Zerwanie umowy dzierżawy gruntu rolnego

Kiedy można zerwać umowę dzierżawy gruntu?

Umowa dzierżawy jest uregulowana w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego wydzierżawiający oddaje rzecz dzierżawcy do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. W przypadku gruntu rolnego oznacza to najczęściej prawo do prowadzenia uprawy, pobierania plonów i korzystania z ziemi w granicach umowy oraz zasad prawidłowej gospodarki.

Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, np. na 10 lat, nie można jej swobodnie wypowiedzieć tylko dlatego, że jedna ze stron zmieniła zdanie. Trzeba sprawdzić, czy umowa przewiduje przypadki wypowiedzenia albo czy zachodzi ustawowa podstawa do rozwiązania umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Więcej praktycznych informacji o konstrukcji takiej umowy znajdziesz w artykule o zasadach umowy dzierżawy gruntu.

Poddzierżawienie gruntu bez zgody wydzierżawiającego

W opisanej sytuacji najistotniejsze znaczenie ma fakt, że dzierżawca poddzierżawił grunt innemu rolnikowi bez zgody właściciela. Zgodnie z art. 698 § 1 Kodeksu cywilnego bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.

Jeżeli dzierżawca naruszy ten zakaz, art. 698 § 2 Kodeksu cywilnego daje wydzierżawiającemu prawo do wypowiedzenia dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Nie ma wtedy decydującego znaczenia, że w umowie nie określono okresu wypowiedzenia. Podstawą działania jest przepis ustawy oraz naruszenie obowiązku przez dzierżawcę.

W praktyce warto jednak zadbać o dowody. Przed złożeniem wypowiedzenia dobrze jest ustalić, kto faktycznie korzysta z gruntu, od kiedy, na jakiej podstawie i czy dzierżawca rzeczywiście oddał grunt innej osobie do używania lub poddzierżawy. Mogą pomóc zdjęcia, korespondencja, oświadczenia świadków, dokumenty dotyczące dopłat, faktury za prace polowe albo pisemne przyznanie dzierżawcy.

Zmiana uprawy albo korzystanie z gruntu niezgodnie z umową

Drugim problemem jest korzystanie z gruntu w sposób inny niż ustalony w umowie. Jeżeli strony wpisały, że grunt ma być przeznaczony pod uprawę lawendy, a dzierżawca prowadzi na nim uprawę ziemniaków, może to oznaczać naruszenie warunków dzierżawy.

Zgodnie z art. 696 Kodeksu cywilnego dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Sama zmiana rodzaju uprawy nie zawsze będzie automatycznie traktowana tak samo. Znaczenie ma treść umowy, cel dzierżawy, wpływ nowej uprawy na grunt, rozmiar naruszenia oraz to, czy zapis o konkretnej uprawie był istotnym warunkiem umowy.

W orzecznictwie przyjmuje się, że do dzierżawy może mieć odpowiednie zastosowanie art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że jeżeli dzierżawca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z jej przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje tak postępować, wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. W sprawach spornych bezpieczniejszym rozwiązaniem jest więc pisemne wezwanie dzierżawcy do zaprzestania naruszeń i wyznaczenie mu realnego terminu na przywrócenie korzystania z gruntu do stanu zgodnego z umową.

Brak okresu wypowiedzenia w umowie dzierżawy

Brak okresu wypowiedzenia w umowie nie oznacza, że dzierżawy nie da się zakończyć. Trzeba jednak rozróżnić dwa przypadki. Pierwszy to zwykłe wypowiedzenie umowy, gdy strony chcą zakończyć stosunek dzierżawy bez szczególnej winy drugiej strony. Drugi to wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu naruszeń dzierżawcy.

Jeżeli dzierżawa gruntu rolnego została zawarta na czas nieoznaczony i strony nie ustaliły inaczej, zastosowanie może mieć art. 704 Kodeksu cywilnego. W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Ten przepis nie wyłącza jednak możliwości natychmiastowego wypowiedzenia wtedy, gdy ustawa daje takie uprawnienie z powodu naruszeń, np. poddzierżawienia gruntu bez zgody.

Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, np. na 10 lat, jej zwykłe wcześniejsze wypowiedzenie jest możliwe przede wszystkim w przypadkach wskazanych w umowie albo wynikających z ustawy. Dlatego w opisanym stanie faktycznym kluczowa jest nie sama luka dotycząca okresu wypowiedzenia, ale naruszenie zakazu poddzierżawy oraz ewentualne używanie gruntu sprzecznie z umową.

Co zrobić przed wypowiedzeniem dzierżawy?

