Umowa użyczenia gruntu rolnego na cele budowlane

Wybudowanie na użyczonym gruncie budynku

Użyczenie jest umową, na podstawie której użyczający (komodant) zobowiązuje się zezwolić biorącemu (komodatariuszowi) – przez czas oznaczony albo nieoznaczony – na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Umowa użyczenia gruntu nie powoduje przeniesienia własności gruntu na biorących do używania, lecz jedynie umożliwia im bezpłatne korzystanie (używanie). Wybudowanie na używanym gruncie budynku, nawet na podstawie pozwolenia na budowę, nie spowoduje przejścia własności gruntu na Panią.

Przepis art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane wymienia wiele tytułów prawnych, które w postępowaniu budowlanym stanowią podstawę do wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Między innymi każda umowa cywilnoprawna, na podstawie której właściciel upoważnił inny podmiot do zabudowy własnego gruntu, tworzy stosunek zobowiązaniowy w rozumieniu art. 353 § 1 Kodeksu cywilnego i daje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 211/06, LEX nr 505678). Należy zauważyć, że umowa dzierżawy daje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane tylko wówczas, gdy takie prawo wyraźnie wynika z zawartej umowy. Z istoty samej umowy dzierżawy nie wynika prawo do zabudowy dzierżawionego gruntu (wyrok NSA z dnia 4 września 2007 r., sygn. akt II OSK 1160/06, LEX nr 374725). Te same reguły jak przy dzierżawie można moim zdaniem odnieść do umowy użyczenia.

Zobacz również: Umowa użyczenia gruntu rolnego

Rozpoczęcie budowy przed formalnym nabyciem gruntu

Zatem jeśli zamierza Pani wybudować obiekty (dom oraz oborę) na cudzym gruncie, powinna Pani pamiętać, że to właścicielka gruntu stanie się również właścicielem wybudowanych obiektów. W takim wypadku Pani jako inwestorka miałaby jedynie prawo do wystąpienia o zwrot nakładów poniesionych na budowę domu oraz obory na podstawie artykułu 230 Kodeksu cywilnego.

Aby zostać jedynym właścicielem nieruchomości (gruntu z budynkiem), musi zostać zawarta umowa przenosząca własność tej właśnie nieruchomości (jako określonej działki gruntu). W takim stanie rzeczy najbardziej korzystnym rozwiązaniem byłoby poczekanie na zgodę Agencji Nieruchomości Rolnej, a następnie zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Na marginesie zaznaczam też, że w Pani przypadku nie będzie miał zastosowania artykuł 231 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Pani jako biorąca do używania nie spełnia pierwszej z przesłanek wspomnianego przepisu, gdyż w wyniku umowy użyczenia uzyskuje Pani posiadanie zależne, a nie samoistne.

Zobacz również: Zabudowa zagrodowa warunki zabudowy

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 211/06
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 września 2007 r., sygn. akt II OSK 1160/06

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.