Budynek w zabudowie zagrodowej a działalność gospodarcza

Czy magazyn lub usługi w budynku gospodarczym wymagają zgłoszenia?

Nie każda czynność wykonywana w budynku gospodarczym automatycznie oznacza zmianę sposobu użytkowania, ale prowadzenie w nim działalności gospodarczej innej niż rolnicza bardzo często wymaga dokładnej analizy. Szczególnie dotyczy to sytuacji, gdy obiekt był projektowany, zgłaszany albo dopuszczony jako budynek gospodarczy w zabudowie zagrodowej, a następnie zaczął pełnić funkcję magazynu przedsiębiorstwa, warsztatu, punktu usługowego albo zaplecza handlowego.

W przepisach techniczno-budowlanych zabudowa zagrodowa obejmuje w szczególności budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych, ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Budynek gospodarczy w takim układzie służy m.in. przechowywaniu środków produkcji rolnej, sprzętu i płodów rolnych. Jeżeli zaczyna służyć celom firmy niezwiązanej z produkcją rolną, może dojść do zmiany funkcji obiektu.

Jeżeli problem dotyczy dopiero planowanej inwestycji, warto osobno przeanalizować, czy projektowany budynek gospodarczy w zabudowie zagrodowej może powstać na danej działce i w jakim zakresie będzie można go później wykorzystywać.

Kiedy dochodzi do zmiany sposobu użytkowania budynku?

Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie albo zaniechanie działalności, która zmienia warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska albo wielkość lub układ obciążeń. Zmianą może być także podjęcie działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

W praktyce przy budynku gospodarczym używanym jako magazyn firmy trzeba sprawdzić przede wszystkim:

• co dokładnie jest przechowywane w budynku, w jakiej ilości i czy są to materiały palne, chemiczne albo niebezpieczne,
• czy w budynku przebywają pracownicy, klienci lub osoby postronne,
• czy zmieniają się wymagania przeciwpożarowe, wentylacyjne, sanitarne albo BHP,
• czy wzrosły obciążenia stropów, posadzek lub regałów magazynowych,
• czy sposób użytkowania powoduje uciążliwości dla sąsiadów, np. hałas, ruch pojazdów, zapachy albo odpady,
• czy plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy dopuszczają taki rodzaj użytkowania.

Jeżeli budynek służy wyłącznie przechowywaniu własnego sprzętu rolniczego lub płodów rolnych, sytuacja może być inna niż wtedy, gdy jest zapleczem firmy handlowej, transportowej, usługowej albo produkcyjnej. Przy działalności usługowej na działce rolnej znaczenie mają nie tylko przepisy budowlane, lecz także planowanie przestrzenne, sąsiedztwo i charakter obiektu. Podobne problemy powstają przy obiektach nietypowych, takich jak działalność usługowa w zabudowie zagrodowej.

Jak zgłosić zmianę sposobu użytkowania?

Zmianę sposobu użytkowania zgłasza się organowi administracji architektoniczno-budowlanej, najczęściej staroście albo prezydentowi miasta na prawach powiatu. W niektórych sprawach właściwy może być wojewoda. Zgłoszenie składa się przed rozpoczęciem nowego sposobu użytkowania, w postaci papierowej albo elektronicznie przez portal e-Budownictwo, na formularzu dotyczącym zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu lub jego części. Do zgłoszenia dołącza się w szczególności:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu względem granic nieruchomości oraz innych obiektów,
• zwięzły opis techniczny budynku, jego konstrukcji, danych techniczno-użytkowych, obciążeń i ewentualnie danych technologicznych,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z miejscowym planem albo decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli planu nie ma,
• ekspertyzę techniczną osoby z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, jeżeli zmiana dotyczy warunków wskazanych w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego,
• ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, jeżeli zmiana wpływa na warunki bezpieczeństwa pożarowego,
• w zależności od sprawy: pozwolenia, uzgodnienia, opinie albo decyzję środowiskową, jeżeli wymagają tego przepisy odrębne.

