Umowa dożywocia a ziemia rolna – KOWR i współwłasność

Stan prawny na dzień 25 maja 2026 r. wymaga bardziej precyzyjnego podejścia niż samo stwierdzenie, że działka jest „rolna” albo że nabywca „nie jest rolnikiem”. W sprawach dotyczących umowy dożywocia trzeba najpierw ustalić, co dokładnie ma być przeniesione: własność całej nieruchomości, udział we współwłasności, udział w nieruchomości rolnej, udział w nieruchomości zabudowanej, czy może po zniesieniu współwłasności konkretna działka lub lokal.

Na czym polega umowa dożywocia?

Umowa dożywocia jest umową uregulowaną w art. 908 Kodeksu cywilnego. Polega na tym, że właściciel przenosi własność nieruchomości na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, obejmuje to przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

Nie jest to testament ani zwykły „zapis”. Skutek jest natychmiastowy: własność przechodzi na nabywcę w chwili zawarcia aktu notarialnego. Jednocześnie nieruchomość zostaje obciążona prawem dożywocia, które powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej. Z tego powodu umowa daje obu stronom większą pewność niż samo ustne porozumienie, ale wymaga bardzo dokładnego opisania świadczeń opiekuńczych i mieszkaniowych.

Czy nierolnik może nabyć ziemię rolną w umowie dożywocia?

Tak, ale nie w każdej sytuacji i nie zawsze bez dalszych czynności. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego określa, kiedy nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, a kiedy stosuje się wyjątki. Obecnie przepisów art. 2a ust. 1 i 2 UKUR nie stosuje się między innymi do nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha. To ważne w opisanym stanie faktycznym, bo działka o powierzchni 4000 m² ma 0,4 ha.

Nie oznacza to jednak automatycznie, że można pominąć wszystkie przepisy rolne. Po pierwsze, ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Po drugie, jeżeli użytki rolne mają co najmniej 0,3 ha i nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR, to przy umowie innej niż sprzedaż, a więc także przy umowie dożywocia, trzeba sprawdzić art. 4 UKUR. KOWR może mieć prawo złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości za zapłatą ceny albo wartości rynkowej, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek.

Dlatego przed podpisaniem umowy notariusz powinien zweryfikować księgę wieczystą, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz powierzchnię użytków rolnych. Praktyczne omówienie podobnych ograniczeń znajdziesz także w materiale o tym, jak wygląda dożywocie a ograniczenia obrotu ziemią.

Czy opiekun jest osobą bliską zbywcy?

Samo sprawowanie opieki, wspólne zamieszkiwanie albo zameldowanie nie oznacza jeszcze, że opiekun jest „osobą bliską” w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa wymienia tu określone kategorie rodzinne, między innymi zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów.

Jeżeli opiekun nie mieści się w tej definicji, nie korzysta z wyjątku przewidzianego dla osoby bliskiej. Wtedy znaczenie mają przede wszystkim: powierzchnia nieruchomości, powierzchnia użytków rolnych, przeznaczenie w planie miejscowym, status nabywcy, rodzaj umowy oraz ewentualne uprawnienia KOWR.

Co ze współwłasnością i udziałem 5/6?

Zasadą wynikającą z art. 198 Kodeksu cywilnego jest to, że każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że osoba mająca udział 5/6 może co do zasady przenieść ten udział na inną osobę, także w ramach umowy dożywocia, jeżeli nie sprzeciwiają się temu przepisy szczególne.

Trzeba jednak odróżnić przeniesienie udziału od przeniesienia konkretnego fragmentu działki albo konkretnego domu. Jeżeli na działce stoi kilka domów, ale nie zniesiono współwłasności i nie ustanowiono odrębnej własności lokali, współwłaściciel zwykle nie może samodzielnie „przepisać” jednego domu jako odrębnego przedmiotu własności. Może rozporządzić swoim udziałem, natomiast podział nieruchomości, zniesienie współwłasności albo ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga odrębnych czynności, a przy braku zgody współwłaścicieli może wymagać postępowania sądowego.

Jeżeli przedmiotem ma być udział w nieruchomości rolnej, trzeba pamiętać, że UKUR stosuje się odpowiednio także do nabycia udziału we współwłasności nieruchomości rolnej. Przy sprzedaży udziału mogą dodatkowo pojawić się prawa pierwokupu wynikające z art. 166 Kodeksu cywilnego oraz z UKUR. Przy umowie dożywocia, która nie jest sprzedażą, szczególne znaczenie ma natomiast prawo nabycia z art. 4 UKUR.

Jak najbezpieczniej rozwiązać taką sprawę?

Najpierw należy oddzielić nieruchomość zabudowaną od działki rolnej. Jeżeli działka z domami nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR, można rozważyć zawarcie umowy dożywocia obejmującej udział w tej nieruchomości. Trzeba jednak jasno opisać, z czego nabywca będzie korzystał, jakie prawa zachowuje dożywotnik i czy korzystanie z domu nie będzie kolidowało z prawami pozostałych współwłaścicieli.

