Sprzedaż gruntu rolnego, lasu i nieużytków

Stan prawny na 25 maja 2026 r. Sprzedaż działki obejmującej grunty rolne, las i nieużytki jest dopuszczalna, ale nie należy jej traktować jak zwykłej sprzedaży działki rekreacyjnej. O ograniczeniach decyduje przede wszystkim oznaczenie użytków w ewidencji gruntów i budynków, treść księgi wieczystej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a przy lesie również uproszczony plan urządzenia lasu albo decyzje dotyczące gospodarki leśnej.

Jeżeli chodzi o nieruchomość o powierzchni 0,6411 ha, z czego 0,4776 ha stanowią użytki rolne, a 0,1105 ha las, kluczowe są dwie grupy przepisów: ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawa o lasach. Nieużytki same w sobie zwykle nie powodują ograniczeń z ustawy rolnej, ale jako część jednej nieruchomości wpływają na opis przedmiotu sprzedaży i powinny być prawidłowo ujęte w dokumentach dla notariusza.

Czy taką nieruchomość można sprzedać osobie niebędącej rolnikiem?

Tak, przy podanych powierzchniach sprzedaż osobie niebędącej rolnikiem jest zasadniczo możliwa. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. W opisanej sytuacji użytki rolne mają 0,4776 ha, więc ten próg jest przekroczony i ustawa rolna może mieć zastosowanie.

Jednocześnie art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyłącza zasadę, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, przy nabyciu nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. To oznacza, że przy działce 0,6411 ha kupującym może być także osoba spoza kręgu rolników indywidualnych. Nie trzeba wtedy uzyskiwać zgody Dyrektora Generalnego KOWR tylko dlatego, że nabywca nie jest rolnikiem.

Trzeba jednak odróżnić zgodę KOWR na nabycie od prawa pierwokupu. Brak obowiązku uzyskania zgody nie oznacza automatycznie, że transakcja zawsze może być zawarta od razu jako bezwarunkowa umowa sprzedaży. Jeżeli nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, notariusz powinien zbadać, czy prawo pierwokupu nie przysługuje dzierżawcy albo KOWR.

Kiedy potrzebna jest zgoda KOWR?

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR jest istotna przede wszystkim wtedy, gdy nieruchomość rolna ma powierzchnię 1 ha lub większą i ma ją nabyć osoba albo podmiot, który nie mieści się w ustawowych wyjątkach. Wtedy zasadą pozostaje, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek albo zostanie wydana zgoda administracyjna.

Do częstych wyjątków należą m.in. nabycie przez osobę bliską zbywcy, nabycie przez jednostkę samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub KOWR, dziedziczenie, zapis windykacyjny, dział spadku, podział majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Jeżeli nieruchomość ma wejść do majątku wspólnego małżonków, wystarczy, aby ustawowe wymogi spełniał jeden z małżonków.

Jeżeli zgoda KOWR jest potrzebna, postępowanie może zostać wszczęte m.in. na wniosek zbywcy nieruchomości rolnej. Zbywca musi wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, a nabywca zobowiązuje się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości. Dodatkowo w wyniku nabycia nie może dojść do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych, a cena sprzedaży nie może być niższa niż 95% ceny wskazanej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży.

W praktyce przy wniosku zbywcy ważne jest ogłoszenie nieruchomości w systemie teleinformatycznym KOWR. Termin składania odpowiedzi na ogłoszenie nie może być krótszy niż 30 dni. Jeżeli wniosek o zgodę zostanie złożony po upływie 6 miesięcy od dnia upływu terminu na odpowiedzi, KOWR odmawia wyrażenia zgody. Sama zgoda jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Prawo pierwokupu dzierżawcy i KOWR

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej najpierw trzeba ustalić, czy istnieje dzierżawca uprawniony do pierwokupu. Prawo pierwokupu dzierżawcy może powstać, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na piśmie, ma datę pewną, była wykonywana co najmniej 3 lata, a nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli nie ma takiego dzierżawcy albo dzierżawca nie wykona prawa pierwokupu, prawo pierwokupu może przysługiwać KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa. Dlatego sprzedaż gruntu rolnego często następuje w formie umowy warunkowej, a notariusz zawiadamia uprawniony podmiot o treści umowy. Po bezskutecznym upływie ustawowego terminu strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność.

Odnośnie gruntów rolnych, art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wskazuje, kiedy ustawa nie ma zastosowania, w tym m.in. przy nieruchomościach, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Jeżeli w jednej transakcji występuje także grunt leśny, warto osobno przeanalizować zasady właściwe dla lasu; pomocne omówienie przedstawia sprzedaż zalesionej działki rolnej.

Sprzedaż gruntu leśnego albo części działki oznaczonej jako las

Jeżeli część nieruchomości jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las, jest przeznaczona do zalesienia w miejscowym planie albo decyzji o warunkach zabudowy, albo jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją wydaną na podstawie ustawy o lasach, trzeba uwzględnić art. 37a ustawy o lasach.

W takim przypadku Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu gruntu. Przy sprzedaży notariusz niezwłocznie zawiadamia właściwego nadleśniczego o treści umowy. Lasy Państwowe mogą wykonać prawo pierwokupu w terminie miesiąca od otrzymania zawiadomienia.

