Czy mogę wybudować dom na działce rolnej nie będąc rolnikiem?

Zabudowa zagrodowa na działce rolnej

Najczęściej na nieruchomościach rolnych udzielana jest zgoda na tzw. zabudowę zagrodową lub siedliskową. Jaka jest zatem definicja zabudowy zagrodowej? W wyroku z dnia 4 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1536/07, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że pojęcie to należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. Domy mieszkalne jednorodzinne (budownictwo zagrodowe) wchodzą w skład indywidualnych gospodarstw rolnych, jeśli zamieszkałe są przez rolników i służą obsłudze gospodarstwa rolnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 lipca 1998 r., sygn. akt II SA 713/98).

Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r., poz. 803 z późn. zm.) – dalej u.k.u.r., przez pojęcie „gospodarstwa rolnego” należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych.

Uznanie osoby za rolnika

Wskazać należy, że aby uznać Pana za rolnika, a głównie (choć nie tylko) rolnik może wybudować nieruchomość na gruntach rolnych, musiałaby Pan spełniać warunki z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, gdzie znajdziemy definicję rolnika. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną, i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje. Pytanie zatem, czy spełnia Pan warunki uznania Pana za rolnika indywidualnego. Będzie Pan posiadał jedynie grunty, ale niestety poniżej 5 lat. Wykształcenie rolnicze nie jest konieczne, można bowiem uznać staż pracy w gospodarstwie gdzie indziej za staż pracy w rolnictwie, również pszczelarstwo.

Decyzja gminy w sprawie domu na działce RM

Proszę pamiętać, że wiele rzeczy zależy również od gminy. Dlatego też proszę pamiętać, że jeśli jest w gminie plan zagospodarowania przestrzennego to on określa jaką część nieruchomości można wykorzystać na budowę budynku mieszkalnego. Jest to bardzo ważne i pragnę wskazać, że okres posiadania nieruchomości może być dodany do tego czasu, w którym nieruchomość posiadał Pański teść – jest to powszechna praktyka. Dlatego w mojej ocenie będziecie mogli Państwo postawić na tej nieruchomości budynek mieszkalny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 5 lutego 2016 roku, sygn. akt II SA/GI 919/15, uznał iż „w obowiązującym systemie prawnym nie zamieszczono legalnych definicji ani zabudowy zagrodowej ani działki siedliskowej. Za definicję legalną pojęcia zabudowa zagrodowa nie może być uznane wyjaśnienie zawarte w § 3 pkt 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422). Nie ma bowiem żadnych podstaw, aby dla tej definicji zamieszczonej w rozporządzeniu przyjąć bezwzględny zakres zastosowania. Skoro w u.p.z.p. nie zdefiniowano zabudowy zagrodowej, to należy to pojęcie rozumieć tak, jak jest ono rozumiane w języku powszechnym, czyli jako zabudowę związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego”.

Łatwiej byłoby oczywiście, aby to teść, gdy był rolnikiem, wystąpił o takie pozwolenie na budowę – jednakże to się nie stało. W mojej ocenie należy wystąpić do gminy z wnioskiem, dobrze udokumentować swoje plany, np. hodowlę pszczół, a decyzja może być pozytywna.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »