Ustna obietnica przekazania działki po przepisaniu gospodarstwa

Ustna obietnica przekazania działki a akt notarialny

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma forma ustaleń. Własności działki nie można skutecznie przenieść ustnie. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz sama umowa przenosząca własność powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że sama rodzinna obietnica, nawet potwierdzana przez brata, nie wystarczy do przymusowego „odpisania” części gospodarstwa.

Jeżeli gospodarstwo zostało przepisane bratu i bratowej, trzeba też ustalić, czy nieruchomość weszła do ich majątku wspólnego. W takim przypadku brat nie może samodzielnie przenieść części działki, ponieważ konieczna jest zgoda bratowej i jej udział w akcie notarialnym. Ma to szczególne znaczenie przy dawnych przekazaniach gospodarstw rolnych następcy pozostającemu w ustawowej wspólności majątkowej.

Inaczej można oceniać sprawę tylko wtedy, gdy w samym akcie notarialnym przekazania gospodarstwa albo w innym akcie notarialnym znalazło się konkretne zobowiązanie do przekazania Pani oznaczonej działki. Wówczas trzeba sprawdzić, czy zapis wskazuje działkę, strony, warunki wykonania oraz czy może być traktowany jako zobowiązanie na rzecz osoby trzeciej. Bez takiego zapisu podstawy do pozwu o przeniesienie własności są bardzo słabe.

Umowa z następcą i przekazanie gospodarstwa za emeryturę lub rentę

W praktyce rodzinne „przepisanie gospodarstwa za rentę” może oznaczać różne czynności: umowę z następcą z ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, dawną umowę przekazania gospodarstwa na podstawie poprzednich ustaw albo darowiznę zawartą po to, aby rolnik spełnił warunki do świadczenia. Nazwa potoczna nie przesądza więc sprawy. Najważniejszy jest akt notarialny.

Zgodnie z art. 84 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników przez umowę z następcą rolnik zobowiązuje się przenieść własność i posiadanie gospodarstwa na osobę młodszą od niego co najmniej o 15 lat, z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie pracować w gospodarstwie. Taka umowa może zawierać również inne postanowienia dotyczące wzajemnych świadczeń stron przed i po przeniesieniu gospodarstwa.

Art. 85 tej ustawy wymaga, aby zarówno umowa z następcą, jak i umowa wykonawcza przenosząca własność gospodarstwa, zostały zawarte w formie aktu notarialnego. Jeżeli więc rodzice chcieli zabezpieczyć Pani działkę, powinno to zostać wpisane w akcie notarialnym w sposób jednoznaczny. Samo ustne uzgodnienie z bratem, że kiedyś przekaże część gruntu, nie zastępuje wymaganego aktu.

Zobacz również: w podobnych sprawach istotne bywa przekazanie gospodarstwa a zobowiązania, zwłaszcza gdy w tle występuje umowa o przeniesienie własności gospodarstwa rolnego w zamian za emeryturę.

Czy można potraktować obietnicę jako umowę przedwstępną?

Teoretycznie można rozważać, czy doszło do umowy przedwstępnej. W praktyce przy nieruchomości jest to jednak bardzo trudne. Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia przyszłej umowy, czyli przede wszystkim dokładnie wskazywać nieruchomość lub jej część oraz strony przyszłej transakcji. Jeżeli miała dotyczyć wydzielenia działki, często konieczny byłby też podział geodezyjny albo przynajmniej precyzyjne ustalenie, jaka część gruntu ma zostać przeniesiona.

Nawet gdyby przyjąć, że jakaś umowa przedwstępna została zawarta, brak formy aktu notarialnego zasadniczo uniemożliwia żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości. W takiej sytuacji można co najwyżej rozważać roszczenia odszkodowawcze, ale one również wymagają wykazania szkody, związku przyczynowego i zachowania terminów przedawnienia. Po wielu latach od ustnych ustaleń takie roszczenia są zwykle bardzo trudne do udowodnienia.

