Umowa dzierżawy ziemi bez czynszu

Wzajemność świadczeń w umowie dzierżawy

Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Ten czynsz nie musi być zapłatą pieniężną. Art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewiduje, że czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju, a także w ułamkowej części pożytków. Dlatego w umowie można przewidzieć np. świadczenia rzeczowe, określoną część plonów albo konkretne prace wykonywane na rzecz właściciela gruntu.

Trzeba jednak odróżnić realną dzierżawę od sytuacji, w której właściciel po prostu pozwala korzystać z gruntu bez ekwiwalentu. Jeżeli w umowie nie ma czynszu ani mierzalnego świadczenia, druga strona lub organ mogą uznać, że nie jest to klasyczna dzierżawa, lecz umowa użyczenia gruntu rolnego albo bezczynszowe oddanie gruntu do korzystania.

Dzierżawa bez czynszu a art. 708 Kodeksu cywilnego

W przypadku nieruchomości rolnej istnieje szczególna regulacja. Art. 708 Kodeksu cywilnego przewiduje, że przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków nie płaci czynszu, lecz ponosi tylko podatki i inne ciężary związane z własnością albo posiadaniem gruntu.

Oznacza to, że sama nazwa umowy nie rozstrzyga sprawy. Jeżeli rolnik ma korzystać z ziemi, pobierać z niej pożytki i nie płacić czynszu, umowa powinna jasno wskazywać, jakie ciężary przejmuje: podatek rolny, koszty utrzymania gruntu, prace agrotechniczne, uporządkowanie terenu, usunięcie karp, rekultywację albo inne konkretne obowiązki. Im bardziej ogólny zapis, tym większe ryzyko sporu.

Czynsz w naturze, utrzymywanie gleby i usuwanie karp

Utrzymywanie gleby w dobrej kulturze rolnej może być ważnym obowiązkiem rolnika, ale jako jedyny „czynsz” bywa zbyt ogólne. Bezpieczniej opisać świadczenia tak, aby można było sprawdzić, czy zostały wykonane. Przykładowo w umowie można wskazać: usunięcie określonej liczby karp w oznaczonym terminie, przywrócenie konkretnej części działki do uprawy, wykonanie orki, talerzowania, koszenia, wapnowania albo innych prac agrotechnicznych.

Jeżeli świadczenie ma zastępować czynsz, powinno być mierzalne, okresowe albo przynajmniej wycenialne. Warto dodać harmonogram, protokoły odbioru prac i zasady rozliczenia, gdy rolnik nie wykona obowiązków. Właśnie dlatego przy takich ustaleniach umowa dzierżawy gruntu rolnego powinna precyzyjnie wskazywać, czy czynsz ma formę pieniędzy, świadczeń rzeczowych, prac na gruncie czy ponoszenia ciężarów.

Forma umowy na 7 lat

Przy umowie obejmującej grunt rolny na 7 lat forma pisemna jest rozwiązaniem praktycznie koniecznym. Z art. 660 Kodeksu cywilnego, stosowanego do dzierżawy przez art. 694 Kodeksu cywilnego, wynika, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się ją za zawartą na czas nieoznaczony.

W pisemnej umowie warto określić co najmniej: strony, dokładne oznaczenie działek, powierzchnię, czas trwania, cel rolniczy, prawo do pobierania pożytków, zasady ubiegania się o dopłaty, obowiązki utrzymania gruntu, ewentualne świadczenia zamiast czynszu, zakaz poddzierżawy bez zgody właściciela, zasady kontroli gruntu, wypowiedzenie oraz rozliczenie nakładów.

Dopłaty ARiMR a tytuł prawny do gruntu

Dopłaty bezpośrednie przysługują co do zasady rolnikowi, który faktycznie użytkuje grunt i spełnia warunki programu, a nie automatycznie właścicielowi nieruchomości. W aktualnych zasadach ARiMR na 2026 r. podkreśla się, że warunkiem przyznania płatności jest posiadanie deklarowanego gruntu na dzień 31 maja roku złożenia wniosku na podstawie tytułu prawnego. Tytułem takim może być m.in. własność, umowa dzierżawy, a w określonych przypadkach także umowa ustna potwierdzana odpowiednim oświadczeniem.

Dla właściciela najbezpieczniej jest jednak zawrzeć umowę pisemną. W umowie należy wprost wskazać, czy dzierżawca ma prawo deklarować działki do płatności, czy właściciel nie będzie składał konkurencyjnego wniosku oraz kto odpowiada za zgodność użytkowania gruntu z wymaganiami ARiMR.

Skutki podatkowe dzierżawy gruntu rolnego

Podatkowo trzeba oddzielić dwie kwestie: cel dzierżawy oraz rodzaj świadczenia. Jeżeli przedmiotem umowy jest gospodarstwo rolne albo jego składnik wydzierżawiony na cele rolnicze, przychód z takiej dzierżawy co do zasady nie jest traktowany jak przychód z najmu lub dzierżawy opodatkowany PIT. Inaczej może być, gdy grunt jest oddany na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej.

Nie oznacza to jednak, że można dowolnie opisać umowę jako „bezpłatną”, gdy w rzeczywistości właściciel otrzymuje wartościowe świadczenia. Jeżeli rolnik usuwa karpy, rekultywuje grunt albo wykonuje inne prace na rzecz właściciela, organ podatkowy może badać, czy powstało świadczenie mające wymierną wartość. W razie opodatkowania wartość świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń ustala się według zasad z art. 11 ust. 2-2b ustawy o PIT.

W opisanej sytuacji istotne jest więc ustalenie, czy grunt stanowi gospodarstwo rolne lub jego składnik, czy będzie wykorzystywany rzeczywiście na cele rolnicze oraz czy prace rolnika są jedynie ciężarem związanym z utrzymaniem gruntu, czy odrębnym świadczeniem na rzecz właścicielki.

Jak bezpiecznie ułożyć taką umowę?

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest pisemna umowa, która nie ogranicza się do ogólnego stwierdzenia, że rolnik „utrzymuje glebę w dobrej kondycji”. Warto wskazać konkretne działania i terminy, np. usunięcie karp z oznaczonej części działki do określonego dnia, utrzymywanie gruntu w kulturze rolnej, koszenie, uprawę, zakaz zachwaszczenia, utrzymanie dojazdu oraz zakaz zmiany przeznaczenia gruntu bez zgody właściciela.

Jeżeli strony chcą uniknąć pieniężnego czynszu, powinny zdecydować, czy zawierają dzierżawę z czynszem w naturze, czy umowę odpowiadającą art. 708 Kodeksu cywilnego. W pierwszym wariancie świadczenie powinno być określone jako czynsz niepieniężny. W drugim wariancie trzeba jasno zapisać, jakie podatki i ciężary związane z gruntem ponosi rolnik.

FAQ

Czy umowa dzierżawy gruntu rolnego może być bez czynszu?

Klasyczna dzierżawa zakłada czynsz, ale czynsz może mieć formę inną niż pieniądze. Przy nieruchomości rolnej możliwe jest także bezczynszowe oddanie gruntu do używania i pobierania pożytków na zasadach art. 708 Kodeksu cywilnego, jeżeli korzystający ponosi podatki lub inne ciężary związane z gruntem.

Czy utrzymywanie gleby w dobrej kondycji wystarczy jako czynsz?

Sam ogólny zapis może być za mało precyzyjny. Lepiej wskazać konkretne czynności, terminy, sposób kontroli i konsekwencje niewykonania obowiązków. Prace takie jak usunięcie karp, koszenie, rekultywacja albo zabiegi agrotechniczne powinny być opisane mierzalnie.

Czy umowa na 7 lat musi być pisemna?

Tak, przy umowie dotyczącej nieruchomości na czas dłuższy niż rok należy zachować formę pisemną. Jeżeli strony tego nie zrobią, umowa może być traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony, co pogarsza bezpieczeństwo obu stron.

Kto może pobierać dopłaty ARiMR do dzierżawionego gruntu?

Co do zasady rolnik, który faktycznie użytkuje grunt i posiada do niego tytuł prawny na wymagany dzień, może ubiegać się o płatności. W umowie warto jednoznacznie wskazać, że właściciel wyraża zgodę na deklarowanie działek przez dzierżawcę i sam nie będzie składał wniosku do tych samych gruntów.

Czy od dzierżawy gruntu rolnego trzeba zapłacić PIT?

Jeżeli dzierżawione jest gospodarstwo rolne albo jego składnik na cele rolnicze, przychód z takiej dzierżawy co do zasady nie stanowi źródła przychodu z najmu lub dzierżawy w PIT. Inaczej może być przy celach nierolniczych, działach specjalnych produkcji rolnej albo przy świadczeniach mających odrębną wartość majątkową.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 660, art. 693, art. 694 i art. 708 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 6 oraz art. 11 ust. 2-2b - ISAP
3. Ustawa z dnia 8 lutego 2023 r. o Planie Strategicznym dla Wspólnej Polityki Rolnej na lata 2023-2027, w szczególności art. 22 - ISAP
4. Ogólne zasady przyznawania płatności w roku 2026 - ARiMR
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2017 r., sygn. akt IV CSK 10/17.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.