Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dzierżawa i sprzedaż działek rolnych pod fotowoltaikę

Marcin Sądej • Opublikowane: 2019-10-04 • Aktualizacja: 2021-02-28

Wydzierżawiam na 29 lat lub sprzedaję dwie działki rolne pod fotowoltaikę. Dzierżawca załatwia zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego i buduje instalację na części działek. Obmiarem powykonawczym określa obszar zabudowany instalacją (wydzierżawiony), od którego płaci czynsz oraz podatek od nieruchomości. Czy ja (wydzierżawiający) płacę od nie zajętej powierzchni podatek
rolny jak dotąd, czy komercyjny (gmina chyba przekwalifikuje całe działki?)? Czy jako rolnik indywidualny płacę podatek dochodowy od corocznego czynszu? Czy, jeśli zdecyduję sprzedać działki inwestorowi, zapłacę podatek dochodowy (jestem właścicielem ponad 5 lat)?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Dzierżawa i sprzedaż działek rolnych pod fotowoltaikę

Kiedy grunt podlega pod podatek rolny?

W celu odpowiedzi na pytanie 1. należy odnieść się do ustawy o podatku rolnym. W pierwszej kolejności wskażmy, że zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy „podatnikami podatku rolnego są właściciele gruntu”.

Zgodnie z art. 1 tej ustawy „opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza”.

Natomiast art. 2 ust. 2 ustawy wskazuje, że „za działalność rolniczą uważa się produkcję roślinną i zwierzęcą, w tym również produkcję materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcję warzywniczą, roślin ozdobnych, grzybów uprawnych, sadownictwa, hodowlę i produkcję materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcję zwierzęcą typu przemysłowego fermowego oraz chów i hodowlę ryb”. W konsekwencji, aby dany grunt podlegał pod podatek rolny, musi to być grunt, który w ewidencji jest sklasyfikowany jako użytek rolny oraz który jest zajęty na prowadzenie działalności rolniczej.

Z przedstawionego przez Pana opisu wynika, że najprawdopodobniej zostanie zmieniona klasyfikacja działek. Nawet jednak gdyby to nie nastąpiło, na gruntach nie będzie prowadzona działalność rolnicza, co wyklucza w tym przypadku opodatkowanie podatkiem rolnym.

Opodatkowanie gruntów na których zainstalowane są panele fotowoltaiczne 

Warto wskazać, że grunty, na których zainstalowane są panele fotowoltaiczne, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki właściwej dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, tj. stawek, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Dla opodatkowania tą podwyższoną stawką podatku od nieruchomości nie ma przy tym znaczenia, kto jest właścicielem tak wykorzystywanych gruntów (rolnik czy przedsiębiorstwo). Istotny jest status podmiotu władającego nimi. Jeżeli jest to przedsiębiorca, który nie jest właścicielem gruntów, gdyż tylko je wydzierżawił, to obowiązek podatkowy spoczywa na właścicielu, i to on jest zobowiązany do zapłaty podatku według najwyższych stawek podatku od nieruchomości. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości spoczywa na właścicielu nieruchomości

W rezultacie nawet grunty które nadal będą sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, na których znajdują się panele fotowoltaiczne, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawek najwyższych. Są to bowiem grunty zajęte na prowadzenie działalności innej niż rolnicza.

Czy rolnik oddający grunt w dzierżawę podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Co do pytania nr 2. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT źródłem opodatkowanego przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Jak zatem widać z powyższego przepisu, dzierżawa gruntów rolnych podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli ma miejsce na cele inne niż działalność rolnicza.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 2 ustawy PIT „działalnością rolniczą jest działalność polegająca na wytwarzaniu produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym (naturalnym) z własnych upraw albo hodowli lub chowu, w tym również produkcja materiału siewnego, szkółkarskiego, hodowlanego oraz reprodukcyjnego, produkcja warzywnicza gruntowa, szklarniowa i pod folią, produkcja roślin ozdobnych, grzybów uprawnych i sadownicza, hodowla i produkcja materiału zarodowego zwierząt, ptactwa i owadów użytkowych, produkcja zwierzęca typu przemysłowo-fermowego oraz hodowla ryb, a także działalność, w której minimalne okresy przetrzymywania zakupionych zwierząt i roślin, w trakcie których następuje ich biologiczny wzrost, wynoszą co najmniej:

miesiąc – w przypadku roślin,

16 dni – w przypadku wysoko intensywnego tuczu specjalizowanego gęsi lub kaczek,

6 tygodni – w przypadku pozostałego drobiu rzeźnego,

2 miesiące – w przypadku pozostałych zwierząt

– licząc od dnia nabycia.

Jak wynika z powyższego, do przychodów z najmu, podnajmu, dzierżawy i poddzierżawy ustawodawca zalicza między innymi dzierżawę gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze.

Dzierżawa gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele rolnicze

Nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym jedynie dzierżawa gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele rolnicze. Potwierdził to Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 15.01.2019 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.591.2018.2.KO.

Tak więc, aby przychód z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze nie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych to przedmiotem najmu, dzierżawy muszą być działy specjalne produkcji rolnej albo gospodarstwo rolne lub jego składniki i przedmiot ten musi być w wyniku zawartej umowy wykorzystywany na cele rolnicze. W sytuacji jednak gdy wydzierżawia Pan grunty na cele inne niż rolnicze to taka dzierżawa podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Na marginesie warto dodać, że w zakresie dzierżawy można stosować formę ryczałtową, co potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z

Sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od nabycia a podatek

Co do pytania nr 3. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym miało miejsce nabycie.

Jeżeli zatem nabycie gruntów miało miejsce ponad wskazany okres, to obecnie sprzedaż gruntów (nieruchomości) jest wyłączona z zakresu opodatkowania podatkiem dochodowym.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »