Jak zbudować domek letniskowy na działce rolnej?

Wymagania w zakresie gospodarowania działką rolną

Długo zajęło mi ustalenie, jak dokładnie brzmią aktualne przepisy dotyczące wskazanej przez Panią działki. Jak wynika z decyzji o podziale dla terenu, na którym położona jest działka, ustalono w 2006 r. miejscowy plan zagospodarowania. Ten plan był wielokrotnie zmieniany, ale jak wynika z tych informacji, do których udało mi się dotrzeć, w tym akurat zakresie (dla tego terenu Roztoki) nie. Stąd aktualne są zapisy pierwotnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Aby dokładnie odpowiedzieć na Pani pytanie, sprawdziłam księgę wieczystą nieruchomości, mapy w Geoportalu (dane ewidencyjne) oraz przeanalizowałam zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W mojej ocenie budowa budynku rekreacyjnego może zostać uznana za niezgodną z planem.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka, o którą Pani pyta, położona jest na terenie oznaczonym jako obszar G (teren Roztoki) 62 (wydzielony obszar na mapie) RP. Owo RP oznacza, że działka położona jest na terenie o przeznaczeniu rolniczo-osadniczym o formie użytkowania „tereny użytków rolnych”. Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego konkretnie terenu ustalono następujące wymagania w zakresie zagospodarowania i przeznaczenia:

„a) Użytkowanie podstawowe:

– użytki rolne (grunty orne).

b) Użytkowanie dopuszczalne:

– dotychczasowy sposób użytkowania terenów,

– zabudowa zagrodowa (mieszkaniowa i gospodarcza),

– obiekty służące gospodarce rolnej (produkcyjne, gospodarcze, inwentarsko-składowe),

– produkcja rolna i przetwórstwo rolno-spożywcze, hodowla oraz pozostała działalność gospodarcza zw. z rolnictwem,

– usługi niepubliczne – w obrębie działek zagrodowych jako obiekty towarzyszące, wolnostojące oraz w obiektach użytkowania podstawowego,

– uprawy ogrodnicze,

– uprawy pod osłonami,

– obiekty i urządzenia związane z agroturystyką,

– urządzenia obsługi turystycznej (ścieżki wędrówkowe, rowerowe, hippiczne) oraz inne niekubaturowe urządzenia rekreacji,

– zadrzewienia, zalesienia – wg obowiązujących przepisów,

– wody otwarte (stawy, oczka wodne i inne zbiorniki wodne),

– infrastruktura techniczna i komunikacja zw. z użytkowaniem podstawowym,

– inne, w zależności od potrzeb, zw. z użytkowaniem podstawowym.

c) Kierunki przekształceń strukturalnych terenów RP:

– tereny RP wyznacza się dla upraw rolnych na gruntach ornych, z dopuszczeniem zabudowy rolniczej, z preferencjami dla dogęszczania istniejących siedlisk i przysiółków,

– ochrona wartości produkcyjnych – rolniczych poprzez spełnienie norm ochrony środowiska w zakresie systemów upraw, działalności produkcyjnej i hodowli,

– ochrona przed niekontrolowanym rozwojem osadnictwa.

d) Zasady użytkowania i zagospodarowania terenów RP:

– utrzymanie istniejących obiektów kubaturowych zabudowy rolniczej i pozarolniczej, z dopuszczeniem wszelkiej działalności inwestycyjnej – uzupełnień i przekształceń, wymiany substancji budowlanej oraz realizacji nowych obiektów kubaturowych i innych urządzeń – w obrębie działek siedliskowych rolniczych i innych, niezwiązanych z rolnictwem oraz na terenach rolnych otwartych,

– tworzenie nowych zagród oraz realizacja nowej zabudowy i urządzeń z nią związanych w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych pod warunkiem prawnie uregulowanego dostępu do drogi publicznej oraz spełnienia przepisów ochrony środowiska.

e) Tereny o symbolach użytkowania RP, RS oraz RP, RZ:

– przeznacza się na użytki rolne, w tym głównie grunty orne RP, sady RS lub łąki RZ z łącznymi warunkami użytkowania określonymi dla terenów RP oraz RS, lub RP oraz RZ”.

Zabudowa zagrodowa

Jak Pani widzi, na tym terenie dopuszcza się wprawdzie zabudowę, także nową, jednak ma to być zabudowa zagrodowa. Zgodnie z zapisami planu, ilekroć mowa o zabudowie zagrodowej, należy przez to rozumieć wyrażenia określone przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.). Zgodnie z definicją z rozporządzenia należy przez zabudowę zagrodową rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Zatem musi być owa zabudowa powiązana z prowadzeniem działalności rolniczej.

Definicja zabudowy zagrodowej w orzecznictwie sądowym

Ta definicja jest doprecyzowywana przez orzecznictwo sądowe. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2008 r. (sygn. akt II OSK 1536/07) NSA stwierdził, że pojęcie zabudowy zagrodowej należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza, najczęściej otoczone płotem. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 24 sierpnia 2017 r. (sygn. akt IV SA/Po 886/16) doprecyzował, że w zabudowie zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych budynki mieszkalne służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rolnika, są więc związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Zabudowa mieszkalna w ramach zabudowy zagrodowej nie jest więc tożsama z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, służącą zaspokajaniu wyłącznie potrzeb mieszkaniowych jej właścicieli. WSA zaznaczył, że o funkcji budynków nie może jedynie świadczyć ich usytuowanie na gruncie rolnym, gdyż nie jest to równoznaczne z faktem, że stanowią one fragment zabudowy zagrodowej. Z kolei NSA w wyroku z dnia 29 czerwca 2012 r. (sygn. akt II OSK 609/11) wskazał, że zespół obiektów budowlanych nie ma charakteru zabudowy zagrodowej przez brak budynku mieszkalnego.

W przypadku, jaki Pani opisała, trudno będzie powiązać budowę domu z prowadzeniem działalności rolniczej, ponieważ areał działki nie pozwala na uznanie, że mamy do czynienia z gospodarstwem rolnym. Wybudowanie małego domku nie wymaga obecnie pozwolenia na budowę. Niemniej w sytuacji zgłoszenia do użytkowania organ, który bada takie zgłoszenie, może złożyć sprzeciw, jeśli budynek nie jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1536/07
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu w wyroku z dnia 24 sierpnia 2017 r. sygn. akt IV SA/Po 886/16
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 czerwca 2012 r. sygn. akt II OSK 609/11

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.