Umowa dożywocia a ziemia rolna – KOWR i obowiązki nabywcy

Według stanu prawnego na 29 sierpnia 2026 r. w sprawach dotyczących dożywocia i ziemi rolnej nie wystarcza ustalenie, że działka ma mniej niż 1 ha. Powierzchnia ma znaczenie dla art. 2a UKUR, lecz po zawarciu aktu trzeba jeszcze ocenić art. 2b, a przy umowie innej niż sprzedaż także art. 4. Osobno należy ustalić, czy dana nieruchomość w ogóle jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy.

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908 Kodeksu cywilnego. Właściciel przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, obejmuje to między innymi przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Nie jest to testament ani zwykły zapis. Własność przechodzi na nabywcę już z chwilą zawarcia aktu notarialnego. Nieruchomość zostaje jednocześnie obciążona prawem dożywocia. Przy gruncie rolnym ta cywilnoprawna konstrukcja nie wyłącza ograniczeń wynikających z UKUR.

Czy UKUR w ogóle ma zastosowanie do nieruchomości?

Pierwszym krokiem jest ustalenie, czy przedmiotem nabycia jest nieruchomość rolna w rozumieniu UKUR. Samo oznaczenie działki jako rolnej w ewidencji gruntów nie zawsze rozstrzyga sprawę. Znaczenie może mieć także przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz jej charakter wynikający z przepisów.

Od 5 października 2023 r. przepisów UKUR nie stosuje się między innymi do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Trzeba więc odróżnić powierzchnię całej nieruchomości od powierzchni znajdujących się w niej użytków rolnych.

Przed wizytą u notariusza warto zebrać aktualny odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz informację o przeznaczeniu nieruchomości w MPZP. Jeżeli nieruchomość jest wydzierżawiona, trzeba również sprawdzić treść i datę umowy dzierżawy, bo może ona wpływać na sytuację prawną stron.

Czy nierolnik może nabyć ziemię rolną w umowie dożywocia?

Tak, w wielu przypadkach może. Art. 2a UKUR dotyczy tego, kto może nabyć nieruchomość rolną. Zasady wymagające statusu rolnika indywidualnego nie stosuje się między innymi do nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Oznacza to, że nieruchomość o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 ha może co do zasady nabyć także osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym.

Nie oznacza to jednak, że dożywocie jest poza kontrolą KOWR. Jeżeli nabycie następuje na podstawie umowy innej niż sprzedaż, trzeba odrębnie zbadać art. 4 UKUR. W przypadkach wskazanych w ustawie KOWR może złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości. Gdy to prawo przysługuje, o nabyciu należy KOWR niezwłocznie zawiadomić, a KOWR ma miesiąc na wykonanie prawa nabycia.

Przy opiekunie, który nie jest osobą bliską zbywcy w rozumieniu UKUR, nie można korzystać z wyjątku tylko dlatego, że strony od lat mieszkają razem albo faktycznie się sobą opiekują. W podobnych sprawach przydatne jest również omówienie, jak działa dożywocie przy przekazaniu gospodarstwa rolnego nierolnikowi.

Obowiązki nabywcy po umowie dożywocia — art. 2b UKUR

Art. 2b UKUR reguluje sytuację już po nabyciu nieruchomości. Co do zasady nabywca ma prowadzić przez co najmniej 5 lat gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, a osoba fizyczna ma prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym samym okresie nabyta nieruchomość co do zasady nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innemu podmiotowi.

To właśnie odróżnia art. 2b od art. 2a. Zwolnienie z wymogu bycia rolnikiem indywidualnym przy nieruchomości mniejszej niż 1 ha nie jest automatycznie zwolnieniem z 5-letnich obowiązków po nabyciu. Szczególne wyłączenie dla nieruchomości mniejszej niż 1 ha dotyczy w art. 2b nieruchomości, która w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta.

