Zakup siedliska z domem przez nierolnika

Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić siedlisko z domem?

Tak, ale przy nieruchomości rolnej o powierzchni 2,98 ha nie jest to zwykła transakcja sprzedaży domu. Jeżeli działka wraz z budynkiem mieszkalnym i zabudowaniami gospodarczymi stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywcą może być przede wszystkim rolnik indywidualny. Osoba, która nie spełnia tego statusu, musi co do zasady uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażaną w decyzji administracyjnej.

W opisanej sytuacji kluczowe jest ustalenie, czy sprzedawana nieruchomość jest objęta ograniczeniami UKUR. Decyduje nie sama nazwa „siedlisko”, lecz przeznaczenie gruntu, jego oznaczenie w ewidencji, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, powierzchnia użytków rolnych oraz to, czy przedmiotem sprzedaży jest jedna nieruchomość, kilka działek czy udział w nieruchomości.

Jeżeli zbywcą nie jest osoba bliska w rozumieniu ustawy, a kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym, bezpiecznym wariantem jest przygotowanie transakcji z uwzględnieniem procedury KOWR. W praktyce trzeba też sprawdzić, czy umowa ma być bezwarunkowa, warunkowa, czy poprzedzona decyzją administracyjną.

Kiedy siedlisko podlega ograniczeniom ustawy rolnej?

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego odwołuje się do definicji nieruchomości rolnej z Kodeksu cywilnego. Są to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do działalności wytwórczej w rolnictwie, w tym produkcji roślinnej, zwierzęcej, ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Z zakresu ustawy wyłączone są m.in. nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w całości na cele inne niż rolne.

Dla nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nie jest co do zasady wymagana. Nie oznacza to jednak, że można pominąć każdą procedurę. Przy gruntach rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha nadal trzeba sprawdzić m.in. możliwe prawo pierwokupu, dzierżawę, stan planistyczny i inne ograniczenia wynikające z ustawy.

Dlatego przed zakupem trzeba sprawdzić przede wszystkim:

• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, w tym klasy i rodzaje użytków;
• księgę wieczystą, właścicieli, obciążenia, służebności i ewentualne wzmianki;
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli go nie ma, dostępne informacje planistyczne i decyzje dotyczące terenu;
• czy działka z domem może zostać wydzielona albo sprzedana jako odrębna nieruchomość bez naruszenia przepisów o podziale nieruchomości i ochronie gruntów rolnych;
• czy nieruchomość jest dzierżawiona, ponieważ dzierżawca może mieć ustawowe prawo pierwokupu, jeżeli spełnia warunki z ustawy.

Jeżeli miejscowy plan przeznacza całą nieruchomość na cele inne niż rolne, ograniczenia UKUR mogą nie mieć zastosowania. Jeżeli jednak tylko część gruntu ma funkcję mieszkaniową, a pozostała część pozostaje rolna, sama obecność domu nie przesądza jeszcze o swobodnym obrocie. W praktyce podobne wątpliwości pojawiają się przy sprawach takich jak działka zagrodowa z domem.

Jak nabyć ziemię rolną powyżej 1 ha przez osobę niebędącą rolnikiem?

Jeżeli kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z ustawowego wyjątku, nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Zgoda jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej. Decyzja taka jest ważna rok od dnia, w którym stała się ostateczna, dlatego termin zawarcia umowy sprzedaży powinien być dobrze zaplanowany. Więcej o podobnym problemie opisujemy w materiale: nabycie siedliska przez nierolnika.

Wniosek może zostać złożony w szczególności przez zbywcę nieruchomości albo przez nabywcę w sytuacjach przewidzianych w ustawie, np. gdy osoba fizyczna zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne albo powiększyć gospodarstwo rolne. W typowej sprzedaży na rzecz osoby niebędącej rolnikiem najczęściej analizuje się przesłanki dotyczące braku możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu, zobowiązania nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości oraz braku nadmiernej koncentracji gruntów.

Do wniosku zwykle przygotowuje się:

• dane zbywcy i nabywcy, w tym PESEL albo dane identyfikacyjne właściwe dla cudzoziemca lub podmiotu;
• oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków oraz numer księgi wieczystej;
• wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz dokumenty planistyczne;
• odpis księgi wieczystej albo informację o jej numerze;
• uzasadnienie celu nabycia i planowanego sposobu wykorzystania gruntu oraz zabudowań;
• oświadczenia i dokumenty potwierdzające spełnienie przesłanek ustawowych, w tym zobowiązanie do prowadzenia działalności rolniczej, jeżeli jest wymagane;
• w przypadku wniosku zbywcy także informacje dotyczące braku możliwości sprzedaży na rzecz uprawnionego rolnika i ustalonej ceny.

Nie należy podpisywać ostatecznej umowy przenoszącej własność z pominięciem wymaganej zgody lub procedury pierwokupu. Notariusz powinien ocenić, czy można zawrzeć umowę bezwarunkową, czy potrzebna jest umowa warunkowa, zawiadomienie KOWR albo wcześniejsza decyzja. Czynność dokonana niezgodnie z ustawą może być nieważna.

