• Autor: Eliza Rumowska
Czy obecne prawo rolne przewiduje przekazanie własności nieruchomości rolnej na drodze umowy dożywocia? Osoba niespokrewniona ze mną posiada gospodarstwo rolne o powierzchni 2 ha, składające się z działek o powierzchni 0,8 i 1,2 ha. Jest to osoba starsza i samotna. Jedyny członek rodziny (bratanek) mieszka za granicą. Ostatnio pogorszył się stan zdrowia mojego podopiecznego, co uniemożliwia zadbanie o siebie w sposób należyty. Osoba ta darzy mnie dużym zaufaniem i chciałaby sprzedać mi mniejszą z nieruchomości, a nawet całe gospodarstwo. Niestety nie jestem rolnikiem i nie planuję działalności rolniczej, a jedynie osiedlenie się na obszarze wiejskim. Osoba ta zaproponowała przekazanie gospodarstwa w zamian za dożywotnie zapewnienie godziwych warunków życia. Obecne regulacje o obrocie ziemią uniemożliwiają mi nabycie takiej nieruchomości. Czy umowa dożywocia daje taką możliwość?
Umowa dożywocia powoduje nabycie nieruchomości, wynika to z istoty i definicji tej umowy, jaką zawiera Kodeks cywilny (K.c.):
„Art. 908. [Umowa dożywocia]
§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.”
Powoduje to konieczność spełnienia warunków z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – bowiem ustawa ta definiuje bardzo szeroko nabycie nieruchomości rolnych:
„Art. 2
(…)
7) »nabyciu nieruchomości rolnej« – należy przez to rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego; (…).”
Zatem, niestety, także przeniesienie własności nieruchomości w drodze umowy dożywocia objęte jest regulacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i Pan jako nabywca będzie musiał spełniać warunki tą ustawą określone. Umowa dożywocia nie daje zatem możliwości obejścia ww. ustawy.
Warunki te określa art. 2a ustawy:
„Art. 2a. [Warunki nabycia nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych i inne podmioty]
1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.
2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.
3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:
1) przez:
a) osobę bliską zbywcy,
b) jednostkę samorządu terytorialnego,
c) Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek,
d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,
e) parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody;
2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;
3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;
4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.
4. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:
1) zbywcy, jeżeli:
a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,
b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;
2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2016 r. poz. 1387 i 1579) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. poz. 349 i 1888 oraz z 2016 r. poz. 337 i 1579), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,
b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.
5. Organem wyższego stopnia, w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, w sprawach, o których mowa w ust. 4, jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi.
6. W przypadku niewyrażenia zgody, o której mowa w ust. 4, Krajowy Ośrodek, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez Krajowy Ośrodek przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
7. Krajowy Ośrodek w terminie miesiąca od otrzymania żądania zbywcy nieruchomości rolnej powiadamia go o wysokości równowartości pieniężnej, o której mowa w ust. 6.
8. Zbywca nieruchomości rolnej w terminie miesiąca od dnia otrzymania powiadomienia, o którym mowa w ust. 7, może:
1) wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez Krajowy Ośrodek albo
2) złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia tej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek.
9. W przypadku, o którym mowa w ust. 8 pkt 1, sąd określa równowartość pieniężną wartości rynkowej nieruchomości rolnej przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
10. W przypadku, o którym mowa w ust. 8 pkt 2, Krajowemu Ośrodkowi przysługuje roszczenie o zwrot poniesionych przez nią kosztów ustalenia równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej.
Art. 2b. [Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej]
1. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.
2. W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
3. Sąd, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyrazi zgodę na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2, przed upływem okresu 10 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, jeżeli konieczność jej dokonania wynika z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy.
4. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do podmiotów, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1, oraz do nabywców nieruchomości rolnej w przypadkach, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 2 i 3.
Art. 2c. [Stosowanie przepisów ustawy do nabycia użytkowania wieczystego lub udziału we współwłasności nieruchomości rolnej]
Przepisy ustawy dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio do nabycia:
1) użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału lub części udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej;
2) udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.”
Zobacz również: Przekazanie gospodarstwa rolnego a służebność
Pan nie jest oczywiście osobą bliską zbywcy, mimo np. udzielanej codziennej pomocy – krąg tych osób określił bowiem art. 2 pkt 6 ww. ustawy i są to zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające oraz przysposobione oraz pasierbowie.
W opisanej sprawie nie będzie też miało znaczenia, czy jest to mniejsza działka, czy obie. Całość i każda z części stanowi bowiem gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy.
Natomiast nic nie stoi na przeszkodzie, by na czas swego życia osoba ta oddała w użytkowanie, np. w dzierżawę, ziemię opiekunowi w zamian za opiekę, dom odpisała w ramach dożywocia, a w testamencie zapisała mu gospodarstwo z zastrzeżeniem, że nie podlega ono spłacie w ramach zachowku.
W stosunku dzierżawy odpłatność może być zastrzeżona w formie pieniężnej, ale także w formie „świadczeń innego rodzaju” (art. 693 K.c.), w tym w ułamkowej części pożytków z rzeczy. Nie ma przeszkód, by jako formę odpłatności ustalić określone świadczenia pomocy – czy to w formie np. świadczonych w godzinach usług opiekuńczych, sprzątania, czy też dostarczania posiłków, zakupów itd. Już w samej więc umowie dzierżawy mógłby się Pan zobowiązać wobec podopiecznego do świadczeń określonego rodzaju.
Ograniczeń z art. 2a ust. 1 i 2 nie stosuje się (jak stanowi art. 2a ust. 3 pkt 2 przytoczonej wyżej ustawy) do nabycia nieruchomości rolnej w drodze dziedziczenia. Zatem nieruchomość może zostać przekazana Panu w drodze dziedziczenia testamentowego, mimo że nie będzie Pan spełniał warunków wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ponieważ nie należy Pan do kręgu spadkobierców ustawowych, a dziedziczyłby Pan nieruchomość na podstawie testamentu, określone ustawą osoby, tj. zstępni, małżonek, rodzice mogliby od Pana zażądać zapłaty zachowku w wysokości połowy wartości udziału spadkowego (o ile nie są niezdolni do pracy albo małoletni), który przypadłby im przy dziedziczeniu ustawowym (por. art. 991 § 1 K.c.). Skoro jednak takich osób w opisanym przypadku nie ma, nie ma ryzyka konieczności zapłaty zachowku po śmierci spadkodawczyni.
Jeśli nabędzie Pan nieruchomość w drodze dziedziczenia, nie będzie obowiązywał wymóg prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 10 lat – to, czy prowadzi Pan nadal gospodarstwo rolne, nie będzie weryfikowane. Będzie Pan też mógł zbyć nieruchomość lub oddać ją w posiadanie innym podmiotom (co wynika z art. 2b omawianej ustawy).
Samotna starsza kobieta i sąsiad
Pani Maria, 78-letnia właścicielka 3-hektarowego gospodarstwa, od lat nie prowadzi działalności rolniczej. Ze względu na problemy zdrowotne potrzebuje codziennej pomocy. Jej jedyny syn mieszka za granicą i nie interesuje się gospodarstwem. Pani Maria postanowiła przekazać swoje gospodarstwo sąsiadowi, który od lat pomagał jej w codziennych obowiązkach. Chciała to zrobić w ramach umowy dożywocia. Niestety, sąsiad nie spełniał warunków rolnika indywidualnego, co uniemożliwiło zawarcie takiej umowy. Ostatecznie sporządzili umowę dzierżawy i testament, by nieruchomość trafiła do niego po jej śmierci.
Małżeństwo chcące zamieszkać na wsi
Państwo Kowalscy, mieszkańcy miasta, chcieli przenieść się na wieś i zaopiekować się starszym panem Stanisławem, który posiadał 2-hektarowe gospodarstwo. W zamian za zapewnienie mu dożywotniej opieki pan Stanisław chciał przekazać im swoją ziemię. Niestety, prawo nie pozwalało im nabyć gospodarstwa w drodze umowy dożywocia, ponieważ nie byli rolnikami. Ostatecznie, pan Stanisław przepisał im tylko budynek mieszkalny w ramach dożywocia, a ziemię wydzierżawił, co pozwoliło im tam zamieszkać i sprawować opiekę.
Brak spadkobierców i decyzja o testamencie
Pan Józef, 85-letni właściciel gospodarstwa rolnego, nie miał bliskiej rodziny. Od kilku lat codziennie odwiedzała go pani Ania, pielęgniarka środowiskowa, która pomagała mu w zakupach i opiece. Wdzięczny za jej troskę, chciał przekazać jej gospodarstwo w ramach umowy dożywocia. Niestety, ponieważ nie była rolnikiem, nie mogła go nabyć. W efekcie pan Józef sporządził testament, zapisując gospodarstwo pani Ani, co umożliwiło jej jego przejęcie po jego śmierci, bez konieczności spełniania wymogów ustawy o obrocie ziemią rolną.
Umowa dożywocia nie umożliwia przekazania gospodarstwa rolnego osobie, która nie spełnia warunków określonych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Nawet jeśli przyszły nabywca zobowiąże się do zapewnienia dożywotniej opieki, nie może stać się właścicielem nieruchomości rolnej, jeśli nie jest rolnikiem indywidualnym. Istnieją jednak inne rozwiązania, takie jak dzierżawa, zapis testamentowy czy przekazanie samego budynku mieszkalnego w ramach dożywocia. W praktyce często stosuje się kombinację tych rozwiązań, aby zapewnić opiekę seniorowi i jednocześnie umożliwić przejęcie nieruchomości przez osobę niespokrewnioną.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące umowy dożywocia, dziedziczenia lub innych kwestii prawnych związanych z nieruchomościami rolnymi, skorzystaj z profesjonalnej porady online. Oferujemy szybkie i rzetelne konsultacje prawne dostosowane do Twojej sytuacji. Nasi specjaliści pomogą Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie zgodne z obowiązującym prawem i uniknąć potencjalnych problemów. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać fachową pomoc bez wychodzenia z domu.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Eliza Rumowska
Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Warszawskiego prawniczka. Specjalizuje się w prawie cywilnym, zwłaszcza w prawie konsumenckim (reklamacje, gwarancje itp.). Z serwisem ePorady24 związana od początku jego istnienia, obecnie udziela porad w najbardziej złożonych sprawach. W swej wieloletniej karierze pracowała jako powiatowy rzecznik konsumentów, sekretarz gminy, inspektor ds. kredytów oraz radca w TP SA. Od 2008 r. prowadzi własne biuro prawne, jako prokurent obsługuje trzy spółki prawa handlowego, współpracuje z samorządem terytorialnym przy realizacji programów dotowanych z UE.
Zapytaj prawnika