Zakaz oddania w posiadanie obejmuje w szczególności sytuacje, w których nabywca chciałby od razu wydzierżawić grunt innej osobie. Jeżeli nie działa wyjątek ustawowy, wcześniejsze zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie może wymagać zgody Dyrektora Generalnego KOWR wydawanej na wniosek nabywcy w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela lub interesem publicznym.

Naruszenie przepisów może mieć poważne skutki. Czynność prawna dokonana z pominięciem wymaganej zgody albo zawiadomienia może być nieważna. Jeżeli nabywca w okresie 5 lat nie podejmie albo zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa, KOWR może w sytuacjach określonych w art. 9 UKUR wystąpić do sądu o nabycie tej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej.

Czy opiekun jest osobą bliską zbywcy?

Samo sprawowanie opieki, wspólne zamieszkiwanie albo zameldowanie nie oznacza, że opiekun jest osobą bliską w rozumieniu UKUR. Ustawowy katalog obejmuje między innymi zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów.

Jeżeli opiekun nie mieści się w tej definicji, nie można powołać się na wyjątki przewidziane dla osoby bliskiej tylko z racji faktycznej więzi ze zbywcą. Jednocześnie nawet osoba bliska, która nabywa nieruchomość rolną, nie jest z samego tego powodu automatycznie zwolniona z obowiązków z art. 2b.

Co ze współwłasnością i udziałem 5/6?

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Osoba mająca udział 5/6 może więc co do zasady przenieść ten udział na inną osobę także w ramach umowy dożywocia, jeżeli nie sprzeciwiają się temu przepisy szczególne.

Trzeba jednak odróżnić udział w nieruchomości od konkretnego fragmentu działki lub konkretnego domu. Jeżeli na wspólnej działce stoją trzy domy, ale nie doszło do zniesienia współwłasności ani ustanowienia odrębnej własności lokali, współwłaściciel nie może samodzielnie przenieść własności jednego z tych domów jako odrębnego przedmiotu. Może rozporządzić swoim udziałem, natomiast wydzielenie konkretnego składnika wymaga odrębnej podstawy prawnej.

UKUR stosuje się odpowiednio również do nabycia udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Przy umowie dożywocia szczególne znaczenie ma prawo nabycia z art. 4 UKUR. Przy innych rodzajach obrotu mogą pojawić się również prawa pierwokupu. Szerzej ten problem omawia materiał o darowiźnie i dożywociu gruntów rolnych a uprawnieniach przy obrocie.

Jak sprawdzić sytuację przed aktem notarialnym?

Przed przygotowaniem umowy warto przejść przez trzy etapy analizy:

1. Ustalenie statusu nieruchomości. Trzeba sprawdzić księgę wieczystą, powierzchnię całej nieruchomości, powierzchnię użytków rolnych, ewidencję gruntów, MPZP oraz położenie w granicach administracyjnych miasta.
2. Ustalenie zasad samego nabycia. Należy ocenić art. 2a UKUR, status nabywcy, ewentualną potrzebę zgody Dyrektora Generalnego KOWR oraz prawo nabycia z art. 4 przy umowie dożywocia.
3. Ustalenie obowiązków po nabyciu. Trzeba sprawdzić art. 2b, czyli obowiązek prowadzenia gospodarstwa, osobistego prowadzenia przez osobę fizyczną, 5-letni zakaz zbycia i oddania w posiadanie oraz ustawowe wyjątki.

Jeżeli nieruchomość rolna ma co najmniej 1 ha, a nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z ustawowego wyjątku, może być konieczna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie. Zgoda jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Przy nieruchomości mniejszej niż 1 ha sama zgoda z art. 2a ust. 4 nie jest wymagana z powodu powierzchni, ale nie zwalnia to z analizy art. 4 i art. 2b.

Jeżeli rozważane jest nabycie większego areału przez nierolnika, pomocne może być także wyjaśnienie zasad nabywania działek rolnych przez nierolnika przy powierzchni przekraczającej 1 ha.

Co można zrobić zamiast jednej umowy dożywocia?

