Brak zgody na zabudowę siedliskową z powodu miejsca zamieszkania rolnika

Zabudowa siedliskowa na działce wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego

Zatem jest Pan rolnikiem chcącym zbudować dom na działce rolnej, której jest już Pan właścicielem.

Działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego jest tzw. siedliskiem, a zabudowa siedliskowa obejmuje budowę domów jednorodzinnych o przeznaczeniu mieszkalnym oraz budynków gospodarczych. Siedlisko stanowi zatem teren o charakterze prywatnym, na którym zbudowany jest dom mieszkalny, gdzie koncentrują się czynności życiowe rolnika i jego rodziny. Budowa domu przez osobę będącą rolnikiem nie wymaga zatem zmiany przeznaczenia gruntu.

Zabudowa siedliskowa jest dobrym rozwiązaniem dla rolników chcących wybudować dom (gospodarstwo rolne) na obszarach, na których nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez gminę.

Pozwolenie na budowę siedliska wydaje się w przypadku, kiedy gospodarstwo powiązane z daną zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w konkretnej gminie.

W przypadku zabudowy siedliskowej możliwe jest postawienie zabudowań w dowolnym miejscu na działce.

Zobacz również: Pozwolenie na budowę na działce rolnej

Gospodarstwo rolne według ustawy

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 2196) określa, co należy rozumieć pod pojęciem gospodarstwa rolnego i jakie wymogi należy spełnić, by kwalifikować się jako rolnik.

W świetle tej ustawy przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, zaś gospodarstwem rolnym jest gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha.

Napisał Pan, że nie spełnił warunku miejsca zamieszkania na terenie gminy, na której planuje Pan zabudowę siedliskową.

Zgodnie z art. 6 ustawy powołanej powyżej:

Kim jest rolnik indywidualny?

„1. Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

2. Uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

3. Za staż pracy, o którym mowa w ust. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

1) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub

2) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub

3) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub

4) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub

5) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2017 r. poz. 1065, 1292, 1321, 1428 i 1543), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.”

Wszystkie te cechy tworzą definicję rolnika indywidualnego. Jak stwierdził w wyroku z dnia 30 marca 2017 r. SA w Białymstoku (I ACa 896/16); LEX nr 2278138): „przepis art. 6 ust. 1 ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego formułuje następujące cechy tworzące definicję rolnika indywidualnego: legitymowanie się określonym tytułem prawnym lub posiadaniem samoistnym nieruchomości, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha (kryterium nr 1), posiadanie kwalifikacji rolniczych (kryterium nr 2), zamieszkiwanie w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego (kryterium nr 3) i osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego przez wzmiankowany okres 5 lat (kryterium nr 4). Ostatnie z dwóch przesłanek kwalifikują daną osobę jako rolnika indywidualnego ze względu na jego domicyl rozumiany jako stałe (pięcioletnie) zamieszkiwanie połączone z prowadzeniem gospodarstwa rolnego na terenie danej gminy. Kryteria te mają charakter samodzielny i nie czerpią z treści dwóch pierwszych, czego widocznym przykładem jest posługiwanie się w końcowych partiach przepisu pojęciem gospodarstwa rolnego, które nie jest tożsame z pojęciem »nieruchomości, w tym użytków rolnych« użytym w kryterium nr 1.”.

Zobacz również: Jak przekształcić ziemię rolną na budowlaną?

Które nieruchomości są gruntami rolnymi?

„Zgodnie z art. 461 k.c. nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej sadowniczej i rybnej. Z kolei w świetle art. 553 k.c. za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Treść przywołanych przepisów ma charakter przedmiotowy, a więc za ich składową nie został uznany opis osoby prowadzącej gospodarstwo rolne. Innymi słowy, zespół gospodarczy o charakterze gospodarstwa rolnego pozostanie nim bez względu na to, czy znajdzie się we władaniu rolnika indywidualnego, czy też osoby nie posiadającej takich kwalifikacji. W tych warunkach nie budzi wątpliwości Sądu Apelacyjnego, wbrew stanowisku apelacji, że powód prowadził gospodarstwo rolne w okresie 5 lat przed złożeniem oświadczenia z dnia 10 lutego 2014 r., chociaż nie był w tych latach (poza wymienioną datą) rolnikiem indywidualnym.

A. H. zamieszkuje we wsi B. na terenie gminy W., w granicach której znajduje się znaczna część nieruchomości tworzących jego gospodarstwo rolne (93,9965 ha), chociaż pozostałe jego nieruchomości położone są w Z. na obszarze gminy O. W tych warunkach nie budzi wątpliwości fakt wypełnienia przez niego trzeciego z ww. kryteriów.”

Zdecydowałam się zacytować powyższe treści z uzasadnienia wyroku, ponieważ odnalazłam w nich podobieństwo do Pana. Warunek domicylu zgodnie z art. 6 brzmi: „od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo”. Sąd w cytowanym wyroku stwierdził, iż warunek ten jest spełniony w sytuacji, gdy osoba zamieszkała na terenie gminy A, w granicach której znajduje się znaczna część nieruchomości tworzących jego gospodarstwo rolne, nawet w sytuacji, gdy pozostałe jego nieruchomości położone są na terenie gminy B.

Zobacz również: Przeniesienie pozwolenia na budowę na działce rolnej

Zabudowa siedliskowa

Zabudowa siedliskowa obejmuje budowę domów jednorodzinnych o przeznaczeniu mieszkalnym oraz budowę budynków gospodarczych, jak stajnia, obora, magazyny itp. Lokalizacja obiektów budowlanych wynika bądź z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź – w przypadku jego braku – z decyzji o warunkach zabudowy. Pisał Pan o złożeniu wniosku o warunki zabudowy, więc domniemywam, że na tym terenie nie ma uchwalonego planu zagospodarowania.

Zgodnie z brzmieniem ustawy z 10 lipca 2015 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1338), nie ma już obowiązku uzyskiwania zgody ministra na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki klas I-III. Zamiast tego odrolnienie gruntów dokonywane jest w oparciu o treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź na podstawie decyzji określającej warunki zabudowy.

Przesłanki niezbędne do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy

Przesłankami niezbędnymi do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy są: bezpośredni lub pośredni dostęp do drogi publicznej, wydane zostaną warunki techniczne przyłączy (możliwe będzie uzbrojenie terenu) „dobre sąsiedztwo”, czyli sąsiednie działki są zabudowane, co oznacza określenie sposobu nowej zabudowy na podstawie sąsiedniej, już zagospodarowanej działki.

Zgodnie z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 1073):

„1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

4. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

5. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

6. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego.

7. W rozporządzeniu, o którym mowa w ust. 6, należy określić wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).”

Jeżeli działka nie ma „dobrego sąsiedztwa”, warunki zabudowy zostaną wydane tylko pod warunkiem, że wielkość gospodarstwa rolnego związanego z budową jest większa niż średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego, którą określa w uchwale gmina.

Mając na uwadze powyższe, kryteria otrzymania decyzji o warunkach zabudowy ustalone są w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kryterium domicylu, czyli okresu zamieszkiwania w danej gminie, określa, kto w myśl ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest rolnikiem indywidualnym i kto może nabyć ziemię rolną. Trudno jednak uznać Pana za osobę, która ma zamiar kupna, jeżeli już jest pan właścicielem gospodarstwa rolnego i to od ponad 30 lat. Pomimo nawet tego, że być może nie spełnia Pan wszystkich warunków decydujących o uznaniu Pana za rolnika indywidualnego – czyli okresu zamieszkiwania w danej gminie – który zgodnie z powołanym orzeczeniem SA w Białymstoku uznaje się za spełniony w sytuacji opisanej powyżej – nie można Pana nie uznać za rolnika i odmówić w świetle art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym prawa do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.