Kategoria: Obrót ziemią

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa dożywocia a ograniczenia w obrocie ziemią rolną

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-05-31

Opiekuję się starszą osobą, mieszkam z nią, jestem u niej zameldowana. Ten człowiek nie ma żadnej rodziny oprócz przyrodniej siostry, jest człowiekiem schorowanym. Podopieczny zaproponował, że zapisze mi swój majątek w zamian za opiekę, wyżywienie, opał, pogrzeb. Posiada on udział 5/6 w ziemi rolnej o pow. 4000 m2, siostra przyrodnia ma 1/6. Ponadto ma również na odrębnej działce (800 m2) dom. Dodam, że na tej działce stoją w sumie 3 domy i nie ma zniesionej współwłasności. Czy w tej sytuacji możemy spisać umowę dożywocia? Czy reszta współwłaścicieli musi się zgodzić? Czy po wejściu w życie nowych przepisów o ziemi rolnej da się zrobić jakikolwiek zapis? Ja rolnikiem nie jestem. Mojemu podopiecznemu i mnie zależy na przeniesieniu własności już teraz, bo wtedy oboje będziemy się czuli pewnie co do swoich praw i powinności. Jak rozwiązać nasz problem?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Witam Państwa, oczywiście porada prawna okazała się przydatna i skuteczna. Już za parę dni rozpoczynamy proces przekształcania naszej spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową. Dziękujemy za okazaną pomoc i pozdrawiam
Edward, 60 lat, emeryt straży granicznej
Bardzo serdecznie dziękuję Pani oraz osobą pomagającym w mojej sprawie. Za tak szczegółowe i dokładne wyjaśnienie problemu poparte wieloma przepisami prawa. W razie czego będę się kontaktował w przyszłości. Pozdrawiam serdecznie.
Mateusz, 35 lat, poligraf
Serdecznie dziękuję za pomoc. Jeżeli tylko będę miała jakikolwiek wątpliwości natury prawnej, na pewno skorzystam ponownie z serwisu wdzięczna za porady i wskazówki.
Renata
 Jestem zadowolony z odpowiedzi dodatkowej. 
Zbigniew, inżynier, 87 lat
Bardzo szybka i rzetelna odpowiedź. Profesjonalne podejście do klienta. Możliwość zadawania dodatkowych pytań jest niewątpliwie wielkim atutem usługi. Dziękuję za zajęcie się moją sprawą.
Emilia, 41 lat
Bardzo dobra, konkretna porada. Fachowe wyjaśnienie sytuacji przystępnym językiem. Szybkie odpowiedzi na pytania dodatkowe. Informacje, które otrzymałem były bardzo pomocne. Oparcie jakie otrzymałem w fachowej poradzie podziałało uspokajająco. Serdecznie dziękuję serwisowi i panu Panie Marcinie. Pozdrawiam.
Włodzimierz
Porada (analiza prawna) została bardzo szybko i fachowo zrealizowana, a treść przedstawionej analizy jest całkowicie jasna dla osoby niebędącej prawnikiem.
Paweł, nauczyciel akademicki, 64 lata
Szybko, wyczerpująco, kompleksowo, wraz z interpretacją DKIS. Bardzo dziękuję
Grzegorz, urzędnik, 41 lat
Szybkość odpowiedzi, cena porady, mozliwość zadawania pytań dodatkowych. 
Emilia, 30 lat, rolnik

Andrzej
Dziękuję za wyczerpujące informacje 
Elżbieta
Dziękuję za bardzo szczegółowe, rzeczowe i fachowe poradnictwo w przedłożonej sprawie. Porada Pana rzuciła nam dużo światła i jesteśmy wdzięczni.
Zbigniew, 74 lata
Zrozumiałem sprawę na tyle by zastanowić się, o przeprowadzenie postępowania spadkowego, po zmarłych rodzicach. Postraszę chociaż nikczemnika że to zrobię ,czy to zrobię to przekalkuluję na ile gra warta świeczki. Dziękuje.
Stanisław
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź . Wszystkim polecam korzystanie z EPorady24.
 
Maria
Witam. Miałam obawy co do porad internetowych ale zależało mi na czasie więc postanowiłam spróbować i nie żałuję, profesjonalne podejście do sprawy ,wszystko wyjaśnione i pomocne polecam.
Małgorzata
Bardzo obszerna i szczera do bólu opinia. Dokładnie tego co potrzebowałem. Bez owijania w bawełnę, bardzo konkretnie i obszernie. Na mały minus pytanie dodatkowe złożone jako uzupełnienie zostały pominięte.
Maciej
Dziękuję bardzo za szybkie odpowiedzi i wyczerpujące informacje dotyczące mojej sprawy.
Mirosław
Jestem zadowolona z Waszych usług, już 2-gi raz dostaję odpowiedź, która jest wyczerpująca, napisana zrozumiałym (dla nie prawnika ) językiem i w ciągu doby, Trzymacie poziom już 10 lat i oby tak dalej. 
Krystyna, inżynier, 70 lat
Wszystko jest na najwyższym poziomie
Sebastian, 44 lata, mechanik samochodowy
Bardzo wysoko oceniam współpracę z serwisem , odpowiedz prawnika była wyczerpująca i rzetelna . 
Edyta
Dziękuję bardzo za odpowiedź. Rozwiała moje wątpliwości. Pomogła mi w rozwiązaniu problemu.
Anna
W ciągu niespełna godziny otrzymałem wyczerpującą odpowiedź, a to bez wychodzenia z domu i \"szukania\" prawników. .
Roman, emeryt, 72 lata
Bardzo sprawnie i na temat.
Klaudiusz
Szybka odpowiedź, która została przesłana następnego dnia, to największy atut. Muszę też przyznać, że informacje były rzetelnie i wyczerpująco przedstawione. Dla mnie to wygodna forma rozwiewania wszelkich wątpliwości prawnych towarzyszących sprawom biznesowym - nie tracę czasu a koszty akceptowalne. 
Ewa
Błyskawiczna reakcja, gotowość do niezwykle wnikliwego pochylenia się nad problemem, cierpliwe wyjaśnianie tematów trudnych dla laika, a reasumując - bardzo profesjonalna opieka nad klientem - to może zasługiwać tylko na najwyższą ocenę!
Katarzyna, 53 lata
Bardzo dziękuję - szybko i profesjonalnie.
Beata
Po raz kolejny bardzo rzetelna i wyczerpująca odpowiedz na pytania.
Przemysław
Bardzo polecam ten serwis. Odpowiedzi otrzymałam szybko i rzetelnie podparte przepisami. 
Małgorzata
Jestem bardzo zadowolona z pomocy którą uzyskałam na portalu. Odpowiedź otrzymałam w ekspresowym tempie płacąc za to niewiele ponad 80 zł. Wiadomość którą dostałam była wyczerpująca, wszystkie informacje zostały przekazane w sposób jasny i zrozumiały. Dodatkowo były umieszczone wyroki SN z przeszłości na których mogłam się oprzeć. Polecam każdemu.
Katarzyna, 29 lat
Odpowiedz wyczerpująca,ale jak to zwykle bywa rodzą się następne pytania.
Bogusław

W tej zawiłej sytuacji, zwłaszcza zmieniającego się prawa, radziłbym unikać wariantów zbyt uproszczonych. Jak wynika z opisu, nie jest gruntem rolnym nieruchomość o mniejszej powierzchni, a to ze względu na zabudowanie jej domami, dlatego proponuję rozważyć odrębne czynności prawne w związku tymi nieruchomościami.

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (zwłaszcza po zmianach z roku 2016) określa ograniczenia w zbywaniu nieruchomości rolnych; część tych zmian znalazła odzwierciedlenie w przepisach Kodeksu cywilnego (K.c.), np. w treści artykułu 166 K.c.:

„§ 1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

§ 2 /uchylono/

§ 3. Do sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r., poz. 803 oraz z 2016 r., poz. 585) udziału we współwłasności lub części tego udziału stosuje się przepisy tej ustawy.”

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zawarte w ostatnim z zacytowanych przepisów odesłanie przemawia za zwróceniem uwagi między innymi na zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego określenia; dwa pierwsze punkty artykułu 2 tejże ustawy stanowią:

„1) »nieruchomości rolnej« – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;

2) »gospodarstwie rolnym« – należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha; (…).”

Artykuł 553 K.c. zawiera następujące określenie gospodarstwa rolnego: „Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.”

Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi i gospodarstwami rolnymi zawarto głównie w artykule 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – nie można wykluczyć zmian w tym zakresie, więc wypada zalecić sukcesywne sprawdzanie stanu prawnego. Zacytujmy ustęp 3 artykułu 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

„3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:

1) przez:

a) osobę bliską zbywcy,

b) jednostkę samorządu terytorialnego,

c) Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję,

d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

e) parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody;

2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;

3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;

4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.”

Zacytujmy także artykuł 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

„Przepisów ustawy nie stosuje się do:

1) nieruchomości rolnych:

a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2015 r. poz. 1014, 1433 i 1830 oraz z 2016 r. poz. 50 i 585),

b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

c) będących drogami wewnętrznymi;

2) nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1 lit. b i c.”

