Darowizna ziemi rolnej dziecku lub rodzeństwu a budowa domu

Darowizna ziemi rolnej dziecku, rodzeństwu i innym osobom bliskim

Darowizna nieruchomości rolnej jest nabyciem nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Nie ma znaczenia, że obdarowany nie płaci ceny. Ustawa obejmuje nie tylko sprzedaż, ale także darowiznę, zamianę, dział spadku, zniesienie współwłasności i inne zdarzenia, które prowadzą do przeniesienia własności nieruchomości rolnej.

Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny. Od tej zasady istnieją jednak wyjątki. Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR nie jest wymagana między innymi wtedy, gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy, a także przy nabyciu nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Dlatego przekazanie ziemi rolnej dziecku albo rodzeństwu jest zwykle prostsze niż zakup ziemi rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem od osoby obcej.

Umowa darowizny nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Notariusz powinien zweryfikować księgę wieczystą, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, oznaczenie działek, powierzchnię użytków rolnych, podstawę nabycia przez darczyńcę, ewentualne dzierżawy, służebności, hipoteki, prawo dożywocia oraz ograniczenia wynikające z ustawy rolnej.

Jeżeli przedmiotem darowizny jest większy areał, na przykład po 3 ha dla każdej z sióstr albo 3,8 ha dla dziecka, sama relacja rodzinna nie kończy analizy. Trzeba ustalić, czy nabywca po darowiźnie będzie objęty obowiązkami z art. 2b ustawy, czy może zachodzi jeden z wyjątków ustawowych.

Kto jest osobą bliską zbywcy?

Osobą bliską w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest między innymi zstępny, czyli dziecko, wnuk lub dalszy potomek, wstępny, czyli rodzic, dziadek lub dalszy przodek, rodzeństwo, dziecko rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, rodzic małżonka, osoba przysposabiająca i przysposobiona, ojczym, macocha oraz pasierb.

Oznacza to, że rodzic może darować ziemię rolną dziecku, a brat może darować ziemię siostrze, nawet jeżeli obdarowany nie ma kwalifikacji rolniczych, nie mieszka w gminie położenia gospodarstwa i dotychczas nie prowadził działalności rolniczej. Podobnie należy oceniać darowiznę na rzecz wnuka, rodzica, małżonka albo dziecka rodzeństwa.

Inaczej wygląda darowizna na rzecz osoby spoza ustawowego katalogu, na przykład kuzyna, partnera życiowego niebędącego małżonkiem albo znajomego. Jeżeli taka osoba nie jest rolnikiem indywidualnym i nie zachodzi inny wyjątek, konieczne może być uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej.

W praktyce warto oddzielić dwie kwestie: zgodę na nabycie oraz obowiązki po nabyciu. Pokrewieństwo z darczyńcą może zwalniać z konieczności uzyskania zgody KOWR na zawarcie umowy, ale nie zawsze oznacza pełną swobodę dalszego rozporządzania gruntem.

Zobacz również: przekazanie ziemi w formie darowizny

Czy dziecko albo rodzeństwo musi prowadzić gospodarstwo po darowiźnie?

Aktualne przepisy przewidują, że nabywca nieruchomości rolnej ma co do zasady obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nieruchomość nie powinna być co do zasady zbyta ani oddana w posiadanie innemu podmiotowi, na przykład w dzierżawę, użyczenie albo użytkowanie.

W praktyce KOWR przyjmuje, że dzieci jako nowi nabywcy nieruchomości rolnych co do zasady wchodzą w obowiązki z art. 2b ustawy. Tę samą ostrożność należy zachować przy darowiźnie między rodzeństwem, jeżeli nabycie następuje obecnie i dotyczy większej nieruchomości rolnej. Dlatego syn, córka albo siostra mogą nabyć ziemię od osoby bliskiej bez statusu rolnika indywidualnego, ale po nabyciu trzeba ocenić, czy obejmuje ich 5-letni obowiązek prowadzenia gospodarstwa i ograniczenia w dalszym rozporządzaniu gruntem.

Nie należy mylić tego obowiązku z prowadzeniem działalności gospodarczej. Chodzi o prowadzenie gospodarstwa rolnego, osobiste podejmowanie decyzji dotyczących gospodarstwa oraz niewyprowadzanie gruntu poza własne posiadanie wbrew ustawie. Jeżeli obdarowany nie zamierza faktycznie prowadzić gospodarstwa, planuje szybką sprzedaż, dzierżawę albo przekazanie gruntu komuś innemu, trzeba sprawdzić, czy działa ustawowy wyjątek albo czy potrzebna będzie zgoda KOWR.

