Sprzedaż dzierżawionej nieruchomości gminnej z budynkami

Stan prawny: 24 maja 2026 r.

Dom na dzierżawionym gruncie gminy – kto jest właścicielem?

Podstawowa zasada prawa cywilnego jest następująca: własność gruntu obejmuje rzeczy trwale z gruntem związane. Wynika to z art. 46, art. 47, art. 48 i art. 191 Kodeksu cywilnego. Budynek mieszkalny, budynek gospodarczy, garaż albo inne urządzenie trwale związane z gruntem są zwykle częścią składową nieruchomości. Część składowa nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Oznacza to, że jeżeli dzierżawca wybudował dom na gruncie należącym do Skarbu Państwa, KOWR albo gminy, to samo sfinansowanie budowy nie czyni go właścicielem domu. Pozwolenie na budowę również nie przenosi własności. Potwierdza ono dopuszczalność wykonania robót budowlanych, ale nie zmienia stosunków własnościowych.

Wyjątki są możliwe tylko wtedy, gdy wynikają z przepisów szczególnych, np. przy użytkowaniu wieczystym albo odrębnej własności lokalu. Typowa umowa dzierżawy gruntu nie tworzy jednak odrębnej własności budynku.

Czy gmina może sprzedać grunt razem z budynkiem wybudowanym przez dzierżawcę?

Co do zasady tak. Jeżeli budynek stanowi część składową gruntu, gmina sprzedaje jedną nieruchomość: grunt wraz z budynkami i urządzeniami trwale z nim związanymi. Nie jest wtedy prawidłowe traktowanie domu jako rzeczy należącej osobno do dzierżawcy, chyba że istnieje szczególna podstawa prawna dla odrębnej własności.

W opisanej sytuacji najważniejsze jest więc ustalenie, kto był właścicielem gruntu w chwili sprzedaży i czy budynek był trwale związany z gruntem. Jeżeli właścicielem gruntu była gmina, a budynki nie stanowiły odrębnego przedmiotu własności, gmina mogła rozporządzić nieruchomością obejmującą także zabudowania. Nabywca gruntu nabywał wtedy nieruchomość wraz z budynkiem.

Inną sprawą jest rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawcę. Jeżeli dzierżawca budował za własne pieniądze, płacił podatki, utrzymywał nieruchomość i przez lata ponosił koszty, może mieć roszczenia finansowe. Nie są one jednak tym samym co prawo własności domu.

Pierwszeństwo nabycia nieruchomości gminnej

Przy sprzedaży nieruchomości gminnych stosuje się ustawę o gospodarce nieruchomościami. Art. 34 tej ustawy przewiduje pierwszeństwo nabycia w określonych przypadkach. Dotyczy ono w szczególności osoby, której przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy albo odrębnych przepisów, poprzedniego właściciela pozbawionego własności przed 5 grudnia 1990 r. lub jego spadkobiercy, a także najemcy lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Wieloletni dzierżawca gruntu nie zawsze mieści się automatycznie w tym katalogu. Dlatego nie można przyjąć, że każda osoba dzierżawiąca grunt od kilkudziesięciu lat ma ustawowe pierwszeństwo zakupu. Trzeba sprawdzić: treść umowy dzierżawy, ewentualne uchwały rady gminy, wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, ogłoszenia, terminy oraz to, czy dzierżawca złożył wymagany wniosek albo oświadczenie.

W praktyce szczególne znaczenie ma termin wskazany w wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Jeżeli dana osoba chce skorzystać z pierwszeństwa, musi dochować terminu oraz zaakceptować cenę ustaloną zgodnie z ustawą. Brak reakcji w terminie może spowodować utratę realnej możliwości skorzystania z pierwszeństwa.

Warto też odróżnić pierwszeństwo od pierwokupu. Pierwszeństwo oznacza uprawnienie do nabycia nieruchomości przed innymi osobami w procedurze sprzedaży publicznej, jeżeli spełnione są ustawowe warunki. Prawo pierwokupu polega natomiast na możliwości wejścia w miejsce kupującego po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży. W sprawach podobnych pomocne może być omówienie zagadnienia prawo pierwokupu dzierżawcy gminnego.

Sprzedaż bez przetargu na rzecz dzierżawcy

Zasadą jest sprzedaż nieruchomości publicznych w drodze przetargu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje jednak wyjątki. Jednym z ważnych wyjątków jest możliwość zastosowania trybu bezprzetargowego, gdy sprzedaż następuje na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, a nieruchomość została zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę.

Nie oznacza to jednak automatycznego obowiązku sprzedaży każdemu wieloletniemu dzierżawcy. Trzeba ustalić, czy umowa rzeczywiście była zawarta co najmniej na 10 lat, czy zabudowa powstała na podstawie pozwolenia na budowę, czy o nabycie nie ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający warunki oraz czy właściwy organ gminy prawidłowo przeprowadził procedurę.

Jeżeli nieruchomość wcześniej należała do zasobu państwowego, a następnie została przekazana gminie, należy dodatkowo sprawdzić dokumenty dotyczące przekazania oraz późniejszej sprzedaży. W obrocie gruntami publicznymi istotne bywa także pierwszeństwo nabycia gruntu publicznego, ale jego zakres zależy od tego, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie przepisy mają zastosowanie do konkretnego zasobu.

