Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup działki rolnej i budowa domu letniskowego

Aleksandra Jocz • Opublikowane: 2020-10-19

Nie jestem rolnikiem, ale chciałbym kupić działkę rolną. Planuję postawić na niej dom, ewentualnie będzie to dom letniskowy. Jestem zainteresowany nieruchomością o powierzchni poniżej 1 ha, ale powyżej 30 arów. Słyszałem, że jeśli działka posiada warunki zabudowy, to nie będzie problemu z wybudowaniem na niej domu (zwykłego albo letniskowego). Podobno nie jest wtedy potrzebne odrolnienie. Proszę o wyjaśnienie tych kwestii! Czy dobrze rozumiem, że jeśli chciałbym zmienić projekt domu, to musiałbym tylko sporządzić umowę przedwstępną z właścicielem, że do zakupu dochodzi, gdy pozwolenie zostanie wydane? Czy mogę bez obaw kupować działkę rolną, która posiada warunki zabudowy? Jakie dokumenty będą potrzebne?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup działki rolnej i budowa domu letniskowego

Prawo pierwokupu dla Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa

Niestety do działek rolnych o powierzchni powyżej 30 arów mają zastosowanie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Decydując się na nabycie takiej działki, należy wziąć pod uwagę szereg wymogów, z którymi taka transakcja się wiąże.

W pierwszej kolejności zaznaczyć należy, że w odniesieniu do działek rolnych mniejszych niż 1 ha (ale większych niż 30 arów) dzierżawcy takiej nieruchomości przysługuje prawo pierwokupu (przy czym dzierżawca musi jednak spełnić pewne warunki). Jeśli zaś działka nie jest dzierżawiona, albo dzierżawca nie spełnił wskazanych w ustawie wymogów – prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. A zatem warunkiem nabycia działki rolnej powyżej 30 arów jest konieczność rezygnacji przez wspomniany Ośrodek z prawa pierwokupu działki. W praktyce proces nabycia działki rolnej wygląda w ten sposób, że notariusz sporządza warunkową umowę sprzedaży działki. Jeśli Ośrodek nie będzie zainteresowany skorzystaniem z prawa pierwokupu (na złożenie stosownego oświadczenia ma 1 miesiąc), strony umowy mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność działki.

Warunki zabudowy

Jeśli zaś chodzi o warunki zabudowy (WZ) – wskazują one, jakie parametry muszą mieć obiekty postawione na działce i mogą być wykorzystane tylko do budowy właśnie tych obiektów, które zostały w nich przewidziane. WZ wskazują m.in. wymagania dotyczące kąta nachylenia dachu, odległości budynku od granicy, typu dopuszczalnej zabudowy czy liczby kondygnacji domu.

Wspomniał Pan o woli zmiany projektu domu. W takiej sytuacji należy sprawdzić, czy ten nowy projekt będzie zgodny z posiadanymi WZ – w przeciwnym razie trzeba będzie wystąpić o zmianę lub o nowe WZ.

Pozwolenie na zabudowę działki rolnej

Sposób postępowania celem uzyskania pozwolenia na zabudowę działki rolnej zależy od tego, czy grunt leży w granicach administracyjnych miasta, czy też nie. Jeśli działka leży w granicy administracyjnej miasta – zgodnie z treścią art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – do działki takiej nie będzie miała zastosowania procedura konieczności zmiany przeznaczenia gruntu. Mimo że procedura taka nie będzie miała zastosowania, to i tak konieczne będzie wyłączenie działki z produkcji rolnej, co wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty.

Zmiana przeznaczenia nieruchomości na cele nierolnicze

Aby zaś możliwe było postawienie budynku na działce rolnej nieleżącej w granicy administracyjnej miasta, działkę taką trzeba najpierw odrolnić, czyli zmienić jej przeznaczenie na cele nierolnicze. Aby odrolnić działkę, należy w pierwszej kolejności ustalić przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze, co następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla terenu, na którym znajduje się działka, nie został wydany plan zagospodarowania przestrzennego, zmiana przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze (z wyjątkiem klas I-III) odbywa się w drodze wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Wyłączenie działki z produkcji rolnej

Po uzyskaniu zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze (czyli po uzyskaniu WZ dopuszczających możliwość budowy obiektu – co działka, o której Pan mówi, już posiada) również należy wyłączyć działkę z produkcji rolnej, chyba że działka rolna jest zaliczona do użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas IV-V. Wyłączenie z produkcji działki rolnej wymaga wydania odpowiedniej decyzji (należy przy tym podkreślić, że wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny – oznacza to, że organ musi wydać decyzję pozytywną w odpowiedzi na wniosek). Opłata za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej zależy od klasy gruntu i wielkości działki, z tym że w razie zamiaru przeznaczenia gruntu rolnego pod budownictwo mieszkaniowe nie trzeba ponosić kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych, jeśli dotyczy to gruntów do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego. W razie przekroczenia tej powierzchni urząd naliczy opłatę od nadwyżki.

Podsumowując: w Pańskiej sytuacji, tj., gdy działka posiada już WZ, nie ma potrzeby zmiany przeznaczenia działki, ale istnieje konieczność wyłączenia działki z produkcji rolnej, chyba że działka rolna jest zaliczona do użytków rolnych wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klas IV-V. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 26 kwietnia 2019 r. (II SA/Kr 172/19), w którym stwierdzono, że zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (lub warunkach zabudowy) nie wyłącza konieczności uzyskania zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (dla określonych klas bonitacyjnych), która to zgoda jest jedną z przesłanek uzyskania pozwolenia na budowę. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne jedynie wprowadza możliwość nierolniczego zainwestowania w teren. Zgoda na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej umożliwia natomiast faktyczne dokonanie takiej zmiany na danym obszarze.

Z kolei jak zasadnie wskakuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 4 kwietnia 2017 r. II SAB/Op 54/17 – decyzja o pozwoleniu na budowę powinna być poprzedzona decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach, jak i decyzją zezwalającą na wyłączenie z produkcji użytków rolnych i nieleśnych w tych sytuacjach, w których obowiązek taki przewidują przepisy prawa. W obu przypadkach wymóg ten nie jest wymogiem o charakterze formalnym, bowiem uprzednie wydanie zarówno decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, jak i decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji użytków rolnych i nieleśnych ma charakter materialny i jest prawną przesłanką ubiegania się o pozwolenie na budowę (por. wyrok NSA z 28 stycznia 2016 r. II OSK 1301/14).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Budowa domu na gruntach rolnych w świetle nowych przepisów

Budowa domu na gruntach rolnych w świetle nowych przepisów

Posiadam 1 hektar ziemi rolnej na własność, płacę za nią podatek, nie mam wykształcenia rolniczego. Czy w tej sytuacji mam status rolnika i czy...

Domniemane prowadzenie gospodarstwa

Domniemane prowadzenie gospodarstwa

Jestem właścicielką gospodarstwa rolnego o powierzchni 1,9 ha przeliczeniowych. Biorę dopłaty unijne – koszę jedynie trawę, jednak faktycznie...

Działka częściowo rolna, częściowo budowlana, jak kupić nie będąc rolnikiem?

Działka częściowo rolna, częściowo budowlana, jak kupić nie będąc rolnikiem?

Zamierzamy kupić działkę rolno-budowlaną z dostępem do jeziora. Jest to działka o łącznej powierzchni 0,7 ha, z czego 0,4 to działka...

Dziedziczenie wkładu wniesionego do rolniczej spółdzielni produkcyjnej

Dziedziczenie wkładu wniesionego do rolniczej spółdzielni produkcyjnej

Dziadek ze strony taty w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku wstąpił do rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Jego wkład to 2 hektary ziemi ornej....

Zatrudnienie rolnika jako kierowcę w działalności gospodarczej

Zatrudnienie rolnika jako kierowcę w działalności gospodarczej

Prowadzę działalność gospodarczą i chcę zatrudnić kierowcę, który jest rolnikiem i nie chce stracić składek KRUS. Na jakich warunkach...

Czy mogę wybudować dom na działce rolnej nie będąc rolnikiem?

Czy mogę wybudować dom na działce rolnej nie będąc rolnikiem?

Dostaliśmy od teścia działkę rolną o powierzchni 32 ar, która w planie zagospodarowania przestrzennego jest wpisana jako RM – zabudowa...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »