Kategoria: Obrót ziemią

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup ziemi przez obcokrajowca z UE

Autor: Michał Berliński • Opublikowane: 2019-02-08

Mój problem dotyczy zakupu ziemi przez obcokrajowca z UE. Sytuacja wygląda w ten sposób, że posiadam gospodarstwo o powierzchni około 5 ha. Nie mam już siły na prowadzenie gospodarstwa i chcę go sprzedać. Pojawił się klient, ale jest obcokrajowcem i tu powstaje moje pytanie – czy obcokrajowiec z EU może (i pod jakimi warunkami) kupić moje gospodarstwo?

Michał Berliński

»Wybrane opinie klientów

Witam Państwa, oczywiście porada prawna okazała się przydatna i skuteczna. Już za parę dni rozpoczynamy proces przekształcania naszej spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową. Dziękujemy za okazaną pomoc i pozdrawiam
Edward, 60 lat, emeryt straży granicznej
Bardzo serdecznie dziękuję Pani oraz osobą pomagającym w mojej sprawie. Za tak szczegółowe i dokładne wyjaśnienie problemu poparte wieloma przepisami prawa. W razie czego będę się kontaktował w przyszłości. Pozdrawiam serdecznie.
Mateusz, 35 lat, poligraf
Serdecznie dziękuję za pomoc. Jeżeli tylko będę miała jakikolwiek wątpliwości natury prawnej, na pewno skorzystam ponownie z serwisu wdzięczna za porady i wskazówki.
Renata
 Jestem zadowolony z odpowiedzi dodatkowej. 
Zbigniew, inżynier, 87 lat
Bardzo szybka i rzetelna odpowiedź. Profesjonalne podejście do klienta. Możliwość zadawania dodatkowych pytań jest niewątpliwie wielkim atutem usługi. Dziękuję za zajęcie się moją sprawą.
Emilia, 41 lat
Bardzo dobra, konkretna porada. Fachowe wyjaśnienie sytuacji przystępnym językiem. Szybkie odpowiedzi na pytania dodatkowe. Informacje, które otrzymałem były bardzo pomocne. Oparcie jakie otrzymałem w fachowej poradzie podziałało uspokajająco. Serdecznie dziękuję serwisowi i panu Panie Marcinie. Pozdrawiam.
Włodzimierz
Porada (analiza prawna) została bardzo szybko i fachowo zrealizowana, a treść przedstawionej analizy jest całkowicie jasna dla osoby niebędącej prawnikiem.
Paweł, nauczyciel akademicki, 64 lata
Szybko, wyczerpująco, kompleksowo, wraz z interpretacją DKIS. Bardzo dziękuję
Grzegorz, urzędnik, 41 lat
Szybkość odpowiedzi, cena porady, mozliwość zadawania pytań dodatkowych. 
Emilia, 30 lat, rolnik

Andrzej
Dziękuję za wyczerpujące informacje 
Elżbieta
Dziękuję za bardzo szczegółowe, rzeczowe i fachowe poradnictwo w przedłożonej sprawie. Porada Pana rzuciła nam dużo światła i jesteśmy wdzięczni.
Zbigniew, 74 lata
Zrozumiałem sprawę na tyle by zastanowić się, o przeprowadzenie postępowania spadkowego, po zmarłych rodzicach. Postraszę chociaż nikczemnika że to zrobię ,czy to zrobię to przekalkuluję na ile gra warta świeczki. Dziękuje.
Stanisław
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź . Wszystkim polecam korzystanie z EPorady24.
 
