Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup działki rolnej i budowa domu letniskowego

Aleksandra Jocz • Opublikowane: 2020-10-19

Nie jestem rolnikiem, ale chciałbym kupić działkę rolną. Planuję postawić na niej dom, ewentualnie będzie to dom letniskowy. Jestem zainteresowany nieruchomością o powierzchni poniżej 1 ha, ale powyżej 30 arów. Słyszałem, że jeśli działka posiada warunki zabudowy, to nie będzie problemu z wybudowaniem na niej domu (zwykłego albo letniskowego). Podobno nie jest wtedy potrzebne odrolnienie. Proszę o wyjaśnienie tych kwestii! Czy dobrze rozumiem, że jeśli chciałbym zmienić projekt domu, to musiałbym tylko sporządzić umowę przedwstępną z właścicielem, że do zakupu dochodzi, gdy pozwolenie zostanie wydane? Czy mogę bez obaw kupować działkę rolną, która posiada warunki zabudowy? Jakie dokumenty będą potrzebne?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup działki rolnej i budowa domu letniskowego

Prawo pierwokupu dla Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa

Niestety do działek rolnych o powierzchni powyżej 30 arów mają zastosowanie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Decydując się na nabycie takiej działki, należy wziąć pod uwagę szereg wymogów, z którymi taka transakcja się wiąże.

W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, że w odniesieniu do działek rolnych mniejszych niż 1 ha (ale większych niż 30 arów) dzierżawcy takiej nieruchomości przysługuje prawo pierwokupu (przy czym dzierżawca musi jednak spełnić pewne warunki). Jeśli zaś działka nie jest dzierżawiona, albo dzierżawca nie spełnił wskazanych w ustawie wymogów – prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. A zatem warunkiem nabycia działki rolnej powyżej 30 arów jest konieczność rezygnacji przez wspomniany Ośrodek z prawa pierwokupu działki. W praktyce proces nabycia działki rolnej wygląda w ten sposób, że notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży działki. Jeśli Ośrodek nie będzie zainteresowany skorzystaniem z prawa pierwokupu (na złożenie stosownego oświadczenia ma 1 miesiąc), strony umowy mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność działki.

Warunki zabudowy

Jeśli zaś chodzi o warunki zabudowy (WZ) – wskazują one, jakie parametry muszą mieć obiekty postawione na działce i mogą być wykorzystane tylko do budowy właśnie tych obiektów, które zostały w nich przewidziane. WZ wskazują m.in. wymagania dotyczące kąta nachylenia dachu, odległości budynku od granicy, typu dopuszczalnej zabudowy czy liczby kondygnacji domu.

Wspomniał Pan o woli zmiany projektu domu. W takiej sytuacji należy sprawdzić, czy ten nowy projekt będzie zgodny z posiadanymi WZ – w przeciwnym razie trzeba będzie wystąpić o zmianę lub o nowe WZ.

Pozwolenie na zabudowę działki rolnej

Sposób postępowania celem uzyskania pozwolenia na zabudowę działki rolnej zależy od tego, czy grunt leży w granicach administracyjnych miasta, czy też nie. Jeśli działka leży w granicy administracyjnej miasta – zgodnie z treścią art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – do działki takiej nie będzie miała zastosowania procedura konieczności zmiany przeznaczenia gruntu. Mimo że procedura taka nie będzie miała zastosowania, to i tak konieczne będzie wyłączenie działki z produkcji rolnej, co wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty.

Zmiana przeznaczenia nieruchomości na cele nierolnicze

Aby zaś możliwe było postawienie budynku na działce rolnej nieleżącej w granicy administracyjnej miasta, działkę taką trzeba najpierw odrolnić, czyli zmienić jej przeznaczenie na cele nierolnicze. Aby odrolnić działkę, należy w pierwszej kolejności ustalić przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze, co następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla terenu, na którym znajduje się działka, nie został wydany plan zagospodarowania przestrzennego, zmiana przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze (z wyjątkiem klas I-III) odbywa się w drodze wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Wyłączenie działki z produkcji rolnej

Po uzyskaniu zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze (czyli po uzyskaniu WZ dopuszczających możliwość budowy obiektu – co działka, o której Pan mówi, już posiada) również należy wyłączyć działkę z produkcji rolnej, chyba że działka rolna jest zaliczona do użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas IV-V. Wyłączenie z produkcji działki rolnej wymaga wydania odpowiedniej decyzji (należy przy tym podkreślić, że wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny – oznacza to, że organ musi wydać decyzję pozytywną w odpowiedzi na wniosek). Opłata za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej zależy od klasy gruntu i wielkości działki, z tym że w razie zamiaru przeznaczenia gruntu rolnego pod budownictwo mieszkaniowe nie trzeba ponosić kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych, jeśli dotyczy to gruntów do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego. W razie przekroczenia tej powierzchni urząd naliczy opłatę od nadwyżki.

Podsumowując: w Pańskiej sytuacji, tj., gdy działka posiada już WZ, nie ma potrzeby zmiany przeznaczenia działki, ale istnieje konieczność wyłączenia działki z produkcji rolnej, chyba że działka rolna jest zaliczona do użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas IV-V. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 26 kwietnia 2019 r. (II SA/Kr 172/19), w którym stwierdzono, że zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub warunkach zabudowy) nie wyłącza konieczności uzyskania zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (dla określonych klas bonitacyjnych), która to zgoda jest jedną z przesłanek uzyskania pozwolenia na budowę. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne jedynie wprowadza możliwość nierolniczego zainwestowania w teren. Zgoda na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej umożliwia natomiast faktyczne dokonanie takiej zmiany na danym obszarze.

Z kolei jak zasadnie wskakuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 4 kwietnia 2017 r. II SAB/Op 54/17 – decyzja o pozwoleniu na budowę powinna być poprzedzona decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach, jak i decyzją zezwalającą na wyłączenie z produkcji użytków rolnych i nieleśnych w tych sytuacjach, w których obowiązek taki przewidują przepisy prawa. W obu przypadkach wymóg ten nie jest wymogiem o charakterze formalnym, bowiem uprzednie wydanie zarówno decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, jak i decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji użytków rolnych i nieleśnych ma charakter materialny i jest prawną przesłanką ubiegania się o pozwolenie na budowę (por. wyrok NSA z 28 stycznia 2016 r. II OSK 1301/14).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

prawo-mieszkaniowe.info

rozwodowy.pl

prawo-cywilne.info

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawo-karne.info

prawozus.pl

ewindykacja24.pl

Szukamy prawnika »