Umowa użyczenia gruntu rolnego pod budowę – jak zabezpieczyć nakłady?

Czy można budować na użyczonym gruncie rolnym?

Umowa użyczenia gruntu rolnego jest umową, przez którą użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony albo nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy. Wynika to z art. 710 Kodeksu cywilnego. Sama umowa użyczenia nie przenosi własności gruntu, nie tworzy udziału w nieruchomości i nie powoduje, że osoba korzystająca z działki staje się właścicielem budynku, który na niej wzniesie.

Można jednak tak skonstruować umowę użyczenia, aby właściciel gruntu wyraźnie upoważnił inwestora do korzystania z działki w celu przygotowania i prowadzenia określonych robót budowlanych. W praktyce umowa powinna dokładnie wskazywać działkę, planowaną inwestycję, zakres zgody właściciela, czas trwania użyczenia, prawo wejścia na teren, możliwość składania wniosków administracyjnych oraz zasady rozliczenia nakładów.

Trzeba odróżnić dwie kwestie: prawo do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę oraz własność tego, co zostanie wybudowane. Nawet jeżeli umowa użyczenia wystarczy do wykazania tytułu budowlanego, nie zabezpiecza jeszcze własności domu ani obory.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Zgodnie z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może wynikać nie tylko z własności, użytkowania wieczystego, zarządu lub ograniczonego prawa rzeczowego, lecz także ze stosunku zobowiązaniowego, jeżeli przewiduje on uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.

Oznacza to, że umowa cywilnoprawna z właścicielem gruntu może być podstawą do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Nie wystarczy jednak ogólny zapis, że właściciel oddaje grunt do używania. Z umowy powinno jednoznacznie wynikać, że biorący w użyczenie ma prawo wykonać konkretną inwestycję, np. budowę budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej, obory, przyłączy, zjazdu lub innych obiektów wskazanych w projekcie.

Wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie wymaga złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Złożenie nieprawdziwego oświadczenia może rodzić odpowiedzialność karną z art. 233 Kodeksu karnego. Dlatego przed podpisaniem oświadczenia trzeba mieć realny, aktualny i możliwy do wykazania tytuł prawny.

Zobacz również: pozwolenie na budowę a zabudowa zagrodowa

Kto będzie właścicielem domu i obory wybudowanych na cudzym gruncie?

Najważniejsza zasada wynika z art. 48 Kodeksu cywilnego: budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane stanowią, co do zasady, części składowe gruntu. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. W konsekwencji dom albo obora wzniesione na cudzej działce stają się własnością właściciela gruntu.

Nie zmienia tego fakt, że inwestor sfinansował budowę, posiada projekt, uzyskał pozwolenie na budowę albo faktycznie prowadził roboty. Takie okoliczności mogą mieć znaczenie dla rozliczenia nakładów, ale nie powodują automatycznego nabycia własności budynku.

Wyjątki od tej zasady wynikają tylko z przepisów szczególnych, np. przy użytkowaniu wieczystym albo odrębnej własności lokali. Typowa umowa użyczenia gruntu rolnego nie tworzy takiego wyjątku.

Dlaczego art. 231 Kodeksu cywilnego zwykle nie pomoże biorącemu w użyczenie?

Art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje szczególną możliwość żądania przeniesienia własności zajętej działki przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze, który wzniósł budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przekraczającej wartość zajętego gruntu. W opisanej sytuacji ten przepis co do zasady nie będzie dobrym zabezpieczeniem.

Osoba korzystająca z gruntu na podstawie użyczenia jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym. Wie, że grunt należy do innej osoby, i korzysta z niego za jej zgodą. Dlatego nie powinna zakładać, że po wybudowaniu obiektów będzie mogła skutecznie żądać przeniesienia własności działki na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego.

Jak zabezpieczyć nakłady przed zakupem gruntu?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wstrzymanie się z budową do czasu nabycia własności nieruchomości. Jeżeli inwestor chce rozpocząć formalności lub roboty wcześniej, powinien zadbać o kilka niezależnych zabezpieczeń. Im większe planowane nakłady, tym mniej wystarczające jest proste użyczenie.

W praktyce warto rozważyć przede wszystkim:

• umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego – daje silniejsze roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej niż zwykła forma pisemna;
• wpis roszczenia do księgi wieczystej – utrudnia sprzedaż działki osobie trzeciej z pominięciem inwestora;
• warunkową lub zobowiązującą konstrukcję transakcji – dostosowaną przez notariusza do wymogów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i ewentualnej zgody KOWR;
• szczegółową zgodę właściciela na budowę – obejmującą konkretne obiekty, dokumentację, przyłącza, zgłoszenia, pozwolenia i czynności przed organami;
• umowne rozliczenie nakładów – w tym termin, sposób wyceny, dokumentowanie kosztów, zasady zwrotu oraz skutki rezygnacji właściciela ze sprzedaży;
• zabezpieczenie finansowe – np. zadatek, kara umowna za naruszenie obowiązków niepieniężnych, dobrowolne poddanie się egzekucji w akcie notarialnym albo hipoteka, jeżeli strony i notariusz uznają to za właściwe.

Umowa powinna też rozstrzygać, co stanie się z pozwoleniem na budowę, dokumentacją projektową i rozpoczętymi robotami, jeżeli sprzedaż nie dojdzie do skutku. Warto wskazać, czy inwestor ma prawo wstrzymać roboty, zabrać materiały niezwiązane trwale z gruntem, domagać się zwrotu nakładów, żądać zapłaty określonej kwoty albo dochodzić naprawienia szkody.

Co powinna zawierać umowa użyczenia gruntu na cele budowlane?

Dobra umowa użyczenia gruntu rolnego na cele budowlane powinna być przygotowana bardziej jak umowa inwestycyjna niż prosty dokument rodzinny lub sąsiedzki. W szczególności warto uregulować:

• dokładne oznaczenie nieruchomości: numer działki, obręb, powierzchnię, księgę wieczystą i sposób korzystania z gruntu;
• oświadczenie właściciela o prawie własności, braku przeszkód do oddania gruntu w użyczenie oraz znanych obciążeniach;
• wyraźną zgodę na wykonanie robót budowlanych wskazanych w projekcie lub decyzji o warunkach zabudowy;
• upoważnienie do występowania przed organami administracji, gestorami sieci i innymi podmiotami, jeżeli jest potrzebne;
• zasady ponoszenia podatków, opłat, kosztów projektowych, przyłączy, ogrodzenia, dojazdu i utrzymania terenu;
• zakaz wypowiedzenia umowy bez ważnej przyczyny przez czas potrzebny do uzyskania decyzji i zawarcia umowy sprzedaży;
• procedurę rozwiązania umowy, termin wydania nieruchomości oraz sposób rozliczenia nakładów;
• obowiązek współdziałania przy sprzedaży gruntu po uzyskaniu wymaganych zgód administracyjnych.

Warto pamiętać, że umowa użyczenia jest nieodpłatna. Jeżeli właściciel ma otrzymywać czynsz lub inne stałe wynagrodzenie, strony powinny rozważyć raczej dzierżawę albo inną odpłatną umowę, odpowiednio dostosowaną do celu budowlanego.

Zgoda KOWR a rozpoczęcie budowy przed zakupem działki

W starszych materiałach można spotkać odniesienia do Agencji Nieruchomości Rolnych. Obecnie jej zadania w tym zakresie wykonuje Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Przy zakupie nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej przez osobę, która nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z ustawowego wyjątku, nabycie co do zasady wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydawanej w drodze decyzji administracyjnej.

Jeżeli działka ma 2,5 ha, trzeba więc sprawdzić, czy nabywca spełnia wymogi rolnika indywidualnego, czy istnieje wyjątek ustawowy, czy potrzebna jest zgoda KOWR oraz czy KOWR nie ma innych uprawnień wpływających na transakcję. Sam fakt uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej nie przesądza jeszcze o możliwości bezpiecznego nabycia gruntu ani o własności przyszłych budynków.

Rozpoczęcie budowy przed zakończeniem procedury KOWR jest szczególnie ryzykowne. Jeżeli zgoda nie zostanie wydana, sprzedaż się przedłuży albo właściciel zmieni stanowisko, inwestor zostanie z nakładami poniesionymi na cudzy grunt. Roszczenie o zwrot nakładów może być dochodzone, ale zwykle wymaga wykazania podstawy prawnej, wysokości kosztów, ich celowości i związku z nieruchomością.

Jak rozliczać nakłady, jeżeli sprzedaż nie dojdzie do skutku?

Jeżeli inwestor poniósł nakłady na cudzą nieruchomość, sposób rozliczenia zależy od treści umowy, charakteru posiadania, dobrej albo złej wiary, rodzaju nakładów oraz tego, czy właściciel wyraził zgodę na inwestycję. W grę mogą wchodzić przepisy o roszczeniach między właścicielem a posiadaczem, bezpodstawnym wzbogaceniu albo odpowiedzialności kontraktowej.

Najlepiej nie zostawiać tej kwestii do późniejszego sporu. Umowa powinna przewidywać, że w razie niedojścia sprzedaży do skutku z przyczyn leżących po stronie właściciela albo z powodu braku wymaganej współpracy inwestor otrzyma zwrot udokumentowanych nakładów w określonym terminie. Można też określić sposób ustalenia wartości nakładów, np. według faktur, kosztorysu powykonawczego albo opinii rzeczoznawcy.

Jeżeli strony chcą, aby określone elementy mogły zostać zabrane przez inwestora, trzeba wyraźnie wskazać, które rzeczy nie są trwale związane z gruntem i w jakim terminie mogą zostać usunięte. Budynku trwale związanego z gruntem nie da się jednak zwykle potraktować jak ruchomości należącej do inwestora.

FAQ

Podsumowanie

Umowa użyczenia gruntu rolnego na cele budowlane może pomóc w uzyskaniu tytułu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ale nie zapewnia inwestorowi własności budynków. Dom, obora lub inny obiekt trwale związany z cudzym gruntem co do zasady staje się własnością właściciela działki. Dlatego przy inwestycji o dużej wartości nie należy opierać bezpieczeństwa wyłącznie na użyczeniu.

Przed rozpoczęciem robót warto przygotować spójną dokumentację: umowę użyczenia z wyraźną zgodą na budowę, notarialną umowę przedwstępną lub inną konstrukcję transakcyjną, zasady rozliczenia nakładów oraz zabezpieczenia na wypadek braku zgody KOWR, odmowy sprzedaży albo opóźnienia. W wielu sprawach rozsądniejsze będzie poczekanie z budową do przeniesienia własności gruntu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
4. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, informacje o zgodach na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl/web/kowr
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 211/06
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 września 2007 r., sygn. akt II OSK 1160/06

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.