Jeżeli przeniesienie własności gruntu leśnego następuje na podstawie innej czynności niż sprzedaż albo jednostronnej czynności prawnej, Lasy Państwowe mogą w określonych przypadkach złożyć oświadczenie o nabyciu gruntu za zapłatą równowartości pieniężnej. Nie należy więc zakładać, że prosta zmiana rodzaju umowy pozwala bezpiecznie ominąć ograniczenia ustawowe.

Przepisów o prawie pierwokupu Lasów Państwowych nie stosuje się m.in. wtedy, gdy nabywcą jest małżonek zbywcy, krewny lub powinowaty w linii prostej, krewny lub powinowaty w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki albo kurateli, albo jednostka samorządu terytorialnego. Wyłączone jest również dziedziczenie oraz określone przypadki zbycia gruntów objętych zobowiązaniami zalesieniowymi.

Jeżeli prawo pierwokupu może przysługiwać kilku podmiotom, pierwszeństwo wykonania prawa pierwokupu ma co do zasady Las Państwowy. Czynność prawna dokonana niezgodnie z art. 37a lub art. 37b ustawy o lasach, w szczególności bez zawiadomienia właściwego nadleśniczego, jest nieważna.

Co powinien przygotować sprzedający przed wizytą u notariusza?

Przed sprzedażą warto skompletować dokumenty, które pozwolą notariuszowi prawidłowo ocenić charakter nieruchomości i ustalić, czy transakcja wymaga warunku. Najczęściej potrzebne są: aktualny odpis księgi wieczystej albo numer księgi, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, zaświadczenie o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo informacja o jego braku, a przy lesie także informacja o uproszczonym planie urządzenia lasu lub decyzji, o której mowa w ustawie o lasach.

Jeżeli nieruchomość jest dzierżawiona, trzeba pokazać notariuszowi umowę dzierżawy i ustalić, czy dzierżawca ma prawo pierwokupu. Jeżeli działka składa się z kilku działek ewidencyjnych albo kilka działek ma być sprzedawanych razem, każdą z nich należy ocenić osobno pod kątem użytków rolnych, lasu, przeznaczenia w planie i praw osób trzecich.

Warto też wcześniej ustalić, czy sprzedawana nieruchomość jest jedną nieruchomością objętą jedną księgą wieczystą, czy kilkoma odrębnymi nieruchomościami. Przy kilku nieruchomościach może się okazać, że dla jednej wystarczy zwykła umowa sprzedaży, a dla innej konieczna będzie umowa warunkowa ze względu na prawo pierwokupu.

FAQ

Czy mogę sprzedać działkę 0,6411 ha osobie niebędącej rolnikiem?

Co do zasady tak, jeżeli mówimy o nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Kupujący nie musi wtedy spełniać wymogów rolnika indywidualnego i nie trzeba uzyskiwać zgody KOWR tylko z tego powodu. Nadal trzeba jednak sprawdzić prawo pierwokupu i część leśną.

Czy zgoda KOWR jest potrzebna przy działce poniżej 1 ha?

Zasadniczo nie, ponieważ ograniczenie z art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczące rolnika indywidualnego nie obejmuje nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Inaczej może być przy większych nieruchomościach albo przy nietypowych stanach prawnych.

Czy KOWR może mieć prawo pierwokupu mimo braku obowiązku uzyskania zgody?

Tak. Zgoda na nabycie i prawo pierwokupu to różne mechanizmy. Przy nieruchomościach rolnych trzeba sprawdzić, czy najpierw prawo pierwokupu nie przysługuje dzierżawcy, a następnie KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa.

Czy Lasy Państwowe zawsze muszą być zawiadomione przy sprzedaży lasu?

Zawiadomienie jest potrzebne, jeżeli zachodzą przesłanki z art. 37a ustawy o lasach, np. grunt jest oznaczony jako las w ewidencji albo przeznaczony do zalesienia. Są jednak wyjątki, m.in. sprzedaż na rzecz określonych osób bliskich lub jednostki samorządu terytorialnego.

Co grozi za sprzedaż z pominięciem prawa pierwokupu Lasów Państwowych?

Czynność prawna dokonana niezgodnie z art. 37a lub art. 37b ustawy o lasach, w szczególności bez zawiadomienia właściwego nadleśniczego, jest nieważna. Dlatego przy działkach z częścią leśną kluczowa jest prawidłowa weryfikacja dokumentów przed podpisaniem umowy.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji sprzedaż nieruchomości jest możliwa, również na rzecz osoby niebędącej rolnikiem. Decydujące znaczenie ma to, że cała nieruchomość ma mniej niż 1 ha, choć powierzchnia użytków rolnych przekracza 0,3 ha. Z tego powodu nie można całkowicie pominąć ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ale nie trzeba uzyskiwać zgody KOWR tylko dlatego, że kupujący nie jest rolnikiem.

Największe praktyczne znaczenie może mieć natomiast prawo pierwokupu: przy części rolnej po stronie dzierżawcy albo KOWR, a przy części leśnej po stronie Skarbu Państwa reprezentowanego przez Lasy Państwowe. Przed podpisaniem aktu notarialnego należy więc dokładnie sprawdzić dokumenty nieruchomości i ustalić, czy sprzedaż będzie zwykła, czy warunkowa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653 - akt prawny
3. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach - tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 663 - akt prawny
4. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, informacje o zgodach na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.