Czy umowa dożywocia umożliwia przekazanie gospodarstwa rolnego nierolnikowi?

Na czy polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia powoduje nabycie nieruchomości, wynika to z istoty i definicji tej umowy, jaką zawiera Kodeks cywilny (K.c.):

„Art. 908. [Umowa dożywocia]

§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.”

Warunki nabycia nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych i inne podmioty

Powoduje to konieczność spełnienia warunków z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – bowiem ustawa ta definiuje bardzo szeroko nabycie nieruchomości rolnych:

„Art. 2

(…)

7) »nabyciu nieruchomości rolnej« – należy przez to rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego; (…).”

Zatem, niestety, także przeniesienie własności nieruchomości w drodze umowy dożywocia objęte jest regulacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i Pan jako nabywca będzie musiał spełniać warunki tą ustawą określone. Umowa dożywocia nie daje zatem możliwości obejścia ww. ustawy.

Warunki te określa art. 2a ustawy:

„Art. 2a. [Warunki nabycia nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych i inne podmioty]

1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.

3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:

1) przez:

a) osobę bliską zbywcy,

b) jednostkę samorządu terytorialnego,

c) Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek,

d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

e) parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody;

2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;

3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;

4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.

4. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:

1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2016 r. poz. 1387 i 1579) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. poz. 349 i 1888 oraz z 2016 r. poz. 337 i 1579), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

5. Organem wyższego stopnia, w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, w sprawach, o których mowa w ust. 4, jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

6. W przypadku niewyrażenia zgody, o której mowa w ust. 4, Krajowy Ośrodek, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez Krajowy Ośrodek przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

7. Krajowy Ośrodek w terminie miesiąca od otrzymania żądania zbywcy nieruchomości rolnej powiadamia go o wysokości równowartości pieniężnej, o której mowa w ust. 6.

8. Zbywca nieruchomości rolnej w terminie miesiąca od dnia otrzymania powiadomienia, o którym mowa w ust. 7, może:

1) wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez Krajowy Ośrodek albo

2) złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia tej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek.

9. W przypadku, o którym mowa w ust. 8 pkt 1, sąd określa równowartość pieniężną wartości rynkowej nieruchomości rolnej przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

10. W przypadku, o którym mowa w ust. 8 pkt 2, Krajowemu Ośrodkowi przysługuje roszczenie o zwrot poniesionych przez nią kosztów ustalenia równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej.

Art. 2b. [Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej]

1. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

2. W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

3. Sąd, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyrazi zgodę na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2, przed upływem okresu 10 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, jeżeli konieczność jej dokonania wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy.

4. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do podmiotów, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1, oraz do nabywców nieruchomości rolnej w przypadkach, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 2 i 3.

Art. 2c. [Stosowanie przepisów ustawy do nabycia użytkowania wieczystego lub udziału we współwłasności nieruchomości rolnej]

Przepisy ustawy dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio do nabycia:

1) użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału lub części udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej;

2) udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.”

Zobacz również: Przekazanie gospodarstwa rolnego a służebność

Przepisanie gospodarstwa rolnego w testamencie osobie niespokrewnionej 

Pan nie jest oczywiście osobą bliską zbywcy, mimo np. udzielanej codziennej pomocy – krąg tych osób określił bowiem art. 2 pkt 6 ww. ustawy i są to zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające oraz przysposobione oraz pasierbowie.

W opisanej sprawie nie będzie też miało znaczenia, czy jest to mniejsza działka, czy obie. Całość i każda z części stanowi bowiem gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy.

Natomiast nic nie stoi na przeszkodzie, by na czas swego życia osoba ta oddała w użytkowanie, np. w dzierżawę, ziemię opiekunowi w zamian za opiekę, dom odpisała w ramach dożywocia, a w testamencie zapisała mu gospodarstwo z zastrzeżeniem, że nie podlega ono spłacie w ramach zachowku.

W stosunku dzierżawy odpłatność może być zastrzeżona w formie pieniężnej, ale także w formie „świadczeń innego rodzaju” (art. 693 K.c.), w tym w ułamkowej części pożytków z rzeczy. Nie ma przeszkód, by jako formę odpłatności ustalić określone świadczenia pomocy – czy to w formie np. świadczonych w godzinach usług opiekuńczych, sprzątania, czy też dostarczania posiłków, zakupów itd. Już w samej więc umowie dzierżawy mógłby się Pan zobowiązać wobec podopiecznego do świadczeń określonego rodzaju.

Ograniczeń z art. 2a ust. 1 i 2 nie stosuje się (jak stanowi art. 2a ust. 3 pkt 2 przytoczonej wyżej ustawy) do nabycia nieruchomości rolnej w drodze dziedziczenia. Zatem nieruchomość może zostać przekazana Panu w drodze dziedziczenia testamentowego, mimo że nie będzie Pan spełniał warunków wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ponieważ nie należy Pan do kręgu spadkobierców ustawowych, a dziedziczyłby Pan nieruchomość na podstawie testamentu, określone ustawą osoby, tj. zstępni, małżonek, rodzice mogliby od Pana zażądać zapłaty zachowku w wysokości połowy wartości udziału spadkowego (o ile nie są niezdolni do pracy albo małoletni), który przypadłby im przy dziedziczeniu ustawowym (por. art. 991 § 1 K.c.). Skoro jednak takich osób w opisanym przypadku nie ma, nie ma ryzyka konieczności zapłaty zachowku po śmierci spadkodawczyni.

Jeśli nabędzie Pan nieruchomość w drodze dziedziczenia, nie będzie obowiązywał wymóg prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 10 lat – to, czy prowadzi Pan nadal gospodarstwo rolne, nie będzie weryfikowane. Będzie Pan też mógł zbyć nieruchomość lub oddać ją w posiadanie innym podmiotom (co wynika z art. 2b omawianej ustawy).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.