Zakup ziemi rolnej przez obcokrajowca z UE

Czy obcokrajowiec z UE może kupić gospodarstwo rolne w Polsce?

Tak, obywatel państwa Unii Europejskiej może kupić gospodarstwo rolne w Polsce. Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie: zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca oraz ograniczenia dotyczące obrotu ziemią rolną.

Obywatel albo przedsiębiorca z Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej nie potrzebuje zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości w Polsce. Ten brak zezwolenia nie znosi jednak ograniczenia w obrocie ziemią rolną, które wynikają z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przy sprzedaży gospodarstwa o powierzchni około 5 ha najważniejsze jest więc ustalenie, czy kupujący jest rolnikiem indywidualnym albo czy może skorzystać z ustawowego wyjątku. Jeżeli nie, potrzebna będzie zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: sprzedaż majątku spółdzielni rolniczej.

Kiedy zakup ziemi rolnej nie wymaga zgody KOWR?

Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Natomiast nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR, choć nadal trzeba sprawdzić księgę wieczystą, plan miejscowy, ewidencję gruntów i ewentualne prawo pierwokupu.

Zgoda KOWR nie jest też potrzebna w niektórych przypadkach wskazanych w ustawie, np. przy nabyciu przez osobę bliską zbywcy, przy dziedziczeniu, zapisie windykacyjnym, dziale spadku, podziale majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, w toku egzekucji albo upadłości. Każdy wyjątek trzeba jednak ocenić na podstawie dokumentów konkretnej nieruchomości.

Kim jest rolnik indywidualny?

Zgodnie z art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Rolnikiem indywidualnym może być osoba fizyczna, która spełnia łącznie wymogi dotyczące powierzchni gospodarstwa, kwalifikacji rolniczych, zamieszkania i osobistego prowadzenia gospodarstwa.

Rolnik indywidualny nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych. Powinien mieć kwalifikacje rolnicze i co do zasady od co najmniej 5 lat mieszkać w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jego gospodarstwa, oraz osobiście prowadzić to gospodarstwo. Jeżeli ziemia ma wejść do majątku wspólnego małżonków, wystarczy, aby wymagania spełniał jeden z małżonków.

Polskie obywatelstwo nie jest warunkiem uznania za rolnika indywidualnego. Obywatel Niemiec, Francji, Czech czy Holandii może więc kupić ziemię jako rolnik indywidualny, jeżeli udokumentuje spełnienie ustawowych przesłanek. Przy zagranicznych dokumentach zwykle trzeba przygotować tłumaczenia przysięgłe.

Co jeśli kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym?

Jeżeli nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, a nieruchomość rolna ma powierzchnię 1 ha lub większą i nie zachodzi wyjątek ustawowy, nabycie może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR. Zgoda jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej i jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Postępowanie może zostać wszczęte m.in. na wniosek zbywcy albo osoby fizycznej, która chce utworzyć lub powiększyć gospodarstwo rodzinne. Przy wniosku zbywcy trzeba wykazać, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na kupowanej nieruchomości, a transakcja nie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów.

W praktyce może być potrzebne ogłoszenie o nieruchomości rolnej w systemie KOWR. Termin składania odpowiedzi na ogłoszenie nie może być krótszy niż 30 dni. Wniosek do KOWR powinien zawierać dane zbywcy i nabywcy, oznaczenie nieruchomości, cel zakupu, planowany sposób wykorzystania gruntu oraz dokumenty potwierdzające spełnienie warunków.

Prawo pierwokupu dzierżawcy i KOWR

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej trzeba sprawdzić, czy komuś przysługuje prawo pierwokupu. W pierwszej kolejności może ono przysługiwać dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na piśmie, ma datę pewną, była wykonywana co najmniej 3 lata i nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli dzierżawca nie jest uprawniony albo nie wykonuje prawa pierwokupu, prawo pierwokupu może przysługiwać KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa. W wielu sprawach notariusz sporządza najpierw warunkową umowę sprzedaży i dopiero po niewykonaniu prawa pierwokupu dochodzi do przeniesienia własności.

Obowiązki nabywcy po zakupie

Nabywca nieruchomości rolnej musi co do zasady prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła kupiona nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, powinna prowadzić gospodarstwo osobiście.

W tym 5-letnim okresie nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym osobom, np. w dzierżawę, najem albo użyczenie. W uzasadnionych przypadkach nabywca może wystąpić do Dyrektora Generalnego KOWR o zgodę na wcześniejsze zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie. To ważna aktualizacja: obecnie zasadniczy okres obowiązku wynosi 5 lat, a nie 10 lat.

Jak przygotować sprzedaż gospodarstwa obcokrajowcowi?

Sprzedający powinien zebrać numer księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu działek w planie miejscowym albo informację o jego braku, dokumenty dotyczące dzierżawy oraz dane o budynkach i użytkach rolnych. Następnie trzeba ustalić status kupującego i sprawdzić, czy potrzebna będzie zgoda KOWR.

FAQ

Czy obywatel UE potrzebuje zezwolenia MSWiA na zakup ziemi rolnej?

Co do zasady nie. Obywatele i przedsiębiorcy z państw EOG oraz Szwajcarii nie potrzebują zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości w Polsce, ale muszą stosować przepisy o obrocie ziemią rolną.

Czy obcokrajowiec z UE może kupić 5 ha, jeśli nie jest rolnikiem?

Może, ale najczęściej będzie potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek. Samo obywatelstwo UE nie wystarcza do swobodnego zakupu gospodarstwa rolnego.

Czy ziemię rolną poniżej 1 ha może kupić każdy?

Nieruchomości rolne o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 ha co do zasady mogą być nabywane bez zgody KOWR. Nadal trzeba jednak sprawdzić inne ograniczenia dotyczące konkretnej działki.

Jak długo po zakupie trzeba prowadzić gospodarstwo?

Zasadniczy obowiązek trwa co najmniej 5 lat od dnia nabycia. W tym czasie nabywca nie powinien zbywać nieruchomości ani oddawać jej w posiadanie innym osobom bez zgody KOWR.

Czy KOWR zawsze ma prawo pierwokupu?

Nie zawsze. Prawo pierwokupu zależy od rodzaju transakcji, statusu nabywcy, istnienia dzierżawcy i wyjątków ustawowych. Dlatego tryb umowy powinien każdorazowo ocenić notariusz.

Podsumowanie

Obcokrajowiec z UE może kupić ziemię rolną w Polsce, ale przy gospodarstwie o powierzchni około 5 ha trzeba stosować przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Najprostsza sytuacja występuje wtedy, gdy nabywca spełnia wymagania rolnika indywidualnego albo korzysta z wyjątku ustawowego. W pozostałych przypadkach przed zawarciem umowy może być konieczna zgoda KOWR.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653 - ELI/Dziennik Ustaw
2. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - ISAP
3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Zgody na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl
4. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej - gov.pl

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.