Czy zameldowanie u rolnika albo pokrewieństwo z wujkiem pomaga?

Samo zameldowanie u wujka prowadzącego gospodarstwo nie wystarcza do swobodnego zakupu ziemi rolnej. Status rolnika indywidualnego wymaga m.in. posiadania kwalifikacji rolniczych, osobistego prowadzenia gospodarstwa, odpowiedniego miejsca zamieszkania przez wymagany okres oraz zachowania limitu powierzchni gospodarstwa rodzinnego. Zameldowanie może być jednym z dowodów zamieszkania, ale nie zastępuje pozostałych przesłanek.

Znaczenie może mieć natomiast to, kto jest sprzedawcą. Osoba bliska zbywcy jest objęta ustawowym wyjątkiem. Ustawa zalicza do osób bliskich m.in. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów. Jeżeli sprzedającym byłby rzeczywiście wujek, czyli rodzeństwo rodzica, sytuacja mogłaby być inna. Jeżeli wujek tylko prowadzi gospodarstwo, a sprzedawcą jest osoba obca, ten wyjątek nie pomoże.

Zakup siedliska z partnerką bez małżeństwa

Zakup z partnerką, z którą kupujący nie pozostaje w małżeństwie, wymaga szczególnej ostrożności. Partnerzy nie tworzą wspólności majątkowej małżeńskiej, więc nabywają udziały w nieruchomości. Ograniczenia UKUR stosuje się także do nabycia udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. W konsekwencji każdy ze współnabywców powinien samodzielnie spełniać wymogi ustawowe albo zostać objęty zgodą KOWR.

Dzieci partnerki co do zasady nie wpływają na samą możliwość nabycia ziemi rolnej, ale mogą mieć znaczenie przy planowaniu finansowania, sposobu korzystania z domu, przyszłego dziedziczenia i rozliczeń między partnerami. Jeżeli nieruchomość ma być kupowana wspólnie, warto od razu ustalić wysokość udziałów, źródła finansowania, zasady ponoszenia kosztów remontów i sposób rozliczenia w razie rozstania.

Inaczej wygląda sytuacja małżonków. Jeżeli nieruchomość rolna ma wejść do wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczy, aby wymogi ustawowe dotyczące nabywcy spełniał jeden z małżonków. Ta zasada nie dotyczy jednak partnerów pozostających w związku nieformalnym.

Obowiązki po zakupie siedliska

Zakup nieruchomości rolnej nie kończy obowiązków wobec KOWR. Nabywca jest co do zasady zobowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Osoba fizyczna powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym osobom bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek.

Oddanie gruntu w dzierżawę sąsiadowi, przekazanie budynków do używania, sprzedaż udziału lub szybka odsprzedaż siedliska mogą więc wymagać odrębnej analizy. Naruszenie obowiązków może prowadzić do poważnych konsekwencji, włącznie z działaniami KOWR zmierzającymi do nabycia nieruchomości za zapłatą ceny odpowiadającej wartości rynkowej.

Co zrobić przed podpisaniem umowy?

Przed zawarciem umowy przedwstępnej albo zapłatą zadatku warto przeprowadzić analizę prawną nieruchomości. W sprawach dotyczących siedlisk najczęściej trzeba sprawdzić, czy sprzedający są ujawnieni w księdze wieczystej, czy zakończono postępowanie spadkowe, jakie grunty wchodzą w skład nieruchomości, czy istnieje plan miejscowy, czy budynki są ujawnione w ewidencji i czy nie ma dzierżawy z prawem pierwokupu.

W umowie przedwstępnej należy przewidzieć, kto składa wniosek do KOWR, kto ponosi koszty dokumentów, co dzieje się w razie odmowy zgody, kiedy zwracany jest zadatek oraz w jakim terminie ma dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Dobrze przygotowana umowa chroni kupującego przed sytuacją, w której płaci pieniądze, ale z przyczyn prawnych nie może nabyć nieruchomości.

FAQ

Podsumowanie

Zakup siedliska z domem i budynkami gospodarczymi przez osobę niebędącą rolnikiem jest możliwy, ale przy powierzchni 2,98 ha wymaga dokładnego przygotowania. Najpierw trzeba ustalić, czy nieruchomość jest objęta UKUR, czy sprzedający mają uregulowany tytuł własności i czy nie występuje dzierżawca albo inny podmiot z prawem pierwokupu. Jeżeli kupujący nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z wyjątku, zasadniczym krokiem będzie uzyskanie zgody KOWR.

W przypadku zakupu z partnerką trzeba dodatkowo pamiętać, że związek nieformalny nie daje takich skutków jak małżeńska wspólność majątkowa. Każdy współnabywca udziału w nieruchomości rolnej powinien spełniać wymogi ustawy albo zostać objęty zgodą. Warto też z góry uregulować zasady finansowania, korzystania z domu i rozliczeń na wypadek zmiany planów życiowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, informacje o zgodach na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl/web/kowr

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.