Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Gospodarstwo agroturystyczne z salą bankietową a zmiana planu zagospodarowania przestrzennego

Monika Wycykał • Opublikowane: 2019-09-23

Jestem rolnikiem na pełnym KRUS-ie, posiadam działkę o pow. 1,55 ha. W planie zagospodarowania przestrzennego to teren oznaczony jako MN oraz R. Chciałabym wybudować na tym terenie gospodarstwo agroturystyczne z salą bankietową, w której odbywałyby się przyjęcia okolicznościowe. Czy jest to możliwe na tym terenie? [dołączam m.p.z.p. wraz z mapą]

Monika Wycykał

»Wybrane opinie klientów

Z usług serwisu korzystałam już dwukrotnie. Za każdym razem otrzymałam odpowiedź szybko. Była ona wyczerpująca i przedstawiona w sposób dla mnie jasny. Ponadto zawierała przepisy prawne dotyczące mojego problemu oraz informacje o wyrokach sądu w sprawach podobnych do mojej.
Elżbieta, nauczyciel, 62 lata
Dziekuje, jestem bardzo zadowolona z Panstwa porady. Panstwa bardzo profesjonalna obsluga, godna jest polecenia znajomym, lub rodzinie w razie potrzeby. W obecnym momencie nie mam juz pytan zwiazanych z moja sprawa, mam jednak nadzieje, iz uzyskam odpowiedź na takowe, jeżeli sie pojawią.
Teresa, 61 lat
Dziękuję. Otrzymalam wyczerpującą odpowiedź.
Alicja
Odpowiedź otrzymałem szybko i po dodatkowych pytaniach odpowiedź była wyczerpująca. Bardzo dziękuję.
Marek, 67 lat, emeryt
Sprawnie , szybko , fachowo - zdecydowanie polecam.
Robert

Jest Pani właścicielem działki o powierzchni 1,55 ha, którą obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z tym planem Pani nieruchomość została oznaczona jako MN oraz R.

Na początku wyjaśnię, że każdy właściciel może wykonywać swoje prawa w stosunku do rzeczy zgodnie z treścią art. 140 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 (j.t. Dz. U. 2014 r., poz. 121, z późn. zm.; dalej „K.c.”), to znaczy: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Przepis ten oznacza, że prawo własności nie jest nieograniczone — podlega ograniczeniom wynikającym na przykład z ustaw.

Za takie ograniczenie należy uznać art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. 2015 r. poz. 199, z późn. zm.), zgodnie z którym:

„Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:

1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich;

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych”.

Obowiązek ten ma kluczowe znaczenie w praktyce. Wynika to przede wszystkim z przepisów ustawy – Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (j.t. Dz. U. 2016 r., poz. 290; dalej „Pr. bud.”). Realizacja inwestycji budowlanych na podstawie tej ustawy wymaga dochowania przewidzianych w niej procedur administracyjnych, związanych chociażby z uzyskaniem pozwolenia na budowę lub zgłoszenia prac odpowiedniemu organowi, gdy uzyskanie pozwolenia na budowę nie jest wymagane. Na podstawie przedstawionego opisu nie jestem w stanie określić, które obiekty będą podlegały jednej lub drugiej procedurze, więc ujmę je łącznie.

W przypadku zgłoszenia budowy obiektu zgodnie z art. 30 ust. 1 Pr. bud. właściwy organ analizuje, czy prace budowlane mogą się toczyć zgodnie z zamierzeniami inwestora. Jeśli uzna, że tak, i nie wniesie sprzeciwu w terminie 30 dni od dnia zgłoszenia, inwestor może ze spokojnym sumieniem przystąpić do budowy (art. 30 ust. 5 Pr. bud.). Inaczej jest w przypadku, gdy organ stwierdzi, że istnieją podstawy do wniesienia sprzeciwu — wówczas wydaje decyzję administracyjną, która stanowi przeszkodę dla rozpoczęcia prac budowlanych. Przesłanki obligatoryjnego sprzeciwu określa art. 30 ust. 6 Pr. bud.:

„6. Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli:

1) zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;

2) budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, inne akty prawa miejscowego lub inne przepisy;

3) zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 12, w miejscu, w którym taki obiekt istnieje”.

