Użyczenie gruntu rolnego a ryzyko zasiedzenia

Umowa użyczenia nieruchomości rolnej - ustna czy pisemna?

Skoro ów rolnik uprawa Państwa ziemię bez obowiązku płacenia czynszu, to taki stan rzeczy odpowiada umowie użyczenia – uregulowanej w artykułach: od 720 do 719 Kodeksu cywilnego (K.c.). Co więcej, tenże rolnik ma (w aspekcie ekonomicznym) lepiej, niż przewidział to ustawodawca, bo (według art. 713 K.c.) osoba korzystająca z cudzej rzeczy na podstawie umowy użyczenia ma obowiązek ponosić „koszty bieżące”, a za takie można uznać stosowną część podatku z nakazu płatniczego, związanego z odnośną nieruchomością (art. 46 K.c.). Nie ma obowiązku zawierania umowy użyczenia w określonej formie prawnej, więc można przyjąć, że umowa zawarta ustnie jest ważna – problemy mogą dotyczyć zagadnień dowodowych (a to jest ważne).

Forma pisemna ma duże znaczenie dowodowe – w zakresie prawa cywilnego głównie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Brak formy pisemnej umowy z tym rolnikiem może skutkować różnymi interpretacjami – zwłaszcza dotyczącymi rodzaju posiadania.

Ustawowe określenie własności zawarto w treści art. 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”.

Zobacz również: Zasiedzenie ziemi rolnej

Posiadanie samoistne i zależne 

Natomiast posiadanie (tak samoistne, jak i zależne) ustawodawca określił w artykule 336 K.c., który stanowi: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Bez formy pisemnej umowy z tymże rolnikiem może być trudno ustalić rodzaj jego posiadania.

Kiedy następuje zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzeniem (art. 172 i następne K.c.) może skutkować wyłącznie posiadanie samoistne – nigdy zaś posiadanie zależne (właściwe np. dzierżawcy lub osobie korzystającej z cudzej rzeczy na podstawie umowy użyczenia). Terminy zasiedzenia zawarto w artykule 172 K.c., który brzmi:

„§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.”

Zobacz również: Przejęcie pola przez zasiedzenie

Zagrożenie utratą własności przez zasiedzenie

Jak widać, kilka lat nie wystarcza aby nastąpiło przejęcie ziemi przez zasiedzenie; po prostu, okres jest zbyt krótki. W takim stanie rzeczy w najbliższym czasie nie powinno być zagrożenia utratą własności. Niestety, przepisy proceduralne o stwierdzeniu zasiedzenia przez sąd (art. 609 i art. 610 K.p.c.) są na tyle ogólne (a nawet ogólnikowe), że bardzo duże znaczenie ma praktyka, zaś ta bywa różna (do czego przyczynia się treść tychże przepisów procedury cywilnej).

W Państwa interesie – w kontekście przepisów o zasiedzeniu oraz o stwierdzeniu zasiedzenia – leży przede wszystkim doprowadzenie do sytuacji, w której stanie się niewątpliwe, że ktoś (niezależnie od personaliów) uprawiający Państwa grunt jest posiadaczem zależnym, czyli posiadaczem akceptującym nadrzędność Państwa w zakresie posiadania. Umowa w odpowiedniej formie prawnej może się przydać. Jeżeli nawet ktoś (nawet ten sam rolnik) miałby uprawiać tę ziemię, to należałoby zawrzeć umowę w formie pisemnej – proszę rozważyć notarialne poświadczenie podpisów (samo poświadczenie, a nie formę aktu notarialnego). Należałoby zdecydować się na odpowiedni rodzaj umowy, np. na umowę dzierżawy (na podstawie której dzierżawca byłby zobowiązany płacić czynsz dzierżawny) albo umowę użyczenia (ale bez dokładania do cudzych interesów, bo biorący grunt w użyczenie powinien refundować stosowną część „kosztów podatkowych”). Umowa dzierżawy mogłaby zostać zgłoszona do ewidencji gruntów i budynków – co ma znaczenie głównie w zakresie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników. Dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu ziemi (zwłaszcza gruntów rolnych).

Wypowiedzenie rolnikowi umowy użyczenia

Odnośnie do słów – cytuję: „W jaki sposób wypowiedzieć temu rolnikowi pozwolenie na dalszą uprawę ziemi?”: Daleki jestem od dawania wytycznych, czy w ogóle wypowiadać temuż rolnikowi wcześniej zawartą umowę, na podstawie której stał się on posiadaczem określonego areału Państwa ziemi. Podstawowy wybór jest między wypowiedzeniem umowy użyczenia (bo brak obowiązku płacenia czynszu na użyczenie wskazuje), a doprowadzeniem do zawarcia odpowiedniego rodzaju umowy (np. dzierżawy albo użyczenia) w formie pisemnej (być może z podpisami notarialnie poświadczonymi). W wielu sprawach (zwłaszcza ważnych), przydaje się korzystanie z formy pisemnej. Pisma należy wysyłać listami poleconymi (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) albo – w przypadku instytucji (np. sądu lub starostwa) – składać za pokwitowaniem przyjęcia. Do owego rolnika mogłoby więc zostać wystosowane wezwanie korespondencyjne. Proszę zastanowić się nad tym, czy chodzi Państwu o ucywilizowanie relacji z tymże rolnikiem (także w celu zakończenia dopłacania do jego działalności, bo tym jest brak ponoszenia przez niego „kosztów podatkowych”), czy też doprowadzenie do zakończenia uprawiania przez niego tejże nieruchomości. W stosunkach rolniczych przyjęło się, że rolnik (nawet będący posiadaczem w złej wierze) jest uprawniony zebrać plony; w przypadku zdecydowania się na zakończenie uprawiania Państwa nieruchomości przez owego rolnika bardzo ważne byłoby więc zapobieżenie przygotowaniom do następnego sezonu rolniczego (np. zasiewom ozimin).

Jeżeli jest szansa na porozumienie (zwłaszcza w przypadku braku wyraźnego sporu z tymże rolnikiem), to rozsądnym wariantem mogłoby być zawezwanie go do próby ugodowej (przed sądem rejonowym). Za takim wezwaniem przemawia niska opłata sądowa, szansa na zawarcie ugody (art. 917 i art. 918 K.c.) na kierowanym przez sędziego posiedzeniu pojednawczym (od art. 184 do art. 186 K.p.c.) oraz skutkowanie przerwaniem biegu zasiedzenia (art. 123 K.c. w związku z art. 175 K.c.). Bieg zasiedzenia przerwać może także np. wytoczenie powództwa o wydanie gruntu – po skutecznym wypowiedzeniu umowy.

Zachęcam do opracowania strategii Państwa działań – w tym proponuję określić swe priorytety (np.: „zejście z gruntu” owego rolnika, odzyskiwanie części „kosztów podatkowych”, zawarcie właściwej umowy w odpowiedniej formie prawnej). Załatwiając sprawy (np.: kierując wezwania korespondencyjne, przygotowując zawezwanie do próby ugodowej, wytaczając powództw), proszę pamiętać o tym, by dokumenty były podpisywane przez współwłaścicieli odnośnej nieruchomości.

Wprawdzie art. 209 K.c. upoważnia jednego ze współwłaścicieli do podejmowania samodzielnie czynności dotyczących ochrony wspólnie przysługującego prawa (własności), ale – jeżeli jest szansa na podpisanie dokumentu (dokumentów) przez wszystkich współwłaścicieli – dobrze jest unikać sytuacji, które mogłyby kogoś innego (np. człowieka uprawiającego cudze pole) zachęcać do stosowania różnych „uników”.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.