Jeżeli organ stwierdzi braki, wzywa do ich uzupełnienia w wyznaczonym terminie. Brak uzupełnienia może zakończyć się sprzeciwem. Jeżeli dokumenty są kompletne, zmianę można wprowadzić po upływie 30 dni od doręczenia zgłoszenia, o ile organ nie wniesie sprzeciwu. Organ może też wcześniej wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu; wtedy można rozpocząć nowy sposób użytkowania przed upływem 30 dni. Zmiany trzeba dokonać nie później niż w ciągu 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Znaczenie planu miejscowego i warunków zabudowy

Nawet kompletne zgłoszenie nie wystarczy, jeżeli zamierzony sposób użytkowania jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, innymi aktami prawa miejscowego albo decyzją o warunkach zabudowy. Organ wniesie sprzeciw także wtedy, gdy zmiana mogłaby spowodować niedopuszczalne zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych albo zwiększenie uciążliwości dla sąsiednich terenów.

W przypadku zabudowy zagrodowej częstym problemem jest to, że plan miejscowy dopuszcza zabudowę związaną z produkcją rolną, ale nie przewiduje funkcji usługowej, magazynowej lub handlowej niezwiązanej z gospodarstwem. Wtedy legalne prowadzenie firmy w budynku gospodarczym może wymagać nie tylko zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, ale również wcześniejszego uzyskania odpowiednich rozstrzygnięć planistycznych, o ile w ogóle są możliwe.

Czy podatek od nieruchomości legalizuje zmianę użytkowania?

Nie. To, że gmina nalicza podatek od nieruchomości według stawki właściwej dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, nie oznacza, że budynek został legalnie przekształcony na usługowy albo magazynowy w rozumieniu Prawa budowlanego. Podatek i prawo budowlane to dwa odrębne reżimy.

Opodatkowanie według stawki dla działalności gospodarczej może natomiast potwierdzać, że budynek faktycznie jest wykorzystywany do celów firmowych. W razie kontroli nadzoru budowlanego taka okoliczność może być jednym z dowodów, że zmiana sposobu użytkowania już nastąpiła.

Co grozi za zmianę sposobu użytkowania bez zgłoszenia?

Zgłoszenia trzeba dokonać przed zmianą sposobu użytkowania. Złożenie zgłoszenia już po faktycznej zmianie nie wywołuje skutków prawnych, czyli nie legalizuje automatycznie istniejącego stanu. Jeżeli nadzór budowlany stwierdzi zmianę bez wymaganego zgłoszenia, stosuje art. 71a Prawa budowlanego.

Organ nadzoru budowlanego w drodze postanowienia:

• wstrzymuje użytkowanie budynku lub jego części w nowy sposób,
• nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania.

Po sprawdzeniu dokumentów organ może ustalić opłatę legalizacyjną. Jej wysokość nie jest stałą kwotą dla wszystkich przypadków, ponieważ wynika z mechanizmu stosowanego odpowiednio do kar z art. 59f Prawa budowlanego, przy czym stawka podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. W praktyce wysokość opłaty zależy m.in. od kategorii i wielkości obiektu.

Jeżeli właściciel nie przedłoży dokumentów w terminie, nadal użytkuje budynek pomimo wstrzymania albo zmienia sposób użytkowania mimo sprzeciwu organu, nadzór budowlany może nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania. Niezależnie od tego art. 93 Prawa budowlanego przewiduje karę grzywny za zmianę sposobu użytkowania bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo sprzeciwu. Podobny problem pojawia się przy zagadnieniu: stare budynki bez dokumentów.

W orzecznictwie podkreśla się, że przystąpienie do użytkowania obiektu w nowy sposób następuje jednokrotnie, a późniejszy stan jest kontynuowaniem samowolnego użytkowania. Takie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 sierpnia 2019 r., sygn. akt II OSK 2393/17.

Czy trzeba wykonać inwentaryzację i zgłosić budynek jako usługowy?

Najczęściej nie chodzi o samą inwentaryzację jako odrębną czynność, lecz o przygotowanie dokumentacji wymaganej do zgłoszenia albo do postępowania przed nadzorem budowlanym. Może być potrzebny opis techniczny, rysunek sytuacyjny, ekspertyza techniczna, ekspertyza przeciwpożarowa, sprawdzenie zgodności z planem miejscowym oraz dokumenty potwierdzające prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Jeżeli zmiana sposobu użytkowania wymaga wykonania robót budowlanych, tryb zależy od rodzaju tych robót. Gdy roboty wymagają pozwolenia na budowę, rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę. Gdy roboty wymagają zgłoszenia, przepisy o zgłoszeniu robót stosuje się odpowiednio.

W opisanej sytuacji trzeba więc ustalić, czy budynek nadal pełni funkcję gospodarczą związaną z gospodarstwem rolnym, czy faktycznie jest już magazynem przedsiębiorstwa. Jeżeli jest magazynem firmy, a sposób użytkowania wpływa na warunki pożarowe, sanitarne, pracy, środowiskowe albo obciążenia, formalności będą konieczne. Samo użycie nazwy "magazyn" w podatkach nie rozstrzyga sprawy, ale rzeczywisty sposób korzystania z budynku ma zasadnicze znaczenie.

FAQ

Czy każdy magazyn w budynku gospodarczym wymaga zgłoszenia?

Nie każdy. Jeżeli magazynowanie nadal mieści się w funkcji gospodarczej związanej z gospodarstwem rolnym, zgłoszenie może nie być potrzebne. Jeżeli jednak budynek służy firmie nierolniczej, przechowywane są inne materiały, zmieniają się warunki pożarowe, sanitarne, pracy albo obciążenia, zgłoszenie może być konieczne.

Czy mogę najpierw zacząć działalność, a potem zgłosić zmianę?

Nie. Zgłoszenie powinno zostać dokonane przed zmianą sposobu użytkowania. Zgłoszenie złożone po faktycznej zmianie nie wywołuje skutków prawnych i nie chroni przed postępowaniem nadzoru budowlanego.

Czy podatek jak za budynek firmowy wystarczy?

Nie. Wyższy podatek od nieruchomości może być prawidłowy z punktu widzenia przepisów podatkowych, ale nie zastępuje zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania w prawie budowlanym. To dwa różne obowiązki.

Kiedy potrzebna jest ekspertyza przeciwpożarowa?

Ekspertyza rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych jest wymagana, gdy zmiana sposobu użytkowania polega na podjęciu albo zaniechaniu działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego. Przy magazynach firmowych zdarza się to często, ale zawsze trzeba ocenić konkretny rodzaj towarów, powierzchnię, instalacje i sposób eksploatacji.

Co zrobić, jeśli zmiana już nastąpiła?

Należy jak najszybciej zebrać dokumentację budowlaną, sprawdzić plan miejscowy lub decyzję WZ, ustalić wymagane ekspertyzy i przygotować się na postępowanie przed nadzorem budowlanym. W razie kontroli organ może wstrzymać użytkowanie i zobowiązać do przedłożenia dokumentów, a następnie ustalić opłatę legalizacyjną.

Podsumowanie

Budynek w zabudowie zagrodowej może być wykorzystywany w ramach funkcji gospodarczej związanej z gospodarstwem rolnym, ale używanie go jako magazynu lub zaplecza firmy nierolniczej wymaga ostrożności. Najważniejsze jest nie to, jak właściciel nazywa budynek, lecz jak faktycznie jest on używany i czy nowy sposób korzystania wpływa na warunki wymienione w art. 71 Prawa budowlanego.

Jeżeli działalność zmienia warunki pożarowe, sanitarne, pracy, środowiskowe lub obciążenia, zmianę trzeba zgłosić przed jej dokonaniem. Gdy zmiana już nastąpiła, zwykłe zgłoszenie po fakcie nie wystarczy, a sprawa może trafić do nadzoru budowlanego. Warto wtedy działać szybko, bo dalsze użytkowanie obiektu bez wymaganych formalności może zwiększyć ryzyko opłat, grzywny i nakazu przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690
3. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 sierpnia 2019 r., sygn. akt II OSK 2393/17
5. Portal e-Budownictwo Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego - e-budownictwo.gunb.gov.pl

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.