Przed złożeniem wypowiedzenia warto działać etapowo. Po pierwsze, należy przeanalizować umowę i sprawdzić, czy przewiduje ona zakaz poddzierżawy, ograniczenia co do rodzaju uprawy, formę korespondencji oraz adresy do doręczeń. Po drugie, trzeba zebrać dowody naruszeń. Po trzecie, należy przygotować pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu.

W piśmie należy wskazać strony umowy, datę zawarcia umowy, oznaczenie gruntu, podstawę wypowiedzenia oraz konkretne naruszenia. Przy poddzierżawie bez zgody można powołać art. 698 Kodeksu cywilnego. Przy zmianie sposobu korzystania z gruntu warto dodatkowo odwołać się do art. 696 Kodeksu cywilnego oraz, zależnie od okoliczności, do art. 667 § 2 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli w związku z wcześniejszym zakończeniem umowy powstała szkoda, odrębnie trzeba ocenić, czy można dochodzić naprawienia szkody. Szerzej ten problem omawia artykuł dotyczący tego, kiedy przysługuje odszkodowanie za zerwanie dzierżawy.

Co, jeśli dzierżawca nie wyda gruntu po wypowiedzeniu?

Po skutecznym zakończeniu dzierżawy dzierżawca powinien wydać grunt wydzierżawiającemu. Dobrą praktyką jest wyznaczenie terminu wydania nieruchomości i sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. W protokole można opisać stan gruntu, zasiewy, nasadzenia, urządzenia, ewentualne szkody oraz dokumentację zdjęciową.

Jeżeli dzierżawca nie opuści nieruchomości, właściciel może skorzystać z ochrony własności. Zgodnie z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Po skutecznym wypowiedzeniu dzierżawy takie uprawnienie co do zasady odpada, choć w procesie sądowym dzierżawca może kwestionować skuteczność wypowiedzenia.

Zobacz również: ustna umowa dzierżawy a zasiedzenie

FAQ

Czy poddzierżawienie gruntu bez zgody zawsze pozwala zerwać umowę?

Co do zasady tak. Art. 698 Kodeksu cywilnego wprost stanowi, że bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może poddzierżawić przedmiotu dzierżawy, a naruszenie tego obowiązku pozwala wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Czy brak okresu wypowiedzenia w umowie blokuje rozwiązanie dzierżawy?

Nie. Brak okresu wypowiedzenia ma znaczenie przy zwykłym wypowiedzeniu, ale nie wyłącza ustawowych podstaw wypowiedzenia bez zachowania terminów. Jeżeli dzierżawca naruszył ustawowy zakaz poddzierżawy, właściciel może oprzeć wypowiedzenie na art. 698 Kodeksu cywilnego.

Czy zmiana uprawy z lawendy na ziemniaki wystarczy do natychmiastowego wypowiedzenia?

To zależy od treści umowy i okoliczności. Jeżeli rodzaj uprawy był istotnym warunkiem dzierżawy, a dzierżawca bez zgody zmienił przeznaczenie gruntu, może to być podstawa do wypowiedzenia. Zwykle warto jednak najpierw pisemnie wezwać dzierżawcę do zaprzestania naruszeń.

Czy wypowiedzenie dzierżawy trzeba sporządzić pisemnie?

Dla celów dowodowych należy zrobić to pisemnie, nawet jeżeli umowa nie przewiduje szczególnej formy. Pismo powinno jasno wskazywać, jaka umowa jest wypowiadana, z jakiej przyczyny, na jakiej podstawie prawnej i kiedy dzierżawca ma wydać grunt.

Co zrobić, gdy dzierżawca nie chce opuścić gruntu?

Należy wezwać go do wydania nieruchomości w wyznaczonym terminie. Jeżeli to nie pomoże, właściciel może dochodzić wydania gruntu na drodze sądowej, powołując się m.in. na art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Podsumowanie

W opisanej sprawie najmocniejszą podstawą do zakończenia umowy jest poddzierżawienie gruntu bez zgody właściciela. Takie działanie narusza art. 698 Kodeksu cywilnego i pozwala wydzierżawiającemu wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dodatkowym argumentem może być korzystanie z gruntu niezgodnie z umową, zwłaszcza jeżeli strony precyzyjnie ustaliły rodzaj uprawy i dzierżawca samowolnie go zmienił.

Przed wysłaniem wypowiedzenia warto zebrać dowody, przeanalizować umowę i przygotować pismo w taki sposób, aby jasno wynikało z niego, jakie obowiązki naruszył dzierżawca. Im precyzyjniejsze wypowiedzenie, tym mniejsze ryzyko sporu o jego skuteczność.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 222, art. 667, art. 693, art. 694, art. 696, art. 698, art. 703 i art. 704 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 4 września 2009 r., III CZP 62/09 - odpowiednie zastosowanie art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego do dzierżawy.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.