W sytuacji, kiedy ustawa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, konieczne jest wszczęcie przez inwestora procedury administracyjnej, zwieńczonej wydaniem decyzji administracyjnej, zanim przystąpi do wykonywania jakichkolwiek prac budowlanych. Zanim to jednak nastąpi, organ jest zobowiązany do przedsięwzięcia pewnych czynności sprawdzających, które zostały ujęte w art. 35 ust. 1 Pr. bud.:

„Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonanie – w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu – przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu – lub jego sprawdzenia – zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7”.

Jak widać na podstawie przytoczonych przepisów, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mają kluczowe znaczenie dla każdego inwestora — jeżeli planowana budowa jest niezgodna z treścią planu miejscowego, to organ nie ma żadnej możliwości prawnej, aby nie wnieść sprzeciwu od zgłoszenia budowy albo wydać pozwolenie na budowę. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w orzecznictwie: „Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.). Oznacza to, iż ustalenia planów miejscowych zawierają ograniczenie w zakresie władztwa nad gruntem. Jeżeli zatem plan miejscowy zakazuje na danym terenie lokalizacji i budowy obiektów budowlanych bądź też dopuszcza możliwość lokalizacji i budowy jedynie ściśle określonych obiektów, organ administracji publicznej nie może wydać decyzji niezgodnej z tym planem” (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 24 lutego 2011 r., sygn. II SA/Gd 871/10).

Przesłany przez Panią miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla gminy, gdzie położona jest Pani działka, stanowi, że:

  • na działce opisanej symbolem MN dopuszcza się zabudowę mieszkalną (i tylko zabudowę mieszkalną);
  • na działce opisanej symbolem R „ustala się przeznaczenie na funkcję rolniczą (produkcja rolnicza kształtowana w systemie rolnictwa zrównoważonego, opartego na zasadach zintegrowanych lub ekologicznych metod produkcji rolnej, dostosowanych do przyrodniczych, społecznych i ekonomicznych uwarunkowań) — bez prawa zabudowy. Budynki związane z uprawą rolną należy lokalizować na dopuszczonych w planie terenach zabudowy siedliskowej oznaczonej na planie symbolem MR, z wyjątkiem budowy nowych siedlisk na obszarach rolniczych o minimalnej powierzchni 1,0 ha”.

Warto zauważyć, że pojęcie „siedliska” czy „zabudowy siedliskowej” nie jest definiowane w żadnej z ustaw, co przyczynia znacznych kłopotów w zakresie wykładni i wymaga ustalania przez sądy, co to właściwie oznacza. Dla przykładu jedno z takich orzeczeń:

„Rację mają organy architektoniczno-budowlane dowodząc, że przepisy prawa budowlanego, mimo słowniczka zawartego w art. 3 ustawy, nie definiują pojęcia działki siedliskowej czy siedliska. Zamieszczona w Słowniku współczesnego języka polskiego (Wyd. Wilga 1996, str. 1015) definicja siedliska oznacza miejsce stałego pobytu, zamieszkania, osiedlenia, dom, siedzibę, ognisko. W uchwale z dnia z 13 czerwca 1984 r. (III CZP 22/84, OSN 1985, Nr 1, poz. 8) Sąd Najwyższy stwierdził natomiast, że siedlisko stanowi tylko bazę i zaplecze gospodarstwa, a korzystanie z nich polega na jego użytkowaniu. Samo jego przeznaczenie w zasadzie nie przynosi pożytków, nie dostarcza też towarowej produkcji rolnej. W świetle powyższego uzasadnione jest zatem przekonanie, że siedliskiem jest także działka, na której znajduje się wyłącznie budynek mieszkalny. Z kolei zabudowa zagrodowa według § 3 pkt 3 Rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) to w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Jest oczywiste, że obie te definicje wzajemnie się pokrywają i uzupełniają. W każdym razie chodzi tu o zespól budynków tworzących funkcjonalną całość, służących do racjonalnego prowadzenia gospodarstwa rolnego. Nie ma jednak wystarczających argumentów, aby uważać, że budowa budynku gospodarczego na działce siedliskowej, na której znajduje się jedynie budynek mieszkalny, nie stanowi uzupełnienia zabudowy zagrodowej” (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 25 stycznia 2011 r., sygn. II SA/Lu 811/10).