Roszczenie o zwrot nakładów na cudzy grunt

Najczęstszym roszczeniem osoby, która wybudowała dom na cudzym gruncie, jest roszczenie o rozliczenie nakładów. Jego podstawa zależy od stanu faktycznego. W grę mogą wchodzić przepisy o dzierżawie, odpowiednio stosowane przepisy o najmie, postanowienia samej umowy, przepisy o posiadaczu zależnym albo przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Jeżeli dzierżawca ulepszył rzecz dzierżawioną, znaczenie mogą mieć art. 676 i art. 694 Kodeksu cywilnego. W praktyce bada się, czy właściciel zgadzał się na nakłady, czy strony uregulowały ich rozliczenie w umowie, czy nakłady były konieczne, użyteczne albo zbytkowne, jaka była ich wartość w chwili zwrotu nieruchomości oraz czy roszczenie nie jest przedawnione.

Nie należy zakładać, że rozliczeniu podlega automatycznie pełny historyczny koszt budowy. Często znaczenie ma aktualna wartość nakładów, stopień zużycia budynku, wzrost wartości nieruchomości oraz treść umowy dzierżawy. W sporach sądowych istotna bywa opinia biegłego rzeczoznawcy.

Czy dzierżawca może żądać przeniesienia własności gruntu?

Wyjątkowo w sprawach dotyczących zabudowania cudzego gruntu pojawia się art. 231 Kodeksu cywilnego. Przepis ten dotyczy przede wszystkim samoistnego posiadacza w dobrej wierze, który wzniósł budynek albo inne urządzenie o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej działki. Dzierżawca jest jednak co do zasady posiadaczem zależnym, bo wie, że korzysta z cudzej nieruchomości na podstawie umowy.

Dlatego roszczenie o przeniesienie własności gruntu na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego w typowej dzierżawie będzie trudne i wymaga bardzo szczegółowej analizy. Nie można go utożsamiać z samym faktem wieloletniego użytkowania gruntu, opłacania podatków czy wybudowania domu za zgodą właściciela.

Co powinni sprawdzić dzierżawca i jego spadkobiercy?

W sprawach wieloletnich dzierżaw kluczowe są dokumenty. Należy zebrać wszystkie umowy dzierżawy i aneksy, decyzję o pozwoleniu na budowę, dokumentację budowlaną, potwierdzenia poniesionych nakładów, decyzje podatkowe, korespondencję z gminą, wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, uchwały rady gminy, protokoły przetargowe albo dokumenty sprzedaży bezprzetargowej oraz akt notarialny.

Jeżeli nieruchomość kupił syn dzierżawców, trzeba dodatkowo ustalić, czy działał jako samodzielny nabywca, pełnomocnik rodziców, następca prawny, osoba wskazana przez rodzinę czy osoba, która sama spełniała warunki nabycia. To ma znaczenie dla ewentualnych roszczeń między członkami rodziny oraz dla oceny, czy rodzice utracili jakiekolwiek uprawnienia.

FAQ

Czy dzierżawca jest właścicielem domu, który sam wybudował na gruncie gminy?

Co do zasady nie. Jeżeli dom jest trwale związany z gruntem, stanowi część składową nieruchomości i należy do właściciela gruntu. Dzierżawca może natomiast badać roszczenie o rozliczenie nakładów.

Czy pozwolenie na budowę daje prawo własności budynku?

Nie. Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną dotyczącą możliwości wykonania robót budowlanych. Nie przenosi własności gruntu ani budynku.

Czy wieloletnia dzierżawa daje pierwszeństwo zakupu gruntu gminnego?

Nie zawsze. Pierwszeństwo musi wynikać z ustawy, uchwały właściwego organu, roszczenia o nabycie albo innej konkretnej podstawy prawnej. Samo długoletnie korzystanie z gruntu zwykle nie wystarcza.

Kiedy sprzedaż dzierżawionej nieruchomości może nastąpić bez przetargu?

Jedna z możliwości dotyczy sprzedaży na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość została zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę. Trzeba jednak sprawdzić wszystkie warunki ustawowe i dokumenty gminy.

Czy można żądać zwrotu pieniędzy za budowę domu na cudzym gruncie?

Tak, ale zależy to od umowy, zgody właściciela, rodzaju nakładów, momentu ich rozliczenia i przedawnienia. Najczęściej nie chodzi o zwrot pełnych historycznych kosztów, lecz o rozliczenie nakładów według właściwych przepisów i wartości.

Podsumowanie

Wieloletnia dzierżawa gruntu gminnego, opłacanie podatku rolnego, ubezpieczenia i ponoszenie kosztów utrzymania nie powodują automatycznego nabycia własności. Jeżeli dom został trwale związany z gruntem, należy do właściciela gruntu, a po sprzedaży nieruchomości przechodzi na nabywcę razem z gruntem. Dzierżawca powinien skupić się na dwóch kwestiach: czy miał skuteczne uprawnienie do nabycia nieruchomości oraz czy przysługują mu roszczenia o rozliczenie nakładów.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.