Czy umowa dożywocia umożliwia przekazanie gospodarstwa rolnego nierolnikowi?

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia została uregulowana w art. 908 Kodeksu cywilnego. Polega na tym, że właściciel przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, obowiązki nabywcy obejmują m.in. przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu zgodnego ze zwyczajami miejscowymi.

Dożywocie nie jest darowizną ani zwykłą sprzedażą. Jest jednak czynnością, która przenosi własność nieruchomości. Właśnie dlatego przy nieruchomościach rolnych trzeba sprawdzić nie tylko Kodeks cywilny, ale również ustawę z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, dalej: UKUR.

Czy dożywocie omija ograniczenia w obrocie ziemią rolną?

Nie. UKUR szeroko definiuje nabycie nieruchomości rolnej: obejmuje ono przeniesienie własności w wyniku czynności prawnej, orzeczenia albo innego zdarzenia prawnego. Dlatego przeniesienie własności w drodze umowy dożywocia także jest nabyciem nieruchomości rolnej w rozumieniu tej ustawy.

Oznacza to, że dożywocie z osobą bliską i dożywocie z osobą niespokrewnioną trzeba oceniać przez pryzmat UKUR. Osoba bliska zbywcy korzysta z istotnych ustawowych ułatwień, natomiast sąsiad, opiekun albo znajomy z reguły nie mieści się w tej kategorii, nawet jeżeli faktycznie pomaga seniorowi od wielu lat.

Dla spraw podobnych do opisanej kluczowe są trzy pytania: czy grunt jest nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR, jaka jest powierzchnia użytków rolnych oraz czy nabywca jest rolnikiem indywidualnym albo może uzyskać zgodę KOWR.

Znaczenie powierzchni działki rolnej

Nie każda działka oznaczona w ewidencji jako rolna podlega takim samym ograniczeniom. Przepisów UKUR zasadniczo nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Z kolei ograniczenia z art. 2a ust. 1 i 2 UKUR, czyli wymóg, aby nabywcą był rolnik indywidualny oraz limit 300 ha użytków rolnych, nie dotyczą m.in. nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

W opisanym stanie faktycznym ma to duże znaczenie. Przeniesienie całego gospodarstwa o powierzchni 2 ha na osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym nie będzie możliwe na podstawie samej umowy dożywocia bez spełnienia warunków UKUR albo bez zgody KOWR. Podobnie należy ocenić działkę o powierzchni 1,2 ha, jeżeli jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy.

Inaczej może wyglądać działka o powierzchni 0,8 ha. Przy takiej powierzchni nie stosuje się wymogu, aby nabywcą był rolnik indywidualny, ale nie oznacza to automatycznie pełnej swobody. Jeżeli działka jest nieruchomością rolną i powierzchnia użytków rolnych wynosi co najmniej 0,3 ha, notariusz powinien zbadać, czy KOWR przysługuje prawo nabycia na podstawie art. 4 UKUR. W praktyce trzeba więc odróżnić zgodę KOWR na nabycie od późniejszego uprawnienia KOWR do złożenia oświadczenia o nabyciu.

Zgoda KOWR na nabycie przez nierolnika

Jeżeli nieruchomość rolna ma co najmniej 1 ha i nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym ani nie korzysta z wyjątku ustawowego, potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wydawana w drodze decyzji administracyjnej. Wniosek składa się do oddziału terenowego KOWR właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

W przypadku wniosku zbywcy, przy umowie innej niż sprzedaż, nie chodzi o klasyczne wykazywanie braku możliwości sprzedaży rolnikowi, ale nadal konieczne jest spełnienie pozostałych warunków. Szczególnie istotne jest zobowiązanie nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości oraz brak nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Jeżeli nabywca wprost nie zamierza prowadzić działalności rolniczej, uzyskanie zgody może być problematyczne.

Osoba fizyczna, która chce utworzyć gospodarstwo rodzinne, może wystąpić o zgodę na odrębnej podstawie, ale musi m.in. posiadać kwalifikacje rolnicze, zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej oraz zamieszkiwać przez 5 lat od nabycia na terenie gminy, w której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Decyzja wyrażająca zgodę jest ważna rok od dnia, w którym stała się ostateczna. Dopiero w tym okresie można bezpiecznie sfinalizować czynność objętą zgodą.

Prawo nabycia KOWR przy umowie dożywocia

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej najczęściej mówi się o prawie pierwokupu. Umowa dożywocia nie jest jednak sprzedażą, dlatego w tym przypadku istotne jest przede wszystkim prawo nabycia z art. 4 UKUR. Jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje na podstawie umowy innej niż sprzedaż, KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny albo wartości ustalonej zgodnie z przepisami.

Notariusz zawiadamia KOWR o czynności, gdy ustawa tego wymaga. KOWR ma miesiąc od otrzymania skutecznego zawiadomienia na złożenie oświadczenia. Jeżeli tego nie zrobi, poinformuje o nieskorzystaniu z uprawnienia albo termin upłynie bez reakcji, strony mogą przyjmować, że to konkretne uprawnienie nie zostało wykonane.

Szerzej o relacji między sprzedażą, darowizną i dożywociem oraz o tym, dlaczego potocznie pojawia się temat prawa pierwokupu przy umowie dożywocia, warto czytać z zastrzeżeniem, że przy dożywociu zasadniczo chodzi o prawo nabycia KOWR, a nie o klasyczne prawo pierwokupu z umowy sprzedaży.

Obowiązki nabywcy po nabyciu ziemi rolnej

Aktualnie nabywca nieruchomości rolnej jest co do zasady obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Osoba fizyczna powinna prowadzić gospodarstwo osobiście. W tym samym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

Przed upływem 5 lat zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie innej osobie jest możliwe za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, jeżeli przemawia za tym ważny interes nabywcy albo interes publiczny. To ważna zmiana w stosunku do starszych opracowań, w których wskazywano jeszcze 10-letni okres i zgodę sądu.

Ustawa przewiduje wyjątki od tych obowiązków. Przykładowo nie stosuje się ich do nieruchomości nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego, a także do niektórych przypadków zbycia na rzecz osoby bliskiej. Każdorazowo trzeba jednak sprawdzić, czy dany wyjątek obejmuje konkretną czynność i konkretny grunt.

Testament, zapis windykacyjny i zachowek

Nabycie nieruchomości rolnej w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego jest wyłączone spod ograniczeń z art. 2a ust. 1 i 2 UKUR. Oznacza to, że osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może co do zasady zostać spadkobiercą testamentowym gospodarstwa rolnego albo otrzymać je w zapisie windykacyjnym.

Trzeba jednak uważać na dwa zagadnienia. Po pierwsze, przy dziedziczeniu testamentowym przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym może powstać obowiązek zawiadomienia KOWR i ryzyko wykonania prawa nabycia, jeżeli ustawa nie przewiduje wyjątku dla danego przypadku. Po drugie, testament nie znosi automatycznie roszczeń o zachowek. Do zachowku są uprawnieni zstępni, małżonek i rodzice spadkodawcy, którzy dziedziczyliby z ustawy. Bratanek nie należy do tego kręgu, ale jeżeli właściciel ma dzieci, małżonka albo rodziców, ryzyko zachowku trzeba ocenić odrębnie.

W praktyce testament bywa rozwiązaniem prostszym niż przeniesienie całego gospodarstwa za życia właściciela, ale nie zastępuje analizy podatkowej, spadkowej i rolnej. Warto też rozważyć, czy lepszym instrumentem będzie zwykły testament, zapis windykacyjny w akcie notarialnym, dzierżawa albo odrębna umowa o świadczenie opieki.

Dzierżawa i inne rozwiązania zamiast przeniesienia własności

Jeżeli opiekun nie jest rolnikiem i nie chce prowadzić działalności rolniczej, bezpieczniejszym rozwiązaniem może być dzierżawa gruntu oraz odrębne uregulowanie opieki nad właścicielem. W umowie dzierżawy czynsz może być oznaczony nie tylko w pieniądzu, ale również w świadczeniach innego rodzaju, jeżeli strony opiszą je konkretnie i możliwie precyzyjnie.

Można także rozważyć wydzielenie części nieruchomości, która nie będzie miała charakteru rolnego albo będzie objęta innym reżimem prawnym. Takie rozwiązanie zależy jednak od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ewidencji gruntów i budynków, dostępu do drogi publicznej, możliwości geodezyjnego podziału oraz treści księgi wieczystej.

Jeżeli celem jest zapewnienie seniorowi opieki i zamieszkania, a nie przejęcie produkcji rolnej, czasem praktyczne jest połączenie kilku instrumentów: umowy opieki, dzierżawy, służebności mieszkania, testamentu oraz ewentualnie umowy dożywocia obejmującej tylko tę część nieruchomości, która może zostać skutecznie przeniesiona.

FAQ

Podsumowanie

Umowa dożywocia może być użyta przy nieruchomości rolnej, ale nie jest sposobem na obejście ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przy całym gospodarstwie o powierzchni 2 ha albo przy działce rolnej o powierzchni 1,2 ha osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym zasadniczo powinna liczyć się z koniecznością uzyskania zgody KOWR albo wykazania ustawowego wyjątku. Przy działce 0,8 ha sytuacja jest korzystniejsza, ale nadal wymaga analizy prawa nabycia KOWR i dokumentów dotyczących gruntu.

W praktyce przed wyborem dożywocia warto sprawdzić księgę wieczystą, ewidencję gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, powierzchnię użytków rolnych i status nabywcy. Dopiero wtedy można ocenić, czy lepsza będzie umowa dożywocia, dzierżawa, testament, zapis windykacyjny czy połączenie kilku rozwiązań.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 908-916 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653 - tekst aktu.
• Informacje KOWR: pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl/KOWR.
• Informacje KOWR: zgody na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl/KOWR.
• Informacje KOWR: obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej - gov.pl/KOWR.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.