Warto też pamiętać, że jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony, strona uprawniona może go wyznaczyć. Jeżeli jednak w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczono terminu, nie można żądać jej zawarcia. Ten mechanizm dodatkowo osłabia możliwość opierania sprawy na dawnych, ustnych i nieprecyzyjnych ustaleniach rodzinnych.

Zobacz również: przy sporach o dawne ustne ustalenia pomocny może być artykuł ustna umowa korzystania z ziemi a zasiedzenie.

Brak zgody bratowej

Jeżeli bratowa jest współwłaścicielką gospodarstwa albo nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego małżonków, jej sprzeciw ma realne znaczenie prawne. Brat nie może skutecznie rozporządzić całą nieruchomością albo jej wydzieloną częścią tak, jakby był jedynym właścicielem. Do zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność działki potrzebne jest zgodne oświadczenie wszystkich osób, którym przysługuje prawo do nieruchomości.

Jeżeli natomiast bratowa nie jest właścicielką ani współwłaścicielką, trzeba sprawdzić, czy gospodarstwo stanowi majątek osobisty brata. Wtedy jej sprzeciw rodzinny nie blokowałby samej czynności prawnej, ale nadal pozostaje problem braku notarialnego zobowiązania brata wobec Pani. Innymi słowy: brak zgody bratowej jest przeszkodą dodatkową, ale nie jedyną.

Postępowanie spadkowe po ojcu

Postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku po ojcu można przeprowadzić nawet po wielu latach. Możliwe jest także notarialne poświadczenie dziedziczenia, jeżeli spadkobiercy są zgodni i nie ma przeszkód formalnych. Takie postępowanie porządkuje krąg spadkobierców, ale nie powoduje, że dawny majątek przekazany za życia automatycznie wraca do spadku.

Data otwarcia spadku to data śmierci spadkodawcy, a nie data późniejszego postanowienia sądu. To ważne zwłaszcza przy zachowku i przedawnieniu. Jeżeli ojciec zmarł w 1998 r., samo przeprowadzenie sprawy spadkowej obecnie nie odnowi roszczeń, które mogły przedawnić się wiele lat temu.

Jeżeli mama nadal żyje, nie można jeszcze dochodzić zachowku po niej. Jej sytuację trzeba oceniać osobno: jako ewentualnej współwłaścicielki gospodarstwa przed przekazaniem, strony umowy z następcą albo osoby uprawnionej do świadczeń od następcy, jeżeli takie świadczenia wynikają z umowy albo z przepisów.

Zachowek po ojcu a przekazanie gospodarstwa

Zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi i rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. Co do zasady wynosi połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym, a w przypadku osoby trwale niezdolnej do pracy albo małoletniego zstępnego – dwie trzecie tego udziału.

W aktualnym stanie prawnym roszczenia z tytułu zachowku przedawniają się zasadniczo po 5 latach. Roszczenie przeciwko osobie obowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu darowizny albo zapisu windykacyjnego przedawnia się z upływem 5 lat od otwarcia spadku. Dla śmierci z 1998 r. trzeba jednak uwzględnić przepisy obowiązujące w tamtym czasie i przepisy przejściowe. W praktyce po tak długim okresie roszczenie o zachowek po ojcu będzie co do zasady przedawnione.

Drugim problemem jest charakter samego przekazania gospodarstwa. Jeżeli była to typowa umowa z następcą albo dawna umowa przekazania gospodarstwa w związku ze świadczeniem emerytalno-rentowym, nie zawsze można traktować ją jak darowiznę doliczaną do substratu zachowku. Orzecznictwo podkreśla odrębność takich umów od darowizny, choć przy umowach nazwanych i skonstruowanych jako darowizna ocena może być inna. Dlatego bez wglądu do aktu notarialnego nie da się odpowiedzialnie przesądzić, czy wartość gospodarstwa mogłaby być uwzględniana przy zachowku.

