Działka rolna od wujka – darowizna, zakup i odrolnienie

Darowizna działki rolnej od wujka a podatek

Przy darowiźnie działki od wujka trzeba najpierw ustalić, kto dokładnie ma być obdarowany. Dla osoby, której wujek jest rodzeństwem rodzica, będzie to II grupa podatkowa. Do tej grupy należą między innymi zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa, rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków oraz małżonkowie innych zstępnych.

Aktualna kwota wolna w II grupie podatkowej wynosi 27 090 zł. Sumuje się nabycia od tej samej osoby z 5 lat poprzedzających ostatnie nabycie i dolicza ostatnią darowiznę. Jeżeli łączna wartość nabyć od tego samego darczyńcy nie przekracza kwoty wolnej, zeznania podatkowego się nie składa. Przy darowiźnie nieruchomości umowę zawiera się w formie aktu notarialnego, więc notariusz co do zasady oblicza i pobiera podatek, jeżeli jest należny.

Jeżeli wartość darowizny przekracza kwotę wolną, podatek w II grupie oblicza się od nadwyżki według aktualnej skali:

• do 11 833 zł nadwyżki — 7%,
• powyżej 11 833 zł do 23 665 zł — 828 zł 40 gr i 9% od nadwyżki ponad 11 833 zł,
• powyżej 23 665 zł — 1893 zł 30 gr i 12% od nadwyżki ponad 23 665 zł.

Nie jest więc prawdą, że podatek zawsze wynosi 12% od całej wartości działki. Stawka 12% dotyczy dopiero części nadwyżki ponad drugi próg. Podstawą opodatkowania jest czysta wartość nabytej rzeczy lub prawa, czyli wartość rynkowa po potrąceniu długów i ciężarów, jeżeli występują.

W przypadku większych gruntów rolnych warto dodatkowo sprawdzić, czy nabycie może korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla gruntów stanowiących gospodarstwo rolne albo jego część. Takie zwolnienie zależy od spełnienia ustawowych warunków, w tym od utworzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego i prowadzenia go przez wymagany czas, a także od limitów pomocy de minimis w rolnictwie. Nie należy zakładać go automatycznie przy każdej działce rolnej, zwłaszcza gdy celem jest szybka zabudowa i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Trzeba też uważać na darowiznę na rzecz obojga małżonków. Jeżeli darczyńcą jest wujek żony, dla żony może to być II grupa podatkowa, ale dla męża relacja może oznaczać III grupę podatkową, chyba że konkretne powiązanie rodzinne mieści się w ustawowym katalogu. W takiej sytuacji darowizna wyłącznie na rzecz małżonka bliżej spokrewnionego, a dopiero późniejsze uregulowanie majątkowe między małżonkami, powinny być omówione z notariuszem i doradcą podatkowym.

Czy osoba niebędąca rolnikiem może otrzymać lub kupić ziemię rolną od rodziny?

Tak, ale odpowiedź zależy od powierzchni, sposobu nabycia i więzi rodzinnej. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje wyjątki od zasady, że nabywcą nieruchomości rolnej powinien być rolnik indywidualny. Szerzej procedurę przy różnych areałach opisuje omówienie: nabycie działki rolnej przez nie-rolnika.

Przepisów tej ustawy co do zasady nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Działka o powierzchni 1400 m² ma 0,14 ha, więc przy takim areale najczęściej nie będzie problemu z nabyciem jej przez osobę niebędącą rolnikiem. Trzeba jednak sprawdzić wypis z rejestru gruntów, bo znaczenie ma powierzchnia użytków rolnych i status konkretnej nieruchomości, a nie tylko potoczne określenie działki.

Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej nie jest zasadniczo wymagana także przy nabyciu nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha oraz wtedy, gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy. Osobą bliską są między innymi zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzice małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczym, macocha oraz pasierbowie.

Oznacza to, że siostrzeniec lub bratanek może co do zasady otrzymać albo kupić ziemię rolną od wujka bez wykazywania kwalifikacji rolniczych. Nie musi posiadać własnego gospodarstwa tylko po to, aby skorzystać z wyjątku dla osoby bliskiej. Status domownika w gospodarstwie rodzinnym, ubezpieczenie w KRUS czy praca przy produkcji rolnej mogą mieć znaczenie w innych sprawach, ale przy nabyciu od wujka kluczowa jest przede wszystkim ustawowa relacja rodzinna, powierzchnia i stan prawny gruntu.

Przy większych areałach nie można jednak poprzestać na samym stwierdzeniu, że strony są rodziną. Notariusz powinien zbadać księgę wieczystą, wypis z rejestru gruntów, ewentualne dzierżawy, prawa pierwokupu, przeznaczenie w planie miejscowym oraz to, czy po nabyciu powstaną obowiązki z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Darowizna działki rolnej przed odrolnieniem — kiedy może być korzystniejsza?

Jeżeli celem jest ograniczenie podatku od darowizny, często korzystniejsze jest przekazanie działki wtedy, gdy ma jeszcze charakter rolny i niższą wartość rynkową. Podatek od darowizny ustala się według wartości rzeczy lub prawa majątkowego z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed darowizną działka zostanie przekształcona w budowlaną albo zostaną wykonane prace zwiększające jej wartość, podstawa opodatkowania może wzrosnąć.

Nie oznacza to, że można dowolnie zaniżyć wartość w akcie notarialnym. Wartość powinna odpowiadać wartości rynkowej, a urząd skarbowy może ją zweryfikować. Jeżeli działka rolna ma już realny potencjał budowlany, na przykład jest objęta planem miejscowym albo istnieją dobre przesłanki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, może to wpływać na wycenę.

W wielu sprawach najbezpieczniejsza kolejność wygląda następująco: najpierw sprawdzenie planu miejscowego lub możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, następnie ustalenie, czy można wydzielić działkę o oczekiwanej powierzchni, dalej wybór formy przeniesienia własności, a dopiero potem formalne działania związane z budową i wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej.

Wydzielenie działki 1400 m² z większego gruntu rolnego

Sama możliwość nabycia małej działki nie oznacza jeszcze, że wujek może ją swobodnie wydzielić z większego pola. Działka 1400 m² ma mniej niż 0,3000 ha, a przy podziałach nieruchomości rolnych pojawiają się dodatkowe ograniczenia. Co do zasady wydzielenie działki rolnej mniejszej niż 0,3000 ha jest dopuszczalne głównie w określonych sytuacjach, na przykład na powiększenie sąsiedniej nieruchomości, regulację granic albo pod drogę wewnętrzną.

Jeżeli działka ma być działką budowlaną, trzeba sprawdzić jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce często dopiero zmiana przeznaczenia lub procedura związana z inwestycją uzasadnia podział, który nie byłby dopuszczalny jako zwykłe wydzielenie małej działki rolnej.

Przed wizytą u notariusza warto ustalić w gminie i u geodety:

• czy grunt jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,
• czy plan dopuszcza zabudowę mieszkaniową albo czy można uzyskać decyzję o warunkach zabudowy,
• czy projektowana działka będzie miała dostęp do drogi publicznej, bezpośrednio albo przez służebność lub udział w drodze wewnętrznej,
• czy podział nie naruszy minimalnych parametrów działek określonych w planie, decyzji lub przepisach lokalnych,
• czy na gruncie nie ma obciążeń, dzierżawy, roszczeń albo ograniczeń ujawnionych w księdze wieczystej.

Odrolnienie i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

Potoczne odrolnienie obejmuje zwykle dwa różne etapy. Pierwszy to zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze — w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a przy braku planu przez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. O decyzję o warunkach zabudowy może wystąpić nie tylko właściciel, dlatego w praktyce często warto sprawdzić tę możliwość jeszcze przed darowizną lub zakupem.

Drugi etap to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, które następuje przed rozpoczęciem faktycznego nierolniczego użytkowania gruntu, najczęściej przed pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy. Decyzję w tej sprawie wydaje starosta, a w miastach na prawach powiatu — prezydent miasta. To nie gmina dowolnie ustala stawkę opłaty; zasady należności i opłat rocznych wynikają z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Decyzji zezwalającej na wyłączenie wymagają przede wszystkim użytki rolne z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego klas I, II, III, IIIa i IIIb, użytki rolne klas IV–VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego oraz inne grunty rolne szczególnie wskazane w ustawie. Dla użytków rolnych klas IV–VI pochodzenia mineralnego decyzja o wyłączeniu co do zasady nie jest wymagana, chyba że chodzi o grunty objęte szczególną ochroną.

Przy budowie domu jednorodzinnego obowiązek zapłaty należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia do 0,05 ha, czyli 500 m², na cele budownictwa mieszkaniowego. Nie zawsze więc trzeba odralniać całą działkę. Ograniczenie wyłączenia do obszaru pod budynkiem, dojazdem i niezbędnym zagospodarowaniem może obniżyć koszty i uprościć procedurę.

Jeżeli decyzja o wyłączeniu została już wydana, ale grunt nie został jeszcze faktycznie wyłączony z produkcji, przy sprzedaży albo darowiźnie trzeba ustalić, czy i kiedy na nabywcę przejdzie obowiązek zapłaty należności oraz opłat rocznych. Ma to znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy wujek przed przekazaniem działki rozpoczął formalności budowlane.

Czy wujek powinien rozpocząć budowę przed przekazaniem działki?

Z podatkowego punktu widzenia zwykle nie jest to najlepszy wariant. Rozpoczęcie budowy, uzyskanie pozwolenia albo wykonanie robót może zwiększyć wartość przedmiotu darowizny. Skoro podatek liczy się od wartości rynkowej nabywanego prawa, przekazanie działki z rozpoczętą inwestycją może oznaczać wyższy podatek niż darowizna samego gruntu rolnego.

Jeżeli pozwolenie na budowę zostało wydane na wujka, możliwe może być późniejsze przeniesienie decyzji na nabywcę, ale wymaga to spełnienia warunków z prawa budowlanego i zgody strony, na rzecz której decyzja została wydana. Nie rozwiązuje to jednak automatycznie problemu wyższej wartości darowizny.

Rozpoczęcie budowy przez darczyńcę ma sens tylko wtedy, gdy przemawiają za tym konkretne względy organizacyjne, planistyczne albo rodzinne. Nie powinno być traktowane jako prosty sposób na zmniejszenie podatku.

Zakup ziemi rolnej od wujka zamiast darowizny

Jeżeli zamiast darowizny ma dojść do sprzedaży, nie wystąpi podatek od darowizny, ale kupujący zapłaci co do zasady podatek od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nieruchomości. Cena powinna odpowiadać realnej wartości rynkowej. Sprzedaż za rażąco zaniżoną cenę może zostać zakwestionowana podatkowo, a różnica między ceną a wartością rynkową może być analizowana jak częściowo nieodpłatne przysporzenie.

Przykład zakupu 1,9 ha ziemi klasy IV od brata ojca pokazuje, że brak szkoły rolniczej nie musi blokować transakcji. Bratanek jest dzieckiem rodzeństwa zbywcy, a więc osobą bliską w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Brak kwalifikacji rolniczych nie przekreśla więc transakcji, ale przy takim areale notariusz powinien zbadać stan prawny nieruchomości, przeznaczenie gruntu, ewentualne dzierżawy, prawa pierwokupu oraz obowiązki nabywcy po podpisaniu aktu.

Obowiązki po nabyciu większej nieruchomości rolnej

Informacja, że zgoda KOWR na samo nabycie nie jest wymagana, nie zawsze oznacza pełną swobodę dalszego rozporządzania gruntem. Aktualnie nabywca nieruchomości rolnej, która weszła w skład gospodarstwa rolnego, co do zasady powinien prowadzić to gospodarstwo przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a osoba fizyczna powinna prowadzić je osobiście. W tym okresie nieruchomość zasadniczo nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez zgody KOWR, chyba że występuje ustawowy wyjątek.

Wyjątki trzeba czytać bardzo dokładnie. Zbycie lub oddanie gruntu osobie bliskiej przed upływem 5 lat może korzystać z odrębnego wyjątku, ale nabycie od osoby bliskiej nie zawsze automatycznie wyłącza wszystkie obowiązki po stronie nowego właściciela. W praktyce szczególnej ostrożności wymagają duże działki, grunty tworzące gospodarstwo rolne oraz sytuacje, w których nabywca chce szybko sprzedać, wydzierżawić albo przekazać ziemię dalej.

Jeżeli więc wujek ma przekazać nie małą działkę pod dom, lecz kilka hektarów gruntu, warto przed aktem notarialnym ustalić, czy nabywca będzie musiał prowadzić gospodarstwo, czy może oddać ziemię w dzierżawę i czy planowane późniejsze działania nie będą wymagały zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Najbezpieczniejsza kolejność działań

W sprawie działki rolnej od wujka warto działać w uporządkowanej kolejności:

1. Sprawdź wypis z rejestru gruntów, księgę wieczystą, klasę bonitacyjną i powierzchnię użytków rolnych.
2. Ustal w gminie, czy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i jakie przeznaczenie ma grunt.
3. Jeżeli nie ma planu, rozważ wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy jeszcze przed umową.
4. Skonsultuj z geodetą, czy możliwe jest wydzielenie działki 1400 m² i zapewnienie jej dostępu do drogi publicznej.
5. Ustal, czy nabycie będzie wyłączone spod ograniczeń ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego albo czy wystarczy wyjątek dla osoby bliskiej.
6. Porównaj darowiznę i sprzedaż pod kątem podatku od spadków i darowizn, PCC, wartości rynkowej oraz planów rodzinnych.
7. Dopiero po nabyciu lub po zabezpieczeniu formalnym transakcji prowadź dalsze działania budowlane i procedurę wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.

FAQ

Czy mogę dostać działkę rolną 1400 m², jeśli nie jestem rolnikiem?

Co do zasady tak. Działka o powierzchni 1400 m² ma mniej niż 0,3 ha, a nieruchomości rolne, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, są wyłączone spod ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Trzeba jednak sprawdzić dokumenty konkretnej nieruchomości, zwłaszcza wypis z rejestru gruntów.

Czy bratanek albo siostrzeniec może kupić 1,9 ha ziemi rolnej od wujka bez kwalifikacji rolniczych?

Tak, jeżeli jest dzieckiem rodzeństwa zbywcy, to jest osobą bliską w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W takim przypadku zgoda KOWR na nabycie zasadniczo nie jest wymagana tylko dlatego, że nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym. Osobno trzeba jednak ocenić obowiązki po nabyciu większej nieruchomości rolnej.

Czy muszę być ubezpieczony w KRUS, aby dostać ziemię od wujka?

Nie zawsze. Jeżeli korzystasz z wyjątku dla osoby bliskiej zbywcy, decydujące jest pokrewieństwo lub inna relacja wskazana w ustawie, a nie samo ubezpieczenie w KRUS. KRUS, kwalifikacje rolnicze i osobiste prowadzenie gospodarstwa mogą być istotne wtedy, gdy nabywca musi wykazać status rolnika indywidualnego albo gdy nabywa grunt na podstawie zgody KOWR.

Czy lepiej otrzymać działkę przed odrolnieniem?

Podatkowo często tak, ponieważ działka rolna zwykle ma niższą wartość rynkową niż działka budowlana. Podatek od darowizny liczy się od wartości z dnia nabycia. Trzeba jednak zachować rynkową wycenę i sprawdzić, czy działka rzeczywiście będzie mogła zostać wykorzystana pod budowę.

Czy o warunki zabudowy można wystąpić przed nabyciem działki?

Tak. Wniosek o decyzję o warunkach zabudowy może złożyć nie tylko właściciel. To praktyczne rozwiązanie, gdy kupujący albo obdarowany chce ograniczyć ryzyko, że po nabyciu działki nie będzie mógł się na niej wybudować.

Czy odrolnienie zawsze wiąże się z wysokimi opłatami?

Nie. Koszty zależą od klasy i pochodzenia gruntu oraz od powierzchni faktycznie wyłączanej z produkcji rolnej. Przy domu jednorodzinnym ustawowe zwolnienie z należności i opłat rocznych obejmuje wyłączenie do 0,05 ha, czyli 500 m².

Czy można sprzedać działkę rolną szybko po darowiźnie?

To zależy od powierzchni, sposobu nabycia i tego, czy stosuje się ograniczenia ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przy większych nieruchomościach rolnych może obowiązywać 5-letni zakaz zbycia lub oddania gruntu w posiadanie, chyba że występuje ustawowy wyjątek albo KOWR wyrazi zgodę.

Podsumowanie

Przekazanie lub zakup działki rolnej od wujka może być prostsze niż nabycie ziemi od osoby obcej, ale wymaga sprawdzenia kilku niezależnych kwestii. Osobno ocenia się ograniczenia w obrocie ziemią rolną, osobno podatek od darowizny albo sprzedaży, osobno możliwość podziału działki i osobno procedurę odrolnienia.

W opisanej sytuacji najczęściej warto najpierw sprawdzić plan miejscowy, warunki zabudowy, klasę gruntu i możliwość wydzielenia działki 1400 m². Dopiero po tej analizie można wybrać najbezpieczniejszą i najtańszą podatkowo formę przeniesienia własności. Przy większych areałach konieczna jest także ocena obowiązków po nabyciu, zwłaszcza 5-letniego okresu prowadzenia gospodarstwa oraz ograniczeń w sprzedaży lub dzierżawie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
2. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, kiedy zgoda na nabycie nieruchomości rolnej nie jest wymagana - gov.pl/web/kowr
3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej - gov.pl/web/kowr
4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
5. Ministerstwo Finansów, stawki i limity w podatku od spadków i darowizn - podatki.gov.pl
6. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
7. Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej - Biznes.gov.pl
8. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
9. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
10. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
11. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.