Ustna umowa korzystania z ziemi a zasiedzenie

Czy ustna zgoda na uprawianie pola może prowadzić do zasiedzenia?

W opisanej sytuacji córka jako właścicielka działki pozwoliła sąsiadowi rolnikowi korzystać z pola bez wynagrodzenia. Rolnik uprawia grunt, a właścicielka ma korzyść praktyczną: działka nie zarasta. Taki układ najczęściej odpowiada umowie użyczenia, ponieważ właściciel bezpłatnie zezwala innej osobie na używanie rzeczy.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że właścicielka jest całkowicie bezpieczna. Ryzyko pojawia się dlatego, że umowa ma wyłącznie ustny charakter. Po kilkunastu albo kilkudziesięciu latach rolnik może twierdzić, że nie korzystał z gruntu „z grzeczności” ani za zgodą właścicielki, lecz władał nim jak właściciel. Wtedy sąd będzie badał nie tylko same słowa stron, ale też wszystkie zewnętrzne przejawy władania gruntem.

Najważniejsze jest więc rozróżnienie: korzystanie za zgodą właściciela zwykle oznacza posiadanie zależne, a zasiedzenie wymaga posiadania samoistnego.

Posiadanie samoistne i posiadanie zależne

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, może nabyć własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada ją nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lat, gdy uzyskał posiadanie w dobrej wierze, albo przez 30 lat, gdy uzyskał posiadanie w złej wierze.

Art. 336 Kodeksu cywilnego odróżnia posiadacza samoistnego od posiadacza zależnego. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Posiadaczem zależnym jest natomiast ten, kto włada rzeczą jak użytkownik, dzierżawca, najemca, biorący w użyczenie albo inna osoba, której prawo do korzystania z cudzej rzeczy wynika z relacji z właścicielem.

Rolnik, który uprawia pole dlatego, że właściciel mu na to pozwolił, co do zasady nie zachowuje się jak właściciel, lecz jak osoba korzystająca z cudzego gruntu za zgodą. Taki stan nie powinien prowadzić do zasiedzenia, dopóki można wykazać, że podstawą korzystania była zgoda właściciela, a nie samowolne zawładnięcie ziemią.

Użyczenie gruntu rolnego a dzierżawa

Jeżeli właściciel pozwala rolnikowi korzystać z pola bez wynagrodzenia, najczęściej mamy do czynienia z użyczeniem. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu na bezpłatne używanie oddanej mu rzeczy przez czas oznaczony albo nieoznaczony.

Jeżeli natomiast rolnik płaci czynsz, oddaje część plonów albo świadczy właścicielowi inne umówione wynagrodzenie za korzystanie z ziemi, relacja może mieć charakter dzierżawy. Zarówno użyczenie, jak i dzierżawa przemawiają przeciwko zasiedzeniu, ponieważ pokazują, że użytkownik uznaje cudzą własność i korzysta z gruntu na podstawie określonego stosunku prawnego.

Dla właściciela problemem nie jest więc sama ustna zgoda, lecz brak dowodu jej treści. W sprawie o zasiedzenie sąd może badać, kto płacił podatek rolny, kto decydował o sposobie korzystania z działki, czy rolnik grodził grunt, zgłaszał go do ewidencji, pobierał dopłaty, zawierał umowy z osobami trzecimi albo w inny sposób manifestował władanie jak właściciel.

Jak zabezpieczyć właściciela przed zasiedzeniem?

Najbezpieczniej zawrzeć pisemną umowę użyczenia albo dzierżawy. Nie musi być rozbudowana, ale powinna jasno wskazywać strony, numer działki, powierzchnię, czas trwania, zasady korzystania z gruntu oraz to, że rolnik korzysta z ziemi wyłącznie za zgodą właściciela i nie rości sobie prawa własności.

W umowie warto dodać, że właściciel zachowuje prawo kontroli sposobu korzystania z działki, może wypowiedzieć umowę na określonych zasadach, a rolnik ma obowiązek zwrócić grunt po ustaniu umowy. Jeżeli korzystanie jest nieodpłatne, należy to wyraźnie napisać. Jeżeli jest odpłatne, trzeba wskazać czynsz albo inne świadczenie.

Dobrą praktyką jest także zachowanie dowodów, że właściciel nadal wykonuje swoje uprawnienia: płaci podatek rolny, koresponduje z użytkownikiem, okresowo potwierdza zgodę na korzystanie z gruntu, reaguje na zmianę sposobu użytkowania i nie pozwala na samowolne grodzenie lub rozporządzanie działką.

Co zrobić, gdy rolnik nie chce podpisać umowy?

Odmowa podpisania umowy nie przesądza jeszcze, że rolnik planuje zasiedzenie, ale jest sygnałem ostrzegawczym. Właściciel powinien wtedy pisemnie potwierdzić dotychczasowy charakter korzystania z gruntu i wyznaczyć termin na podpisanie umowy albo opuszczenie działki.

Jeżeli użytkownik nadal korzysta z pola bez zgody właściciela, należy rozważyć wezwanie do wydania nieruchomości, wypowiedzenie dotychczasowego stosunku prawnego, a w razie potrzeby powództwo windykacyjne na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Samo bierne tolerowanie cudzych działań przez kolejne lata może utrudnić obronę przed wnioskiem o zasiedzenie.

W praktyce istotne jest również uporządkowanie kwestii dopłat, podatków i ewidencji. Jeżeli rolnik zgłasza działkę do dopłat albo występuje wobec urzędów tak, jakby samodzielnie decydował o gruncie, warto zadbać, aby dokumenty i korespondencja potwierdzały, że robi to tylko w ramach zgody właściciela, a nie jako właściciel.

Zasiedzenie ziemi rolnej po zmianach przepisów

Aktualnie art. 172 Kodeksu cywilnego przewiduje ogólne terminy zasiedzenia: 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze. Od 5 października 2023 r. uchylony jest dawny art. 172 § 3 Kodeksu cywilnego, który przewidywał szczególne ograniczenia dotyczące zasiedzenia nieruchomości rolnych przez rolnika indywidualnego. Przy starszych stanach faktycznych trzeba jednak sprawdzić, kiedy ewentualnie miałby upłynąć termin zasiedzenia i jakie przepisy obowiązywały w tym czasie.

W sprawach dotyczących ziemi rolnej nadal trzeba uważać na przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ale w typowej sprawie o zasiedzenie kluczowe pozostają przesłanki z Kodeksu cywilnego: nieprzerwane posiadanie samoistne, upływ odpowiedniego terminu oraz wykazanie, że posiadacz zachowywał się jak właściciel.

Dobra wiara przy zasiedzeniu nieruchomości jest w praktyce wyjątkiem. Osoba, która wie, że pole należy do innego właściciela i korzysta z niego na podstawie ustnej zgody, zwykle nie może skutecznie twierdzić, że od początku była przekonana o swoim prawie własności. W takich sytuacjach, jeśli w ogóle doszłoby do zasiedzenia, najczęściej rozważa się termin 30-letni.

Jak sądy oceniają zachowanie użytkownika gruntu?

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 7 maja 1971 r., sygn. I CR 302/71, wskazywał, że dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. Sam fakt wieloletniego korzystania z gruntu nie wystarczy więc do zasiedzenia, jeżeli użytkownik wiedział, że działa tylko za zgodą właściciela.

W postanowieniu z 18 kwietnia 1997 r., sygn. III CKN 35/97, Sąd Najwyższy podkreślił znaczenie jawnego i dostrzegalnego dla otoczenia władania nieruchomością we własnym imieniu. W praktyce sąd bada więc m.in. sposób korzystania z gruntu, płacenie podatków, wpisy w ewidencji, decyzje administracyjne, relacje z sąsiadami oraz to, czy właściciel rzeczywiście wykonywał swoje prawa.

Dla właściciela najlepszą ochroną jest usunięcie niejasności. Jeżeli relacja ma być tylko użyczeniem albo dzierżawą, powinna być udokumentowana. Jeżeli właściciel nie chce dalszego korzystania z działki przez rolnika, powinien to wyraźnie zakomunikować i doprowadzić do zwrotu gruntu.

FAQ

Czy ustna umowa użyczenia ziemi rolnej jest ważna?

Tak, co do zasady ustna umowa użyczenia może być ważna. Problem polega jednak na dowodach. Jeżeli po latach powstanie spór, właściciel musi wykazać, że rolnik korzystał z pola za jego zgodą, a nie jak właściciel.

Po ilu latach można zasiedzieć cudze pole?

Zasiedzenie nieruchomości wymaga 20 lat posiadania samoistnego w dobrej wierze albo 30 lat posiadania samoistnego w złej wierze. W przypadku korzystania z cudzej działki za zgodą właściciela najczęściej mówi się o złej wierze, jeżeli posiadacz wie, że nie jest właścicielem.

Czy pisemna umowa całkowicie wyklucza zasiedzenie?

Pisemna umowa bardzo wzmacnia pozycję właściciela, ponieważ potwierdza zależny charakter korzystania z gruntu. Nie zastępuje jednak bieżącej reakcji na sytuację, w której użytkownik zaczyna zachowywać się jak właściciel albo korzysta z działki niezgodnie z umową.

Czy pobieranie dopłat przez rolnika przesądza o zasiedzeniu?

Nie przesądza, ale może być jednym z dowodów ocenianych przez sąd. Warto zadbać, aby z dokumentów wynikało, że rolnik zgłasza grunt i korzysta z niego za zgodą właściciela, a nie jako osoba uważająca się za właściciela.

Co zrobić, gdy sąsiad twierdzi, że zasiedział działkę?

Należy przeanalizować dokumenty, świadków, podatki, korespondencję, sposób korzystania z działki i ewentualne umowy. W sprawie o zasiedzenie trzeba wykazywać, że użytkownik był posiadaczem zależnym albo że nie upłynął wymagany termin posiadania samoistnego.

Podsumowanie

Ustna zgoda na uprawianie pola nie oznacza automatycznie ryzyka utraty własności. Jeżeli rolnik korzysta z gruntu za zgodą właściciela, jest zwykle posiadaczem zależnym, a nie samoistnym. Zasiedzenie wymaga natomiast zachowania jak właściciel przez wymagany ustawą czas.

Największym błędem jest pozostawienie wieloletniego korzystania z ziemi bez żadnego potwierdzenia. Właściciel powinien zawrzeć pisemną umowę użyczenia albo dzierżawy, zachować dowody wykonywania swoich praw i reagować na każdą próbę traktowania gruntu jak własnego przez użytkownika.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 172, art. 222 § 1, art. 336 i art. 710 - Dz.U. 2025 poz. 1071.
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2025 poz. 1653.
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r., sygn. akt I CR 302/71.
4. Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r., sygn. akt III CKN 35/97.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.