Dzierżawa gruntów rolnych z darowizny a podatek

Zwolnienie rodzinne a zwolnienie rolnicze przy darowiźnie gruntów

W sprawach dotyczących darowizny ziemi rolnej trzeba odróżnić dwa różne zwolnienia z podatku od spadków i darowizn. Pierwsze to zwolnienie rodzinne z art. 4a ustawy, obejmujące m.in. darowizny między rodzicami i dziećmi oraz między rodzeństwem. Drugie to zwolnienie rolnicze z art. 4 ust. 1 pkt 1, które dotyczy nabycia gruntów stanowiących gospodarstwo rolne i jest obwarowane dodatkowymi warunkami.

Jeżeli córka otrzymała grunty od rodziców w formie aktu notarialnego, w praktyce najczęściej zastosowanie ma zwolnienie rodzinne. Przy nieruchomości nie składa się wtedy samodzielnie zgłoszenia SD-Z2, ponieważ obowiązki podatkowe związane z aktem wykonuje notariusz. Warto jednak sprawdzić treść aktu notarialnego i ustalić, czy notariusz wskazał art. 4a ustawy, czy zwolnienie rolnicze.

Jeżeli zastosowano art. 4a, późniejsza dzierżawa gruntu bratu nie powoduje sama przez się obowiązku zapłaty podatku od darowizny otrzymanej od rodziców. Zwolnienie rodzinne nie jest uzależnione od 5-letniego prowadzenia gospodarstwa.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy podstawą zwolnienia był art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy. Obecnie przepis ten obejmuje nabycie własności gruntów stanowiących gospodarstwo rolne wraz z drzewami i innymi roślinami będącymi ich częścią składową, jeżeli w wyniku nabycia zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne o powierzchni nie mniejszej niż 11 ha i nie większej niż 300 ha, a gospodarstwo będzie prowadzone przez nabywcę przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Zwolnienie to stanowi pomoc de minimis w rolnictwie.

W przypadku starszych darowizn, np. dokonanych w 2015 r., trzeba uwzględnić brzmienie przepisów z daty darowizny oraz podstawę zwolnienia wpisaną w akcie. Dla użytkownika najważniejszy wniosek jest taki: samo otrzymanie ziemi od rodziców nie oznacza jeszcze, że obowiązuje go 5-letni warunek z art. 4. Decyduje podstawa prawna zwolnienia.

Zobacz również: jeżeli interesuje Cię zwolnienie z podatku przy gospodarstwie, sprawdź także omówienie zasad podatkowych przy nabyciu gospodarstwa rolnego.

Dzierżawa gruntu przed upływem 5 lat

Jeżeli w akcie notarialnym zastosowano zwolnienie rolnicze, trzeba zachować szczególną ostrożność. Warunek prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat jest warunkiem zwolnienia. Dlatego dzierżawa gruntu rolnego przed upływem wymaganego okresu może zostać oceniona jako zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa przez nabywcę, zwłaszcza gdy właściciel oddaje całość gruntów innej osobie i sam faktycznie przestaje gospodarować.

Nie każda umowa dzierżawy będzie jednak automatycznie prowadziła do takich samych skutków. Znaczenie mają: treść aktu notarialnego, rodzaj zastosowanego zwolnienia, powierzchnia gospodarstwa, sposób faktycznego korzystania z gruntów, zakres oddania ich w posiadanie oraz to, czy nabywca nadal spełnia warunki zwolnienia.

W analizowanym stanie faktycznym szczególnie ważne jest to, że darowizna pochodziła od rodziców. Jeżeli skorzystano ze zwolnienia rodzinnego z art. 4a, dzierżawa bratu nie powinna powodować obowiązku zapłaty podatku od tej darowizny tylko dlatego, że nastąpiła przed upływem 5 lat. Jeżeli jednak zastosowano zwolnienie rolnicze, ryzyko podatkowe może być realne.

Ile wynosi podatek od darowizny, gdy zwolnienie nie przysługuje?

Jeżeli darowizna nie korzysta ze zwolnienia albo podatnik utraci do niego prawo, podatek oblicza się od czystej wartości nabytych rzeczy i praw majątkowych, czyli co do zasady od wartości rynkowej pomniejszonej o długi i ciężary. Przy gruntach punktem wyjścia jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie wyłącznie klasa bonitacyjna ziemi. Klasa gruntu może wpływać na wycenę, ale sama nie zastępuje wartości rynkowej.

Dla nabywców z I grupy podatkowej, do której należą m.in. dzieci, rodzice i rodzeństwo, aktualna kwota wolna wynosi 36 120 zł. Podatek od nadwyżki ponad tę kwotę wynosi 3%, 5% albo 7% w zależności od wysokości podstawy opodatkowania. Przy najbliższej rodzinie najpierw trzeba jednak zbadać możliwość pełnego zwolnienia z art. 4a, ponieważ wtedy podatek nie występuje bez względu na wartość darowizny, o ile spełniono warunki formalne.

Jeżeli sprawa dotyczy darowizny dokonanej wiele lat temu, urząd może badać przepisy właściwe dla daty powstania obowiązku podatkowego oraz okoliczności utraty zwolnienia. Dlatego nie należy automatycznie stosować dzisiejszych kwot i progów do każdej historycznej sprawy bez weryfikacji dat i dokumentów.

Kto płaci podatek rolny przy dzierżawie?

W zwykłej umowie dzierżawy prywatnych gruntów rolnych podatnikiem podatku rolnego pozostaje co do zasady właściciel gruntu. Dzierżawca nie staje się automatycznie podatnikiem wobec gminy tylko dlatego, że faktycznie uprawia ziemię.

Strony mogą jednak w umowie ustalić, że dzierżawca będzie zwracał właścicielowi równowartość podatku rolnego albo będzie finansował ten koszt w czynszu. Taki zapis działa między stronami umowy, ale nie zmienia adresata obowiązku podatkowego wobec organu podatkowego, jeżeli ustawa nie przewiduje wyjątku.

Wyjątek dotyczy m.in. sytuacji, gdy grunty gospodarstwa rolnego zostały wydzierżawione na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów dotyczących uzyskiwania rent strukturalnych. Wtedy podatnikiem podatku rolnego może być dzierżawca.

Osobno trzeba ocenić ewentualny czynsz dzierżawny. Jeżeli ziemia jest wydzierżawiona na cele rolnicze, skutki podatkowe mogą być inne niż przy dzierżawie na cele nierolnicze. Więcej na ten temat omawia artykuł o tym, jak wygląda opodatkowanie dzierżawy gruntu.

Darowizna części gruntów bratu

Przekazanie części gruntów bratu jest możliwe, ale ponieważ chodzi o nieruchomość, wymaga aktu notarialnego. Brat należy do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli darowizna nieruchomości następuje w formie aktu notarialnego, formalności podatkowe wykonuje notariusz i co do zasady nie powstaje obowiązek zapłaty podatku od darowizny.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie przewiduje ogólnego zakazu dalszej darowizny między członkami najbliższej rodziny ani terminu, po którego upływie dopiero można przekazać grunt. Problem może pojawić się wtedy, gdy poprzednia darowizna korzystała ze zwolnienia rolniczego zależnego od dalszego prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat. W takim przypadku oddanie części gruntów w darowiźnie przed upływem wymaganego okresu może wymagać indywidualnej oceny.

Przy obecnych transakcjach dotyczących nieruchomości rolnych warto też sprawdzić przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego. W zależności od powierzchni, statusu nabywcy, relacji rodzinnej i sposobu nabycia mogą pojawić się ograniczenia w zbyciu albo oddaniu nieruchomości w posiadanie innym osobom. Nie jest to jednak ten sam problem co podatek od spadków i darowizn.

FAQ

Czy dzierżawa gruntu otrzymanego od rodziców zawsze powoduje podatek?

Nie. Jeżeli darowizna od rodziców korzystała ze zwolnienia rodzinnego z art. 4a ustawy, sama dzierżawa gruntu nie powoduje utraty tego zwolnienia. Ryzyko pojawia się głównie wtedy, gdy zastosowano zwolnienie rolnicze zależne od prowadzenia gospodarstwa przez 5 lat.

Jak sprawdzić, z którego zwolnienia skorzystano?

Najlepiej przejrzeć akt notarialny darowizny. W części dotyczącej podatku od spadków i darowizn notariusz powinien wskazać podstawę zwolnienia, np. art. 4a albo art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Czy można wpisać w umowie, że podatek rolny płaci dzierżawca?

Można wpisać, że dzierżawca zwraca właścicielowi koszt podatku rolnego albo ponosi go ekonomicznie. Nie zawsze oznacza to jednak, że dzierżawca staje się podatnikiem wobec gminy. Przy zwykłej prywatnej dzierżawie podatnikiem zazwyczaj pozostaje właściciel.

Czy darowizna ziemi bratu jest opodatkowana?

Darowizna między rodzeństwem może korzystać z pełnego zwolnienia dla najbliższej rodziny. Przy nieruchomości konieczny jest akt notarialny, a notariusz dokonuje wymaganych czynności podatkowych.

Czy obecnie zwolnienie rolnicze obejmuje każde gospodarstwo?

Nie. Aktualne zwolnienie rolnicze z art. 4 ust. 1 pkt 1 jest obwarowane warunkami, w tym wymogiem utworzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego o powierzchni od 11 ha do 300 ha oraz prowadzenia go przez nabywcę przez co najmniej 5 lat.

Podsumowanie

Przy dzierżawie gruntów otrzymanych w darowiźnie najważniejsze jest ustalenie podstawy zwolnienia podatkowego. Jeżeli córka otrzymała ziemię od rodziców i skorzystała ze zwolnienia rodzinnego z art. 4a, dzierżawa bratu nie powinna sama w sobie powodować zapłaty podatku od darowizny. Jeżeli jednak zastosowano zwolnienie rolnicze, trzeba sprawdzić, czy dzierżawa lub dalsza darowizna nie narusza warunku prowadzenia gospodarstwa przez wymagany okres.

W umowie dzierżawy można uregulować, że dzierżawca będzie zwracał koszt podatku rolnego, ale w zwykłej prywatnej dzierżawie podatnikiem wobec gminy pozostaje najczęściej właściciel. Darowizna części gruntów bratu jest dopuszczalna i może być zwolniona z podatku, ale wymaga aktu notarialnego oraz sprawdzenia wcześniejszych warunków podatkowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 2026 poz. 478
2. Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym - Dz.U. 2025 poz. 1344
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2024 poz. 423

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.