Ponadto brzmienie tego postanowienia miejscowego planu budzi dość poważne wątpliwości: w pierwszym zdaniu kategorycznie stwierdza się, że „bez prawa zabudowy”, w drugim natomiast dopuszcza się wyjątek związany z budową nowych siedlisk na obszarze rolniczym powyżej 1,0 ha, który nie wiadomo, czy się odnosi do budowania na obszarze MR czy na obszarze R. Tutaj należałoby poprosić gminę o wyjaśnienie, jak interpretują ten zapis i czy dopuszczają wybudowanie budynku mieszkalnego na terenie oznaczonym R. Jeżeli tak, to wówczas mogłaby Pani postawić obiekt przeznaczony do zamieszkania na swojej działce.

Znacznie gorzej wygląda sprawa ze świadczeniem usług w gospodarstwie agroturystycznym, połączone z udostępnianiem sali bankietowej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza połączenie funkcji mieszkalnej i usługowej, ale tylko wówczas, gdy teren jest oznaczony symbolem MN/U:

§ 8 ust. 4 MPZP:

„Na terenach mieszkaniowo-usługowych dopuszcza się lokalizację:

1) usług oraz nieuciążliwego rzemiosła usługowego, wbudowanych lub wolnostojących, których uciążliwość nie wykracza poza granice działki,

2) budynków gospodarczych (tylko dla zabudowy mieszkaniowo-usługowej),

3) budynków na granicy działki na terenach niezabudowanych, wyznaczonych w planie pod zabudowę,

4) sieci i urządzeń infrastruktury technicznej,

5) dróg dojazdowych, parkingów i garaży niezbędnych do obsługi obszaru,

6) indywidualnych ujęć wody pitnej i pożarowej”.

Jeżeli Pani działka nie jest oznaczona jako MN/U, to w moim przekonaniu plan miejscowy wyklucza budowę gospodarstwa agroturystycznego, przeznaczonego do świadczenia usług dla turystów oraz imprez okolicznościowych, ponieważ byłoby to niezgodne z przeznaczeniem. Tym samym istnieje poważne ryzyko, że organy administracji budowlanej mogą sprzeciwić się budowie albo nie udzielić pozwolenia na budowie zgodnie z takimi zamierzeniami.

W takim przypadku nie pozostaje nic innego, jak wszcząć postępowanie o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby tereny obejmujące działkę należącą do Pani posiadały właściwe przeznaczenie.

Jak to zrobić?

Na początku należy złożyć wniosek o zmianę planu miejscowego, który powinien trafić na ręce burmistrza. Od takiego pisma nie trzeba wnosić żadnej opłaty. Wniosek powinien zawierać:

  • imię i nazwisko lub nazwę wnioskodawcy oraz jego adres,
  • przedmiot i zakres wnioskowanej zmiany,
  • określenie nieruchomości (lub opis terenu), których dotyczy wniosek,
  • kserokopię lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej lub zasadniczej z oznaczeniem nieruchomości, której dotyczy wniosek.

Rozpatrywanie wniosku nie jest ograniczone żadnymi terminami ustawowymi, a zatem organ może dowolnie długo zwlekać z odpowiedzią wnioskodawcy. Ponadto nie ma żadnej pewności, że wnioskodawca uzyska rekomendację dla zmiany, ponieważ jest to kwestia całkowicie uznaniowa. Jeżeli jednak burmistrz przychyli się do propozycji wnioskodawcy, w następnej kolejności wykonuje analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium, przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych (art. 14 ust. 5 u.p.z.p.), następnie kieruje do rady gminy wniosek o podjęcie uchwały o przystąpieniu do zmiany planu (art. 14 ust. 4 u.p.z.p.).

Postępowanie może się toczyć dalej pod warunkiem, że rada gminy podejmie wskazaną powyżej uchwałę. Sekwencja czynności po podjęciu uchwały jest następująca:

Burmistrz:

  • ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia;
  • zawiadamia, na piśmie, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania planu;
  • rozpatruje wnioski, o których mowa w pkt 1, w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania;
  • sporządza projekt planu miejscowego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko, uwzględniając ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy;
  • sporządza prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, z uwzględnieniem art. 36 u.p.z.p.;
  • uzyskuje opinie o projekcie planu:
    — gminnej lub innej właściwej, w rozumieniu art. 8 u.p.z.p., komisji urbanistyczno-architektonicznej,
    — wójtów, burmistrzów gmin albo prezydentów miast, graniczących z obszarem objętym planem, w zakresie rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym.

