Problem z uzyskaniem warunków zabudowy dla działek częściowo leśnych

Wyłączenie gruntu z produkcji leśnej

Przedstawiona sprawa jest patowa i nie będę tego ukrywać.

Zresztą aktualnie prowadzę sprawę, gdzie mój klient ma działkę 0,4 ha z wydanymi WZ. Dojazd do nieruchomości odbywa się przez „drogę wewnętrzną”, której jest współwłaścicielem i jest tam fragment Ls. Starostwo w drodze wydawania pozwolenia wezwało klienta do wyłączenia z produkcji leśnej fragmentu drogi. To zaś okazało się niemożliwe, gdyż teren ten musiałby być objęty zgodą na użytkowanie inne niż leśne a MPZP tego nie przewiduje.

Przechodząc jednak do Państwa sprawy, kwestie związane z ewentualnym wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej i leśnej reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Zgodzę się, że odlesienie gruntów leśnych będzie problemem, bowiem zgodnie z art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych „odlesienie” jest możliwe tylko wobec gruntu położonego na obszarze, dla którego sporządzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zmiana lasu na użytek rolny tylko w szczególnych przypadkach

Zgodnie jednak z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów. Przepis ten dotyczy zatem zmiany lasu w użytek rolny i wymaga szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli. Orzecznictwo stoi na stanowisku, że: „Pojęcie użyte w przepisie art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach wskazuje, że ustawodawca zezwala na zmianę przeznaczenia lasu jedynie w sytuacjach wyjątkowych, a mianowicie »w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów«. Użycie przez ustawodawcę zwrotu »szczególnie« oznacza, że nie wystarczy ustalenie wystąpienia po stronie właściciela lasu jakiejkolwiek, zwykłej potrzeby przekształcenia terenu leśnego na użytek rolny, ale musi to być potrzeba wyjątkowa, kwalifikowana, uzasadniona szczególnymi okolicznościami”. A ponadto „Za szczególne potrzeby z art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach mogą być uznane tylko takie wyjątkowe, kwalifikowane przesłanki, które w sytuacji konkretnego właściciela przeważają nad zasadą ochrony i trwałości utrzymania lasu”. (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 28 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Bk 855/12).

Warunki zabudowy

Jak wiadomo, aby otrzymać warunki zabudowy (WZ) niezbędne jest łączne spełnienie następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do tego, by przeprowadzić budowę;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc w 2003 r.;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przekształcenie gruntu leśnego w grunt rolny i dalsze „odrolnienie”.

Mając na uwadze powyższe, w mojej ocenie, jednym z możliwych wyjść, chodź nie gwarantuję sukcesu, jest wyjście polegające na tym, aby spróbować jednak doprowadzić do przekształcenia gruntu leśnego w grunt rolny i taki grunt rolny następnie „odrolnić”. Zgodnie z art. 7 ust. 2 pkt 5 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych stanowiących prywatną własność zgodę musi wydać marszałek województwa po uprzednim uzyskaniu pozytywnej opinii izby rolniczej. Występuje o taką zgodę wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w zależności od tego, w jakiej gminie położona jest działka. Decyzję w tej sprawie wydaje dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych. Jeśli uzyska Pani takie zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, będzie Pani zobowiązana uiścić tzw. należność, opłaty roczne oraz jednorazowe odszkodowanie za wyrąb drzewostanu.

Jeśli zatem decyzja o wydanie WZ będzie odmowna, należy przekwalifikować grunt leśny i dopiero po tej operacji wystąpić o warunki zabudowy. Jest to możliwe właśnie na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o lasach, który mówi, że zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów. Decyzję wydaje starosta na wniosek właściciela. Następnie z opinią należy udać się do tzw. klasyfikatora (kwalifikatora) gruntów, który sporządzi operat z oceną gleboznawczą gruntu. Operat trzeba złożyć w starostwie, które wyda decyzję o przekwalifikowaniu działki. Przeprowadzenie tych czynności pozwoli ponownie wystąpić o warunki zabudowy.

SKO w Krakowie w decyzji z 1 czerwca 2016 r., SKO.Rol./4172/2/2016, wskazało, że: „Zmiana lasu na użytek rolny może nastąpić w sytuacji, gdy zostanie stwierdzona »szczególnie uzasadniona potrzeba właściciela lasu«. Tym samym, prowadząc postępowanie administracyjne, organ winien zmierzać w kierunku odpowiedzi na pytanie, czy zgłoszony przez właściciela lasu wniosek spełnia wymagania ustawowe, przede wszystkim, czy zgłoszony cel mieści się w ramach uzasadnionych potrzeb. Organ winien więc w uzasadnieniu decyzji wyjaśnić stronie, dlaczego stwierdził, iż wskazany przez nią cel zmiany przeznaczenia gruntu uznał bądź nie za szczególnie uzasadniony, przy czym przesłanka, od spełnienia której uzależniona została możliwość zmiany przeznaczenia gruntu z lasu na użytek rolny sformułowana przez ustawodawcę w sposób ogólny, wymagający w każdym przypadku dokonania przez organ wykładni jak i oceny wskazywanych przez stronę okoliczności”.

Podobnie WSA w wyroku z 17 lutego 2022 r. II SA/ Bk 866/21: „Przepis art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach jest restrykcyjny, ale dopuszcza możliwość przekształcenia lasu w użytek rolny w szczególnych przypadkach. Każdy stan faktyczny jest inny i nie wystarczy powołać się na szereg orzeczeń sądowych, przyjmując arbitralnie, że przedstawione we wniosku okoliczności nie mają charakteru »szczególnie uzasadnionych«, skoro zgromadzony materiał dowodowy temu przeczy”. WSA w wyroku z 18 stycznia 2022 r., II SA/ Bk 877/21, wskazał, że: „Szczególnie uzasadniona potrzeba właściciela lasu, mająca uzasadniać przekształcenie lasu w użytek rolny, musi być aktualna (realna) w dacie występowania z wnioskiem, a nie tylko być potencjalna. Ważna potrzeba życiowa właściciela lasu, która skłoniła go do wystąpienia z wnioskiem, winna być na tyle realna, że jej szybkie niezaspokojenie stanowiłoby wręcz zagrożenie dla egzystencji właściciela lasu”. WSA w Olsztynie w wyroku z 11 marca 2021 r., II SA/ Ol 60/21, wskazało, że: „Słowo »potrzeba« łączy się z elementem pewnego przymusu sytuacyjnego, który może wynikać dla strony z różnych okoliczności. Zmiana przeznaczenia lasu na użytek rolny musi więc być dla właściciela tego lasu czymś niezbędnym w danej sytuacji, przy czym potrzeba ta powinna być uzasadniona nie tylko z jego subiektywnego punktu widzenia, ale przede wszystkim, przy zastosowaniu obiektywnych kryteriów oceny sytuacji strony i jej argumentów”.

Czy chęć budowy domu to wystarczający powód, aby „odleśnić” działkę?

I tu widzę największy problem. Nie wystarczy bowiem chęć budowy, ale np. utarta lokum, zajęcie nieruchomości i konieczność budowy czy innego działania wymagającego odlesienia. Można próbować np. uzasadniać wniosek tym, że bez zmiany działka jest nie do użycia i jest to zamrożony kapitał, który naraża Państwa na straty finansowe, bowiem działka jest w zasadzie nie do sprzedaży itd. Nie wiem jednak, czy taka argumentacja trafi do organu. Tym bardziej, że WSA w wyroku z 4 lutego 2020 r., II SA/ Kr 1323/19, wskazał, że: „Pojęcie »potrzeby« użyte w art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach należy rozumieć jako coś, co jest potrzebne, nieodzowne, natomiast nieuprawnione jest rozumienie tej potrzeby jako »tarapaty, niebezpieczeństwo, nieszczęście, ubóstwo, bieda«. Podsumowując, dla ustalenia istnienia »szczególnie uzasadnionych potrzeb«" nie wystarcza wystąpienie po stronie właściciela zwykłych, ale konieczne jest wystąpienie potrzeb kwalifikowanych, czyli nadzwyczajnych, wyjątkowych, a zatem wyraźnie odbiegających od potrzeb typowych. Sama chęć budowy, atrakcyjna lokalizacja, problem ze sprzedażą to za mało. WSA z wyroku z 16 lutego 2018 roku, IV SA/Wa 2796/17, wskazał, że „Sam fakt, że właściciel działki nie jest zainteresowany prowadzeniem na niej gospodarki leśnej, a wolałby prowadzić gospodarkę rolną, tak jak na pozostałych swych przyległych działkach, nie oznacza, że stanowi to wystarczającą przesłankę do żądanej zmiany przeznaczenia działki”. Im więcej więc powodów Pani poda i im bardziej wyszukanych, tym szanse z 0% do 10% wzrosną na uwzględnienie owego wniosku.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.