Jak widać, sam rolny charakter jednej z odnośnych nieruchomości (art. 46 K.c.) nie świadczy o tym, że nieruchomość ta objęta jest ograniczeniami w zakresie obrotu inter vivos (między żywymi), co w praktyce sprowadza się do zawierania umów; dziedziczenie wyłączono spoza takich ograniczeń, a dziedziczenie (art. 922 i następne K.c.) może być także testamentowe (art. 941 i następne K.c.). Aktualna redakcja artykułu 166 § 1 K.c. wskazuje na niedbalstwo albo nieporadność ustawodawcy; chodzi zwłaszcza o wyłączeniu spod rygorów umowy sprzedaży, której drugą stroną jest „osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy”. Czy chodzi wyłącznie o dziedziczenie ustawowe (art. 931 i następne K.c.), czy także o dziedziczenia testamentowe (art. 941 i następne K.c.) – chociaż testament (przyszły) spadkodawca jest uprawniony zmienić do końca swego życia (o ile jest w stanie). Zmierzenie powierzchni ewentualnej drogi wewnętrznej (przebiegającej przez nieruchomość rolną) oraz treści planu zagospodarowania przestrzennego może trochę trwać, więc proponuję rozważyć zawarcie wybranej przez siebie umowy odnośnie do nieruchomości, która nie jest rolna, a następnie podejmować decyzje w związku z nieruchomością rolną.

W świetle przepisów prawa nie ma przeszkód, by między tymi samymi osobami zawierać więcej niż jedną umowę dożywocia. Artykuł 908 K.c. brzmi:

„§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.”

W przypadku nieruchomości bez ograniczeń w obrocie nimi w całej rozciągłości ma zastosowanie art. 198 K.c., który stanowi: „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Aktualny współwłaściciel nieruchomości z domami mógłby zbyć na Pani rzecz swe udziały (art. 204 K.c.) w owej nieruchomości przed (ewentualnym) zniesieniem współwłasności (art. 210 i następne K.c.) albo przenieść własność określonej nieruchomości po wcześniejszym zniesieniu współwłasności. Jeżeli nieruchomość, oficjalnie rolna, wolna jest od ograniczeń w obrocie przy pomocy umów – co warto sprawdzić – to również odnośnie do tamtej nieruchomości można by postąpić podobnie. Według orzecznictwa dopuszczalne jest zawarcie umowy dożywocia co do części udziałów we współwłasności. Niestety (z Pani perspektywy), umowa dożywocia nie została wprost wyłączona spod prawnych ograniczeń (w zakresie umów) dotyczących nieruchomości rolnych oraz gospodarstw rolnych.

Warto zwrócić uwagę na to, że łatwiejsze mogłoby okazać się zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanych odrębnymi budynkami – zwłaszcza chodzi o art. 92 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami (budynki na nieruchomości wspólnej to okoliczności, które mogą ułatwiać zniesienie współwłasności nieruchomości mimo ograniczeń obszarowych). Ponadto w budynkach (nie tylko w domach) często mogą być ustanawiane nieruchomości lokalowe (czasami po dokonaniu określonych przeróbek) – w takim zakresie warto zwrócić uwagę na początkowe artykuły ustawy o własności lokali (łącznie z jej art. 11, który ma odpowiednie zastosowanie w przypadku zniesienia współwłasności).

Pani interesy (zwłaszcza związane z inwestycjami) mogą przemawiać za tym, by umową dożywocia (albo pierwszą z takich umów) objąć to mienie, którego zbycie wolne jest od ograniczeń – a poza tym trzeba sprawdzić, czy rzeczywiście odnośna nieruchomość rolna jest objęta ograniczeniami). Rozumiem, że Pani może być szczególnie zainteresowana nabyciem własności wszystkich nieruchomości, ale niekiedy lepiej mieć coś, niż nic – np. przy okazji czekania na wyjaśnienie sytuacji nieruchomości rolnej. Poza tym Pani uprawnienia mogą być zabezpieczone również inaczej. Przecież można by zawrzeć umowę ugody (art. 917 oraz art. 918 K.c.) – związaną z Pani wydatkami na rzecz współwłaściciela odnośnych nieruchomości. W ugodzie takiej można by np. postanowić, że Pani wierzytelności wobec Pani podopiecznego są zabezpieczone hipotecznie; najlepiej na jego udziałach w nieruchomości rolnej (chodzi o ustanowienie hipoteki na udziałach przez współwłaściciela). Nawet ewentualna późniejsza zmiana testamentu (na Pani rzecz) nie niweczyłaby przysługującego Pani zabezpieczenia hipotecznego – to wynika z istoty hipoteki (art. 244 K.c. oraz dokładniej: art. 65 i następne ustawy o księgach wieczystych i hipotece). W dodatku mogłaby Pani stać się właścicielką albo współwłaścicielką tych składników majątkowych, którymi obrót jest wolny od ograniczeń. Byłoby to rozwiązanie pośrednie – przynajmniej tymczasowo – ale jednak jakieś (i to całkiem wartościowe) składniki majątkowe wchodziłyby w skład Pani majątku.