Maria
Witam. Miałam obawy co do porad internetowych ale zależało mi na czasie więc postanowiłam spróbować i nie żałuję, profesjonalne podejście do sprawy ,wszystko wyjaśnione i pomocne polecam.
Małgorzata
Bardzo obszerna i szczera do bólu opinia. Dokładnie tego co potrzebowałem. Bez owijania w bawełnę, bardzo konkretnie i obszernie. Na mały minus pytanie dodatkowe złożone jako uzupełnienie zostały pominięte.
Maciej
Dziękuję bardzo za szybkie odpowiedzi i wyczerpujące informacje dotyczące mojej sprawy.
Mirosław
Jestem zadowolona z Waszych usług, już 2-gi raz dostaję odpowiedź, która jest wyczerpująca, napisana zrozumiałym (dla nie prawnika ) językiem i w ciągu doby, Trzymacie poziom już 10 lat i oby tak dalej. 
Krystyna, inżynier, 70 lat
Wszystko jest na najwyższym poziomie
Sebastian, 44 lata, mechanik samochodowy
Bardzo wysoko oceniam współpracę z serwisem , odpowiedz prawnika była wyczerpująca i rzetelna . 
Edyta
Dziękuję bardzo za odpowiedź. Rozwiała moje wątpliwości. Pomogła mi w rozwiązaniu problemu.
Anna
W ciągu niespełna godziny otrzymałem wyczerpującą odpowiedź, a to bez wychodzenia z domu i \"szukania\" prawników. .
Roman, emeryt, 72 lata
Bardzo sprawnie i na temat.
Klaudiusz
Szybka odpowiedź, która została przesłana następnego dnia, to największy atut. Muszę też przyznać, że informacje były rzetelnie i wyczerpująco przedstawione. Dla mnie to wygodna forma rozwiewania wszelkich wątpliwości prawnych towarzyszących sprawom biznesowym - nie tracę czasu a koszty akceptowalne. 
Ewa
Błyskawiczna reakcja, gotowość do niezwykle wnikliwego pochylenia się nad problemem, cierpliwe wyjaśnianie tematów trudnych dla laika, a reasumując - bardzo profesjonalna opieka nad klientem - to może zasługiwać tylko na najwyższą ocenę!
Katarzyna, 53 lata
Bardzo dziękuję - szybko i profesjonalnie.
Beata
Po raz kolejny bardzo rzetelna i wyczerpująca odpowiedz na pytania.
Przemysław
Bardzo polecam ten serwis. Odpowiedzi otrzymałam szybko i rzetelnie podparte przepisami. 
Małgorzata
Jestem bardzo zadowolona z pomocy którą uzyskałam na portalu. Odpowiedź otrzymałam w ekspresowym tempie płacąc za to niewiele ponad 80 zł. Wiadomość którą dostałam była wyczerpująca, wszystkie informacje zostały przekazane w sposób jasny i zrozumiały. Dodatkowo były umieszczone wyroki SN z przeszłości na których mogłam się oprzeć. Polecam każdemu.
Katarzyna, 29 lat
Odpowiedz wyczerpująca,ale jak to zwykle bywa rodzą się następne pytania.
Bogusław

Na samym wstępie warto wskazać, iż zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 r. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach. W Pańskim przypadku ważne jeszcze jest wskazanie, że nabycie miałoby miejsce przez obcokrajowca. Wiele w tym przypadku zmienia fakt, iż cudzoziemiec pochodzi z kraju Unii Europejskiej, a dokładniej z Europejskiego Obszaru Gospodarczego, zwanego dalej EOG, w skład którego oprócz krajów UE wchodzą jeszcze Państwa takie jak np. Norwegia. Mając na uwadze powyższe, jeśli potencjalny nabywca jest obywatelem lub przedsiębiorcą z Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Szwajcarii, od 1 maja 2016 r. nie potrzebuje zezwolenia na nabycie jakiejkolwiek nieruchomości, w tym również nieruchomości rolnych i leśnych. Co do zasady brak jest ograniczeń przewidzianych dla cudzoziemców z ww. obszarów, a dla pozostałych jest to możliwe po spełnieniu odpowiednich warunków oraz uzyskania zgody wydawanej przez Ministra Spraw Wewnętrznych lub nabycia np. mieszkania, które nie wymaga uzyskania żadnej zgody. Jednak w Pana przypadku mamy do czynienia z nieruchomością rolną, której nabycie jest regulowane ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego. Aktualnie, bez żadnych przeszkód można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: „1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3”.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż od 30 kwietnia 2016 r. nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie – rolnik indywidualny. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5-ciu lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje. Wobec tego na samym początku warto się zastanowić, czy potencjalny nowy nabywca spełnia warunki, aby uznać go za rolnika indywidualnego. Jeśli tak by się okazało to dalsza analiza przepisów ustawy staje się bezprzedmiotowa. Obcokrajowcy mają w Polsce w zakresie nabywania nieruchomości rolnych te same prawa i obowiązki, co krajowe podmioty. Ograniczony dostęp do gruntów rolnych po 30 kwietnia 2016 r. dotyczy literalnie w takim samym stopniu wszystkich osób fizycznych i prawnych z Polski, jak i z całego Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Mając na uwadze powyższe Polską ziemię rolną mogą nabyć podmioty z Europejskiego Obszaru Gospodarczego pod warunkiem, że spełniają restrykcyjne kryteria wprowadzone do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w ramach nowelizacji z 14 kwietnia 2016 r., czyli muszą spełnić dokładnie te same warunki co każdy Polak. Rolnikiem indywidualnym może być także osoba fizyczna będąca obywatelem państwa – strony umowy o EOG albo Konfederacji Szwajcarskiej, bowiem żaden przepis ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie wiąże statusu rolnika indywidualnego z obywatelstwem polskim. Jeśli zaś chodzi o kwestie zamieszkiwania na terenie gminy ustawa nie ustanawia wymogu zamieszkiwania przez rolnika indywidualnego w gminie położonej w Polsce. Wystarczające dla uzyskania statusu rolnika indywidualnego jest jedynie zamieszkiwanie przez 5 lat w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego rolnika indywidualnego. Nie ma przy tym znaczenia, czy gmina ta znajduje się na terytorium Polski. Nie posiada Pan zapewne wiedzy jakie klient posiada wykształcenie. Ustawa przewiduje, że nie tylko osoby z wykształceniem wyższym rolniczym mogą być uznani za rolników indywidualnych. Zgodnie z ustawą osobą posiadającą kwalifikacje rolnicze jest osoba, która ma:

