- Nie trzeba mieć wykształcenia rolniczego ani statusu rolnika indywidualnego, aby co do zasady zawrzeć umowę dzierżawy prywatnego gruntu rolnego.
- Sama umowa dzierżawy nie powoduje automatycznego wpisu dzierżawcy do ewidencji gruntów i budynków oraz nie przesądza o prowadzeniu gospodarstwa rolnego.
- Status rolnika indywidualnego wymaga spełnienia odrębnych warunków, m.in. dotyczących kwalifikacji rolniczych, osobistego prowadzenia gospodarstwa i zamieszkania.
- Od 15 czerwca 2022 r. emeryt rolniczy może prowadzić działalność rolniczą i otrzymywać emeryturę w pełnej wysokości. Dzierżawa gospodarstwa pozostaje natomiast istotna przy określonych rentach rolniczych i rencie rodzinnej.
- Podatek rolny obciąża dzierżawcę tylko w przypadkach wskazanych w ustawie; samo przeniesienie kosztu podatku w umowie nie zawsze zmienia podatnika wobec gminy.
Czy osoba niebędąca rolnikiem może wydzierżawić grunt rolny?
Tak. Przepisy prawa cywilnego nie wymagają, aby dzierżawcą prywatnego gruntu rolnego była wyłącznie osoba mająca wykształcenie rolnicze, ubezpieczenie w KRUS albo status rolnika indywidualnego. Zgodnie z art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.
Oznacza to, że przedsiębiorca, pracownik etatowy, osoba mieszkająca w mieście albo osoba bez wykształcenia rolniczego może co do zasady zawrzeć umowę dzierżawy ziemi rolnej. Trzeba jednak odróżnić samą możliwość zawarcia umowy od jej późniejszych skutków administracyjnych, podatkowych i ubezpieczeniowych.
Szerzej ten problem omawia również materiał o dzierżawie gruntu rolnego przez nierolnika.
Dzierżawa gruntu a status rolnika indywidualnego
To, że można zostać dzierżawcą gruntu rolnego, nie oznacza jeszcze automatycznego uzyskania statusu rolnika indywidualnego. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, a ponadto spełniająca ustawowe warunki dotyczące kwalifikacji rolniczych, zamieszkania i osobistego prowadzenia gospodarstwa.
Osobiste prowadzenie gospodarstwa oznacza pracę w tym gospodarstwie oraz podejmowanie wszystkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej. Sama umowa dzierżawy, nawet zawarta na 10 lat, nie zastępuje kwalifikacji rolniczych, wymaganego okresu zamieszkania ani faktycznego prowadzenia gospodarstwa.
Jeżeli dzierżawca dopiero rozpoczyna działalność rolniczą, umowa może być jednym z dokumentów potwierdzających jego tytuł do gruntów. Nie powoduje jednak, że już w dniu jej podpisania można wykazać wymagany wieloletni okres osobistego prowadzenia gospodarstwa.
Pan Adam pracuje na etacie i prowadzi firmę usługową. Chce wydzierżawić 4 ha ziemi rolnej od sąsiada, aby rozpocząć uprawę warzyw. Może podpisać umowę dzierżawy mimo braku wykształcenia rolniczego. Nie oznacza to jednak, że od razu stanie się rolnikiem indywidualnym albo że gmina potwierdzi wieloletnie osobiste prowadzenie przez niego gospodarstwa.
Czy gmina wyda zaświadczenie o prowadzeniu gospodarstwa rolnego?
To zależy od tego, czego dokładnie ma dotyczyć zaświadczenie i jakie fakty mogą zostać urzędowo potwierdzone. Zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego zaświadczenie wydaje się wtedy, gdy urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa albo gdy osoba ubiegająca się o zaświadczenie ma interes prawny w takim potwierdzeniu.
Jeżeli osoba dopiero podpisała umowę dzierżawy i nie prowadziła wcześniej gospodarstwa, gmina nie ma podstaw do potwierdzenia, że prowadziła je przez kilka lat. W zależności od celu postępowania organ może natomiast potwierdzić inne okoliczności wynikające z posiadanych danych, np. zameldowanie albo informacje podatkowe.
W sprawach związanych z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego znaczenie ma również art. 7 tej ustawy. Dowodem osobistego prowadzenia gospodarstwa jest pisemne oświadczenie prowadzącego gospodarstwo, natomiast zamieszkanie potwierdza się w sposób przewidziany w ustawie. Dokumentów wymaganych do wykazania statusu rolnika indywidualnego nie należy utożsamiać z samą umową dzierżawy.
Dzierżawa ma służyć sprawie w KRUS, KOWR albo gminie?
Treść i forma umowy powinny odpowiadać celowi, dla którego ma być później przedstawiana. Prawnik może sprawdzić dokumenty i wskazać, czy umowa wywoła oczekiwany skutek.
Sprawdź swoją umowę i sytuację prawną ›Czy dzierżawca może zostać wpisany do ewidencji gruntów i budynków?
Ewidencję gruntów i budynków prowadzi starosta. Zawiera ona przede wszystkim dane dotyczące gruntów, budynków i lokali oraz podmiotów wskazanych w przepisach prawa geodezyjnego. Nie jest natomiast ogólnym rejestrem wszystkich cywilnoprawnych umów dzierżawy zawieranych pomiędzy prywatnymi właścicielami i dzierżawcami.
Dlatego skuteczna umowa dzierżawy prywatnego gruntu rolnego nie powoduje sama przez się automatycznego ujawnienia dzierżawcy w EGiB. Trzeba zawsze ustalić, czy dla konkretnego celu istnieje szczególna podstawa prawna do odnotowania określonych danych albo posłużenia się umową przed organem.
Nie należy też utożsamiać wpisu do EGiB z potwierdzeniem umowy wymaganym w określonych sprawach KRUS. Aktualne przepisy ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników posługują się w odpowiednich przypadkach umową dzierżawy potwierdzoną przez właściwego ze względu na położenie gruntu wójta. Takie potwierdzenie może mieć znaczenie ubezpieczeniowe, ale nie oznacza automatycznie, że prywatna dzierżawa staje się odrębnym wpisem dzierżawcy w ewidencji gruntów i budynków.
Jeżeli dzierżawa funkcjonowała wyłącznie ustnie, osobno trzeba ustalić sposób jej zakończenia i rozliczenia pożytków. Szerzej omawiamy to w poradniku o ustnej dzierżawie gruntu rolnego.
KRUS: emeryt a rencista
W sprawach KRUS trzeba obecnie wyraźnie rozróżnić sytuację emeryta rolniczego od sytuacji osoby pobierającej rentę. Od 15 czerwca 2022 r. prowadzenie działalności rolniczej nie powoduje zawieszenia części uzupełniającej emerytury rolniczej. Emeryt może nadal prowadzić gospodarstwo i otrzymywać emeryturę rolniczą w pełnej wysokości. Nie musi więc wydzierżawiać gospodarstwa na 10 lat tylko po to, aby otrzymywać pełną emeryturę.
Inaczej wygląda sytuacja pełnoletniego rencisty pobierającego rentę rolniczą z tytułu niezdolności do pracy lub rentę rodzinną. Prowadzenie działalności rolniczej może nadal prowadzić do zawieszenia w całości lub części odpowiedniej części świadczenia. W takim przypadku znaczenie zachowują zasady zaprzestania prowadzenia działalności rolniczej określone w art. 28 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników.
Jeżeli rencista chce wykazać zaprzestanie prowadzenia działalności rolniczej przez wydzierżawienie gruntów, okres umowy zależy od rodzaju świadczenia. Przy rencie przyznanej na stałe pisemna umowa dzierżawy powinna zostać zawarta na co najmniej 10 lat. Przy rencie okresowej wystarczy co najmniej okres wskazany w decyzji o przyznaniu renty. Analogiczne rozróżnienie stosuje się przy rencie rodzinnej przyznanej na stałe albo na określony czas.
Dla tych celów umowę powinien potwierdzić właściwy ze względu na miejsce położenia gruntu wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Trzeba też przestrzegać ograniczeń dotyczących osoby dzierżawcy. Zgodnie z art. 28 ustawy grunty nie mogą być w tym trybie wydzierżawione małżonkowi rencisty, osobie pozostającej z nim we wspólnym gospodarstwie domowym ani małżonkowi takiej osoby.
Odrębne znaczenie ma art. 38 ustawy. Przy ustalaniu podlegania ubezpieczeniu społecznemu rolników domniemywa się, że dzierżawca użytków rolnych prowadzi na nich działalność rolniczą, jeżeli umowa dzierżawy została potwierdzona przez właściwego wójta. Jest to reguła dotycząca KRUS, a nie zasada automatycznego ujawniania wszystkich dzierżaw w EGiB.
Więcej o skutkach ubezpieczeniowych można przeczytać w materiale dotyczącym dzierżawy ziemi a ubezpieczenia w KRUS.
Pani Elżbieta pobiera stałą rentę rolniczą z tytułu niezdolności do pracy i pozostaje właścicielką gospodarstwa. Jeżeli chce wykazać zaprzestanie prowadzenia działalności rolniczej poprzez dzierżawę, powinna zawrzeć pisemną umowę na co najmniej 10 lat i spełnić pozostałe warunki przewidziane dla takiej dzierżawy. Gdyby pobierała rentę okresową przyznaną na trzy lata, umowa nie musiałaby trwać 10 lat – powinna obejmować co najmniej okres, na który przyznano rentę.
Dzierżawa a podatek rolny
W przypadku prywatnej dzierżawy gruntu rolnego nie zawsze podatnikiem podatku rolnego staje się dzierżawca. Ustawa o podatku rolnym przewiduje taki skutek m.in. wtedy, gdy grunty gospodarstwa rolnego zostały wydzierżawione na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów dotyczących rent strukturalnych.
W innych przypadkach obowiązek podatkowy może nadal obciążać właściciela, choć strony mogą w umowie ustalić, że ekonomiczny koszt podatku poniesie dzierżawca. Takie postanowienie reguluje rozliczenia między stronami, ale samo w sobie nie zmienia osoby podatnika wobec gminy. Szerzej wyjaśnia to artykuł o podatkach przy dzierżawie gruntu rolnego.
Pan Marek dzierżawi 8 ha ziemi od prywatnego właściciela i zobowiązał się w umowie zwracać właścicielowi równowartość podatku rolnego. Jeżeli dzierżawa nie należy do przypadków, w których ustawa przenosi obowiązek podatkowy na dzierżawcę, gmina nadal może traktować jako podatnika właściciela. Rozliczenie kosztu podatku między stronami pozostaje wtedy skutkiem ich umowy.
Jak przygotować umowę dzierżawy gruntu rolnego?
Dobrze przygotowana umowa powinna jasno określać strony, działki ewidencyjne i ich powierzchnię, czas trwania dzierżawy, wysokość i termin płatności czynszu, przeznaczenie gruntu, możliwość pobierania pożytków, zasady ponoszenia podatków i innych opłat, obowiązki dotyczące utrzymywania gruntu oraz warunki wypowiedzenia i zwrotu nieruchomości.
Jeżeli umowa ma mieć znaczenie w KRUS, nie należy poprzestawać na przypadkowym wzorze. Trzeba ustalić, czy sprawa dotyczy emerytury, renty stałej, renty okresowej lub renty rodzinnej, jaki okres dzierżawy jest wymagany, komu grunty są oddawane oraz czy umowa została prawidłowo potwierdzona przez właściwy organ.
Cel umowy ma także znaczenie przy sprawach podatkowych, administracyjnych i dotyczących wykazywania prowadzenia gospodarstwa. Ten sam dokument może być skuteczną umową cywilnoprawną, ale nie spełniać wymagań potrzebnych do osiągnięcia konkretnego skutku wobec KRUS, gminy lub innego organu.
FAQ
Czy nierolnik może podpisać umowę dzierżawy ziemi rolnej?
Tak. Co do zasady samo zawarcie cywilnoprawnej umowy dzierżawy prywatnego gruntu rolnego nie wymaga statusu rolnika indywidualnego ani wykształcenia rolniczego. Odrębne warunki mogą mieć natomiast znaczenie dla innych uprawnień i postępowań.
Czy dzierżawa na 10 lat automatycznie daje wpis do ewidencji gruntów?
Nie. EGiB nie jest rejestrem wszystkich prywatnych umów dzierżawy. Sam dziesięcioletni okres obowiązywania umowy nie powoduje automatycznego ujawnienia dzierżawcy w ewidencji.
Czy emeryt KRUS musi wydzierżawić gospodarstwo na 10 lat, aby dostać pełną emeryturę?
Nie. Od 15 czerwca 2022 r. prowadzenie działalności rolniczej nie wpływa na wypłatę emerytury rolniczej w pełnej wysokości. Emeryt nie musi z tego powodu sprzedawać ani wydzierżawiać gospodarstwa.
Kiedy 10-letnia dzierżawa ma nadal znaczenie dla renty rolniczej?
Między innymi wtedy, gdy osoba pobierająca rentę rolniczą przyznaną na stałe chce wykazać zaprzestanie prowadzenia działalności rolniczej poprzez wydzierżawienie gospodarstwa. Pisemna umowa powinna w takim przypadku obejmować co najmniej 10 lat i spełniać pozostałe warunki wynikające z ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników.
Czy przy rencie okresowej umowa dzierżawy musi trwać 10 lat?
Nie. Przy rencie okresowej umowę dzierżawy zawiera się co najmniej na okres wskazany w decyzji o przyznaniu renty. Dziesięcioletni minimalny okres dotyczy renty przyznanej na stałe.
Czy dzierżawca zawsze płaci podatek rolny?
Nie. Dzierżawca jest podatnikiem tylko w przypadkach wskazanych w ustawie, w szczególności przy określonych umowach zawartych stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo dotyczących rent strukturalnych. W pozostałych przypadkach strony mogą jedynie ustalić między sobą, kto ekonomicznie poniesie koszt podatku.
Co sprawdzić przed podpisaniem umowy dzierżawy?
Najpierw trzeba ustalić, czemu umowa ma służyć. Inne wymagania będą istotne przy zwykłym korzystaniu z gruntu, inne w sprawie KRUS, a jeszcze inne przy wykazywaniu statusu rolnika indywidualnego, rozliczeniach podatkowych czy przedstawianiu dokumentów w postępowaniu administracyjnym.
Jeżeli grunt ma kilku właścicieli, osobno należy ocenić współwłasność ziemi rolnej i możliwość jej wydzierżawienia. Znaczenie może mieć zarówno zakres udziałów, jak i charakter czynności oraz treść umowy.
Twoja sytuacja wymaga indywidualnej oceny?
Opisz sprawę i najważniejsze okoliczności. Prawnik może ocenić umowę, status stron i cel dzierżawy oraz wskazać możliwe dalsze działania.
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Dz.U. 2025 poz. 1653
3. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2025 poz. 1770
4. Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego – Emerytura rolnicza
5. Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego – Zaprzestanie prowadzenia działalności rolniczej jako warunek wypłaty części uzupełniającej rolniczych świadczeń rentowych
6. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym – Dz.U. 2025 poz. 1344
7. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne – Dz.U. 2024 poz. 1151
8. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków – Dz.U. 2021 poz. 1390
9. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego – Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168
