- Darowizna gospodarstwa obejmującego nieruchomości wymaga aktu notarialnego, a nabycie przez dziecko od rodziców co do zasady korzysta ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.
- Etat i obowiązkowe ubezpieczenia w ZUS nie znikają tylko dlatego, że pracownik stał się właścicielem gospodarstwa; samo nabycie ziemi nie powoduje automatycznego przejścia do KRUS.
- Ubezpieczenie w KRUS nie jest warunkiem uzyskania dopłat bezpośrednich. Znaczenie mają warunki danej płatności, faktyczne prowadzenie działalności rolniczej i posiadanie gruntów.
- Dziecko może nabyć nieruchomość rolną od rodziców jako osoba bliska bez spełniania wymogu bycia rolnikiem indywidualnym i bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie, ale co do zasady wchodzi następnie w 5-letni reżim art. 2b UKUR.
- Pięcioletni reżim UKUR i pięcioletni termin w PIT to dwa odrębne mechanizmy, liczone według innych zasad i wymagające osobnej oceny.
Darowizna gospodarstwa od rodziców – forma i podatek
Jeżeli przekazanie gospodarstwa ma być połączone z oczekiwaniem pomocy rodzicom, warto odróżnić zwykłą darowiznę od rozwiązania takiego jak darowizna gospodarstwa z poleceniem opieki, ponieważ treść aktu wpływa na późniejsze możliwości dochodzenia wykonania obowiązków.
Darowizna gospodarstwa rolnego obejmującego nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W praktyce notariusz przygotowuje akt, pobiera należne opłaty sądowe i podatkowe oraz składa wniosek o wpis prawa własności w księdze wieczystej.
Przy planowaniu następstwa pokoleniowego warto też porównać darowiznę gospodarstwa za życia a testament.
Jeżeli rodzice darują gospodarstwo dziecku, mamy do czynienia z nabyciem przez zstępnego należącego do tzw. grupy zerowej. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez najbliższych członków rodziny może korzystać z pełnego zwolnienia od podatku po spełnieniu warunków ustawowych. Przy darowiźnie nieruchomości dokonanej w formie aktu notarialnego nie składa się odrębnego zgłoszenia SD-Z2.
W typowej darowiźnie rodzice–dziecko nie powstaje więc podatek od spadków i darowizn. Trzeba natomiast uwzględnić koszty aktu notarialnego, opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz koszty dokumentów potrzebnych do aktu. W typowej darowiźnie bez przejęcia długów, ciężarów lub zobowiązań nie występuje PCC; jeżeli obdarowany przejmuje zobowiązania darczyńcy, skutki podatkowe trzeba ocenić odrębnie. Zobacz także: koszty przepisania gospodarstwa rolnego.
Zobacz również: zwolnienie z podatku od darowizny gospodarstwa
Czy po darowiźnie gospodarstwa trzeba zrezygnować z pracy?
Nie. Sam fakt otrzymania gospodarstwa rolnego nie powoduje obowiązku rezygnacji z zatrudnienia. Jeżeli obdarowany nadal jest zatrudniony na podstawie umowy o pracę i z tego tytułu podlega obowiązkowym ubezpieczeniom społecznym w ZUS, nie przechodzi automatycznie do ubezpieczenia społecznego rolników w KRUS.
Przed darowizną warto osobno sprawdzić, jak przejęcie gruntów wpływa na ubezpieczenie obdarowanego w KRUS.
Ubezpieczenie społeczne rolników obejmuje rolnika lub domownika spełniającego warunki z ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników. Co do zasady obowiązkowe podleganie innemu ubezpieczeniu społecznemu wyłącza objęcie ubezpieczeniem rolniczym. Inaczej trzeba oceniać sytuacje, w których zatrudnienie ustaje, obdarowany prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą albo pojawia się inny tytuł ubezpieczeniowy – wtedy znaczenie mają szczegółowe przepisy o zbiegu tytułów i ewentualne szczególne zasady pozostawania w KRUS.
Pani Anna pracuje na podstawie umowy o pracę i otrzymała od rodziców 12-hektarowe gospodarstwo. Nie musi rezygnować z etatu, ponieważ nadal podlega obowiązkowym ubezpieczeniom w ZUS. Po darowiźnie powinna natomiast dopilnować spraw własnościowych, podatku rolnego, danych w ARiMR i ograniczeń wynikających z UKUR.
Czy osoba ubezpieczona w ZUS może pobierać dopłaty bezpośrednie?
Tak. Podleganie ubezpieczeniom w ZUS nie wyklucza samo w sobie ubiegania się o płatności bezpośrednie. Prawo do wsparcia zależy od spełnienia warunków danej płatności, a nie od samego faktu ubezpieczenia w KRUS.
W kampanii 2026 płatności bezpośrednie są przyznawane rolnikowi aktywnemu zawodowo, który prowadzi działalność rolniczą. Co do zasady łączna powierzchnia gruntów objętych obszarem zatwierdzonym do podstawowego wsparcia dochodów będących w jego posiadaniu musi wynosić co najmniej 1 ha, z ustawowymi wyjątkami dla określonych płatności. Warunkiem przyznania płatności do gruntów jest również posiadanie deklarowanego gruntu na dzień 31 maja 2026 r. na podstawie tytułu prawnego oraz faktyczne prowadzenie na nim działalności rolniczej.
W kampanii 2026 podstawowy termin składania wniosków w eWniosekPlus trwał od 15 marca do 1 czerwca 2026 r. Wnioski można było składać jeszcze do 26 czerwca 2026 r., z pomniejszeniem płatności za każdy roboczy dzień opóźnienia. Przy przejęciu gospodarstwa w trakcie roku trzeba dodatkowo sprawdzić zasady następstwa prawnego i wymogi konkretnej płatności. Dodatkowe wyjaśnienia zawiera artykuł dopłaty z ARiMR a bycie rolnikiem.
Pan Marek prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą i w jego sytuacji podlega ZUS. Po przejęciu gruntów samo pozostawanie poza KRUS nie przekreśla prawa do płatności. Musi jednak spełnić warunki kampanii, posiadać grunty w wymaganym dniu, faktycznie prowadzić na nich działalność rolniczą i prawidłowo złożyć wniosek.
Przejmujesz gospodarstwo od rodziców i chcesz uniknąć błędu przy dalszych decyzjach?
Prawnik może sprawdzić skutki darowizny dla ZUS lub KRUS, ograniczenia z UKUR oraz planowaną sprzedaż albo dzierżawę części ziemi.
Opisz planowaną darowiznę lub sprzedaż ›Jakie obowiązki ma osoba przejmująca gospodarstwo?
Po przyjęciu darowizny trzeba zadbać nie tylko o wpis własności w księdze wieczystej. Zakres dalszych czynności zależy od tego, jak gospodarstwo było dotychczas prowadzone i z jakich programów korzystali rodzice.
- sprawdź, czy wymagane jest zaktualizowanie danych w ewidencji producentów ARiMR oraz kto będzie uprawniony do płatności w danej kampanii;
- zgłoś zmianę danych mających znaczenie dla podatku rolnego w gminie;
- przejrzyj umowy dzierżawy, użyczenia i inne umowy dotyczące gruntów;
- ustal, czy z gospodarstwem są związane zobowiązania rolnośrodowiskowe, inwestycyjne albo inne zobowiązania wobec ARiMR;
- przed sprzedażą, darowizną lub oddaniem ziemi w posiadanie innej osobie sprawdź ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Nie wszystkie dopłaty, zobowiązania i umowy przechodzą automatycznie na nowego właściciela w ten sam sposób. W części przypadków potrzebny jest odrębny wniosek, oświadczenie, zgłoszenie albo zgoda drugiej strony.
Czy można sprzedać część gospodarstwa po darowiźnie?
Można, ale nie należy utożsamiać dwóch różnych kwestii: możliwości nabycia ziemi od rodziców jako osoby bliskiej oraz późniejszej swobody rozporządzania tą ziemią. To właśnie na tym etapie najłatwiej o błędny wniosek, że rodzinny charakter darowizny automatycznie pozwala sprzedać grunt dowolnej osobie zaraz po nabyciu.
Darowizna od rodziców a 5-letnie obowiązki nabywcy z art. 2b UKUR
Na etapie samego nabycia dziecko jest osobą bliską zbywcy. Z tego powodu nabycie nieruchomości rolnej od rodziców nie wymaga spełnienia podstawowego wymogu, aby nabywcą był rolnik indywidualny, ani uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie, jeżeli zastosowanie ma wyjątek przewidziany w art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Ten wyjątek nie oznacza jednak zwolnienia nowego właściciela z obowiązków po nabyciu. Co do zasady osoba, która nabyła nieruchomość rolną od osoby bliskiej, wchodzi w reżim art. 2b UKUR. Jeżeli nabyta nieruchomość weszła w skład gospodarstwa rolnego, nabywca ma obowiązek prowadzić to gospodarstwo przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a osoba fizyczna – prowadzić je osobiście. W tym okresie nabyta nieruchomość co do zasady nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innemu podmiotowi.
Ustawa przewiduje wyjątki. Jeden z najważniejszych pozwala aktualnemu właścicielowi przed upływem 5 lat zbyć nieruchomość albo oddać ją w posiadanie osobie bliskiej wobec niego. Trzeba więc badać relację pomiędzy właścicielem dokonującym kolejnej czynności a kolejnym nabywcą. To, że obecny właściciel sam dostał ziemię wcześniej od rodziców, nie daje mu ogólnej swobody sprzedaży osobie trzeciej.
Co więcej, osoba bliska, która nabędzie ziemię w tej kolejnej czynności, jako nowy nabywca co do zasady sama wchodzi w obowiązki z art. 2b ust. 1 i 2, chyba że w jej sytuacji działa odrębny wyjątek ustawowy. KOWR wskazuje wyraźnie, że wyjątki dotyczące możliwości zbycia przez dotychczasowego właściciela nie zwalniają automatycznie kolejnego nabywcy z jego własnych obowiązków.
Jeżeli właściciel chce przed upływem 5 lat sprzedać grunt osobie trzeciej, która nie jest jego osobą bliską, i nie zachodzi inny wyjątek ustawowy, może wystąpić do Dyrektora Generalnego KOWR o zgodę na wcześniejsze zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie. Zgoda jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej, gdy przemawia za tym ważny interes nabywcy nieruchomości albo interes publiczny.
Pani Katarzyna otrzymała od rodziców w 2026 r. 12 ha ziemi i po roku chce sprzedać 1,5 ha sąsiadowi, który nie jest jej osobą bliską. To, że nabyła gospodarstwo od rodziców jako osoba bliska, ułatwiło samo nabycie, ale nie zwalnia jej automatycznie z 5-letnich ograniczeń art. 2b. Jeżeli nie działa inny wyjątek ustawowy, przed sprzedażą sąsiadowi potrzebna będzie zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Gdyby natomiast zbywała grunt własnemu dziecku, można rozważyć wyjątek dotyczący zbycia osobie bliskiej, przy czym dziecko jako kolejny nabywca co do zasady wejdzie następnie w obowiązki art. 2b.
Sprzedaż wydzielonej części działki i inne ograniczenia obrotu
Ograniczenia art. 2b mogą dotyczyć również wydzielonej części nieruchomości. Jeżeli ma być sprzedana tylko część działki ewidencyjnej, zwykle najpierw trzeba ocenić możliwość geodezyjnego podziału. Znaczenie mogą mieć przepisy o gospodarce nieruchomościami, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, charakter i powierzchnia wydzielanych działek oraz dostęp do drogi publicznej.
Niezależnie od 5-letnich obowiązków trzeba sprawdzić pozostałe mechanizmy UKUR: kto może być nabywcą, czy istnieje prawo pierwokupu dzierżawcy, czy KOWR ma prawo pierwokupu albo nabycia i czy konkretna transakcja wymaga umowy warunkowej. Są to odrębne kwestie od zgody na wcześniejsze zbycie z art. 2b ust. 3.
Zobacz również: podział działki rolnej w celu sprzedaży
Sprzedaż części gospodarstwa a podatek dochodowy
Pięcioletni termin w podatku dochodowym trzeba analizować osobno od 5-letniego reżimu UKUR. Przy sprzedaży prywatnej nieruchomości odpłatne zbycie dokonane przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, może stanowić źródło przychodu podlegające rozliczeniu w PIT. UKUR liczy natomiast swój okres od dnia nabycia nieruchomości.
