Sprzedaż działki rolnej we współwłasności
• Autor: Katarzyna Siwiec
Wraz z mężem i jeszcze jedną osobą jesteśmy współwłaścicielami działki rolnej o pow. 3000 m2. Działka jest niezabudowana. Po wielu latach oczekiwania na plan zagospodarowania przestrzennego dla tej okolicy, który w studium „odralniał” działkę, nie jesteśmy już zainteresowani stawianiem domu w tym miejscu i chcemy sprzedać naszą część. Osoba, z którą mamy współwłasność, nie chce sprzedawać. Co powinniśmy zrobić, by znieść współwłasność i dokonać podziału działki: znieść współwłasność, odrolnić i podzielić?
Zbycie udziału we współwłasności
Teoretycznie może Pani sprzedaż udział w nieruchomości, o ile oczywiście ktoś zechce go kupić. Art. 198 Kodeku cywilnego (K.c.) stanowi
bowiem, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Bezspornym jest, że współwłaściciel może przede wszystkim zbyć swój udział, a także, o ile pozwala na to istota danego prawa, obciążyć go ograniczonym prawem rzeczowym. Dopuszczalne jest zatem obciążenie udziału we współwłasności nieruchomości hipoteką (J. Pisuliński, Hipoteka na udziale we współwłasności nieruchomości, KPP 2002, z. 1, s. 141); nie można natomiast ustanowić służebności na udziale we współwłasności, gdyż jej przedmiotem może być tylko nieruchomość. Odnośnie do rzeczy ruchomych możliwe jest ustanowienie zastawu na udziale we współwłasności, jeżeli rzecz została wydana zastawnikowi, na co pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę (tak np. J. Majorowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 752; S. Rudnicki, Komentarz, 2007, s. 522; odmiennego zdania jest E. Gniewek, Komentarz, 2001, s. 742 i n.). Współwłaściciel może także zawierać dotyczące udziału niektóre umowy obligacyjne. Może na przykład udział swój wydzierżawić.
Zobacz również: Umowa przedwstępna sprzedaży działki rolnej
Podział nieruchomości w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności
Natomiast żeby sprzedaż całą nieruchomość, muszą już mieć Państwo oczywiście zgodę drugiej strony.
Po zmianach w prawie rolnym obecnie nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny albo osoba bliska – typu dzieci, rodzeństwo. Proszę mieć to na uwadze. Wymóg ten nie obowiązuje w przypadku działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
Ilekroć mówimy o „nieruchomości rolnej”, należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Niestety, samo studium przeznaczenia nieruchomości nie zmienia więc faktu, że jest to działka rolna. Można zatem spróbować ją odrolnić, bo wówczas będziecie mieć Państwo większy krąg potencjalnych kupców, a co za tym idzie – uzyskacie też wyższą cenę.
Natomiast jeżeli się Państwu nie trafi kupiec na udział w nieruchomości, o czym pisałam wcześniej, a ta trzecia osoba nie będzie nadal chciała sprzedać nieruchomości, konieczny będzie podział nieruchomości w wyniku postępowania o zniesienie współwłasności, jest to jedyna przymusowa forma rozwiązania niezgodności pomiędzy współwłaścicielami w takim przypadku.
Zobacz również: Zniesienie współwłasności działki rolnej przez podział
Przykłady
Sprzedaż udziału wbrew oporowi współwłaściciela
Pan Tomasz i jego brat byli współwłaścicielami działki rolnej, którą odziedziczyli po rodzicach. Tomasz chciał sprzedać swoją część, ale brat stanowczo się sprzeciwiał, licząc na wzrost wartości nieruchomości w przyszłości. Po kilku miesiącach bezskutecznych negocjacji Tomasz znalazł kupca zainteresowanego jego udziałem i sprzedał go bez zgody brata. Nowy współwłaściciel, niechętny do współdzielenia działki, po pewnym czasie doprowadził do sądowego zniesienia współwłasności i jej podziału.
Podział działki jako rozwiązanie konfliktu
Pani Ewa i jej kuzyn mieli działkę położoną na atrakcyjnych terenach rolnych. Ewa chciała sprzedać swoją część, ale kuzyn był przeciwny, ponieważ uprawiał tam warzywa. Po konsultacji z prawnikiem zdecydowała się na postępowanie o zniesienie współwłasności przez podział działki. Sąd orzekł podział na dwie równe części, a Ewa sprzedała swoją nowemu właścicielowi, który następnie wystąpił o odrolnienie działki i uzyskał zgodę na budowę domu.
Odrolnienie i sprzedaż całej działki
Małżeństwo Kowalskich było współwłaścicielami działki rolnej razem z trzecim właścicielem, który nie chciał jej sprzedawać. Wiedząc, że grunt wciąż formalnie ma status rolny, uzyskali decyzję o jego odrolnieniu. Po tej zmianie współwłaściciel, widząc wyższą wartość nieruchomości, zgodził się na jej sprzedaż w całości. Dzięki temu działkę udało się sprzedać deweloperowi za znacznie wyższą cenę.
Podsumowanie
Sprzedaż działki rolnej we współwłasności może być skomplikowana, zwłaszcza gdy nie wszyscy właściciele są zgodni co do jej zbycia. Każdy współwłaściciel ma prawo sprzedać swój udział, choć znalezienie kupca na część nieruchomości bywa trudne. W sytuacji braku porozumienia można dążyć do zniesienia współwłasności, co często wiąże się z podziałem działki. Innym rozwiązaniem jest odrolnienie gruntu, co może zwiększyć jego wartość i ułatwić sprzedaż. Jeśli żadne z tych działań nie przynosi efektu, pozostaje postępowanie sądowe, które może doprowadzić do podziału lub sprzedaży całej nieruchomości.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz problem ze sprzedażą działki we współwłasności lub potrzebujesz porady dotyczącej zniesienia współwłasności, skorzystaj z profesjonalnej pomocy prawnej online. Oferujemy indywidualne konsultacje, analizę dokumentów oraz wskazówki dotyczące najlepszych rozwiązań prawnych. Skontaktuj się z nami, a pomożemy Ci znaleźć najkorzystniejsze wyjście z sytuacji i przeprowadzić cały proces zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Zakup działki od KOWR – czy można szybko przekazać ją bliskiej osobie, która planuje budowę domu?
» Dziedziczenie ziemi rolnej, jak poprawnie wypełnić formularz SD-Z2?
» Praca w gospodarstwie a dodatek rolniczy, czy ZUS uwzględni ten okres?
» Zakup gruntów rolnych przez nie-rolnika, jakie obowiązki i ograniczenia?
» Paszportowanie i sprzedaż roślin jako domownik rolnika, jak to zrobić?