Projekt uzgadniany jest także z:

  • wojewodą, zarządem województwa, zarządem powiatu w zakresie odpowiednich zadań rządowych i samorządowych,
  • właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków,
  • organami właściwymi do uzgadniania projektu planu na podstawie przepisów odrębnych,
  • właściwym zarządcą drogi, jeżeli sposób zagospodarowania gruntów przyległych do pasa drogowego lub zmiana tego sposobu mogą mieć wpływ na ruch drogowy lub samą drogę,
  • właściwymi organami wojskowymi, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa,
  • dyrektorem właściwego urzędu morskiego w zakresie zagospodarowania pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani,
  • właściwym organem nadzoru górniczego w zakresie zagospodarowania terenów górniczych,
  • właściwym organem administracji geologicznej w zakresie terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych,
  • ministrem właściwym do spraw zdrowia w zakresie zagospodarowania obszarów ochrony uzdrowiskowej.

Po uzgodnieniach burmistrz:

  • uzyskuje zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
  • wprowadza zmiany wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień;
  • ogłasza (w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości) o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami;
  • wyznacza w powyższym ogłoszeniu termin, w którym osoby fizyczne i prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu, nie krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu;
  • rozpatruje uwagi w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania;
  • wprowadza zmiany do projektu planu miejscowego wynikające z rozpatrzenia uwag, a następnie w niezbędnym zakresie ponawia uzgodnienia;
  • przedstawia radzie gminy projekt planu miejscowego wraz z listą nieuwzględnionych uwag (art. 17 u.p.z.p.).

 

Zmianę plan miejscowego uchwala rada po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, zaś część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do uchwały.

Następnie burmistrz przedstawia wojewodzie uchwałę, o której mowa wyżej, wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi (art. 20 ustawy). Jeżeli wojewoda uzna, iż uchwała jest niezgodna z prawem, stwierdza, w terminie 30 dni od jej doręczenia, jej nieważność. W przypadku nieistotnego naruszenia prawa organ nadzoru nie stwierdza nieważności uchwały lub zarządzenia, ograniczając się do wskazania, iż uchwałę lub zarządzenie wydano z naruszeniem prawa (art. 91 ustawy o samorządzie gminnym).

Na stwierdzenie nieważności uchwały przez wojewodę gmina może wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego (art. 98 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym). Uchwała rady w sprawie zmiany planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. Uchwała ta podlega również publikacji na stronie internetowej gminy (art. 29 ustawy).

Podsumowując: najprawdopodobniej nie będzie możliwe zrealizowanie Pani zamierzeń bez zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zna już Pani procedurę zmiany. Obawiam się jednak, że jej przeprowadzenie może zająć sporo czasu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem rolnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Likwidacja kółka rolniczego

Jakie czynności, w jakiej kolejności należy wykonać przy likwidacji kółka rolniczego? Likwidacja następuje w wyniku niespełnienia warunków...

Podatek od dzierżawy gospodarstwa na działalność niezwiązaną z rolnictwem

Jestem rolnikiem, w tym vatowcem. Zamierzam wydzierżawić część mojego gospodarstwa. Dzierżawca chce tam prowadzić działalność gospodarczą...

Dziedziczenie wkładu wniesionego do rolniczej spółdzielni produkcyjnej

Dziadek ze strony taty w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku wstąpił do rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Jego wkład to 2 hektary ziemi ornej....

Budowa domu na działce rolnej należącej do ojca

Nie jestem rolnikiem i nie mam nic wspólnego z rolnictwem. Mój ojciec natomiast jest rolnikiem od 12 lat, mieszka w danej gminie od urodzenia...

Wydanie książki przez rolnika

Pan X który jest rolnikiem, napisał książkę o sobie. Ma zarejestrowane gospodarstwo warzywne (jest więc rolnikiem). Książka jest już wydrukowana....

Rezygnacja ze statusu rolnika ryczałtowego z datą wsteczną

Moje pytanie dotyczy możliwości rezygnacji ze statusu rolnika ryczałtowego z datą wsteczną. Rolnik ryczałtowy dokonał w sierpniu 2018 r. inwestycji...

Dzierżawa i sprzedaż działek rolnych pod fotowoltaikę

Wydzierżawiam na 29 lat lub sprzedaję dwie działki rolne pod fotowoltaikę. Dzierżawca załatwia zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »