującego. Nawet jeżeli nowo nabywana nieruchomość ma mniej niż 1 ha, obowiązki z art. 2b ustawy mogą mieć znaczenie, gdy razem z innymi nieruchomościami rolnymi kupującego powstaje gospodarstwo rolne o powierzchni co najmniej 1 ha. Dlatego przy analizie nie wystarcza sama powierzchnia kupowanej działki.

FAQ

Czy nie-rolnik może kupić działkę rolną poniżej 1 ha?

Tak. Osoba niebędąca rolnikiem może co do zasady kupić nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Trzeba jednak ustalić, czy chodzi o odrębną nieruchomość, a nie tylko o działkę ewidencyjną będącą częścią większej nieruchomości.

Czy KOWR ma prawo pierwokupu przy działce poniżej 1 ha?

Może mieć. Przy nieruchomościach rolnych od 0,3 ha do mniej niż 1 ha zgoda KOWR na nabycie przez nie-rolnika zwykle nie jest potrzebna, ale przy sprzedaży może działać prawo pierwokupu KOWR. Jeżeli KOWR go nie wykona w terminie, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność.

Czy dwie działki poniżej 1 ha sumują się przy ocenie zgody KOWR?

Mogą się sumować, jeżeli w rzeczywistości tworzą jedną nieruchomość rolną, na przykład są wpisane do jednej księgi wieczystej. Mogą też budzić wątpliwości, jeżeli zostały wydzielone tylko po to, aby sprzedać tej samej osobie większy areał bez zgody KOWR.

Czy osobna księga wieczysta dla każdej działki wystarczy?

Osobna księga wieczysta jest bardzo ważnym argumentem, bo wskazuje na odrębną nieruchomość. Nie zawsze jednak rozstrzyga sprawę. Jeżeli osobne księgi założono tuż przed sprzedażą tylko po to, aby obejść przepisy, transakcja nadal może być oceniona jako ryzykowna.

Czy rodzic rolnik może kupić ziemię i od razu darować ją dziecku?

Darowizna na rzecz osoby bliskiej jest ustawowo uprzywilejowana, ale trzeba zachować ostrożność. Jeżeli rodzic był wyłącznie podstawionym nabywcą, a cały mechanizm miał ominąć wymóg zgody KOWR, sprawa może wymagać dokładnej analizy. Znaczenie ma rzeczywisty cel czynności i dokumenty dotyczące zakupu.

Czy darowizna ziemi od matki dla syna jest opodatkowana?

Darowizna od matki na rzecz syna może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. Ponieważ darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego, obowiązki związane ze zgłoszeniem i podatkiem zasadniczo obsługuje notariusz. Inaczej należy oceniać darowizny na rzecz osób spoza grupy zerowej, na przykład bezpośrednio od teściowej dla synowej.

Czy po zakupie działki rolnej można ją odrolnić i budować dom?

To zależy od planu miejscowego, klasy gruntu, dostępu do drogi, uzbrojenia, sąsiedztwa zabudowy i aktualnych zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Przy gruntach klas I-III ograniczenia są większe. Sam zakup ziemi rolnej nie daje jeszcze prawa do budowy.

Podsumowanie

Zakup dwóch działek rolnych przez osobę niebędącą rolnikiem może być zgodny z prawem, jeżeli każda z nich jest odrębną nieruchomością poniżej 1 ha, a okoliczności nie wskazują na próbę obejścia przepisów. Przy gruntach od 0,3 ha do mniej niż 1 ha trzeba dodatkowo pamiętać o możliwym prawie pierwokupu KOWR.

Jeżeli działki są wpisane do jednej księgi wieczystej, powstały z niedawnego podziału albo mają zostać kupione przez tę samą osobę jako faktycznie jeden większy areał, sprawa wymaga dokładnej analizy. W takich sytuacjach samo twierdzenie, że każda działka ma mniej niż 1 ha, może nie wystarczyć.

Przed zakupem należy sprawdzić księgi wieczyste, ewidencję gruntów, przeznaczenie w planie miejscowym, klasę gruntu, dokumenty podziałowe, prawa osób trzecich i ewentualne obowiązki z art. 2b ustawy. Jeżeli zakup ma być połączony z darowizną w rodzinie albo późniejszą budową, trzeba osobno ocenić skutki podatkowe, planistyczne i rolne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1653 - ELI

2. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl

3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, zgody na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl

4. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, zgody na zbycie nieruchomości - gov.pl

5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1837 - ELI

6. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 538 - ELI

7. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 82 - ELI

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.