Zakup kilku przylegających działek rolnych

Zakup kilku działek rolnych a ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego

Przy zakupie kilku przylegających do siebie działek najpierw trzeba ustalić, czy są to nieruchomości rolne w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Decyduje nie sama nazwa działki, lecz dane z ewidencji gruntów i budynków, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz stan księgi wieczystej.

Ustawa nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Jeżeli więc konkretna nieruchomość ma mniej niż 3000 m² użytków rolnych, obrót nią odbywa się poza tym reżimem. Jeżeli powierzchnia jest równa 0,3 ha albo większa, ustawa może mieć zastosowanie, ale obecnie kluczowy jest także próg 1 ha.

Aktualnie nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha jest objęte wyjątkiem od zasady, że nabywcą może być wyłącznie rolnik indywidualny. Oznacza to, że osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może co do zasady kupić nieruchomość rolną mniejszą niż 1 ha bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Nie należy jednak mylić tego z całkowitym brakiem innych wymogów notarialnych, zwłaszcza gdy w grę wchodzi prawo pierwokupu dzierżawcy albo KOWR.

Czy liczy się powierzchnia pojedynczej działki, czy całego zakupu?

W praktyce największe znaczenie ma to, czym jest przedmiot transakcji: pojedyncza nieruchomość rolna, kilka odrębnych nieruchomości, czy kilka działek ewidencyjnych objętych jedną księgą wieczystą. Ustawa posługuje się pojęciem nieruchomości rolnej, a nie wyłącznie pojęciem działki ewidencyjnej. Dlatego notariusz powinien ustalić, czy progi 0,3 ha i 1 ha odnoszą się do każdej nabywanej nieruchomości osobno, czy do nieruchomości obejmującej kilka działek.

Jeżeli wszystkie działki tworzą jedną nieruchomość rolną, ich łączna powierzchnia może przesądzać o tym, czy transakcja wymaga szczególnego trybu. Jeżeli natomiast są to odrębne nieruchomości, każdą z nich trzeba przeanalizować oddzielnie. Nie warto opierać się wyłącznie na tym, że tylko jedna działka przekracza 3000 m²; trzeba sprawdzić także łączny stan prawny, księgi wieczyste, powierzchnię użytków rolnych i przeznaczenie w planie miejscowym.

Osoba fizyczna nieposiadająca statusu rolnika może nabywać więcej niż jedną nieruchomość rolną, ale przy większych areałach pojawiają się ograniczenia ustawowe. W szczególności przy nabyciu nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej trzeba zbadać, czy nabywca jest rolnikiem indywidualnym, osobą bliską zbywcy albo mieści się w innym wyjątku ustawowym.

Osoba bliska zbywcy przy zakupie ziemi rolnej

Jednym z ważnych wyjątków od ograniczeń nabycia ziemi rolnej jest nabycie przez osobę bliską zbywcy. Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego osobami bliskimi są między innymi zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha oraz pasierbowie.

Siostra matki żony jest dla żony ciotką. Z perspektywy zbywcy żona jest dzieckiem rodzeństwa, a więc mieści się w ustawowej definicji osoby bliskiej. To oznacza, że jeżeli to żona nabywa nieruchomość rolną od siostry swojej matki, nie trzeba opierać transakcji wyłącznie na zgodzie KOWR ani na statusie rolnika indywidualnego.

Inaczej wygląda sytuacja męża. Sam fakt pozostawania w małżeństwie z osobą bliską zbywcy nie zawsze oznacza, że mąż jest osobą bliską zbywcy w rozumieniu ustawy. Znaczenie ma jednak art. 2a ust. 3a UKUR: jeżeli nieruchomość rolna wchodzi albo ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczy, że wymogi dotyczące nabywcy spełnia jeden z małżonków.

W typowej sytuacji, gdy małżonkowie pozostają we wspólności ustawowej i kupują nieruchomość do majątku wspólnego, wystarczające powinno być to, że żona jest osobą bliską zbywcy. Jeżeli jednak małżonkowie mają rozdzielność majątkową, kupują udziały do majątków osobistych albo transakcja jest nietypowo skonstruowana, notariusz może wymagać odrębnej oceny sytuacji męża.

Kiedy potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR?

Zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa jest potrzebna wtedy, gdy nabycie nieruchomości rolnej nie mieści się w zasadzie nabywania przez rolnika indywidualnego ani w żadnym z wyjątków ustawowych. Dotyczy to zwłaszcza nabywania nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej przez osobę, która nie jest rolnikiem indywidualnym i nie jest osobą bliską zbywcy.

Postępowanie może zostać wszczęte między innymi na wniosek zbywcy albo osoby fizycznej zamierzającej utworzyć lub powiększyć gospodarstwo rodzinne. We wniosku trzeba wskazać strony, oznaczyć nieruchomość, uzasadnić cel nabycia i przewidywany sposób wykorzystania gruntu. Dołącza się także dokumenty dotyczące nieruchomości, w tym wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz informacje z księgi wieczystej.

W przypadku wniosku zbywcy istotne jest wykazanie, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej uprawnionym nabywcom, a nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej i nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Zgoda KOWR jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Obowiązki po nabyciu nieruchomości rolnej

Jeżeli nabywca jest objęty obowiązkami z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, musi prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Osoba fizyczna powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W tym samym okresie nieruchomość nie może być co do zasady zbyta ani oddana w posiadanie innym osobom, na przykład w dzierżawę, użyczenie albo najem, bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Zgoda na wcześniejsze zbycie lub oddanie w posiadanie może zostać wydana w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy albo interesem publicznym.

Naruszenie przepisów ustawy może być poważne. Czynność prawna dokonana niezgodnie z ustawą może być nieważna, a w określonych przypadkach KOWR może dochodzić swoich uprawnień przed sądem. Dlatego przy zakupie kilku działek rolnych nie wystarczy ustne zapewnienie sprzedającego; konieczna jest analiza dokumentów i prawidłowe ułożenie aktu notarialnego.

Prawo pierwokupu przy sprzedaży działek rolnych

Nawet wtedy, gdy nie trzeba uzyskiwać zgody KOWR na nabycie, sprzedaż nieruchomości rolnej może wymagać uwzględnienia prawa pierwokupu. W pierwszej kolejności może je mieć dzierżawca, jeżeli spełnia warunki ustawowe, a w razie braku takiego dzierżawcy albo niewykonania przez niego prawa pierwokupu prawo to może przysługiwać KOWR.

Prawo pierwokupu nie działa jednak w każdej sytuacji. Przepisy przewidują wyjątki, między innymi wtedy, gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy. W analizowanej sprawie ma to duże znaczenie, bo żona kupującego może być osobą bliską zbywcy. Jeżeli zakup ma wejść do majątku wspólnego małżonków, kwestia ta powinna być jednoznacznie opisana w akcie notarialnym.

Podsumowanie

W przedstawionym stanie faktycznym kluczowe są trzy kwestie: powierzchnia nieruchomości rolnych, relacja rodzinna między żoną a zbywcą oraz to, czy zakup ma wejść do majątku wspólnego małżonków. Samo przekroczenie 3000 m² przez jedną działkę nie przesądza jeszcze o konieczności uzyskania zgody KOWR, ponieważ aktualnie istotny jest także próg 1 ha oraz wyjątki dla osób bliskich.

Żona, jako dziecko rodzeństwa zbywcy, jest osobą bliską w rozumieniu ustawy. Jeżeli małżonkowie pozostają we wspólności majątkowej i nieruchomości mają wejść do majątku wspólnego, art. 2a ust. 3a pozwala przyjąć, że wystarczy spełnienie wymogów przez żonę. Jeżeli jednak zakup ma nastąpić inaczej, na przykład do majątków osobistych albo przy rozdzielności majątkowej, transakcję trzeba przeanalizować odrębnie.

FAQ

Czy działka rolna poniżej 3000 m2 zawsze jest poza ustawą?

Nie zawsze wystarczy spojrzeć na jedną działkę ewidencyjną. Ustawa nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Trzeba więc sprawdzić, czy chodzi o jedną nieruchomość, jakie użytki rolne obejmuje i czy działki są objęte jedną księgą wieczystą.

Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić działkę rolną?

Tak, ale zależy to od powierzchni, charakteru gruntu i wyjątków ustawowych. Nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha co do zasady może kupić także osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym bez zgody KOWR. Przy większych nieruchomościach potrzebny jest status rolnika, wyjątek ustawowy albo decyzja KOWR.

Czy ciotka żony jest osobą bliską w rozumieniu UKUR?

Dla żony tak, jeżeli zbywcą jest siostra jej matki. Wtedy żona jest dzieckiem rodzeństwa zbywcy, a ta kategoria znajduje się w ustawowej definicji osoby bliskiej. Mąż nie jest automatycznie osobą bliską tej zbywczyni, ale przy nabyciu do wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczy, że wymogi spełnia jeden z małżonków.

Czy małżonkowie mogą kupić ziemię rolną wspólnie?

Tak, jeżeli nieruchomość ma wejść do wspólności majątkowej małżeńskiej i jeden z małżonków spełnia wymogi ustawowe. Inaczej trzeba ocenić sytuację przy rozdzielności majątkowej albo nabyciu udziałów do majątków osobistych.

Czy zgodę KOWR można uzyskać po podpisaniu umowy?

Co do zasady właściwa zgoda powinna poprzedzać skuteczne nabycie, jeżeli jest wymagana. Dokonanie czynności niezgodnie z ustawą może prowadzić do nieważności. Dlatego przed aktem trzeba ustalić tryb transakcji z notariuszem i w razie potrzeby złożyć wniosek do KOWR.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653 - tekst ustawy
2. Informacja KOWR: Zgody na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl/KOWR

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.