Przy gruntach rolnych istotne jest zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT. Obejmuje ono przychody ze sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie obejmuje jednak przychodu ze sprzedaży gruntów, które w związku ze sprzedażą utraciły charakter rolny.
Nie wystarczy więc sama nazwa działki ani fakt, że przed sprzedażą była używana rolniczo. Trzeba ocenić m.in. klasyfikację gruntów, to, czy zbywany grunt rzeczywiście wchodzi w skład gospodarstwa rolnego, okoliczności transakcji oraz to, czy wskutek sprzedaży grunt utraci charakter rolny. Jeżeli nabywca kupuje ziemię pod zabudowę, działalność nierolniczą, magazyny lub inwestycję deweloperską, zastosowanie zwolnienia może być wyłączone.
Praktyczne rozwinięcie tego problemu znajduje się w poradniku sprzedaż pola rolnego przed upływem 5 lat od darowizny.
FAQ
Czy po otrzymaniu gospodarstwa od rodziców muszę przejść z ZUS do KRUS?
Nie, jeżeli nadal masz obowiązkowy tytuł do ubezpieczeń w ZUS, np. umowę o pracę. Samo nabycie gospodarstwa nie powoduje automatycznego przejścia do KRUS.
Czy osoba pracująca na etacie może dostać dopłaty bezpośrednie?
Tak. Ubezpieczenie w ZUS nie jest samo w sobie przeszkodą. Trzeba jednak spełnić warunki właściwe dla danej płatności, w tym dotyczące aktywnego rolnika, posiadania gruntów i prowadzenia działalności rolniczej.
Czy dziecko nabywające gospodarstwo od rodziców ma obowiązki z art. 2b UKUR?
Co do zasady tak. Wyjątek pozwalający osobie bliskiej nabyć nieruchomość rolną bez wymogu bycia rolnikiem indywidualnym i bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR na samo nabycie nie oznacza automatycznego zwolnienia z obowiązków po nabyciu.
Czy po darowiźnie od rodziców mogę od razu sprzedać ziemię osobie trzeciej?
Nie ma ogólnej zasady, która na to pozwala tylko dlatego, że wcześniejsze nabycie nastąpiło od rodziców. Jeżeli nie upłynęło 5 lat od nabycia i nie działa inny wyjątek ustawowy, sprzedaż osobie trzeciej może wymagać zgody Dyrektora Generalnego KOWR.
Kiedy wcześniejsze zbycie osobie bliskiej jest wyjątkiem?
Wyjątek z art. 2b ust. 4 pkt 1 ocenia się w relacji między aktualnym właścicielem a osobą, której ma on zbyć nieruchomość lub oddać ją w posiadanie. Jeżeli kolejny nabywca jest osobą bliską aktualnego właściciela, ograniczenia po stronie zbywcy mogą nie mieć zastosowania. Nowy nabywca co do zasady podlega jednak własnym obowiązkom z art. 2b.
Kiedy potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na wcześniejsze zbycie?
Gdy właściciel chce przed upływem 5 lat zbyć nieruchomość lub oddać ją w posiadanie, a nie może skorzystać z ustawowego wyjątku. Zgodę wydaje Dyrektor Generalny KOWR na wniosek właściciela, jeżeli przemawia za tym ważny interes wnioskodawcy lub interes publiczny.
Twoja sytuacja wymaga indywidualnej oceny?
Opisz sprawę i najważniejsze okoliczności. Prawnik może ocenić skutki darowizny, ograniczenia KOWR, kwestie ZUS lub KRUS oraz planowaną sprzedaż ziemi.
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a - ISAP
2. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników - ELI Sejm
3. Ustawa z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych - ISAP
4. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 21 ust. 1 pkt 28 - ISAP
5. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „Zgody na nabycie nieruchomości rolnych” - KOWR
6. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej” - KOWR
7. ARiMR, ogólne zasady przyznawania płatności i terminy kampanii 2026 - ARiMR zasady, ARiMR terminy
