Dzierżawa gruntu rolnego przez nierolnika a ewidencja

Czy osoba niebędąca rolnikiem może wydzierżawić grunt rolny?

Tak. Przepisy prawa cywilnego nie wymagają, aby dzierżawcą gruntu rolnego była wyłącznie osoba mająca wykształcenie rolnicze, ubezpieczenie w KRUS albo status rolnika indywidualnego. Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.

Oznacza to, że przedsiębiorca, pracownik etatowy, osoba mieszkająca w mieście albo osoba bez wykształcenia rolniczego może co do zasady zawrzeć umowę dzierżawy ziemi rolnej. Ważne jest jednak odróżnienie samej możliwości zawarcia umowy od późniejszych skutków administracyjnych, podatkowych i ubezpieczeniowych.

Przepisy prawa nie zawierają ograniczenia, że dzierżawić ziemię rolną może tylko rolnik. Szerzej ten problem omawia także materiał: dzierżawa gruntu rolnego przez nierolnika.

Dzierżawa gruntu a status rolnika indywidualnego

To, że można zostać dzierżawcą gruntu rolnego, nie oznacza jeszcze, że automatycznie uzyskuje się status rolnika indywidualnego. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze, co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Ustawa wskazuje też, że osobiste prowadzenie gospodarstwa oznacza pracę w tym gospodarstwie oraz podejmowanie wszystkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej. Samo podpisanie umowy dzierżawy, nawet na 10 lat, nie zastępuje kwalifikacji rolniczych, stażu, zamieszkania ani faktycznego prowadzenia działalności rolniczej.

Jeżeli dzierżawca dopiero zaczyna działalność rolniczą, umowa dzierżawy może być jednym z elementów budowania sytuacji prawnej na przyszłość. Nie powoduje jednak, że już w dniu podpisania umowy gmina powinna potwierdzić, że dana osoba od 5 lat prowadzi gospodarstwo rolne.

Czy gmina wyda zaświadczenie o prowadzeniu gospodarstwa rolnego?

To zależy od tego, czego dokładnie ma dotyczyć zaświadczenie i jakie fakty można urzędowo potwierdzić. Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego zaświadczenie wydaje się wtedy, gdy urzędowego potwierdzenia faktów albo stanu prawnego wymaga przepis prawa albo gdy osoba ma interes prawny w takim potwierdzeniu. Organ powinien oprzeć się na posiadanych rejestrach, ewidencjach albo danych możliwych do ustalenia w zakresie przewidzianym prawem.

Jeżeli osoba dopiero podpisała umowę dzierżawy i nie prowadzi jeszcze realnie gospodarstwa, gmina może nie mieć podstaw do wydania zaświadczenia, że prowadzi ona gospodarstwo rolne. Może natomiast, w zależności od sprawy i dokumentów, potwierdzić inne okoliczności, np. zameldowanie, informacje podatkowe albo dane wynikające z posiadanych rejestrów.

W sprawach związanych z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego istotne znaczenie ma także art. 7 tej ustawy. Dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest pisemne oświadczenie prowadzącego gospodarstwo, a dowodem potwierdzającym zamieszkanie jest zaświadczenie o zameldowaniu na pobyt stały. Złożenie nieprawdziwego oświadczenia może rodzić odpowiedzialność karną za fałszywe oświadczenie.

Czy dzierżawca może zostać wpisany do ewidencji gruntów i budynków?

Ewidencję gruntów i budynków prowadzi starosta. Dane ewidencyjne obejmują przede wszystkim informacje o gruntach, budynkach i lokalach, a także dane właścicieli oraz określonych podmiotów władających nieruchomościami, zwłaszcza w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo gruntów, dla których nie można ustalić właściciela.

Dlatego nie każda prywatna umowa dzierżawy gruntu rolnego daje podstawę do ujawnienia dzierżawcy jako podmiotu w ewidencji. Starostwo nie prowadzi ogólnego rejestru wszystkich umów dzierżawy zawieranych między osobami prywatnymi. W praktyce kluczowe jest to, czy zgłoszenie umowy wynika z konkretnego przepisu i czy dokument rzeczywiście wywołuje skutki w zakresie danych objętych ewidencją.

Szczególne znaczenie mają przepisy ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników. Przy ocenie, czy emeryt lub rencista rolniczy zaprzestał prowadzenia działalności rolniczej, uwzględnia się m.in. grunty wydzierżawione na podstawie pisemnej umowy zawartej co najmniej na 10 lat i zgłoszonej do ewidencji gruntów i budynków, osobie spoza wskazanego w ustawie kręgu osób bliskich. Z kolei przy ustalaniu podlegania ubezpieczeniu domniemywa się, że dzierżawca gruntów rolnych prowadzi na nich działalność rolniczą, jeżeli dzierżawa jest zarejestrowana w ewidencji gruntów i budynków.

W konsekwencji odpowiedź brzmi: zwykła umowa dzierżawy może być skuteczna cywilnoprawnie, ale nie zawsze spowoduje ujawnienie dzierżawcy w ewidencji. Jeżeli celem jest skutek w KRUS, umowa powinna być przygotowana szczególnie starannie: na piśmie, na wymagany okres, z prawidłowym oznaczeniem działek, stron, czynszu, sposobu korzystania z gruntu i z uwzględnieniem ograniczeń dotyczących osób bliskich emeryta lub rencisty rolniczego.

Dzierżawa a podatek rolny

W przypadku prywatnej dzierżawy gruntu rolnego nie zawsze podatnikiem podatku rolnego staje się dzierżawca. Z ustawy o podatku rolnym wynika, że dzierżawca jest podatnikiem wtedy, gdy grunty gospodarstwa rolnego zostały wydzierżawione na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów dotyczących rent strukturalnych.

W innych sytuacjach obowiązek podatkowy może nadal obciążać właściciela, choć strony mogą w umowie ustalić, że ekonomiczny koszt podatku poniesie dzierżawca. Takie postanowienie działa jednak przede wszystkim między stronami umowy i nie zawsze zmienia osobę podatnika wobec gminy. Więcej o praktycznych skutkach takich zapisów omawia artykuł: podatek rolny od dzierżawionego gruntu.

Co powinna zawierać umowa dzierżawy gruntu rolnego?

Dobrze przygotowana umowa powinna jasno określać strony, działki ewidencyjne, powierzchnię, czas trwania dzierżawy, wysokość i termin płatności czynszu, przeznaczenie gruntu, zasady ponoszenia podatków i opłat, możliwość pobierania pożytków, zasady utrzymywania gruntu w dobrej kulturze rolnej oraz warunki wypowiedzenia. Jeżeli umowa ma mieć znaczenie dla KRUS, nie można poprzestać na prostym wzorze umowy.

Warto też ustalić, czy wydzierżawiający jest emerytem lub rencistą rolniczym, czy dzierżawca należy do kręgu osób bliskich wskazanych w ustawie o ubezpieczeniu społecznym rolników oraz czy umowa ma być zgłaszana w związku z konkretnym skutkiem prawnym. Te elementy mogą przesądzać o tym, czy umowa będzie przydatna w sprawach ubezpieczeniowych, podatkowych lub administracyjnych.

FAQ

Podsumowanie

Osoba niebędąca rolnikiem może wydzierżawić grunt rolny, ale trzeba odróżnić ważność umowy cywilnoprawnej od skutków administracyjnych. Sama dzierżawa nie tworzy automatycznie statusu rolnika indywidualnego, nie zawsze powoduje ujawnienie dzierżawcy w ewidencji gruntów i budynków oraz nie gwarantuje uzyskania zaświadczenia o prowadzeniu gospodarstwa rolnego.

Najbezpieczniej już na etapie przygotowania umowy ustalić, czemu ma ona służyć: zwykłemu korzystaniu z gruntu, rozliczeniom podatkowym, sprawie w KRUS, wykazaniu stażu pracy w rolnictwie czy przyszłemu nabyciu ziemi. Od tego zależy treść umowy, wymagane dokumenty i sposób postępowania przed gminą albo starostwem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2025 poz. 1653
3. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników - Dz.U. 1991 nr 7 poz. 24
4. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym - Dz.U. 2025 poz. 1344
5. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 2024 poz. 1151
6. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków - Dz.U. 2021 poz. 1390
7. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego - Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.