Zbycie udziału w nieruchomości rolnej uzasadnione ważnym interesem gospodarczym przed upływem 5 lat
• Data: 2024-01-23 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
2 lata temu nabyłem na licytacji komorniczej nieruchomość o powierzchni powyżej 1 ha jako współwłasność 50/50. Obecnie ze współwłaścicielem zgodnie chcemy znieść współwłasność, dzieląc działki w innych proporcjach, niż nasze udziały. Zatem wiązać się to będzie ze sprzedażą fragmentu mojej części na rzecz współwłaściciela przed upływem 5 lat od nabycia. Ponieważ nie zachodzą wyjątki określone w art. 2b ust. 4 u.k.u.r., wymagana jest zgoda KOWR. Wypełniam wniosek do KOWR pod nazwą: „Wniosek o wyrażenie zgody na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nieruchomości składany przez zbywcę na podstawie art. 2b ust. 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego” – w związku z tym mam kilka pytań: Czy poprawnie interpretuję, że to ja zmniejszając swój udział w nieruchomości powinienem wystąpić do KOWR z wnioskiem o zgodę na zbycie? Czy wypełniając wniosek, powinienem zaznaczyć, że odnosi się on do całości nieruchomości, czy do mojego udziału w nieruchomości? Czy rozbieżność pomiędzy współwłaścicielami w planowanym przeznaczeniu swoich części nieruchomości – tzn. ogrodnictwo vs. hodowla zwierząt, a co za tym idzie – chęć inwestowania, planowania zagospodarowania i podejmowania decyzji tylko w obrębie swojej części nieruchomości – może być traktowana jako spełnienie przesłanki ważnego interesu właściciela nieruchomości?
Zgoda KOWR na sprzedaż gruntów rolnych przed upływem 5 lat
Zgodnie z art. 2b ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: „Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2 (tj. zbycie albo oddanie w posiadanie innym podmiotom), przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym”. W doktrynie wskazuje się, że: „Interes ten obejmuje okoliczności obiektywne oraz subiektywne, bez względu na ich przyczynę. Okoliczności te mogą obejmować m.in. sytuację osobistą wnioskodawcy, jego stan zdrowia, potrzeby finansowe, kwestie majątkowe, zamierzenia gospodarcze, cechy nieruchomości rolnej (tak Tomasz Czech w Komentarzu do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wydanie II, 2022 r.).
Do KOWR występuje więc ta osoba, która chce dokonać zbycia lub oddania w posiadanie działki rolnej przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia. Wskazuję jednak, że zgodnie z uchwałą SN z 22 czerwca 2017 r. III CZP 24/17: „Zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst: Dz. U. z 2016 r., poz. 2052) osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt 6 wymienionej ustawy nie wymaga zgody wydanej na podstawie art. 2b ust. 3 tej ustawy”. SA w Warszawie w wyroku z 5 kwietnia 2017 r., IV SA/Wa 221/17, wskazuje zaś: „(…) zawarta w przepisie art. 2 pkt 6 u.k.u.r. definicja osoby bliskiej, w której podaje, że przez taką osobę należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione (…)”.
Pan we wniosku wskazuje swój udział i opisuje, jaką jego część chce sprzedać na rzecz współwłaściciela niebędącego osobą bliską w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy, oraz uzasadnia ów Pana ważny interes lub interes publiczny w takim zbyciu.
Wniosek do KOWR – jak wypełnić?
Jak wskazałam wyżej, w doktrynie wskazuje się, że kwestie gospodarcze, tj. zamierzenia dot. nieruchomości rolnej, mogą być uznane za ważny interes wnioskodawcy. Tym samym nie jest wykluczone, że rozbieżność pomiędzy współwłaścicielami w planowanym przeznaczeniu swoich części nieruchomości, a co za tym idzie – chęć inwestowania, planowania zagospodarowania i podejmowania decyzji tylko w obrębie swojej części nieruchomości zostanie uznana za spełniającą definicję „ważnego interesu” Pana jako nabywcy. Decyzja KOWR jest jednak uznaniowa.
We wniosku do KOWR wpisuje Pan, ile chce sprzedać, np. wniosek dotyczy udziału wynoszącego 15% we współwłasności, a w uzasadnieniu wskazuje, że ma 50% udziałów w nieruchomości XYZ, a chce Pan sprzedać np. 15% W uzasadnieniu wniosku należy podać, że to sprzedaż w obrębie współwłaścicieli, która ma wzmocnić rozwój gospodarczy, zaś obecne udziały są sprzeczne z celami gospodarczymi (powołując się na stanowiska sądów i doktryny, jakie podałam).
Przykłady
Różnice w planach gospodarowania nieruchomością
Anna i Krzysztof nabyli wspólnie działkę rolną o powierzchni 1,2 ha na licytacji komorniczej, każdy po 50%. Po dwóch latach okazało się, że Anna chce urządzić szklarnię i uprawiać zioła, natomiast Krzysztof planuje hodowlę kóz i przetwórstwo mleka. Ich plany wzajemnie się wykluczają – potrzebują innych instalacji, a wspólne inwestowanie w infrastrukturę nie ma sensu. Anna zgłasza do KOWR wniosek o zgodę na sprzedaż części swojego udziału Krzysztofowi, aby każdy mógł w pełni swobodnie rozwijać własną działalność. Uzasadnieniem jest konieczność wydzielenia fizycznego fragmentu gruntu dla realizacji zamierzeń gospodarczych.
Podział nieruchomości z nierównym rozliczeniem
Marek i Paweł odziedziczyli po ojcu nieruchomość rolną 3 ha – każdy po 50%. Po dwóch latach wspólnego zarządzania uznali, że chcą się podzielić fizycznie gruntami. Ze względu na ukształtowanie terenu i dostęp do drogi, Marek otrzymał 1,3 ha, a Paweł 1,7 ha. Aby wyrównać tę różnicę, Paweł zobowiązał się do zapłaty na rzecz Marka za nadwyżkę powierzchni. Marek składa wniosek do KOWR o zgodę na zbycie 0,2 ha gruntu na rzecz Pawła, wskazując, że celem jest zniesienie współwłasności i ułatwienie racjonalnego zagospodarowania działek zgodnie z ich funkcją rolniczą.
Konieczność wycofania się z inwestycji rolniczej
Pani Dorota, prowadząca od kilku lat kwiaciarnię w mieście, zainwestowała – wspólnie z kuzynem – w zakup gruntu rolnego z zamiarem rozpoczęcia uprawy roślin ozdobnych. Po dwóch latach okazało się, że prowadzenie działalności rolniczej przekracza jej możliwości czasowe i finansowe. Kuzyn, który chce kontynuować projekt, zaproponował odkupienie udziału Doroty. Kobieta składa wniosek do KOWR, uzasadniając chęć sprzedaży swoim interesem gospodarczym – tj. koniecznością ograniczenia ryzyk i strat wynikających z niedostosowania inwestycji do jej możliwości.
Podsumowanie
Zbycie udziału w nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat od jej nabycia jest co do zasady ograniczone przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wyjątkowo, za zgodą Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, możliwe jest dokonanie takiej czynności, jeżeli przemawia za tym ważny interes nabywcy lub interes publiczny. W praktyce za uzasadnienie może posłużyć chęć zniesienia współwłasności, potrzeba racjonalnego zagospodarowania nieruchomości przez każdego ze współwłaścicieli zgodnie z jego zamierzeniami gospodarczymi, czy też trudności w prowadzeniu wspólnej działalności. Kluczowe jest, by we wniosku do KOWR jasno wskazać, jaki udział ma zostać zbyty, kto jest nabywcą i w jaki sposób transakcja służy realizacji uzasadnionego interesu wnioskodawcy. Ostateczna decyzja należy jednak do uznania organu.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w przygotowaniu wniosku do KOWR lub wyjaśnienia przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. Szybko, bez wychodzenia z domu i z pełnym zaangażowaniem — przeanalizujemy Twoją sytuację, przygotujemy odpowiednie dokumenty i wskażemy najlepsze rozwiązanie zgodne z aktualnym stanem prawnym.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2017 r. III CZP 24/17
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2017 r., IV SA/Wa 221/17
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Wycinka drzew na prywatnej działce, plantacja drzew a obowiązek zgłoszenia
» Renta rolnicza a prowadzenie gospodarstwa, faktury RR, możliwe rozwiązania
» Przekazanie gruntów konkubentowi, plan ogólny i dopłaty z ARiMR, co jest możliwe?
» Budowa domu na działce rolnej, warunki dla rolnika i nierolnika
» Optymalny sposób nabycia działki rolnej pod zabudowę
