Prowadzenie gospodarstwa z bratem – współwłasność, VAT i KRUS

Współwłasność gospodarstwa rolnego a fizyczny podział ziemi

Jeżeli gospodarstwo formalnie należy do jednego z braci, a drugi od lat w nim pracuje jako domownik, uporządkowanie sytuacji może nastąpić przede wszystkim przez przeniesienie udziału w nieruchomościach rolnych. Najczęściej odbywa się to przez darowiznę albo sprzedaż udziału w gruncie, domu i budynkach gospodarczych. Umowa przenosząca własność nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Współwłasność ułamkowa została uregulowana w art. 195 i nast. Kodeksu cywilnego. Własność tej samej rzeczy przysługuje wtedy niepodzielnie kilku osobom. Każdy współwłaściciel ma udział w całej nieruchomości, a nie wyłączne prawo do konkretnego fragmentu pola, budynku albo działki. Jeżeli więc bracia będą współwłaścicielami po 1/2, każdy z nich będzie właścicielem udziału w całym gospodarstwie, chyba że później dojdzie do umownego albo sądowego zniesienia współwłasności.

Takie rozwiązanie może być praktyczniejsze niż geodezyjny podział gospodarstwa, zwłaszcza gdy działki są rozproszone, mają różną wartość, różną klasę bonitacyjną albo pełnią odmienne funkcje produkcyjne. Trzeba jednak odróżnić współwłasność gruntów od tego, jak faktycznie będzie prowadzona działalność rolnicza i pozarolnicza. Własność, podatki, VAT, KRUS i dopłaty podlegają odrębnym regułom.

Czy współwłaściciel staje się odrębnym rolnikiem?

Samo nabycie udziału w gospodarstwie nie powoduje automatycznie powstania dwóch odrębnych gospodarstw rolnych. Powstaje współwłasność nieruchomości. Jeżeli jednak współwłaściciel faktycznie prowadzi działalność rolniczą, pracuje w gospodarstwie, podejmuje decyzje gospodarcze i ma tytuł prawny do gruntów, jego status może mieć znaczenie w zależności od przepisów, których dotyczy dana sprawa.

W prawie rolnym trzeba odróżnić rolnika w rozumieniu przepisów o KRUS, rolnika ryczałtowego w VAT oraz rolnika indywidualnego w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Status nie jest oceniany identycznie przez KRUS, urząd skarbowy, KOWR i ARiMR.

Przy nabyciu udziału od brata wyjątek dla osoby bliskiej może pozwolić na nabycie bez spełniania wymogu bycia rolnikiem indywidualnym. Jeżeli jednak w przyszłości współwłaściciel będzie nabywał kolejną ziemię poza takim wyjątkiem, znaczenie mogą mieć m.in. kwalifikacje rolnicze i pozostałe warunki statusu rolnika indywidualnego. Każdorazowo trzeba też ustalić, czy dana nieruchomość rzeczywiście podlega UKUR, ponieważ nie każda działka oznaczona jako rolna w ewidencji podlega wszystkim ograniczeniom tej ustawy.

Darowizna albo sprzedaż udziału w gospodarstwie

Najprostszym sposobem ustanowienia współwłasności między braćmi jest zwykle darowizna udziału w nieruchomości rolnej. Możliwa jest również sprzedaż udziału, ale wtedy trzeba sprawdzić skutki podatkowe, w tym podatek od czynności cywilnoprawnych, ewentualny VAT oraz konsekwencje w podatku dochodowym. Przy gospodarstwie wykorzystywanym w działalności opodatkowanej VAT ocena nie powinna opierać się wyłącznie na tym, że transakcja następuje w rodzinie.

Darowizna między braćmi może korzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn przewidzianego dla najbliższej rodziny. Przy darowiźnie nieruchomości dokonywanej w formie aktu notarialnego formalności podatkowe związane z aktem wykonuje notariusz. Przed podpisaniem aktu warto jednak ustalić, czy przekazywany jest wyłącznie udział w nieruchomościach, czy także maszyny, zapasy, środki trwałe albo inne składniki majątku.

Notariusz składa również wniosek o wpis nowego współwłaściciela do księgi wieczystej. Do przygotowania aktu potrzebne są dane księgi wieczystej i dokumenty potwierdzające własność, a zależnie od nieruchomości także dokumenty z ewidencji gruntów oraz informacje potrzebne do oceny jej charakteru i przeznaczenia.

UKUR dotyczy także udziału we współwłasności

Art. 2c ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego stanowi, że przepisy tej ustawy dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio również do nabycia udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Nie można więc traktować przekazania bratu udziału 1/2 w kilkuhektarowym gospodarstwie jako czynności pozostającej poza UKUR tylko dlatego, że nie dochodzi do przeniesienia całej nieruchomości.

Rodzeństwo jest osobą bliską w rozumieniu UKUR. Z tego powodu art. 2a ust. 3 przewiduje wyjątek od zasady, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. W typowej darowiźnie albo sprzedaży udziału przez brata na rzecz brata samo nabycie może więc nastąpić bez wykazywania statusu rolnika indywidualnego i bez uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie, o ile nie występuje inna szczególna przeszkoda.

Ten wyjątek dotyczy jednak etapu nabycia i nie powinien być utożsamiany z pełnym zwolnieniem nowego współwłaściciela z dalszych obowiązków. KOWR wyraźnie rozróżnia sytuację zbywcy, który może skorzystać z wyjątku przy przekazaniu nieruchomości osobie bliskiej, od sytuacji nowego nabywcy.

Co dzieje się przez 5 lat po nabyciu udziału?

Przy kilkuhektarowym gospodarstwie objętym UKUR nabywca udziału co do zasady wchodzi w reżim art. 2b. Oznacza to obowiązek prowadzenia przez co najmniej 5 lat gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia tego gospodarstwa. W tym okresie nabyta nieruchomość co do zasady nie może zostać zbyta ani oddana w posiadanie innemu podmiotowi. W odniesieniu do udziału zasady te stosuje się odpowiednio.

Sama okoliczność, że udział został nabyty od brata, nie zwalnia nowego nabywcy z tych obowiązków. Historyczny wyjątek z art. 2b ust. 4 dotyczący nieruchomości nabytych od osoby bliskiej odnosi się do nabyć dokonanych od 30 kwietnia 2016 r. do 25 czerwca 2019 r., a więc nie obejmuje nowej darowizny dokonanej w 2026 r.

Ustawa przewiduje natomiast wyjątki dotyczące późniejszego zbycia albo oddania nieruchomości w posiadanie, m.in. na rzecz osoby bliskiej. Jeżeli nabywca chce przed upływem 5 lat sprzedać, wydzierżawić lub w inny sposób oddać nabyte prawo osobie trzeciej i nie zachodzi wyjątek ustawowy, może być potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wydawana na podstawie art. 2b ust. 3. Więcej o tym mechanizmie wyjaśnia materiał dotyczący obowiązku prowadzenia działalności rolniczej po nabyciu ziemi.

Zarządzanie wspólnym gospodarstwem

Po ustanowieniu współwłasności bracia powinni pisemnie ustalić zasady prowadzenia gospodarstwa. Każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z takim samym uprawnieniem drugiego współwłaściciela. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary, jeżeli nie wynika inaczej z ich ustaleń albo z charakteru danego rozliczenia.

W porozumieniu między braćmi warto uregulować co najmniej:

• kto prowadzi bieżące sprawy gospodarstwa i podejmuje decyzje produkcyjne,
• jak dzielone są przychody ze sprzedaży płodów rolnych,
• kto ponosi koszty paliwa, nawozów, środków ochrony roślin, remontów i podatku rolnego,
• jak korzystać ze wspólnych maszyn, budynków i magazynów,
• kto reprezentuje gospodarstwo wobec urzędów, kontrahentów, banków i ARiMR,
• jak rozliczać nakłady jednego brata na majątek wspólny.

Czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną wymagają zgody większości współwłaścicieli liczonej według wielkości udziałów. Czynności przekraczające zwykły zarząd co do zasady wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Do tej drugiej grupy może należeć np. sprzedaż całej nieruchomości, ustanowienie hipoteki albo długoterminowe oddanie całego gospodarstwa do korzystania osobie trzeciej.

Trzeba jednak odróżnić zarząd rzeczą wspólną od rozporządzenia własnym udziałem. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Ta cywilnoprawna swoboda nie usuwa jednak ograniczeń UKUR. Jeżeli udział został niedawno nabyty i podlega art. 2b, transakcja może być dopuszczalna cywilnie, a jednocześnie ograniczona publicznoprawnie. Oba reżimy trzeba sprawdzić osobno.

Spółka cywilna do działalności pozarolniczej

Nie ma przeszkód, aby bracia prowadzili wspólnie gospodarstwo rolne, a obok tego wykonywali działalność pozarolniczą w formie spółki cywilnej, np. handel, sprzedaż przetworów, usługi albo działalność zaopatrzeniową. Trzeba jednak pamiętać, że spółka cywilna nie jest spółką handlową i nie ma osobowości prawnej. Przedsiębiorcami są jej wspólnicy.

W praktyce założenie spółki cywilnej wymaga w szczególności:

• wpisu każdego wspólnika do CEIDG, jeżeli nie jest jeszcze przedsiębiorcą,
• zawarcia umowy spółki cywilnej, najlepiej na piśmie,
• uzyskania numeru REGON i NIP dla spółki,
• zgłoszenia spółki do urzędu skarbowego, a w razie potrzeby także do VAT,
• opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy spółki, jeżeli powstaje obowiązek podatkowy,
• ustalenia zasad księgowości, odpowiedzialności za zobowiązania i reprezentacji.

Na gruncie podatku dochodowego przychody i koszty spółki cywilnej są rozliczane przez wspólników proporcjonalnie do ich udziału w zysku. Na gruncie VAT spółka cywilna może być odrębnym podatnikiem VAT, dlatego trzeba oddzielić jej sprzedaż i zakupy od prywatnych rozliczeń wspólników oraz od działalności rolniczej prowadzonej poza spółką.

VAT w gospodarstwie i przy działalności pozarolniczej

W sprawach VAT najważniejsze jest ustalenie, kto faktycznie dokonuje sprzedaży produktów rolnych, kto nabywa towary i usługi, kto jest podatnikiem VAT czynnym, a kto korzysta ze zwolnienia jako rolnik ryczałtowy. Rolnik ryczałtowy to rolnik dokonujący dostawy produktów rolnych z własnej działalności rolniczej lub świadczący usługi rolnicze, korzystający ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

Nie należy automatycznie przyjmować, że prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej jako podatnik VAT czynny zawsze wyklucza status rolnika ryczałtowego w zakresie odrębnie prowadzonej działalności rolniczej. W określonych stanach faktycznych możliwe jest rozdzielenie tych aktywności. Nie można jednak dowolnie mieszać sprzedaży z gospodarstwa, usług rolniczych, sprzedaży handlowej i zakupów inwestycyjnych. Jeżeli rolnik zrezygnuje ze zwolnienia w zakresie działalności rolniczej, rozlicza VAT z tej działalności na zasadach ogólnych.

Jeżeli jeden z braci jest już podatnikiem VAT czynnym, a drugi ma wejść do współwłasności gospodarstwa i jednocześnie założyć działalność gospodarczą, trzeba przed rozpoczęciem rozliczeń ustalić model fakturowania. Inaczej rozlicza się sprzedaż produktów rolnych przez rolnika ryczałtowego, inaczej sprzedaż opodatkowaną VAT, a jeszcze inaczej sprzedaż dokonywaną przez spółkę cywilną jako podatnika VAT. Po wejściu na VAT czynny składa się pliki JPK_V7M albo JPK_V7K.

Rolnik, który zrezygnował ze zwolnienia z VAT dla działalności rolniczej, może wrócić do zwolnienia po spełnieniu warunków ustawowych i dokonaniu właściwego zawiadomienia. Szerzej opisujemy to w materiale o powrocie rolnika do zwolnienia i statusu rolnika ryczałtowego. Wspólne korzystanie ze środków produkcji, maszyn i budynków powinno być dokumentowane zgodnie z rzeczywistym sposobem używania majątku, ponieważ może to wpływać na prawo do odliczenia VAT i prawidłowość kosztów.

KRUS przy działalności gospodarczej

Rolnik albo domownik ubezpieczony w KRUS może rozpocząć pozarolniczą działalność gospodarczą i nadal pozostać w ubezpieczeniu rolniczym, ale tylko wtedy, gdy spełnia warunki z art. 5a ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników. To jedna z najważniejszych kwestii przy planowanym założeniu spółki cywilnej.

Co do zasady rolnik lub domownik może kontynuować KRUS po rozpoczęciu działalności pozarolniczej, jeżeli:

1. podlegał ubezpieczeniu społecznemu rolników w pełnym zakresie z mocy ustawy nieprzerwanie przez co najmniej 3 lata,
2. nadal prowadzi działalność rolniczą albo stale pracuje w gospodarstwie obejmującym powyżej 1 ha przeliczeniowego lub w dziale specjalnym,
3. złoży w KRUS oświadczenie o kontynuowaniu ubezpieczenia w terminie 14 dni od rozpoczęcia działalności albo współpracy przy jej prowadzeniu,
4. nie jest pracownikiem i nie pozostaje w stosunku służbowym,
5. nie ma ustalonego prawa do emerytury, renty ani do świadczeń z ubezpieczeń społecznych,
6. kwota należnego podatku dochodowego od przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej za poprzedni rok podatkowy nie przekracza rocznej kwoty granicznej.

Roczna kwota graniczna za 2026 r. wynosi 4713 zł. Chodzi o kwotę należnego podatku dochodowego od przychodów z działalności pozarolniczej, a nie o sam przychód ani dochód. Osoba kontynuująca KRUS przy działalności gospodarczej ma też coroczny obowiązek przedłożenia Kasie zaświadczenia urzędu skarbowego albo własnego oświadczenia o kwocie należnego podatku za poprzedni rok, co do zasady do 31 maja.

Jeżeli dotychczas dana osoba była zgłoszona jako domownik brata, a następnie stanie się współwłaścicielem i współprowadzącym gospodarstwo, zmianę należy zgłosić do KRUS. Kasa oceni właściwy tytuł i zakres ubezpieczenia. Nie należy zakładać, że samo wpisanie do księgi wieczystej automatycznie przesądza wszystkie skutki ubezpieczeniowe.

Podatek rolny, PIT i rozliczenia między braćmi

Przychody z typowej działalności rolniczej zasadniczo nie podlegają ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, z wyjątkiem działów specjalnych produkcji rolnej. Grunty rolne mogą natomiast podlegać podatkowi rolnemu, którego wysokość zależy m.in. od powierzchni i klasyfikacji gruntów. Po ustanowieniu współwłasności trzeba zgłosić zmianę zgodnie z zasadami właściwymi dla podatku rolnego i ustalić odpowiedzialność współwłaścicieli.

Inaczej wygląda działalność pozarolnicza, np. handel prowadzony w spółce cywilnej. Przychody z takiej działalności podlegają rozliczeniu według formy opodatkowania właściwej dla wspólników i danego rodzaju działalności. Wybór formy opodatkowania ma wpływ nie tylko na wysokość podatku, lecz także na ocenę limitu z art. 5a ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników.

W umowie między braćmi warto oddzielić rozliczenia z majątku wspólnego od rozliczeń spółki cywilnej. Gospodarstwo rolne, maszyny prywatne, środki trwałe spółki i towary handlowe nie powinny być traktowane jako jedna nieformalna masa majątkowa. Takie uporządkowanie ogranicza ryzyko sporów rodzinnych, podatkowych i dowodowych.

Dotacje, ARiMR i aktualne programy wsparcia

W starszych dokumentach nadal można spotkać określenie PROW, ale aktualne wsparcie unijne dla rolnictwa jest realizowane przede wszystkim w ramach Planu Strategicznego dla Wspólnej Polityki Rolnej na lata 2023-2027. Zasady naborów zależą od konkretnej interwencji, regulaminu i dokumentacji ARiMR. Nie można więc z góry przesądzić, że przy współwłasności każdy z braci zawsze będzie miał do dyspozycji powierzchnię odpowiadającą jego udziałowi albo że całe gospodarstwo będzie zawsze traktowane jako jeden podmiot.

Znaczenie mają m.in. tytuł prawny do gruntów, faktyczne posiadanie, prowadzenie gospodarstwa, numer identyfikacyjny producenta, zgody współwłaścicieli, historia płatności, powiązania osobowe i warunki konkretnego naboru. Te same grunty nie powinny być wykazywane przez dwie osoby w sposób prowadzący do podwójnego korzystania z pomocy.

Przy zakupie maszyny przez jednego brata można rozważyć współwłasność maszyny, sprzedaż udziału, użyczenie, najem, dzierżawę albo wprowadzenie sprzętu do majątku związanego z działalnością. Każde rozwiązanie może mieć inne skutki w VAT, podatku dochodowym, amortyzacji, odpowiedzialności za utrzymanie sprzętu i kwalifikowalności wydatków w dotacjach.

FAQ

Czy współwłasność gospodarstwa oznacza, że każdy brat ma osobne 5 ha?

Nie. Przy współwłasności ułamkowej każdy brat ma udział w całej nieruchomości, a nie wyłączną własność konkretnej części ziemi. Dla potrzeb dopłat, KRUS, podatków albo innych postępowań trzeba zastosować reguły właściwe dla danego systemu.

Czy UKUR stosuje się do udziału 1/2 w ziemi rolnej?

Tak, jeżeli nieruchomość podlega UKUR. Art. 2c nakazuje odpowiednio stosować przepisy dotyczące nabycia nieruchomości rolnej także do nabycia udziału we współwłasności. Najpierw trzeba jednak ustalić, czy sama nieruchomość mieści się w ustawowej definicji i czy nie zachodzi wyłączenie z ustawy.

Czy brat może podarować udział bez spełniania wymogów dla rolnika indywidualnego?

Co do zasady tak. Rodzeństwo jest osobą bliską, więc przy nabyciu udziału od brata działa wyjątek od wymogu, aby nabywcą był rolnik indywidualny. Po nabyciu trzeba jednak osobno zbadać 5-letnie obowiązki i ograniczenia nowego współwłaściciela z art. 2b UKUR.

Czy brat po darowiźnie udziału może od razu go sprzedać lub wydzierżawić?

Nie zawsze. Jeżeli nabyty udział podlega art. 2b, przez 5 lat działa ograniczenie wcześniejszego zbycia i oddania w posiadanie. Ustawa przewiduje wyjątki, m.in. dla czynności na rzecz osoby bliskiej. Przy transakcji z osobą trzecią trzeba sprawdzić, czy zachodzi inny wyjątek, a jeśli nie, czy potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Czy wyjątek dla osoby bliskiej zwalnia nowego współwłaściciela z art. 2b?

Nie automatycznie. Wyjątek pozwalający nabyć udział od osoby bliskiej bez statusu rolnika indywidualnego dotyczy samego nabycia. KOWR wskazuje, że nowy nabywca, także nabywający od osoby bliskiej, co do zasady wchodzi w obowiązki art. 2b, jeżeli nie zachodzi odrębny ustawowy wyjątek.

Czy rozpoczęcie działalności gospodarczej oznacza automatyczne przejście z KRUS do ZUS?

Nie zawsze. Rolnik albo domownik może pozostać w KRUS, jeżeli spełnia warunki z art. 5a ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, w tym wymagany okres ubezpieczenia, terminowe oświadczenie o kontynuowaniu KRUS oraz limit należnego podatku dochodowego.

Podsumowanie

Wspólne prowadzenie gospodarstwa z bratem wymaga rozdzielenia kilku płaszczyzn: przeniesienia udziału, ograniczeń UKUR, zasad zarządu współwłasnością, działalności pozarolniczej, VAT, KRUS i dotacji. Darowizna między braćmi może ułatwiać samo nabycie udziału, lecz przy kilkuhektarowym gospodarstwie nie oznacza automatycznego braku 5-letnich obowiązków po stronie nowego współwłaściciela.

Przed podpisaniem aktu warto sprawdzić księgę wieczystą, ewidencję gruntów, przeznaczenie nieruchomości, dotychczasowe zobowiązania związane z dotacjami oraz planowany sposób korzystania z gospodarstwa. Następnie można ułożyć porozumienie między braćmi i model podatkowo-ubezpieczeniowy odpowiadający temu, jak gospodarstwo ma faktycznie działać.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity ogłoszony w 2026 r. - Dz.U. 2026 poz. 941
3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa - Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej
4. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa - Często zadawane pytania
5. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
6. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników - Dz.U. 1991 nr 7 poz. 24
7. Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego - Roczna kwota graniczna za rok 2026
8. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
9. Ustawa z dnia 8 lutego 2023 r. o Planie Strategicznym dla Wspólnej Polityki Rolnej na lata 2023-2027 - Dz.U. 2023 poz. 412