Działka rolno-budowlana – jak kupić, nie będąc rolnikiem?

Czy osoba niebędąca rolnikiem może kupić działkę rolno-budowlaną?

Tak, ale odpowiedź zależy od tego, czy dana nieruchomość w ogóle jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a jeżeli tak – jaka jest jej powierzchnia i czy zachodzą ustawowe wyjątki. Obecnie nie można już ograniczać odpowiedzi do stwierdzenia, że ziemię rolną może kupić wyłącznie rolnik indywidualny. Ustawa przewiduje ważne wyjątki, szczególnie dla nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

W opisanej sytuacji działka ma łącznie 0,7 ha, z czego 0,4 ha ma charakter budowlany, a 0,3 ha rolny. Jeżeli te dane potwierdzają dokumenty, to kluczowe będą dwie kwestie: po pierwsze, czy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego całość albo część działki jest przeznaczona na cele rolne, a po drugie, czy sprzedaż będzie dotyczyła nieruchomości rolnej, przy której trzeba uwzględnić prawo pierwokupu KOWR. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: sprzedaż odrolnionej działki przed 5 latami. Ten sam mechanizm może mieć znaczenie także przy: sprzedaż siedliska nierolnikowi a zgoda KOWR. Osobno trzeba odróżnić zagadnienie: zakup nieużytków rolnych przez nierolnika.

Status działki rolno-budowlanej na gruncie ustawy o ustroju rolnym

Zgodnie z art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomością rolną jest nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Dlatego pierwszym dokumentem do sprawdzenia jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli z planu wynika, że cała działka jest przeznaczona na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną albo inne cele nierolne, przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie powinny ograniczać transakcji. Inaczej może być wtedy, gdy plan przewiduje mieszane przeznaczenie, na przykład część działki pod zabudowę, a część jako teren rolny. W takim przypadku notariusz będzie oceniał dokumenty konkretnej nieruchomości, a nie tylko potoczne określenie „działka rolno-budowlana”.

W praktyce znaczenie ma także to, czy chodzi o jedną działkę ewidencyjną, kilka działek objętych jedną księgą wieczystą, czy możliwy jest podział geodezyjny. Przy działkach mieszanych warto zawczasu ustalić, czy sprzedaż działki rolno-budowlanej będzie traktowana jako obrót nieruchomością rolną. Dotyczy to zwłaszcza gruntów, które w miejscowym planie tylko częściowo zostały przeznaczone na cele inne niż rolne.

Znaczenie progów 0,3 ha i 1 ha

Ustawa przewiduje dwa progi, które często są mylone. Pierwszy próg to 0,3 ha użytków rolnych. Jeżeli w nieruchomości powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, przepisów ustawy zasadniczo się do niej nie stosuje. Jeżeli jednak powierzchnia użytków rolnych wynosi dokładnie 0,3 ha albo więcej, ten wyjątek nie działa.

Drugi próg to 1 ha. Z art. 2a ust. 3 pkt 1a ustawy wynika, że ograniczenia dotyczące nabycia przez rolnika indywidualnego nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Oznacza to, że nieruchomość rolną od 0,3 ha do 0,9999 ha może co do zasady nabyć także osoba niebędąca rolnikiem, bez uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na podstawie art. 2a ust. 4 ustawy.

Zobacz również: zasady nabycia nieruchomości rolnej oraz zakup ziemi rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem.

Czy przy działce 0,7 ha potrzebna jest zgoda KOWR?

Jeżeli cała nabywana nieruchomość ma 0,7 ha, to jako nieruchomość mniejsza niż 1 ha zasadniczo może zostać kupiona przez nierolnika bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. To istotna zmiana względem starszych opracowań, w których większy nacisk kładziono na konieczność uzyskiwania zgody KOWR przez osoby niebędące rolnikami.

Brak obowiązku uzyskania zgody nie oznacza jednak, że transakcja zawsze przebiega jak zwykła sprzedaż działki budowlanej. Jeżeli sprzedawana nieruchomość jest nieruchomością rolną, a nie zachodzi wyjątek wyłączający ustawowe prawo pierwokupu, notariusz może sporządzić najpierw warunkową umowę sprzedaży i zawiadomić KOWR. KOWR ma miesiąc od otrzymania zawiadomienia na ewentualne wykonanie prawa pierwokupu. Jeżeli tego nie zrobi albo poinformuje o nieskorzystaniu z prawa, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność.

W opisanym przypadku najkorzystniejszy wariant wystąpi wtedy, gdy z miejscowego planu będzie wynikało, że całość nieruchomości jest przeznaczona na cele nierolne, na przykład zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wówczas działka nie będzie nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy. Jeżeli natomiast część 0,3 ha pozostaje w planie jako rolna, trzeba liczyć się z oceną notariusza co do zastosowania procedur UKUR.

Jakie dokumenty sprawdzić przed zakupem?

Przed podpisaniem umowy warto uzyskać aktualny wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości. Jeżeli planu nie ma, sama decyzja o warunkach zabudowy nie zawsze eliminuje rolny charakter gruntu, dlatego trzeba zachować większą ostrożność. Inaczej wygląda sytuacja w przypadku: zakup gruntu rolnego pod farmę fotowoltaiczną powyżej 1 ha.

Należy również sprawdzić wypis z rejestru gruntów, mapę ewidencyjną, księgę wieczystą, dostęp do drogi publicznej, ewentualne obciążenia, dzierżawy oraz to, czy nieruchomość nie jest położona na obszarze objętym dodatkowymi ograniczeniami. Jeżeli sprzedający proponuje wcześniejszy podział gruntu, trzeba zweryfikować dopuszczalność podziału w gminie i jego wpływ na transakcję. Przydatne może być także omówienie zasad opisanych w materiale o ograniczeniach wydzielenia działek rolnych mniejszych niż 0,3 ha.

Kiedy trzeba wystąpić o zgodę KOWR?

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR jest potrzebna przede wszystkim wtedy, gdy nabywana nieruchomość rolna ma powierzchnię 1 ha albo większą, nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym i nie zachodzi żaden z wyjątków ustawowych. Zgoda jest wydawana w drodze decyzji administracyjnej.

Wniosek może złożyć między innymi zbywca, jeżeli wykaże brak możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu, a nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości. Ustawa przewiduje też wnioski składane przez osoby fizyczne zamierzające utworzyć gospodarstwo rodzinne albo powiększyć gospodarstwo rolne, jeżeli spełnią szczegółowe warunki.

Jeżeli zgoda jest wymagana, trzeba pamiętać, że decyzja wyrażająca zgodę jest ważna rok od dnia, w którym stała się ostateczna. Wniosek musi zawierać między innymi oznaczenie stron, oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków, uzasadnienie celu nabycia oraz dokumenty potwierdzające spełnienie warunków ustawowych.

Skutki pominięcia procedur

Nabycie nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z ustawą może być nieważne. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy zawarto umowę z pominięciem wymaganego zawiadomienia uprawnionego z prawa pierwokupu albo bez wymaganej zgody KOWR. Z powództwem o stwierdzenie nieważności może wystąpić również KOWR.

Dlatego przy zakupie działki rolno-budowlanej najbezpieczniej nie zakładać z góry, że „część budowlana przeważa” albo że sama planowana budowa domu rozwiązuje problem. Decydujące są dokumenty planistyczne i ewidencyjne oraz powierzchnia nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy.

FAQ

Podsumowanie

Przy działce rolno-budowlanej najważniejsze jest ustalenie jej statusu na podstawie dokumentów, a nie na podstawie nazwy użytej w ogłoszeniu. Jeżeli cała działka w planie miejscowym jest przeznaczona na cele budowlane, przepisy UKUR nie powinny blokować transakcji. Jeżeli jednak część gruntu ma charakter rolny, trzeba zastosować aktualne progi: mniej niż 0,3 ha użytków rolnych może wyłączyć stosowanie ustawy, a mniej niż 1 ha zwykle pozwala na zakup przez nierolnika bez zgody KOWR.

W opisanej sytuacji zakup działki 0,7 ha przez osoby niebędące rolnikami jest co do zasady możliwy. Trzeba jednak sprawdzić miejscowy plan, ewidencję gruntów i ewentualne prawo pierwokupu KOWR, a w razie wątpliwości przygotować transakcję wspólnie z notariuszem i prawnikiem.

Źródła

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653 – Dziennik Ustaw.
2. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „Zgody na nabycie nieruchomości rolnych” – gov.pl.
3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „Pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych” – gov.pl.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 września 2012 r., IV CSK 93/12.
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 23 września 2015 r., II SA/Bd 730/15.