W odniesieniu do działki rolnej trzeba ustalić, czy UKUR w ogóle ma zastosowanie. Jeżeli powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, ustawy zasadniczo się nie stosuje. Jeżeli użytki rolne mają co najmniej 0,3 ha, ale cała nieruchomość ma mniej niż 1 ha, nabycie przez nierolnika nie wymaga spełnienia zasady rolnika indywidualnego z art. 2a ust. 1 UKUR, lecz nadal trzeba przeanalizować art. 4 UKUR i procedurę zawiadomienia KOWR.

Jeżeli nieruchomość rolna przekracza 1 ha albo nie mieści się w żadnym ustawowym wyjątku, nabycie przez nierolnika może wymagać zgody Dyrektora Generalnego KOWR w formie decyzji administracyjnej. Zgoda taka jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Wniosek składa się do właściwego oddziału terenowego KOWR, a zakres dowodów zależy od konkretnej podstawy wniosku.

Co można zrobić zamiast jednej umowy dożywocia?

W praktyce warto rozważyć kilka wariantów, zależnie od dokumentów i relacji między stronami:

• zawarcie umowy dożywocia tylko co do udziału w nieruchomości, której obrót nie podlega ograniczeniom UKUR,
• najpierw zniesienie współwłasności albo ustanowienie odrębnej własności lokalu, jeżeli celem jest przekazanie konkretnego domu lub lokalu,
• zawarcie umowy dożywocia dotyczącej udziału w nieruchomości rolnej po sprawdzeniu procedury KOWR,
• ustanowienie zabezpieczeń dla opiekuna, na przykład hipoteki zabezpieczającej rozliczenie nakładów lub roszczeń, jeżeli przeniesienie własności nie jest jeszcze możliwe,
• sporządzenie testamentu albo zapisu windykacyjnego, jeżeli strony akceptują to, że własność przejdzie dopiero po śmierci zbywcy.

Testament albo zapis windykacyjny nie zastępują umowy dożywocia, bo nie dają nabywcy własności już teraz. Mogą jednak być dodatkowym elementem planu, zwłaszcza gdy sprawa rolna wymaga czasu albo zgody organu.

FAQ

Czy umowa dożywocia musi być zawarta u notariusza?

Tak. Ponieważ umowa dożywocia przenosi własność nieruchomości, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Bez tej formy przeniesienie własności nieruchomości nie będzie skuteczne.

Czy pozostali współwłaściciele muszą zgodzić się na przeniesienie udziału?

Co do zasady nie, jeżeli właściciel rozporządza wyłącznie swoim udziałem. Ich zgoda jest natomiast potrzebna do rozporządzenia całą nieruchomością, do umownego zniesienia współwłasności albo do czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną.

Czy KOWR zawsze musi wyrazić zgodę na umowę dożywocia ziemi rolnej?

Nie zawsze. Przy nieruchomościach rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha działa ważny wyjątek od zasady nabywania przez rolnika indywidualnego. Nadal trzeba jednak sprawdzić, czy ustawa ma zastosowanie i czy KOWR nie ma prawa nabycia z art. 4 UKUR, ponieważ umowa dożywocia nie jest sprzedażą.

Czy opiekun osoby starszej jest traktowany jak osoba bliska?

Nie z samego faktu opieki. Osobą bliską w UKUR jest tylko osoba mieszcząca się w ustawowym katalogu relacji rodzinnych. Opiekun, sąsiad albo osoba zameldowana u zbywcy nie staje się automatycznie osobą bliską.

Czy zamiast dożywocia można sporządzić testament?

Można, ale testament działa dopiero po śmierci spadkodawcy i może zostać zmieniony. Umowa dożywocia przenosi własność od razu, dlatego lepiej zabezpiecza nabywcę, ale jednocześnie wymaga starannego sprawdzenia ograniczeń dotyczących nieruchomości rolnych.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji umowa dożywocia jest możliwa do rozważenia, ale nie powinna obejmować całego majątku bez wcześniejszej analizy dokumentów. Najbezpieczniej oddzielnie ocenić działkę rolną o powierzchni 4000 m², udział w nieruchomości zabudowanej domami oraz zakres praw pozostałych współwłaścicieli. Sam fakt, że nabywca nie jest rolnikiem, nie zawsze blokuje umowę, zwłaszcza przy nieruchomości poniżej 1 ha, ale może uruchamiać obowiązki notarialne i uprawnienia KOWR.

Praktycznie rzecz biorąc, pierwszym krokiem powinno być zgromadzenie aktualnych dokumentów: odpisów ksiąg wieczystych, wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, informacji o planie miejscowym, dokumentów dotyczących współwłasności oraz informacji o ewentualnych dzierżawach. Dopiero wtedy można zdecydować, czy zawierać jedną umowę dożywocia, kilka odrębnych umów, najpierw znosić współwłasność, czy tymczasowo zabezpieczyć roszczenia opiekuna w inny sposób.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1071: tekst aktu.
• Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653, z uwzględnieniem zmiany Dz.U. 2026 poz. 317: tekst jednolity oraz nowelizacja z 2026 r..
• Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa – informacje o zgodach na nabycie nieruchomości rolnych: gov.pl/KOWR.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.