Warunki zabudowy dla działki częściowo leśnej

Działka częściowo leśna a warunki zabudowy

W przypadku działki, na której choćby fragment gruntu jest oznaczony w ewidencji jako Ls, kluczowe jest ustalenie, czy planowana inwestycja będzie w jakikolwiek sposób wykorzystywać grunt leśny. Nie chodzi wyłącznie o miejsce posadowienia domu. Problem może powstać również wtedy, gdy przez część leśną ma przebiegać dojazd, zjazd, dojście, przyłącze, plac manewrowy albo inny element zagospodarowania działki.

Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z warunków jej uzyskania jest to, aby teren nie wymagał zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo aby był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planów miejscowych, które utraciły moc z końcem 2003 r. Jeżeli więc teren objęty wnioskiem wymaga takiej zgody, gmina może odmówić wydania WZ.

Nie każda działka z fragmentem Ls musi być z góry wyłączona z zabudowy. Jeżeli dom, dojście, dojazd i niezbędna infrastruktura mogą zostać zaprojektowane poza częścią leśną, a teren spełnia pozostałe przesłanki z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, warto wymagać od gminy precyzyjnego wskazania, dlaczego odmawia wydania decyzji. Sama informacja ustna, że „na działce jest Ls”, nie powinna kończyć sprawy.

Trzeba też uwzględnić reformę planowania przestrzennego. W sprawach WZ rozpoczętych przed utratą mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stosuje się przepisy przejściowe. Po wejściu w pełni nowych zasad większe znaczenie będzie miał plan ogólny gminy, w tym obszary uzupełnienia zabudowy. Dlatego przy działkach problemowych nie warto odkładać analizy dokumentów planistycznych.

Dlaczego fragment Ls może zablokować WZ?

Najczęstszy problem polega na tym, że gmina nie może w decyzji WZ „odlesić” działki. Decyzja WZ nie zastępuje miejscowego planu, nie zmienia przeznaczenia gruntu leśnego i nie uprawnia automatycznie do korzystania z lasu jak z terenu budowlanego. Jeżeli planowana inwestycja wymaga przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne, właściwym narzędziem jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wymagana jest zgoda ministra właściwego do spraw środowiska albo osoby przez niego upoważnionej, a w przypadku pozostałych gruntów leśnych zgoda marszałka województwa po uzyskaniu opinii izby rolniczej. O taką zgodę występuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta w procedurze planistycznej.

W praktyce oznacza to, że właściciel działki może złożyć do gminy wniosek o sporządzenie albo zmianę miejscowego planu, ale nie ma roszczenia o to, aby plan został uchwalony w oczekiwanym kształcie. Decyzja należy do gminy, a procedura wymaga czasu, uzgodnień i oceny, czy przeznaczenie lasu na inne cele jest dopuszczalne.

Podobne trudności są związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej i leśnej, zwłaszcza gdy problem dotyczy drogi dojazdowej, współwłasności działki albo konieczności przejścia przez grunt rolny lub leśny.

Zmiana przeznaczenia lasu a wyłączenie z produkcji leśnej

Warto rozróżnić dwa pojęcia, które często są mylone. Pierwsze to zmiana przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne, co co do zasady następuje w miejscowym planie. Drugie to wyłączenie gruntu z produkcji leśnej, czyli zgoda na rozpoczęcie innego niż leśne użytkowania gruntu już przeznaczonego na cel nieleśny.

Wyłączenie z produkcji leśnej następuje na podstawie decyzji. Dla gruntów leśnych organem właściwym jest dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w parkach narodowych dyrektor parku. Decyzję trzeba uzyskać przed pozwoleniem na budowę. Samo uzyskanie WZ nie przesądza więc jeszcze, że inwestor bezpiecznie otrzyma pozwolenie na budowę, jeżeli projekt nadal obejmuje grunt leśny.

Z wyłączeniem mogą wiązać się koszty: należność, opłaty roczne oraz jednorazowe odszkodowanie za przedwczesny wyrąb drzewostanu. Obowiązek zapłaty powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntu z produkcji. W razie samowolnego wyłączenia gruntu z produkcji przepisy przewidują dodatkowe opłaty sankcyjne.

Czy można zmienić las na użytek rolny?

Od odlesienia na cele budowlane trzeba odróżnić zmianę lasu na użytek rolny na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o lasach. Przepis dopuszcza taką zmianę w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów. Decyzję wydaje starosta na wniosek właściciela, a w odniesieniu do lasów stanowiących własność Skarbu Państwa dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych.

To rozwiązanie nie jest jednak prostym sposobem obejścia procedury planistycznej. Organ bada, czy potrzeba właściciela jest wyjątkowa, konkretna i aktualna. Z orzecznictwa wynika, że sama chęć budowy domu, atrakcyjność działki, korzystna cena zakupu, trudność sprzedaży nieruchomości albo niechęć do prowadzenia gospodarki leśnej zwykle nie wystarczają.

W wyroku WSA w Białymstoku z 28 stycznia 2013 r., sygn. II SA/Bk 855/12, podkreślono, że nie wystarcza zwykła potrzeba właściciela, lecz potrzeba wyjątkowa, kwalifikowana. Podobnie WSA w Białymstoku w wyrokach z 17 lutego 2022 r., sygn. II SA/Bk 866/21, oraz z 18 stycznia 2022 r., sygn. II SA/Bk 877/21, wskazywał, że organ powinien oceniać konkretny stan faktyczny, a potrzeba musi być realna i szczególnie uzasadniona. WSA w Olsztynie w wyroku z 11 marca 2021 r., sygn. II SA/Ol 60/21, zwrócił uwagę na obiektywne kryteria oceny sytuacji właściciela.

Jeżeli celem właściciela jest budowa domu, a nie rzeczywiste rolnicze użytkowanie gruntu, wniosek o zmianę lasu na użytek rolny może zostać oceniony krytycznie. Może to być rozważane tylko po analizie dokumentów, położenia gruntu, faktycznego sposobu korzystania z działki i argumentów właściciela.

Dojazd przez grunt leśny

W opisanym stanie faktycznym szczególnie istotny jest dojazd przez fragment Ls. Dla decyzji WZ wymagany jest dostęp do drogi publicznej. Może to być dostęp bezpośredni, dostęp przez drogę wewnętrzną albo przez ustanowioną służebność. Jednak formalny dostęp do drogi publicznej nie rozwiązuje automatycznie problemu ochrony gruntów leśnych.

Jeżeli realny dojazd do domu wymaga urządzenia drogi, utwardzenia, poszerzenia, budowy zjazdu albo trwałego korzystania z fragmentu leśnego w sposób nieleśny, organ może uznać, że inwestycja wymaga wcześniejszego przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne. Ten problem często ujawnia się dopiero na etapie pozwolenia na budowę, dlatego powinien być sprawdzony już na etapie WZ.

Można rozważyć zmianę koncepcji inwestycji tak, aby cały obszar oddziaływania, dojazd i infrastruktura omijały Ls. Jeżeli jest to technicznie możliwe, warto przedstawić gminie mapę z proponowaną linią zabudowy, lokalizacją zjazdu, przebiegiem dojazdu i granicą użytku leśnego. Jeżeli nie jest to możliwe, bez procedury planistycznej ryzyko odmowy pozostaje wysokie.

Co zrobić po odmowie wydania WZ?

Jeżeli gmina odmawia wydania WZ, należy przede wszystkim uzyskać pisemną decyzję z uzasadnieniem. Ustne stanowisko urzędnika nie wystarczy do oceny, czy odmowa jest prawidłowa. W uzasadnieniu powinno być wskazane, która przesłanka z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie została spełniona i dlaczego.

W praktyce warto podjąć następujące kroki:

• sprawdzić wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz mapę z dokładnym przebiegiem użytku Ls,
• ustalić, czy dla obszaru obowiązuje MPZP, czy gmina przystąpiła do jego sporządzenia oraz jakie są założenia planu ogólnego,
• zweryfikować, czy dawny plan miejscowy zawierał zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu leśnego, która może mieć znaczenie przy art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy planistycznej,
• rozważyć złożenie wniosku o WZ ograniczonego do części nieleśnej, jeżeli dom, dojazd i infrastruktura mogą ominąć las,
• jeżeli to konieczne, złożyć do gminy wniosek o sporządzenie lub zmianę miejscowego planu,
• ocenić, czy w konkretnej sytuacji istnieją realne podstawy do wniosku o zmianę lasu na użytek rolny.

Od decyzji odmownej przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, co do zasady w terminie 14 dni od doręczenia decyzji, za pośrednictwem organu, który ją wydał. Odwołanie ma sens zwłaszcza wtedy, gdy gmina błędnie przyjęła, że cały teren inwestycji obejmuje Ls, pominęła możliwość zabudowy poza częścią leśną, wadliwie oceniła dostęp do drogi albo nie wyjaśniła, czy w ogóle potrzebna jest zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu.

Czy podział działki pomoże?

Podział geodezyjny może pomóc tylko wtedy, gdy po jego wykonaniu działka budowlana będzie miała legalny dostęp do drogi publicznej i planowana inwestycja nie będzie wymagała korzystania z gruntu leśnego na cele nieleśne. Samo wydzielenie części Ps i Ls nie usuwa problemu, jeżeli dojazd nadal prowadzi przez Ls albo budowa wymaga urządzeń na gruncie leśnym.

Przed podziałem warto przygotować wariantową koncepcję: gdzie ma stać budynek, którędy ma przebiegać dojazd, gdzie będą media i czy jakikolwiek element inwestycji naruszy fragment leśny. Dopiero wtedy można ocenić, czy podział będzie realnym rozwiązaniem, czy tylko zwiększy koszty bez poprawy sytuacji prawnej.

FAQ

Czy niewielki fragment Ls zawsze uniemożliwia budowę?

Nie zawsze. Decyduje to, czy planowana inwestycja obejmuje grunt leśny albo wymaga jego wykorzystania na cele nieleśne. Jeżeli budynek, dojazd i infrastruktura mieszczą się poza częścią Ls, odmowa wymaga szczegółowego uzasadnienia.

Czy decyzja WZ może zmienić las w teren budowlany?

Nie. Decyzja WZ nie zmienia przeznaczenia gruntu leśnego. Jeżeli wymagana jest zgoda na przeznaczenie lasu na cel nieleśny, zasadniczo musi to nastąpić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Kto wydaje zgodę na wyłączenie gruntu z produkcji leśnej?

Decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntu leśnego z produkcji wydaje dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów w parkach narodowych dyrektor parku. Decyzja jest potrzebna przed pozwoleniem na budowę.

Czy można odwołać się od odmowy WZ?

Tak. Od decyzji odmownej można odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego, zwykle w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. W odwołaniu trzeba wykazać, dlaczego organ błędnie ocenił przesłanki WZ albo nie wyjaśnił istotnych okoliczności.

Czy wniosek o zmianę lasu na użytek rolny jest dobrym rozwiązaniem?

Tylko w szczególnych sytuacjach. Trzeba wykazać wyjątkową, aktualną i obiektywnie uzasadnioną potrzebę właściciela. Sama chęć budowy domu albo zwiększenia wartości działki zazwyczaj nie wystarcza.

Podsumowanie

Działka częściowo leśna wymaga ostrożnej analizy jeszcze przed zakupem albo przed złożeniem wniosku o WZ. Jeżeli fragment Ls nie jest objęty inwestycją, właściciel powinien doprecyzować wniosek i żądać od organu konkretnego uzasadnienia. Jeżeli jednak dom, dojazd lub infrastruktura muszą wejść na teren leśny, problemu zwykle nie da się rozwiązać samą decyzją WZ.

Najbardziej realne kierunki działania to: sprawdzenie dawnych i obecnych dokumentów planistycznych, zmiana koncepcji zabudowy tak, aby ominąć Ls, wniosek do gminy o plan miejscowy albo, w wyjątkowych sytuacjach, próba zmiany lasu na użytek rolny. Każde z tych rozwiązań zależy od konkretnych map, dokumentów i stanowiska organów.

Źródła

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - ISAP
2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - ISAP
3. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach - ISAP
4. Wyrok WSA w Białymstoku z 28 stycznia 2013 r., II SA/Bk 855/12; wyrok WSA w Białymstoku z 17 lutego 2022 r., II SA/Bk 866/21; wyrok WSA w Białymstoku z 18 stycznia 2022 r., II SA/Bk 877/21; wyrok WSA w Olsztynie z 11 marca 2021 r., II SA/Ol 60/21; wyrok WSA w Krakowie z 4 lutego 2020 r., II SA/Kr 1323/19; wyrok WSA w Warszawie z 16 lutego 2018 r., IV SA/Wa 2796/17.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.