Zbycie udziału w nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat

Kiedy potrzebna jest zgoda KOWR na zbycie udziału w nieruchomości rolnej?

Zgodnie z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. W przypadku osoby fizycznej chodzi o osobiste prowadzenie gospodarstwa. W tym samym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innemu podmiotowi, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek albo Dyrektor Generalny KOWR wyrazi zgodę.

Ograniczenie obejmuje także nabywcę udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Jeżeli więc współwłaściciel, który nabył udział dwa lata temu, ma zmniejszyć swój udział na rzecz drugiego współwłaściciela, należy potraktować to jako zbycie udziału albo części udziału przed upływem okresu 5 lat od dnia nabycia. W takiej sytuacji zasadniczo potrzebna jest zgoda KOWR, o ile nie mieści się ona w jednym z wyjątków z art. 2b ust. 4 ustawy.

Ustawa przewiduje wyjątki, m.in. dla zbycia na rzecz osoby bliskiej, dla określonych przypadków dziedziczenia, działu spadku, zasiedzenia, nieruchomości miejskich o powierzchni mniejszej niż 1 ha w dniu nabycia oraz innych szczególnych sytuacji wskazanych w ustawie. W praktyce trzeba je sprawdzić przed złożeniem wniosku, bo jeżeli wyjątek rzeczywiście zachodzi, zgoda KOWR może nie być potrzebna. Uchwała Sądu Najwyższego z 22 czerwca 2017 r., III CZP 24/17, potwierdziła, że zbycie nieruchomości rolnej osobie bliskiej w rozumieniu ustawy nie wymaga zgody na podstawie art. 2b ust. 3.

Kto powinien złożyć wniosek do KOWR?

Wniosek o zgodę na zbycie albo oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie składa nabywca nieruchomości rolnej, czyli aktualny właściciel albo współwłaściciel, którego dotyczy 5-letnie ograniczenie. Jeżeli więc to Pan ma zmniejszyć swój udział i przenieść jego część na drugiego współwłaściciela, wniosek powinien zostać złożony przez Pana jako zbywcę tej części udziału.

Jeżeli planowane czynności są bardziej złożone, np. każdy ze współwłaścicieli przenosi określone prawa albo równocześnie dochodzi do zniesienia współwłasności, podziału geodezyjnego i dopłat, warto przed sporządzeniem aktu ustalić z notariuszem, kto dokładnie zbywa, co zbywa i w jakim zakresie. Dla KOWR istotna będzie realna treść czynności, a nie sama jej nazwa. Nazwanie umowy zniesieniem współwłasności nie wyłącza automatycznie ograniczeń z art. 2b ustawy, jeżeli w efekcie dochodzi do przeniesienia własności udziału przed upływem 5 lat.

Sama okoliczność, że grunt został nabyty na licytacji komorniczej, nie oznacza automatycznie, że późniejsza sprzedaż przed upływem 5 lat jest wolna od ograniczeń. Wyjątek z art. 2b ust. 4 obejmuje m.in. zbycie w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego, a nie każdą późniejszą czynność dokonywaną przez osobę, która wcześniej nabyła nieruchomość w egzekucji.

Czy we wniosku wskazać całą nieruchomość czy tylko udział?

We wniosku należy oznaczyć nieruchomość rolną objętą sprawą według danych ewidencyjnych i księgi wieczystej, ponieważ KOWR musi wiedzieć, jakiej nieruchomości dotyczy ograniczenie. Jednocześnie w opisie czynności trzeba precyzyjnie wskazać, że przedmiotem planowanego zbycia nie jest cała nieruchomość, lecz konkretny udział albo część udziału, np. część udziału przysługującego Panu we współwłasności.

Praktycznie warto opisać to w dwóch krokach: najpierw wskazać całą nieruchomość, numer księgi wieczystej, numery działek, powierzchnię i położenie, a następnie wskazać planowaną czynność, czyli np. przeniesienie na drugiego współwłaściciela części udziału w takiej wielkości, aby po transakcji udziały odpowiadały planowanemu podziałowi albo sposobowi korzystania z gruntu.

Jeżeli strony planują podział geodezyjny, dopłaty albo przyznanie poszczególnych działek każdemu ze współwłaścicieli, we wniosku warto wyjaśnić, jak planowana czynność ma doprowadzić do uporządkowania stanu prawnego i gospodarczego. Pomocne mogą być mapy, projekt podziału, projekt umowy, operat szacunkowy lub przynajmniej opis planowanego rozliczenia.

Ważny interes gospodarczy jako uzasadnienie zgody

Dyrektor Generalny KOWR może wyrazić zgodę na zbycie przed upływem 5 lat, jeżeli przemawia za tym ważny interes nabywcy nieruchomości rolnej albo interes publiczny. Ustawa nie zawiera zamkniętej definicji ważnego interesu. W praktyce trzeba wykazać konkretne okoliczności, które sprawiają, że dalsze utrzymywanie dotychczasowego stanu byłoby nieracjonalne, nadmiernie utrudnione albo gospodarczo niecelowe.

Rozbieżność planów współwłaścicieli może być argumentem, ale sama deklaracja typu: jeden współwłaściciel chce ogrodnictwa, a drugi hodowli, może okazać się niewystarczająca. Lepiej opisać, dlaczego te plany rzeczywiście kolidują: wymagają innej infrastruktury, innego sposobu korzystania z gruntu, oddzielnych nakładów, odmiennego ogrodzenia, osobnych dojazdów, innych przyłączy, innego sposobu zabezpieczenia zwierząt albo roślin.

Ważny interes gospodarczy warto poprzeć dokumentami. Mogą to być m.in. kosztorysy, wstępne projekty zagospodarowania, korespondencja między współwłaścicielami, oświadczenia o planowanym profilu produkcji, dokumentacja fotograficzna, projekt podziału, opinia geodety, decyzje administracyjne, umowy przedwstępne albo inne dokumenty pokazujące, że planowane zbycie nie służy obejściu ustawy, lecz uporządkowaniu realnego sposobu korzystania z nieruchomości rolnej.

Jak przygotować wniosek do KOWR?

Wniosek powinien być konkretny i spójny z planowaną czynnością notarialną. Należy wskazać strony transakcji, oznaczyć nieruchomość rolną, opisać udział przeznaczony do zbycia, podać cel czynności oraz przewidywany sposób dalszego wykorzystania gruntu. Przy nieruchomości o powierzchni powyżej 1 ha trzeba szczególnie starannie wykazać, że planowana czynność jest zgodna z funkcją rolną nieruchomości i nie prowadzi do obejścia ograniczeń w obrocie ziemią rolną.

Do wniosku dołącza się w szczególności dokumenty wymagane przepisami i formularzem KOWR, w tym wypis z ewidencji gruntów i budynków dla działek objętych wnioskiem, odpis księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie, dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości przez wnioskodawcę oraz dokumenty potwierdzające okoliczności uzasadniające zgodę. Jeżeli wnioskodawca działa przez pełnomocnika, potrzebne będzie również pełnomocnictwo.

Od 1 września 2024 r. KOWR wskazuje, że wnioski dotyczące powierzchni poniżej 1 ha kieruje się do właściwych oddziałów terenowych KOWR. W sprawach dotyczących większych nieruchomości należy sprawdzić aktualny formularz i adres wskazany przez KOWR, pamiętając, że zgodę z art. 2b ust. 3 wydaje Dyrektor Generalny KOWR w drodze decyzji administracyjnej.

Zgoda KOWR jest ważna przez rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Nie należy więc traktować jej jako zgody bezterminowej. Umowę przenoszącą własność trzeba zawrzeć w takim czasie i w takim zakresie, jaki odpowiada treści decyzji.

Co grozi za zbycie udziału bez zgody?

Jeżeli zgoda była wymagana, a mimo to doszło do zbycia albo oddania nieruchomości w posiadanie bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR, czynność jest nieważna. Wynika to z art. 9 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. KOWR może również wystąpić z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej.

W praktyce oznacza to, że przed podpisaniem umowy notarialnej trzeba ustalić, czy ograniczenia z art. 2b mają zastosowanie, czy zachodzi ustawowy wyjątek, a jeżeli nie, czy decyzja KOWR jest już ostateczna i obejmuje dokładnie tę czynność, którą strony chcą zawrzeć. Notariusz powinien zweryfikować te okoliczności przed sporządzeniem aktu.

FAQ

Czy zbycie udziału w nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat zawsze wymaga zgody KOWR?

Nie zawsze. Trzeba sprawdzić, czy dana sytuacja mieści się w wyjątkach z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Jeżeli jednak wyjątek nie zachodzi, a od nabycia nie minęło 5 lat, zgoda KOWR jest co do zasady konieczna.

Czy wniosek składa kupujący czy sprzedający udział?

Wniosek z art. 2b ust. 3 składa nabywca nieruchomości rolnej, którego dotyczy ograniczenie, czyli aktualny właściciel albo współwłaściciel chcący zbyć nieruchomość, udział albo część udziału przed upływem 5 lat.

Czy we wniosku trzeba wpisać całą działkę, skoro sprzedawany jest tylko udział?

Tak, nieruchomość trzeba oznaczyć jako całość według księgi wieczystej i ewidencji gruntów. Jednocześnie w opisie planowanej czynności należy wyraźnie wskazać, że zgoda ma dotyczyć zbycia określonego udziału albo części udziału.

Czy konflikt planów gospodarczych współwłaścicieli wystarczy do uzyskania zgody?

Może być istotnym argumentem, ale nie powinien być opisany ogólnie. Trzeba pokazać, jakie konkretne plany się wykluczają, jakie nakłady są potrzebne i dlaczego zbycie udziału realnie umożliwi racjonalne rolnicze wykorzystanie nieruchomości.

Jak długo można korzystać z decyzji KOWR?

Zgoda na zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie jest ważna przez rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Po tym czasie konieczne może być uzyskanie nowej zgody.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji prawidłowe jest założenie, że wniosek do KOWR powinien złożyć ten współwłaściciel, który przed upływem 5 lat od nabycia ma przenieść część swojego udziału na drugiego współwłaściciela. We wniosku należy oznaczyć całą nieruchomość, ale jako przedmiot planowanej czynności wskazać konkretny udział albo część udziału przeznaczoną do zbycia.

Rozbieżność planów gospodarczych współwłaścicieli może uzasadniać ważny interes nabywcy, jeżeli zostanie przedstawiona konkretnie i poparta dokumentami. Warto wykazać, że planowana transakcja służy uporządkowaniu współwłasności, racjonalnemu wykorzystaniu gruntu i realizacji rzeczywistych zamierzeń rolniczych, a nie obejściu ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653 - aktualny tekst ustawy
2. Ustawa z dnia 23 stycznia 2026 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ochrony polskiego rolnictwa, Dz.U. 2026 poz. 317 - ustawa zmieniająca
3. Informacja KOWR: zgody na zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie przed upływem 5 lat - gov.pl/KOWR
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2017 r., III CZP 24/17
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 kwietnia 2017 r., IV SA/Wa 221/17

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.