Darowizna gospodarstwa rolnego dziecku mieszkającemu za granicą

Czy dziecko mieszkające za granicą może otrzymać gospodarstwo rolne w Polsce?

Tak. Samo stałe zamieszkiwanie za granicą nie wyklucza przyjęcia darowizny gospodarstwa rolnego położonego w Polsce. Jeżeli nabywcą jest dziecko właścicieli gospodarstwa, mamy do czynienia z nabyciem przez osobę bliską. W takiej sytuacji przepisy o obrocie ziemią rolną są znacznie łagodniejsze niż przy nabyciu przez osobę obcą.

Nie oznacza to jednak, że notariusz może pominąć dokumenty. Trzeba przygotować m.in. dane stron, dokumenty tożsamości, numer PESEL, odpisy ksiąg wieczystych, wypisy z rejestru gruntów, dokumenty geodezyjne, a w razie potrzeby także dokumenty dotyczące lasu, przeznaczenia działek, zabudowy, obciążeń i pokrewieństwa.

Obywatelstwo polskie a nabycie nieruchomości

Jeżeli osoba obdarowana ma obywatelstwo polskie, to wobec Rzeczypospolitej Polskiej korzysta z praw i podlega obowiązkom obywatela polskiego, nawet jeżeli posiada również obywatelstwo innego państwa. Wynika to z art. 3 ustawy o obywatelstwie polskim. W praktyce oznacza to, że przy nabyciu nieruchomości w Polsce nie powołuje się ona wobec polskiego notariusza lub organu na obywatelstwo niemieckie w celu uzyskania innego traktowania.

Gdyby nabywcą była osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego, trzeba byłoby dodatkowo badać przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz przepisy dotyczące obywateli państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego. W opisanej sprawie kluczowe jest jednak to, że nabywca pozostaje obywatelem polskim.

Obrót gruntami rolnymi w Polsce

Podstawową ustawą regulującą nabywanie ziemi rolnej jest ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej powinien być rolnik indywidualny, ale ustawa przewiduje wyjątki. Jednym z najważniejszych jest nabycie przez osobę bliską zbywcy. Do osób bliskich należą m.in. zstępni, czyli dzieci.

Dlatego dziecko właścicieli gospodarstwa nie musi co do zasady wykazywać kwalifikacji rolniczych, miejsca zamieszkania w danej gminie ani osobistego prowadzenia gospodarstwa przed darowizną. Nie mają też znaczenia kwalifikacje rolnicze małżonka lub dzieci obdarowanego, jeżeli to on sam ma być stroną umowy.

Trzeba jednak dokładnie sprawdzić powierzchnię, oznaczenie działek w ewidencji gruntów i budynków, przeznaczenie w planie miejscowym albo decyzjach planistycznych oraz to, czy działki są rolne, leśne, budowlane czy mieszane. W praktyce te dokumenty przesądzają o tym, jakie dodatkowe oświadczenia i zaświadczenia będą potrzebne do aktu notarialnego. W podobnych sprawach przydatne może być omówienie zasad: nabycie nieruchomości a obywatelstwo.

Zobacz również: darowizna działki rolnej nie rolnikowi

Tereny leśne i działka budowlana w jednym gospodarstwie

Jeżeli w skład przekazywanego majątku wchodzą nie tylko grunty rolne, ale także lasy, grunty przeznaczone do zalesienia albo działka budowlana z budynkami, notariusz powinien zbadać każdy składnik osobno. Przepisy rolne nie zawsze obejmują działkę budowlaną, a przepisy leśne mogą wymagać osobnych dokumentów, np. zaświadczenia, czy grunt jest objęty uproszczonym planem urządzenia lasu albo decyzją z zakresu gospodarki leśnej.

Ustawa o lasach przyznaje Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe prawo pierwokupu przy sprzedaży niektórych gruntów leśnych oraz prawo nabycia przy innych czynnościach, ale art. 37a przewiduje wyjątki rodzinne, w tym dla krewnych w linii prostej. Dziecko zbywcy mieści się w tym wyjątku. Mimo to notariusz zwykle i tak będzie oczekiwał dokumentów pozwalających potwierdzić charakter gruntu.

Rodzaj umowy przenoszącej własność gospodarstwa rolnego

Rodzice mogą przenieść własność gospodarstwa na dziecko przede wszystkim przez darowiznę, ale w praktyce rozważa się także umowę dożywocia, sprzedaż, umowę z ustanowieniem służebności albo rozwiązania mieszane. Wybór umowy wpływa na podatki, koszty, odpowiedzialność wobec rodziców oraz ewentualne rozliczenia spadkowe.

Najczęściej wybierana jest darowizna, bo przy przekazaniu majątku dziecku pozwala korzystać ze zwolnienia podatkowego dla najbliższej rodziny. Warto jednak pamiętać, że darowizna ziemi dziecku może mieć znaczenie przy przyszłym zachowku, zaliczeniu darowizny na schedę spadkową oraz przy ustalaniu, czy rodzice zachowają prawo do mieszkania lub korzystania z części gospodarstwa.

Umowa dożywocia jest odpłatna w sensie prawnym. Nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy utrzymanie w zakresie ustalonym w umowie i przepisach. Zwykle ogranicza to ryzyko roszczeń o zachowek związanych z przekazaną nieruchomością, ale powoduje inne obowiązki i zasadniczo wiąże się z podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Podatek od darowizny gospodarstwa rolnego od rodziców

Dziecko należy do najbliższej rodziny, czyli do tzw. grupy zerowej w podatku od spadków i darowizn. Nabycie od rodziców może korzystać z pełnego zwolnienia na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Przy darowiźnie nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego obdarowany zasadniczo nie musi składać odrębnego formularza SD-Z2, ponieważ obowiązek zgłoszenia nie obejmuje nabycia na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Gdyby jednak poza aktem notarialnym przekazywano dodatkowe składniki majątkowe, np. pieniądze lub ruchomości, dla zachowania zwolnienia może być konieczne zgłoszenie ich w terminie 6 miesięcy i udokumentowanie przelewu, jeżeli przepisy tego wymagają.

Jeżeli darowizna jest czysta, bez przejęcia długów, ciężarów albo zobowiązań, zwykle nie występuje podatek od czynności cywilnoprawnych. PCC może pojawić się przy darowiźnie w części dotyczącej przejęcia długów i ciężarów albo przy umowach odpłatnych, takich jak sprzedaż lub dożywocie. Przy dożywociu i sprzedaży nieruchomości podstawowa stawka PCC wynosi 2%.

Osoba mieszkająca za granicą powinna dodatkowo sprawdzić skutki podatkowe w państwie swojej rezydencji podatkowej. Polski akt notarialny i polskie zwolnienie podatkowe nie zawsze rozstrzygają obowiązki wobec zagranicznego urzędu skarbowego.

Dalsze zamieszkiwanie rodziców w przekazanej nieruchomości

Jeżeli rodzice po darowiźnie mają dalej mieszkać w domu lub korzystać z części gospodarstwa, ich uprawnienia warto zabezpieczyć w akcie notarialnym. Najczęściej stosuje się służebność osobistą mieszkania albo inne precyzyjne postanowienia dotyczące korzystania z budynku, podwórza, budynków gospodarczych, mediów i dojazdu.

Służebność mieszkania powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej. Dzięki temu prawo rodziców jest widoczne dla osób trzecich, np. przyszłego nabywcy, banku albo wierzyciela. Jeżeli rodzice oczekują szerszej opieki i utrzymania, trzeba rozważyć, czy zamiast darowizny właściwsza nie będzie umowa dożywocia.

Dokumenty potrzebne u notariusza

Zakres dokumentów zależy od konkretnej nieruchomości, ale zwykle potrzebne są: ważne dokumenty tożsamości stron, numery PESEL, dane o stanie cywilnym, podstawa nabycia gospodarstwa przez rodziców, numery ksiąg wieczystych, wypisy z rejestru gruntów, wyrysy z mapy ewidencyjnej, zaświadczenia podatkowe, dokumenty dotyczące przeznaczenia działek oraz odpis aktu urodzenia potwierdzający pokrewieństwo.

Jeżeli obdarowany mieszka za granicą i nie może przyjechać do Polski, możliwe jest działanie przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo do darowizny nieruchomości musi być przygotowane w odpowiedniej formie. Jeżeli zostało sporządzone za granicą, notariusz może wymagać apostille albo legalizacji oraz tłumaczenia przysięgłego na język polski.

Warto wcześniej przesłać notariuszowi skany dokumentów i poprosić o listę braków. Dotyczy to zwłaszcza gospodarstw obejmujących wiele działek, grunty leśne, stare księgi wieczyste, budynki bez pełnej dokumentacji albo rozbieżności między księgą wieczystą a ewidencją gruntów.

Opłaty notarialne, sądowe i bieżące podatki po darowiźnie

Przy akcie notarialnym trzeba liczyć się z taksą notarialną, podatkiem VAT od taksy, opłatami za wypisy aktu oraz opłatami sądowymi za wpisy w księdze wieczystej. Opłata za wpis własności lub ograniczonego prawa rzeczowego wynosi zwykle 200 zł, ale w niektórych sprawach, np. dotyczących określonych nieruchomości rolnych do 5 ha albo praw osobistych i roszczeń, może mieć zastosowanie opłata 150 zł. Notariusz poda dokładne koszty po sprawdzeniu dokumentów.

Po darowiźnie nowy właściciel powinien pamiętać o obowiązkach wobec gminy, w szczególności o podatku rolnym, leśnym lub podatku od nieruchomości, zależnie od klasyfikacji gruntów i budynków. Jeżeli właściciel mieszka za granicą, powinien podać aktualny adres do doręczeń, aby nie przeoczyć decyzji podatkowych, korespondencji z sądu wieczystoksięgowego albo pism z urzędu.

Zobacz również: dopłaty bezpośrednie po przejęciu gospodarstwa rolnego

Majątek osobisty czy majątek wspólny małżonków?

Jeżeli rodzice darują gospodarstwo tylko swojemu dziecku, przedmiot darowizny co do zasady wchodzi do jego majątku osobistego, a nie do majątku wspólnego małżonków. Wynika to z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Darczyńcy mogą jednak postanowić inaczej i wskazać, że darowizna ma wejść do majątku wspólnego obdarowanego i jego małżonka. To powinna być świadoma decyzja, bo wpływa na przyszłe rozliczenia przy rozwodzie, śmierci jednego z małżonków, sprzedaży nieruchomości lub ustanawianiu zabezpieczeń.

FAQ

Czy dziecko mieszkające za granicą musi mieć kwalifikacje rolnicze?

Co do zasady nie, jeżeli otrzymuje gospodarstwo rolne od rodziców jako osoba bliska. Kwalifikacje rolnicze są istotne przede wszystkim przy nabywaniu ziemi rolnej przez osoby, które nie korzystają z ustawowego wyjątku rodzinnego.

Czy przy darowiźnie gospodarstwa od rodziców trzeba składać SD-Z2?

Przy darowiźnie nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego zasadniczo nie składa się SD-Z2, bo ustawa wyłącza taki obowiązek. Formularz może być potrzebny przy innych darowiznach od rodziców, które nie zostały objęte aktem notarialnym, np. przy przelewie pieniędzy.

Czy drugie obywatelstwo niemieckie przeszkadza w przyjęciu darowizny?

Nie, jeżeli obdarowany ma także obywatelstwo polskie. Wobec polskich władz jest traktowany jak obywatel polski i nie może powoływać się na drugie obywatelstwo jako podstawę innego statusu prawnego w Polsce.

Czy żona albo dzieci obdarowanego muszą być rolnikami?

Nie, jeżeli stroną umowy jest wyłącznie dziecko darczyńców. Kwalifikacje małżonka lub dzieci obdarowanego nie są wtedy warunkiem przyjęcia darowizny od rodziców.

Czy rodzice mogą dalej mieszkać w domu po darowiźnie?

Tak, ale warto uregulować to w akcie notarialnym. Najczęściej ustanawia się służebność osobistą mieszkania i ujawnia ją w księdze wieczystej. Przy szerszych obowiązkach opiekuńczych można rozważyć umowę dożywocia.

Czy darowizna gospodarstwa wpływa na przyszły zachowek?

Może wpływać. Darowizny dokonane za życia spadkodawcy mogą być doliczane przy obliczaniu zachowku, jeżeli spełnione są warunki z Kodeksu cywilnego. Warto to omówić przed podpisaniem aktu, zwłaszcza gdy są inni spadkobiercy.

Podsumowanie

Darowizna gospodarstwa rolnego dziecku mieszkającemu za granicą jest możliwa i w typowej sytuacji rodzinnej nie wymaga od dziecka kwalifikacji rolniczych. Kluczowe jest to, że dziecko jest osobą bliską darczyńców, a jeżeli ma obywatelstwo polskie, drugie obywatelstwo nie zmienia jego statusu wobec polskich władz.

Najwięcej praktycznych problemów pojawia się nie przy samym pytaniu, czy darowizna jest dopuszczalna, lecz przy dokumentach, podatkach, gruntach leśnych, wpisach do księgi wieczystej, służebności mieszkania oraz skutkach spadkowych. Dlatego przed podpisaniem aktu warto przeanalizować całość gospodarstwa i skutki umowy, a nie tylko samą nazwę czynności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
4. Ustawa z dnia 2 kwietnia 2009 r. o obywatelstwie polskim - Dz.U. 2012 poz. 161
5. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
6. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach - Dz.U. 1991 nr 101 poz. 444
7. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.