Jeżeli sytuacja obejmuje jednocześnie ziemię rolną, współwłasność i zabudowę, jedna umowa obejmująca cały majątek nie zawsze jest najprostszym rozwiązaniem. W zależności od dokumentów można rozważyć:

• umowę dożywocia obejmującą tylko udział w nieruchomości, której obrót nie podlega ograniczeniom UKUR,
• wcześniejsze zniesienie współwłasności albo ustanowienie odrębnej własności lokalu, jeżeli celem jest przekazanie konkretnego domu lub lokalu,
• umowę dożywocia dotyczącą nieruchomości rolnej po pełnym sprawdzeniu art. 2a, art. 4 i art. 2b UKUR,
• inne zabezpieczenie rozliczeń i opieki, jeżeli przeniesienie własności w danym momencie jest zbyt ryzykowne,
• testament albo zapis windykacyjny, jeżeli strony akceptują, że własność nie przejdzie na nabywcę od razu; te rozwiązania podlegają jednak własnym regułom i nie są odpowiednikiem dożywocia.

FAQ

Czy nierolnik, który dostał 0,4 ha ziemi rolnej w dożywociu, musi prowadzić gospodarstwo przez 5 lat?

Jeżeli UKUR ma zastosowanie, nieruchomość leży poza granicami administracyjnymi miasta i nie zachodzi inny wyjątek z art. 2b, to co do zasady tak. Zwolnienie z wymogu bycia rolnikiem indywidualnym przy powierzchni poniżej 1 ha nie wyłącza automatycznie obowiązków po nabyciu.

Czy nieruchomość rolna poniżej 1 ha jest zawsze wolna od obowiązków art. 2b?

Nie. Szczególne wyłączenie dotyczące powierzchni poniżej 1 ha odnosi się w art. 2b do nieruchomości, która w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta. Nieruchomość o powierzchni 0,4 ha położona poza miastem nie jest z tego powodu automatycznie wyłączona z 5-letnich obowiązków.

Czy opiekun może po dożywociu od razu wydzierżawić ziemię?

Nie zawsze. Jeżeli nabywcę wiąże art. 2b ust. 2 UKUR, przez 5 lat nieruchomość co do zasady nie może być oddana w posiadanie innemu podmiotowi, co obejmuje także dzierżawę. Trzeba sprawdzić wyjątki ustawowe, a gdy żaden nie ma zastosowania — możliwość uzyskania zgody KOWR na wcześniejsze oddanie nieruchomości w posiadanie.

Czy opiekun osoby starszej jest osobą bliską w UKUR?

Nie z samego faktu sprawowania opieki, wspólnego zamieszkiwania albo zameldowania. Osoba bliska to osoba należąca do ustawowo wskazanego katalogu relacji rodzinnych.

Jakie wyjątki mogą wyłączyć 5-letnie obowiązki nabywcy?

Katalog wyjątków jest ustawowy. Obejmuje między innymi nieruchomość rolną mniejszą niż 1 ha położoną w dniu nabycia w granicach administracyjnych miasta, a także inne przypadki wskazane w art. 2b ust. 4 i 5 UKUR. Nie można rozszerzać tych wyjątków przez analogię.

Czy pozostali współwłaściciele muszą zgodzić się na przeniesienie udziału?

Co do zasady nie, jeżeli współwłaściciel rozporządza wyłącznie swoim udziałem. Ich zgoda może być natomiast potrzebna przy rozporządzaniu całą nieruchomością albo przy czynnościach wymagających współdziałania wszystkich współwłaścicieli.

W sprawie dożywocia obejmującego ziemię rolną najważniejsze jest więc przejście całej analizy w prawidłowej kolejności: najpierw status nieruchomości, potem dopuszczalność nabycia i uprawnienia KOWR przy akcie, a na końcu obowiązki nabywcy po przeniesieniu własności. Dopiero po tych ustaleniach można bezpiecznie zdecydować, czy dożywocie jest właściwym rozwiązaniem i jaki majątek powinno obejmować.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: tekst jednolity.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 941: tekst jednolity.
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa — Pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych.
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa — Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej.
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa — Zgody na nabycie nieruchomości rolnych.