Działka częściowo rolna, częściowo budowlana, jak kupić nie będąc rolnikiem?

Obrót nieruchomościami rolnymi

W obowiązującym stanie prawnym obrót nieruchomościami rolnymi podlega daleko posuniętej reglamentacji. Ograniczenia w nabywaniu takich gruntów wyczerpująco określają przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 2196 z późn. zm.).

Co do zasady, nieruchomości rolne nabywać mogą wyłącznie osoby będące rolnikami indywidualnymi w rozumieniu odrębnych przepisów.

Jakie grunty nie podlegają ograniczeniom w nabywaniu nieruchomości rolnych?

Ustawa przewiduje natomiast kilka wyłączeń o charakterze przedmiotowym i podmiotowym. I tak, ograniczeniom w nabywaniu nieruchomości rolnych nie podlegają grunty, których powierzchnia jest mniejsza niż 0,3 ha, a także stanowiące drogi wewnętrzne.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy nie stanowią grunty, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone na cele inne niż rolne (por. m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 23 września 2015 r. II SA/Bd 730/15, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 r. IV CSK 93/12).

Z wyłączeń podmiotowych (ze względu na osobę zbywcy lub nabywcy) skorzystać mogą osoby bliskie zbywcy oraz niektóre osoby prawne, a także inne podmioty prawa publicznego. Na tle przedstawionego stanu faktycznego żadna z tych przesłanek nie zostanie jednak spełniona, a tym samym nie wymaga szerszego omówienia.

Zobacz również: Umowa użyczenia nieruchomości na cele budowlane

Co zrobić jeśli osoba chcąca nabyć nieruchomość rolną nie spełnia warunków przewidzianych przez ustawę?

Jeżeli nieruchomość lub uczestnicy obrotu nie spełniają warunków dla wyłączenia transakcji z obrotu na zasadach szczególnych przewidzianych przez ustawę, istnieje możliwość ubiegania się o wyrażenie zgody przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wspierania Rolnictwa (następcy prawnego Agencji Nieruchomości Rolnych). Nabywca powinien jednak wyrażać wówczas zamiar prowadzenia działalności rolniczej.

W przypadku gdy nabywca lub nieruchomość nie spełniają którejkolwiek z wyżej omawianych przesłanek, na wniosek zbywcy, Dyrektor wyrazi zgodę na dokonanie sprzedaży, jeżeli wykaże on, że nie było możliwości zbycia nieruchomości na rzecz któregokolwiek z podmiotów uprawnionych. Zarówno orzecznictwo, jak i praktyka nie wskazują, w jaki sposób obowiązek taki powinien zostać spełniony. Zgodnie z utrwalonym w literaturze przedmiotu poglądem może się to odbywać poprzez podanie oferty do publicznej wiadomości oraz udokumentowany brak zainteresowania jej nabyciem przez osoby fizyczne i prawne określone w art. 2a ust. 1 i ust. 3 pkt 1.

W omawianej sytuacji nie będzie najpewniej możliwe skorzystanie ze zwolnień o charakterze podmiotowym, ponieważ nie należycie Państwo do żadnej z kategorii uprawniającej do nabycia nieruchomości w trybie ustawy.

Z uwagi na powierzchnię wynoszącą co najmniej 0,3 ha, nieruchomość będzie również co do zasady podlegać tym ograniczeniom.

Perspektywę nabycia nieruchomości należałoby natomiast upatrywać w ustaleniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli grunt znajduje się na obszarze, dla którego plan taki został uchwalony, możliwe będzie zasięgnięcie informacji w zakresie jego przeznaczenia. W tym celu należy wystąpić do właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości urzędu gminy o wydanie wypisu z wyrysem z planu. Prawdopodobnie wykaz planów miejscowych z zasięgiem ich obowiązywania będzie również dostępny do celów poglądowych w ogólnodostępnym serwisie geodezyjnym gminy.

Jeżeli bowiem – jak wspomniałem – grunt przeznaczony jest na cele inne niż rolne, do zbycia nieruchomości nie będą znajdowały odpowiedniego zastosowania przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Jeśli dla obszaru, na którym położona jest interesująca Pana nieruchomości, nie został uchwalony plan miejscowy lub jest ona przeznaczona na cele rolne, zbywca powinien wystąpić o wyrażenie zgody na obrót do Dyrektora Generalnego Ośrodka z powołaniem na brak możliwości nabycia przez podmioty uprawnione z zasady do udziału w obrocie gruntami rolnymi.

Zgoda taka udzielona zostanie również w przypadku, gdy nabywcy będą nosili się z zamiarem prowadzenia działalności rolniczej, także mimo braku stosownych kwalifikacji zawodowych.

Zobacz również: Czy można kupić pole nie będąc rolnikiem?

Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości rolnej z naruszeniem ustawy 

Należy przy tym podkreślić, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości rolnej z naruszeniem przepisów ustawy skutkuje nieważnością czynności prawnej.

Podsumowując, zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka uzyskana przez sprzedającego będzie całkowicie wystarczająca do nabycia przez Państwa nieruchomości rolnej; w takiej sytuacji nie będziecie Państwo musieli występować o udzielenie innego pozwolenia na nabycie gruntu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 23 września 2015 r. II SA/Bd 730/15

3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 r. sygn. akt IV CSK 93/12

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.