„a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.”

Wśród akceptowalnych kierunków studiów występują również takie jak: weterynaria, zootechnika, rybactwo, ogrodnictwo i architektura krajobrazu oraz oczywiście rolnictwo. Jeśli nie to również studia podyplomowe o kierunkach rolniczych lub bliskich są akceptowalne. Istnieje również możliwość uznania wykształcenia potencjalnego nabywcy za wykształcenie na kierunku zbliżonym do rolnictwa, jeśli tylko w ich trakcie prowadzone były zajęcia o tematyce zbliżonej do rolniczej. Zgodnie zaś z treścią podpunktu „c” z przywołanego przepisu wskazać należy, iż jeśli nie dysponuje on dyplomem ww. kierunków to wykształcenie wyższe na innych kierunkach oraz fakt posiadania co najmniej 3-letniego stażu pracy w rolnictwie również może go kwalifikować jako rolnika indywidualnego. Koniecznym warunkiem jest również samodzielne gospodarowanie na swej działce od co najmniej 5-ciu lat. Za staż pracy w rolnictwie może być uznany sam okres pozostawania ubezpieczonym w KRUS bądź innym odpowiednim – to znaczy odpowiednikiem na terenie kraju pochodzenia potencjalnego nabywcy.

Jeśli nie spełnia on któregoś z wyżej opisanych warunków to zmienia się również procedura nabycia nieruchomości rolnej.

W takim przypadku konieczne będzie złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, który został powołany przez przepisy ustawy w 2017 r., w miejsce dotychczasowej Agencji. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione uprzednio, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, którą Dyrektor wyraża w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej na wniosek:

„1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc,(…) a ten termin jeszcze nie minął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.”

Mając na uwadze powyższe stosowny wniosek może złożyć zbywca lub chcący utworzyć gospodarstwo. Zbywca – czyli Pan musiałby wykazać, że wystawił Pan nieruchomość na sprzedaż i nikt się nie zgłosił, bowiem trzeba będzie ten fakt jakoś udokumentować. Wniosek może złożyć również nabywca – czyli klient. Jednakże według wielu ekspertów ta pierwsza droga, w której to potencjalny zbywca występuje do Ośrodka jest znacznie łatwiejsza i szybsza i osiąga lepsze efekty.

Przyjmując, że zechce Pan wybrać drugą drogę należy uzyskać zgodę Ośrodka. KOWR ma na wydanie stosownej decyzji 1 miesiąc od daty wpływu wniosku. Termin ten niestety jest rzadko dotrzymywany. Warto w tym miejscu wskazać, że Ośrodek ma również prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, jednak niezwykle rzadko z niego korzysta, a ponadto prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku, gdy nabywcą jest osoba mająca uprzednio wyrażoną zgodę na zakup przez tenże Ośrodek.

Zgodnie z art. 2b wyżej przywołanej ustawy klient musi prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 10 lat od daty nabycia. Dodatkowym warunkiem jest konieczność prowadzenie tego gospodarstwa osobiście. Nie może on również zbyć nieruchomości ani oddać jej w posiadanie innym osobom. W szczególnych przypadkach zgodę na sprzedaż lub przekazanie nieruchomości przed upływem wymaganego okresu może wyrazić sąd. Ale to stanowić będzie ewentualny problem przyszłego właściciela tejże nieruchomości.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Obrót ziemią rolną na terenie jednej wsi


Jestem płatnikiem podatku rolnego. Posiadam działkę budowlaną i działkę w części budowlaną i w części rolną o łącznej powierzchni ok. 50 a. Czy w świetle obowiązujących obecnie przepisów obrotu ziemią mogę nabyć działkę rolną o powierzchni ok. 7 a znajdującą się na terenie mojej wsi?

Problem z kupnem działki rolnej


Mam problem z kupnem działki rolnej. Nie jestem rolnikiem i chcę kupić działkę o powierzchni 2,8 ha. W planie zagospodarowania przestrzennego 1 ha tej działki jest przewidziany na zabudowę mieszkalną, reszta jest częścią rolną. Słyszałem, że ustawa o obrocie nieruchomościami rolnymi ma się zmienić i ma być podwyższona wielkość działki jaką może kupić nie rolnik z 0,3 ha do 1 ha. To jednak dalej nie rozwiązuje mojego problemu, bo działka, którą chcę kupić jest większa. Czy gdyby obecni właściciele podzieli całą działkę na 3 równe części (poniżej hektara każda) to mógłbym kupić każdą z osobna? Ewentualnie ja, żona i ktoś z rodziny? Czy to nie jest obejście przepisów?

Zakup ziemi rolnej prywatnie czy na firmę?


Planuję zakupić działkę o powierzchni 2000 m2. Obecnie ma ona status ziemi rolnej. Chciałbym zapytać, czy korzystniej będzie kupić ją jako osoba prywatna, czy na firmę (spółka z o.o.)? Na razie nie planuje nic budować, dopiero za 3–5 lat może postawię halę biurowo-magazynową (traktuję to jako inwestycję). Czy lepiej pozostawić obecny jej status jako ziemia rolna (aby płacić niższe podatki roczne), czy zmienić jej status na przemysłową przez obecnego właściciela (aby za kilka lat mieć już właściwy status do budowania hali)?

Sprzedaż gospodarstwa we współwłasności gdy nie ma kontaktu jednym ze współwłaścicieli


Gospodarstwo w posiada 4 właścicieli, czyli jest we współwłasności. Z jednym z współwłaścicieli nie ma kontaktu. Pozostali chcą sprzedać ok. 11 ha ziemi. Wartość gospodarki wraz domem wynosi ok. 300 tys. zł. Czy do sprzedaży ziemi wystarczy wystąpić do sądu o powołanie kuratora dla uczestnika nieznanego z miejsca pobytu? Czy trzeba wystąpić również o zniesienie współwłasności?

Dzierżawa otrzymanych w darowiźnie gruntów a podatek


Żona dostała w darowiźnie od rodziców ok. 4 ha gruntów rolnych (są uprawiane na nich owoce) w 2015 r. Chciałaby wydzierżawić te grunty bratu. Czy jeśli zrobi to przed upływem 5 lat, to będzie musiała zapłacić podatek od darowizny? Ile wynosi podatek od darowizny w tym przypadku? Wylicza się go na podstawie jakiejś ustalonej wartości gruntów (grunty I klasy)? Czy jest możliwa umowa dzierżawy, w której brat zobowiązuje się do opłat podatków od gruntów? Czy można przekazać część tych gruntów w ramach darowizny drugiemu bratu? Czy obowiązuje tutaj jakiś czas po którym można to zrobić? Czy trzeba wówczas płacić podatek od darowizny?

Czy mogę przepisać partnerowi udziały w ziemi rolnej?


Dwa lata temu kupiłam z partnerem (mamy równe udziały) działkę rolną o wielkości powyżej 1 ha. Nie byliśmy rolnikami i występowaliśmy o zgodę na zakup do ANR-u. Teraz chciałabym przepisać swoją część partnerowi i tu pojawia się pytanie – czy mogę przepisać partnerowi udziały w ziemi rolnej w obecnym stanie prawnym?

Czy brat może przekazać siostrom ziemię?


Proszę o informację, czy brat może przekazać siostrom ziemię? Sytuacja wygląda w ten sposób, że brat jest rolnikiem i otrzymał ziemię od rodziców. Obecnie chce nam (siostrom) przekazać po 3 hektary. Siostry nie są rolnikami. Czy prawo dopuszcza takie rozwiązanie? Czy z tytułu takiej darowizny przewidziane są koszty dodatkowe poza tymi, które pobierze notariusz?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »