Wieloletnia dzierżawa ziemi na podstawie umowy ustnej
• Data: 2022-11-28 • Autor: Marek Gola
Proszę o poradę prawną w kwestii ewentualnego zasiedzenia mojej nieruchomości przez dzierżawcę. Jestem współwłaścicielem działki rolnej, która jest uprawiana przez rolnika prawdopodobnie już ponad 20 lat, niestety bez stosownej umowy dzierżawy (tylko w formie ustnej z rozliczeniami „do ręki” przez większość czasu oraz na zasadzie wpłaty na moje konto w okresie mniej więcej 2 lat). Aby ustalić dokładną ilość lat, złożyłam pismo do wydziału restrukturyzacji rolnictwa z prośbą o wyciąg, jak długo dzierżawca pobiera świadczenia udzielane w ramach systemu wsparcia bezpośredniego – tzw. dopłaty unijne. Ze wstępnego rozeznania pobiera te dopłaty mniej więcej od 2000 roku, a możliwe, że ziemię uprawia jeszcze dłużej. Działkę otrzymałam w spadku w ramach współwłasności z bratem w roku 2018 (akt notarialny), po śmierci ojca na zasadzie darowizny części od matki. Czy jeśli nie znajdzie się inny dzierżawca, mogę ponowić współpracę z dotychczasowym na zasadzie umowy dzierżawy? Boję się sytuacji, w której jeden człowiek uprawia ziemię 30 lat, ponieważ niewiele brakuje, aby uzyskać taki okres.
Dzierżawca jako posiadanie zależne
W pierwszej kolejności wskazać należy, iż dzierżawca nie jest posiadaczem samoistnym, lecz zależnym, co z kolei pozbawia go prawa do nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Stosownie zaś do przepisu art. 172 posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Tym samym należy się skupić na wykazaniu posiadania zależnego jako przesłanki negatywnej do zasiedzenia.
Dowody na umowę ustną
Musi Pani mieć świadomość, że samo pobieranie dopłat bezpośrednich przez rolnika jest zgodne z przepisami prawa, bowiem dopłata należy się osobie, która ziemię uprawia, a nie właścicielowi nieruchomości. Nie ma zatem obaw, że ten aspekt będzie wykorzystany przeciwko Pani. Winna Pani nadal opłacać podatek od nieruchomości oraz zatroszczyć się o potwierdzenia wpłat za ww. podatek za lata poprzednie. Proszę także sprowokować rozmowę z dzierżawcą na temat dalszej umowy dzierżawy oraz jej warunków. Każdy bowiem dowód, w tym wiadomość SMS, będzie mógł być wykorzystany w ewentualnej sprawie o zasiedzenie.
Wypowiedzenie wieloletniej dzierżawy
Musi Pani bowiem mieć świadomość, że zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego to na Pani będzie ciążył obowiązek wykazania, że rolnik zajmuje nieruchomość na zasadach dzierżawy. Czy zatem jest ktoś, kto wie, na jakich zasadach rolnik zajmuje nieruchomość? Każda taka osoba winna za swojego życia, na wypadek śmierci, złożyć oświadczenie na piśmie, w którym wskaże, na jakich zasadach rolnik zajmuje ziemię. Pomimo braku formalnej umowy dzierżawy umowa obowiązuje, a co się z tym wiąże – umowa winna być wypowiedziana na piśmie. Musi Pani jednak pamiętać, że zgodnie z art. 704 w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Przykłady
Pani Anna odziedziczyła po ojcu działkę rolną, która przez 20 lat była uprawiana przez sąsiada na podstawie ustnej umowy dzierżawy. Przez większość czasu rozliczenia odbywały się „do ręki”, a od dwóch lat przelewem na konto. Po uzyskaniu informacji, że sąsiad pobierał dopłaty unijne od 2000 roku, zaczęła obawiać się, że mógłby starać się o zasiedzenie. Skonsultowała się z prawnikiem i dowiedziała się, że jako posiadacz zależny nie ma on takiej możliwości. Zdecydowała się podpisać z nim nową umowę dzierżawy.
Pan Marek przez ponad 20 lat uprawiał działkę sąsiadki, Pani Krystyny, na podstawie ustnej umowy. Kiedy Pani Krystyna zmarła, jej córka obawiała się, że Marek mógłby domagać się zasiedzenia gruntu. Prawnik doradził jej, aby zebrała dowody na to, że dzierżawa była ustną umową – m.in. potwierdzenia wpłat podatku od nieruchomości i świadectwa sąsiadów. Dowody te wystarczyły, aby potwierdzić, że Marek był dzierżawcą, a nie posiadaczem samoistnym.
Pani Maria odziedziczyła działkę po matce i odkryła, że przez 25 lat uprawiał ją bez formalnej umowy rolnik z sąsiedztwa. Aby uniknąć problemów z zasiedzeniem, rozpoczęła rozmowy z rolnikiem i zaproponowała mu podpisanie formalnej umowy dzierżawy. W trakcie rozmowy rolnik przyznał, że przez lata płacił jej matce gotówką, co Pani Maria potwierdziła później u znajomych matki. Zabezpieczyła te informacje na wypadek przyszłych roszczeń.
Podsumowanie
Wieloletnia dzierżawa ziemi na podstawie ustnej umowy nie daje dzierżawcy prawa do zasiedzenia, jeśli działał on jako posiadacz zależny. Kluczowe jest udokumentowanie dotychczasowych warunków dzierżawy, w tym dowodów na ustne porozumienie, takich jak potwierdzenia wpłat, wiadomości tekstowe czy zeznania świadków. Aby uniknąć nieporozumień w przyszłości, warto jak najszybciej uregulować sytuację prawną poprzez spisanie formalnej umowy dzierżawy lub jej wypowiedzenie zgodnie z przepisami.
Oferta porad prawnych
Oferujemy profesjonalne porady prawne online w zakresie prawa cywilnego, w tym spraw dotyczących dzierżawy, zasiedzenia oraz praw własności nieruchomości. Nasz zespół prawników zapewnia szybką i rzetelną pomoc, analizując indywidualne przypadki oraz doradzając najlepsze rozwiązania. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać wsparcie w zabezpieczeniu swoich praw i uniknięciu potencjalnych problemów prawnych.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Marek Gola
Radca prawny, doktorant w Katedrze Prawa Karnego Procesowego na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, zdał aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Katowicach. Specjalizuje się w szczególności w prawie karnym materialnym i procesowym, bliskie jest mu też prawo pracy, prawo rodzinne oraz prawo handlowe. Udzielił już ponad 2000 porad prawnych, pomagając osobom pokrzywdzonym przez nieuczciwych pracodawców, a także tym, w których życie (nie zawsze słusznie) wtargnęła policja i prokuratura.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Status osoby bezdomnej a współwłasność gospodarstwa rolnego
» Jak zabezpieczyć inwestycję w ziemię rolną przy wsparciu dotacji?
» Dzierżawa gruntu pod reklamę, jak rozliczyć dochód z czynszu?
» Emerytura łączona z ZUS i KRUS, jak uzupełnić brakujące lata składkowe?
» Zakup działki od KOWR – czy można szybko przekazać ją bliskiej osobie, która planuje budowę domu?
