Jakie są koszty przepisania gospodarstwa rolnego?

Od czego zacząć przepisanie gospodarstwa rolnego?

Najpierw trzeba ustalić, kto jest właścicielem gospodarstwa. Decydujące znaczenie ma księga wieczysta, a nie samo przekonanie rodziny, że gospodarstwo należy do wuja i cioci. Jeżeli właścicielem jest wyłącznie brat mamy, sprawa jest prostsza. Jeżeli gospodarstwo wchodzi do majątku wspólnego małżonków albo każde z małżonków ma udział w nieruchomości, skutki prawne i podatkowe trzeba ocenić osobno dla każdego darczyńcy.

Darowizna nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Notariusz przygotowuje akt, weryfikuje dokumenty, pobiera należne podatki i opłaty sądowe oraz składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. W praktyce przed wizytą warto zebrać numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, wyrys z mapy ewidencyjnej, zaświadczenie o przeznaczeniu działek w planie miejscowym albo o jego braku, dokument nabycia gospodarstwa przez darczyńców oraz informacje o budynkach, służebnościach, dzierżawach i ewentualnych hipotekach.

Jeżeli darczyńcy są w podeszłym wieku, trzeba również rozważyć, czy w akcie ma być ustanowiona służebność mieszkania, użytkowanie części nieruchomości albo inne zabezpieczenie ich potrzeb. Takie postanowienia mogą wpływać na wartość darowizny i koszty aktu.

Darowizna gospodarstwa a ograniczenia w obrocie ziemią rolną

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje zasadę, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, a powierzchnia gospodarstwa rodzinnego po nabyciu nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych. Od tej zasady są jednak wyjątki. Przepisów tych nie stosuje się m.in. do nabycia przez osobę bliską zbywcy, a także do niektórych nieruchomości o mniejszej powierzchni. W praktyce oznacza to, że przy darowiźnie od brata mamy nie trzeba automatycznie wykazywać kwalifikacji rolniczych tylko dlatego, że przedmiotem darowizny jest gospodarstwo.

Warto rozróżnić dwie sytuacje. Nieruchomości rolne, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, są zasadniczo wyłączone spod ustawy. Przy większych gruntach mogą już mieć znaczenie szczegółowe przepisy UKUR, wyjątki rodzinne oraz sposób przekazania gospodarstwa. Przy wyborze między darowizną, sprzedażą, umową z następcą albo testamentem pomocne może być porównanie form przekazania gospodarstwa.

Osobą bliską w rozumieniu UKUR są m.in. zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha oraz pasierbowie. Brat mamy mieści się więc w kategorii rodzeństwa rodziców. Jeżeli jednak darczyńcą jest także żona brata mamy, trzeba sprawdzić, czy w odniesieniu do jej udziału nabywca również korzysta z wyjątku. Sam fakt, że jest żoną osoby bliskiej, nie zawsze wystarcza.

Zobacz również: przekazanie gospodarstwa osobie bliskiej

Czy po darowiźnie trzeba prowadzić gospodarstwo przez 5 lat?

Ogólna zasada z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mówi, że nabywca nieruchomości rolnej powinien prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a osoba fizyczna powinna prowadzić je osobiście. W tym okresie nieruchomość nie powinna być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Ustawa przewiduje jednak wyjątki, w tym dotyczące nieruchomości zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie bliskiej. Dlatego przy rodzinnej darowiźnie trzeba odróżnić samo nabycie gospodarstwa od ewentualnej późniejszej sprzedaży, dzierżawy albo oddania gruntu osobie trzeciej. Jeśli po otrzymaniu gospodarstwa planowana jest szybka sprzedaż, dzierżawa albo podział, należy to omówić z notariuszem jeszcze przed podpisaniem aktu.

Koszty notarialne przy darowiźnie gospodarstwa

Najważniejszym kosztem jest wynagrodzenie notariusza, czyli taksa notarialna. Jej wysokość zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej. Rozporządzenie określa stawki maksymalne, co oznacza, że kancelaria nie może ich przekroczyć, ale może zastosować stawkę niższą.

Maksymalna taksa notarialna wynosi:

• do 3000 zł – 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a przy czynnościach między osobami z I grupy podatkowej nie więcej niż 7500 zł.

Do taksy należy doliczyć 23% VAT oraz koszty wypisów aktu notarialnego. Każdy wypis jest liczony według liczby stron i liczby egzemplarzy potrzebnych stronom, sądowi wieczystoksięgowemu, urzędowi skarbowemu i innym instytucjom.

Dochodzi także opłata sądowa za wpis własności w księdze wieczystej. Standardowo wynosi 200 zł od wniosku o wpis własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego, a przy wpisie udziału pobiera się część opłaty proporcjonalną do udziału, nie mniej niż 100 zł. Jeżeli trzeba założyć nową księgę wieczystą, pojawi się dodatkowa opłata sądowa.

Podatek od darowizny gospodarstwa rolnego

Darowizna od brata mamy jest darowizną od osoby zaliczanej do II grupy podatkowej, ponieważ ustawa podatkowa zalicza do tej grupy m.in. rodzeństwo rodziców. Nie jest to tzw. grupa zerowa, więc nie można korzystać z nieograniczonego zwolnienia przewidzianego dla małżonka, dzieci, wnuków, rodziców, dziadków, pasierbów, rodzeństwa, ojczyma i macochy.

Aktualna kwota wolna w II grupie podatkowej wynosi 27 090 zł. Podatek płaci się od nadwyżki ponad kwotę wolną, z uwzględnieniem darowizn otrzymanych od tej samej osoby w roku ostatniego nabycia i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok. Dla II grupy podatkowej skala wynosi obecnie:

• do 11 833 zł nadwyżki ponad kwotę wolną – 7%,
• powyżej 11 833 zł do 23 665 zł – 828 zł 40 gr + 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł,
• powyżej 23 665 zł – 1893 zł 30 gr + 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł.

Jeżeli część gospodarstwa daruje żona brata mamy, jej darowizna może być podatkowo oceniana inaczej. Co do zasady taka osoba nie mieści się w II grupie jako rodzeństwo rodziców, dlatego może być konieczne zastosowanie III grupy podatkowej, w której kwota wolna wynosi 5733 zł, a stawki są wyższe. To jeden z powodów, dla których przed aktem trzeba ustalić, kto dokładnie jest właścicielem gospodarstwa i jaki udział ma przekazać.

Zwolnienie z podatku przy darowiźnie gospodarstwa rolnego

Przekazanie gospodarstwa umową darowizny nie zawsze oznacza konieczność zapłaty podatku. Ustawa o podatku od spadków i darowizn przewiduje zwolnienie z podatku od darowizny dla nabycia własności gruntów stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z drzewami i innymi roślinami będącymi ich częścią składową.

Aby zwolnienie mogło mieć zastosowanie, w wyniku nabycia musi zostać utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa utworzonego lub powstałego po powiększeniu musi wynosić co najmniej 11 ha i nie więcej niż 300 ha. Nabywca musi prowadzić to gospodarstwo przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Zwolnienie stanowi pomoc de minimis w rolnictwie, dlatego notariusz może wymagać dokumentów potrzebnych do oceny limitu tej pomocy.

Ważne jest też to, że aktualne brzmienie przepisu odnosi się do gruntów stanowiących gospodarstwo rolne, a nie do każdego składnika majątku związanego z gospodarstwem. Budynek mieszkalny, maszyny, zapasy, wyposażenie albo inne prawa mogą wymagać osobnej oceny podatkowej.

Czy przy darowiźnie gospodarstwa trzeba zapłacić PCC?

Sama darowizna co do zasady podlega podatkowi od spadków i darowizn, a nie podatkowi od czynności cywilnoprawnych. PCC może jednak pojawić się w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów, ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Przykładowo znaczenie może mieć przejęcie kredytu zabezpieczonego hipoteką albo innych obciążeń związanych z nieruchomością.

Jeżeli gospodarstwo jest zadłużone albo obciążone hipoteką, trzeba pokazać notariuszowi dokumenty bankowe i ustalić, czy darowizna będzie połączona z przejęciem długu. Wtedy koszty transakcji mogą być inne niż przy prostej darowiźnie bez obciążeń.

Dokumenty potrzebne u notariusza

Typowa lista dokumentów obejmuje:

• numery ksiąg wieczystych nieruchomości,
• podstawę nabycia gospodarstwa przez darczyńców, np. umowę, postanowienie spadkowe, akt poświadczenia dziedziczenia albo wcześniejszą darowiznę,
• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej,
• zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo o braku planu,
• zaświadczenia dotyczące lasów, jeżeli działki obejmują grunty leśne albo zadrzewione,
• dokumenty dotyczące dzierżaw, służebności, hipotek i innych obciążeń,
• dane osobowe stron oraz informacje o pokrewieństwie i stanie cywilnym.

Notariusz może zażądać także dodatkowych dokumentów, np. zaświadczeń z urzędu skarbowego, jeżeli darczyńcy nabyli gospodarstwo w drodze spadku, darowizny albo zasiedzenia.

FAQ

Czy brat mamy może przepisać gospodarstwo bez zgody KOWR?

W wielu przypadkach tak, ponieważ brat mamy jest rodzeństwem rodzica, a więc osobą bliską w rozumieniu UKUR. Trzeba jednak sprawdzić powierzchnię, przeznaczenie gruntów, treść księgi wieczystej i to, czy darczyńcą jest tylko wuj, czy również jego żona.

Czy od darowizny od wujka trzeba zapłacić podatek?

Wujek, czyli brat mamy albo ojca, należy do II grupy podatkowej. Aktualna kwota wolna dla tej grupy wynosi 27 090 zł. Podatek nie wystąpi, jeżeli wartość darowizn od tej samej osoby nie przekroczy tej kwoty albo gdy spełnione są warunki szczególnego zwolnienia, np. dla gruntów stanowiących gospodarstwo rolne.

Czy darowizna od żony wujka jest rozliczana tak samo jak darowizna od wujka?

Niekoniecznie. Żona wujka nie zawsze mieści się w tej samej grupie podatkowej co brat rodzica. Jeżeli jest współwłaścicielem gospodarstwa i przekazuje swój udział, jej darowizna może być rozliczana według III grupy podatkowej. Wymaga to sprawdzenia konkretnego pokrewieństwa i stanu własności.

Czy obdarowany musi mieć wykształcenie rolnicze?

Przy nabyciu od osoby bliskiej zbywcy co do zasady nie stosuje się wymogu, aby nabywca był rolnikiem indywidualnym. Jeżeli jednak darczyńcą jest osoba, która nie jest osobą bliską w rozumieniu UKUR, kwalifikacje rolnicze, zgoda KOWR albo inne wyjątki mogą mieć znaczenie.

Czy po otrzymaniu gospodarstwa można je od razu sprzedać?

Nie należy zakładać tego automatycznie. Ustawa przewiduje ogólny 5-letni obowiązek prowadzenia gospodarstwa oraz zakaz zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom bez zgody KOWR, ale zawiera też wyjątki rodzinne. Planowaną sprzedaż, dzierżawę albo przekazanie dalej trzeba omówić przed aktem notarialnym.

Podsumowanie

Przepisanie gospodarstwa rolnego na siostrzeńca lub bratanka zwykle można przeprowadzić przez darowiznę w formie aktu notarialnego. Najpierw należy jednak ustalić, kto jest właścicielem gospodarstwa, jaka jest powierzchnia i przeznaczenie gruntów, czy nabywca jest osobą bliską wobec każdego darczyńcy oraz czy darowizna spełnia warunki zwolnienia podatkowego.

Koszty obejmują taksę notarialną, 23% VAT od taksy, wypisy aktu, opłaty sądowe za księgę wieczystą oraz ewentualny podatek od spadków i darowizn. W sprawach rodzinnych największe różnice powstają wtedy, gdy gospodarstwo jest współwłasnością małżonków, a obdarowany jest osobą bliską tylko dla jednego z nich.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653, Sejm RP.
2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 478, Sejm RP.
3. Stawki i limity w podatku od spadków i darowizn, podatki.gov.pl.
4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566, Sejm RP.
5. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – w zakresie opłat wieczystoksięgowych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.