Jeżeli darczyńca sam nabył ziemię niedawno, na przykład kilka miesięcy wcześniej, również trzeba sprawdzić jego ograniczenia. Zbycie nieruchomości rolnej osobie bliskiej jest jednak ustawowym wyjątkiem od zakazu zbycia przed upływem 5 lat, dlatego co do zasady ojciec może darować ziemię dziecku, a brat siostrze, mimo krótkiego okresu od własnego nabycia.

Zobacz również: sprzedaż pola rolnego przed upływem 5 lat od darowizny

Budowa domu na gruncie rolnym po darowiźnie

Darowizna ziemi rolnej nie daje automatycznie prawa do budowy domu. Możliwość zabudowy zależy przede wszystkim od przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli planu nie ma, od możliwości uzyskania albo wykorzystania decyzji o warunkach zabudowy.

Jeżeli dla terenu obowiązuje plan miejscowy, trzeba sprawdzić, czy dopuszcza on zabudowę mieszkaniową, zabudowę zagrodową albo inną planowaną inwestycję. Jeżeli planu nie ma, inwestor zwykle potrzebuje decyzji o warunkach zabudowy. W związku z reformą planowania przestrzennego po wejściu w życie planu ogólnego gminy, a zasadniczo po 1 lipca 2026 r. bez planu ogólnego wydawanie nowych decyzji WZ będzie istotnie ograniczone. Warto więc sprawdzić aktualny etap prac planistycznych w konkretnej gminie.

Jeżeli darczyńca uzyskał już decyzję o warunkach zabudowy, obdarowany powinien ustalić, czy można ją wykorzystać w planowanym procesie budowlanym albo przenieść na siebie. Przeniesienie decyzji WZ wymaga zgody dotychczasowego adresata decyzji oraz przyjęcia przez nowego inwestora wszystkich warunków wskazanych w decyzji.

Decyzja WZ nie jest jednak tym samym co odrolnienie i nie przesądza jeszcze o pozwoleniu na budowę. Przy inwestycji budowlanej na użytkach rolnych trzeba dodatkowo zbadać, czy przed pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem konieczna będzie decyzja o wyłączeniu konkretnej części gruntu z produkcji rolnej. Więcej podobnych problemów omawia artykuł o tym, jak wygląda budowa domu na działce rolnej rodziców.

Odrolnienie i wyłączenie gruntu z produkcji rolnej

W praktyce trzeba odróżnić dwa etapy. Pierwszy to zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze, która następuje w planie miejscowym albo, przy braku planu i gdy przepisy na to pozwalają, przez decyzję o warunkach zabudowy. Drugi to wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, czyli rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania określonej części gruntu.

Najbardziej chronione są grunty rolne klas I-III, zwłaszcza poza granicami administracyjnymi miast. Ich przeznaczenie na cele nierolnicze oraz późniejsze wyłączenie z produkcji może wymagać dodatkowych zgód i jest znacznie trudniejsze niż w przypadku słabszych klas bonitacyjnych.

Przy gruntach klas IV-VI kluczowe znaczenie ma pochodzenie gleby. Dla użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego decyzja o wyłączeniu z produkcji może być wymagana, choć wniosek o takie wyłączenie jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny. Dla słabszych gruntów mineralnych formalne wyłączenie z produkcji zwykle nie jest potrzebne, ale zawsze trzeba sprawdzić dane z ewidencji gruntów.

Jeżeli inwestycja dotyczy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, ustawa przewiduje zwolnienie z należności i opłat rocznych za wyłączenie do 0,05 ha, czyli 500 m2, gruntu pod takim budynkiem. W przypadku budynku wielorodzinnego limit wynosi 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny. Zwolnienie z opłat nie oznacza jednak zwolnienia z obowiązku uzyskania decyzji, jeżeli decyzja dla danego gruntu jest wymagana.

Forma darowizny, podatek i koszty notarialne

Darowizna ziemi rolnej wymaga aktu notarialnego. W akcie trzeba prawidłowo opisać nieruchomość, wskazać księgę wieczystą, działki ewidencyjne, powierzchnię, klasy użytków, tytuł prawny darczyńcy oraz obciążenia takie jak hipoteka, służebność, dzierżawa lub dożywocie.

Darowizna od rodzica na rzecz dziecka oraz darowizna między rodzeństwem należą do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie nieruchomości w formie aktu notarialnego zgłoszenie do urzędu skarbowego i pobór ewentualnego podatku obsługuje notariusz. Warto jednak wcześniej ustalić, czy razem z nieruchomością obdarowany nie przejmuje długu, hipoteki, ciężaru albo innego zobowiązania, bo może to wpływać na rozliczenia.

Niezależnie od zwolnienia dla najbliższej rodziny ustawa przewiduje także szczególne zwolnienie dla nabycia własności lub użytkowania wieczystego gruntów stanowiących gospodarstwo rolne albo służących utworzeniu lub powiększeniu gospodarstwa rolnego. To zwolnienie ma własne warunki, między innymi dotyczące powierzchni gospodarstwa i prowadzenia go przez 5 lat, dlatego nie należy automatycznie utożsamiać go ze zwolnieniem dla rodzica, dziecka lub rodzeństwa.

Koszty transakcji obejmują przede wszystkim taksę notarialną, VAT od taksy, opłaty za wypisy aktu notarialnego oraz opłaty sądowe związane z księgą wieczystą. Wpis własności do księgi wieczystej kosztuje zasadniczo 200 zł, a dodatkowe opłaty mogą pojawić się przy zakładaniu nowej księgi, wykreślaniu hipotek, wpisywaniu służebności albo podziale nieruchomości. Szerzej temat omawia artykuł o tym, jak wygląda podatek od darowizny działki rolnej.

Podsumowanie

Rodzic może co do zasady darować dziecku ziemię rolną, a brat może przekazać ziemię siostrze, nawet jeżeli obdarowany nie jest rolnikiem indywidualnym. Dziecko i rodzeństwo są osobami bliskimi zbywcy, więc sama darowizna zwykle nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie. Nie oznacza to jednak, że po nabyciu nie ma żadnych ograniczeń.

Przy większej nieruchomości rolnej trzeba sprawdzić obowiązki z art. 2b ustawy, zwłaszcza 5-letnie prowadzenie gospodarstwa, zakaz zbycia i zakaz oddania nieruchomości w posiadanie innym osobom. Budowa domu wymaga natomiast odrębnej analizy planistycznej, geodezyjnej i budowlanej: planu miejscowego albo decyzji WZ, klasy i pochodzenia gleby oraz ewentualnego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej.

FAQ

Czy rodzic może darować dziecku ziemię rolną, jeśli dziecko nie jest rolnikiem?

Tak. Dziecko jest osobą bliską zbywcy, dlatego nie musi spełniać warunków rolnika indywidualnego, aby nabyć ziemię rolną od rodzica. Nie zwalnia to jednak automatycznie z analizy obowiązków po nabyciu, zwłaszcza przy większej nieruchomości rolnej.

Czy brat może darować ziemię siostrze, która nie jest rolnikiem?

Tak. Rodzeństwo należy do kręgu osób bliskich w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Darowizna między rodzeństwem zwykle nie wymaga zgody KOWR na samo nabycie, ale trzeba sprawdzić ograniczenia po nabyciu oraz podatki i koszty notarialne.

Czy po darowiźnie od osoby bliskiej trzeba prowadzić gospodarstwo przez 5 lat?

W praktyce należy zakładać, że przy większej nieruchomości rolnej nabywca może wejść w obowiązki z art. 2b ustawy, czyli prowadzenie gospodarstwa przez 5 lat oraz zakaz zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie. Każdą sprawę trzeba ocenić na podstawie daty nabycia, powierzchni, rodzaju nieruchomości i wyjątków ustawowych.

Czy ojciec albo brat może darować ziemię przed upływem 5 lat od własnego nabycia?

Co do zasady tak, jeżeli darowizna następuje na rzecz osoby bliskiej. Zbycie nieruchomości rolnej osobie bliskiej jest jednym z ustawowych wyjątków od ograniczeń zbycia przed upływem 5 lat. Dokumenty powinien jednak sprawdzić notariusz, zwłaszcza gdy nieruchomość była nabyta niedawno albo jest obciążona.

Czy darowizna ziemi rolnej w rodzinie jest zwolniona z podatku?

Darowizna od rodzica na rzecz dziecka oraz darowizna między rodzeństwem może korzystać ze zwolnienia dla najbliższej rodziny. Przy akcie notarialnym formalności podatkowe wykonuje notariusz. Trzeba jednak uwzględnić koszty notarialne, VAT, wypisy aktu i opłaty sądowe za księgę wieczystą.

Czy decyzja o warunkach zabudowy odrolnia działkę?

Nie. Decyzja WZ określa możliwość zabudowy przy braku planu miejscowego, ale sama nie jest decyzją o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Przy pozwoleniu na budowę może być jeszcze potrzebna decyzja starosty dotycząca wyłączenia konkretnej części gruntu z produkcji.

Kiedy potrzebne jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

Decyzja o wyłączeniu jest potrzebna zwłaszcza przy gruntach klas I-III oraz przy gruntach klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. Dla gruntów klas IV-VI pochodzenia mineralnego taka decyzja zwykle nie jest wymagana, ale zawsze trzeba sprawdzić oznaczenie użytku i pochodzenie gleby w dokumentach.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Kiedy zgoda nie jest wymagana - gov.pl/kowr
4. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej - gov.pl/kowr
5. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Często zadawane pytania - gov.pl/kowr
6. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
7. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
8. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
9. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.