W opisanej sprawie, przy śmierci ojca w 1998 r., braku postępowania spadkowego i braku notarialnego zobowiązania do przekazania działki, realne możliwości są ograniczone. Najrozsądniejszym pierwszym krokiem jest uzyskanie wypisu aktu notarialnego przekazania gospodarstwa, sprawdzenie księgi wieczystej oraz ustalenie, czy w akcie wpisano jakiekolwiek postanowienia na Pani rzecz.

Zobacz również: gdy gospodarstwo zostało przekazane w innej formie, przydatne może być omówienie darowizny gospodarstwa rolnego a ZUS, KRUS i podatków.

FAQ

Czy ustna obietnica przekazania działki jest ważna?

Jako obietnica rodzinna może mieć znaczenie dowodowe lub negocjacyjne, ale nie przenosi własności nieruchomości. Do przeniesienia własności działki potrzebny jest akt notarialny.

Czy można zmusić brata do przepisania części gospodarstwa?

Co do zasady nie, jeżeli nie istnieje notarialne zobowiązanie do przeniesienia własności oznaczonej działki. Trzeba sprawdzić akt przekazania gospodarstwa i ewentualne późniejsze dokumenty.

Czy sprzeciw bratowej blokuje przekazanie działki?

Tak, jeżeli bratowa jest współwłaścicielką albo gospodarstwo wchodzi do majątku wspólnego małżonków. Wtedy do aktu notarialnego potrzebna jest zgoda obojga.

Czy można jeszcze przeprowadzić sprawę spadkową po ojcu?

Tak. Stwierdzenie nabycia spadku albo notarialne poświadczenie dziedziczenia można przeprowadzić po latach. Nie oznacza to jednak, że odżywają przedawnione roszczenia o zachowek.

Czy przekazanie gospodarstwa za emeryturę zawsze liczy się do zachowku?

Nie zawsze. Typowa umowa z następcą lub dawna umowa przekazania gospodarstwa może być oceniana inaczej niż darowizna. Jeżeli jednak akt był zwykłą darowizną albo darowizną zawartą w związku z uzyskaniem świadczenia, ocena może być inna.

Od kiedy liczy się przedawnienie zachowku?

Przy roszczeniu o uzupełnienie zachowku z tytułu darowizny lub zapisu windykacyjnego aktualnie termin wynosi 5 lat od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy. Dla bardzo starych spraw trzeba dodatkowo uwzględnić dawne przepisy i przepisy przejściowe.

Podsumowanie

Najważniejszy wniosek jest praktyczny: bez aktu notarialnego ustna obietnica przekazania działki nie daje zwykle podstaw do przymusowego uzyskania własności. Jeżeli gospodarstwo należy do brata i bratowej, dodatkowo konieczna byłaby zgoda obojga. W sprawach dotyczących dawnych przekazań gospodarstwa trzeba zawsze zacząć od dokumentów: aktu notarialnego, księgi wieczystej i ewentualnych postanowień dotyczących świadczeń na rzecz rodziców lub innych członków rodziny.

Zachowek może być rozważany tylko po śmierci danego rodzica i tylko w granicach terminów przedawnienia. Jeżeli ojciec zmarł w 1998 r., obecne dochodzenie zachowku po nim będzie najczęściej spóźnione, a charakter umowy przekazania gospodarstwa może dodatkowo wyłączać proste doliczenie wartości gospodarstwa tak jak darowizny.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników - Dz.U. 1991 nr 7 poz. 24
3. Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2023 r., III CZP 106/22, dotycząca skutków przekazania gospodarstwa rolnego następcy pozostającemu w ustawowej wspólności majątkowej - Sąd Najwyższy
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2021 r., II CSKP 83/21, dotyczący kwalifikacji przekazania gospodarstwa rolnego przy roszczeniach o zachowek - Sąd Najwyższy

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.