Dzierżawa gruntu pod reklamę – jak rozliczyć podatek od czynszu?

Czy czynsz za słup reklamowy na gruncie rolnym podlega podatkowi?

Tak. Jeżeli właściciel gruntu rolnego udostępnia część działki firmie reklamowej pod słup, tablicę albo billboard, to otrzymany czynsz jest przychodem podlegającym opodatkowaniu. Nie zmienia tego sam fakt, że właściciel jest rolnikiem, pobiera emeryturę albo płaci od gruntu podatek rolny.

Podstawowe znaczenie ma cel, na jaki grunt został oddany do używania. Reklama nie jest celem rolniczym. Dlatego przychód z takiej umowy nie jest traktowany jako przychód z działalności rolniczej, lecz jako przychód z najmu, dzierżawy albo umowy o podobnym charakterze.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W praktyce oznacza to, że dzierżawa części gospodarstwa rolnego pod reklamę powinna zostać rozliczona w podatku dochodowym. Inaczej należy oceniać sytuację, gdy przedmiotem umowy jest dzierżawa gruntu na cele rolnicze, ponieważ wtedy cel wykorzystania gruntu może mieć istotne znaczenie dla kwalifikacji podatkowej.

Ryczałt od przychodu z dzierżawy gruntu pod reklamę

Jeżeli grunt nie jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą właściciela, czynsz z takiej umowy rozlicza się najczęściej jako najem lub dzierżawę prywatną. Od 2023 r. przychody z najmu i dzierżawy prywatnej są opodatkowane wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie składa się już oświadczenia o wyborze tej formy opodatkowania dla najmu prywatnego.

Ryczałt płaci się od przychodu, a nie od dochodu. To ważna różnica: przy tej formie opodatkowania nie odlicza się kosztów uzyskania przychodu, takich jak koszty przygotowania umowy, obsługi księgowej, dojazdów, utrzymania działki czy ewentualnych nakładów na teren.

Aktualne stawki ryczałtu dla przychodów z najmu, dzierżawy i podobnych umów wynoszą:

• 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie,
• 12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100 000 zł rocznie.

Jeżeli roczny czynsz wynosi 12 000 zł i podatnik nie osiąga innych przychodów z najmu albo dzierżawy, cały przychód mieści się w pierwszym progu. Podatek wyniesie więc 12 000 zł × 8,5%, czyli 1020 zł rocznie.

Jeżeli właściciel ma także inne przychody z najmu lub dzierżawy prywatnej, trzeba je zsumować przy ustalaniu progu 100 000 zł. W przypadku małżonków pozostających we wspólności majątkowej możliwe są dodatkowe zasady rozliczenia przychodów wspólnych, w tym opodatkowanie całości przez jednego z małżonków po złożeniu właściwego oświadczenia. W takim przypadku limit może wynosić 200 000 zł dla małżonka rozliczającego całość przychodu.

Kiedy powstaje przychód i kiedy zapłacić ryczałt?

Przychód z dzierżawy prywatnej powstaje wtedy, gdy czynsz został faktycznie otrzymany albo postawiony do dyspozycji podatnika. Jeżeli firma reklamowa zapłaci czynsz przelewem, decydujące znaczenie ma moment wpływu środków albo możliwość dysponowania nimi przez wydzierżawiającego.

Ryczałt należy co do zasady obliczać za każdy miesiąc i wpłacać na mikrorachunek podatkowy do 20. dnia następnego miesiąca. Za grudzień ryczałt wpłaca się do 20 stycznia następnego roku. Ustawa przewiduje także kwartalne wpłaty ryczałtu dla podatników spełniających warunki ustawowe; wówczas podatek wpłaca się do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału, a za ostatni kwartał do 20 stycznia następnego roku.

Po zakończeniu roku podatkowego przychód z dzierżawy prywatnej wykazuje się w zeznaniu PIT-28. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Warto zachować umowę, aneksy, rachunki lub faktury, potwierdzenia przelewów i korespondencję z firmą reklamową, ponieważ dokumenty te mogą potwierdzać wysokość i moment uzyskania przychodu.

Czy umowę dzierżawy gruntu pod reklamę trzeba zgłaszać do urzędu skarbowego?

W typowej sytuacji najmu lub dzierżawy prywatnej nie zgłasza się samej umowy do urzędu skarbowego tylko po to, aby wybrać ryczałt, ponieważ ta forma opodatkowania jest obowiązkowa. Obowiązkiem podatnika jest natomiast prawidłowe obliczanie i wpłacanie ryczałtu oraz złożenie rocznego PIT-28.

Jeżeli grunt jest współwłasnością małżonków i małżonkowie chcą, aby cały przychód rozliczał jeden z nich, potrzebne może być oświadczenie składane naczelnikowi urzędu skarbowego w ustawowym terminie. Warto też odróżnić obowiązki w podatku dochodowym od innych możliwych obowiązków, np. w VAT albo podatkach lokalnych.

Dzierżawa prywatna, działalność gospodarcza, VAT i podatki lokalne

Opisane wyżej zasady dotyczą sytuacji, w której właściciel prywatnie udostępnia grunt i nie robi tego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli udostępnianie gruntów ma charakter zorganizowany, ciągły, zarobkowy i jest elementem działalności gospodarczej, kwalifikacja podatkowa może być inna. Wtedy przychód może zostać uznany za przychód z działalności gospodarczej, a sposób rozliczenia zależy od wybranej formy opodatkowania oraz od statusu podatnika.

Osobno należy rozważyć VAT. Dzierżawa gruntu pod reklamę może być usługą w rozumieniu przepisów o VAT, ale obowiązki zależą m.in. od tego, czy wydzierżawiający działa jako podatnik VAT, czy korzysta ze zwolnienia oraz jak ukształtowano umowę. Wątpliwości pojawiają się zwłaszcza wtedy, gdy właściciel ma kilka podobnych umów albo aktywnie organizuje najem powierzchni reklamowych.

Trzeba też pamiętać o podatkach lokalnych. Sam podatek rolny od działki nie rozstrzyga automatycznie wszystkich skutków podatkowych. Jeżeli część gruntu jest faktycznie zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza, mogą pojawić się pytania o podatek od nieruchomości. W praktyce zależy to od sposobu korzystania z gruntu, treści umowy oraz ustaleń organu podatkowego gminy.

Co warto zapisać w umowie z firmą reklamową?

Dobra umowa ułatwia późniejsze rozliczenie podatku i ogranicza spory z firmą reklamową. W umowie warto jasno określić:

• czy przedmiotem umowy jest część gruntu, urządzenie reklamowe czy oba te elementy,
• powierzchnię i dokładne położenie udostępnianej części działki,
• cel korzystania z gruntu, np. ustawienie i eksploatacja nośnika reklamowego,
• wysokość czynszu, termin płatności i sposób zapłaty,
• kto odpowiada za uzyskanie zezwoleń, montaż, demontaż, szkody i ubezpieczenie,
• czy kwoty w umowie są kwotami netto, brutto albo nie dotyczą VAT,
• zasady wypowiedzenia umowy i przywrócenia terenu do poprzedniego stanu.

Takie postanowienia pomagają ustalić, kiedy powstaje przychód, jaka jest jego wysokość i kto odpowiada za obowiązki związane z reklamą. Mają też znaczenie dowodowe, gdyby urząd skarbowy albo gmina pytały o charakter korzystania z gruntu.

Podsumowanie

Dzierżawa gruntu rolnego pod słup reklamowy powoduje powstanie przychodu podatkowego, ponieważ grunt jest wykorzystywany na cel nierolniczy. Przy najmie lub dzierżawie prywatnej właściwy jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Dla czynszu 12 000 zł rocznie podatek wynosi zwykle 1020 zł, chyba że podatnik ma inne przychody z najmu albo dzierżawy i przekracza ustawowy próg. Podatek należy wpłacać w trakcie roku, a po jego zakończeniu wykazać przychód w PIT-28. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: powrót rolnika z VAT na ryczałt.

FAQ

Czy emerytowany rolnik musi płacić podatek od czynszu za reklamę?

Tak. Pobieranie emerytury nie zwalnia z opodatkowania czynszu z dzierżawy gruntu pod reklamę. Taki przychód rozlicza się niezależnie od emerytury.

Czy podatek rolny od gruntu zwalnia z PIT?

Nie. Podatek rolny dotyczy posiadania lub użytkowania gruntu jako przedmiotu opodatkowania lokalnego. PIT dotyczy natomiast przychodu z czynszu otrzymywanego od firmy reklamowej.

Czy przy ryczałcie można odliczyć koszty?

Nie. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych płaci się od przychodu. Nie pomniejsza się go o koszty uzyskania przychodu, nawet jeśli właściciel poniósł wydatki związane z umową lub utrzymaniem gruntu.

Czy trzeba składać PIT-28, jeśli czynsz wynosi tylko 12 000 zł rocznie?

Tak. Brak kwoty wolnej dla tego ryczałtu oznacza, że przychód z dzierżawy prywatnej należy rozliczyć nawet przy stosunkowo niewielkiej kwocie czynszu.

Czy dzierżawa gruntu pod reklamę może być działalnością gospodarczą?

Może, jeżeli sposób działania właściciela ma cechy działalności gospodarczej, np. jest zorganizowany, powtarzalny i nastawiony na stałe zarabianie na powierzchniach reklamowych. Wtedy rozliczenie może różnić się od zwykłej dzierżawy prywatnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 6 oraz art. 9a ust. 6 - ISAP.

2. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w szczególności art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 i art. 21 - ISAP.

3. Informacje Ministerstwa Finansów dotyczące rozliczania przychodów z najmu i dzierżawy - podatki.gov.pl.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.