Proszę zatem rozważyć wszystkie opcje w związku z realizacją decyzji związanych z Pani wsparciem na rzecz podopiecznego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Obawy o dalsze posiadanie ziemi po zmianie przepisów


Od maja zmienić się warunki obrotu ziemią. Jestem posiadaczem gospodarstwa rolnego (jest tego ponad 6 ha), praktycznie grunty nie są uprawiane, jedyne prowadzenie gospodarstwa polega na przeoraniu ugorów, czego wymaga agencja przy podawaniu gruntów do dopłat. Wobec niezrozumiałych zapisów ustawy planowałem przepisać gospodarstwo – ziemię na moje dzieci po połowie. Jak mam się zachować obecnie, czy na siłę dążyć do przepisania gospodarstwa do maja, czy może jest możliwość spokojnego przepisania tych gruntów w późniejszym czasie i na jakie niespodzianki zwrócić uwagę? Z dostępnych informacji powstaje tylko mętlik w głowie.

Czy potrzebuję zgody ANR na zakup działki rolnej?


Czy po zmianie przepisów 1 maja 2016 roku będąc rolnikiem (powyżej 1,1 ha) mogę kupić działkę rolna IV kat. 3400 m2 w innej, niesąsiadującej gminie? Czy muszę uzyskać zgodę ANR? Czy jeśli będę posiadała działkę  w tej gminie, to czy mogę dokupić tę pierwszą, która jest przyległą działką? Jak długo powinnam wcześniej posiadać działkę?

Czy działka rolna o powierzchni 0,3 ha podlega ograniczeniom ustawy?


Czy działka rolna o powierzchni dokładnie 0,3 ha podlega ograniczeniom ustawy rolnej? Jest do kupienia nieruchomość na wsi. To dom i zabudowania, słowem siedlisko. Do niego przylega 30-arowa działka rolna. Nie jestem rolnikiem. Czy jest jakaś możliwość jej kupna?

Czy można przedłużyć dzierżawę tylko na 2 lata?


Posiadam niewielki kawałek ziemi i dzierżawię drugi, co daje mi razem powierzchnię ponad hektara przeliczeniowego, wobec czego podlegam ubezpieczeniu KRUS. Obecnie 10-letnia umowa dzierżawy się skończyła i chcemy przedłożyć ją tylko na 2 lata. Czy spełnia to wymogi KRUS-u? Czy należy taką umowę rejestrować w ewidencji gruntów?

Dokupienie drugiej połowy działki rolnej


Dzień dobry, chciałbym zorientować się w możliwościach działania związanych z działką rolą. Jestem współwłaścicielem działki o powierzchni 5,3 ha. Posiadam 50% udział w nieruchomości. Obecnie drugi współwłaściciel zwrócił się z propozycją sprzedaży mi 50% udziału, przez co stałbym się 100% właścicielem działki. Nie jestem rolnikiem. Czy ze względu na współwłasność i to, że transakcja spowodowałaby uregulowanie naszej relacji, jest jakaś ścieżka, która pozwala na przeprowadzenie sprzedaży? Współwłaściciel również nie jest rolnikiem.

Darowizna siedliska synowi, który nie jest rolnikiem


Jesteśmy rolnikami. Posiadamy półhektarowe siedlisko z dobrą klasą ziemi. Czy można przepisać w formie darowizny siedlisko z ojca na syna, jeśli syn nie jest rolnikiem? Czy można sprzedać siedlisko obcej osobie, jeśli również nie jest rolnikiem? W gminie odmówiono mężowi przepisania działki na syna. Warunki zabudowy i pozwolenie zostało wydane na męża i urząd nie zgodził się na przejęcie inwestycji na syna nierolnika. Na działce są już fundamenty, ale nadal to jest nasze, a syn chce się budować.

Zakup ziemi rolnej od kuzyna


Czy jako osoba niebędąca rolnikiem mogę kupić ziemię rolną o powierzchni około 2,4 ha od mojego kuzyna (syn brata mojego taty)? Ziemia ta wcześniej należała do mnie i mojej siostry, ponieważ otrzymaliśmy ją w spadku po zmarłych rodzicach, a następnie sprzedaliśmy właśnie temu kuzynowi. Czy istnieje jakaś możliwość zakupu gruntu od kuzyna?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »