Dzierżawa ziemi rolnej po darowiźnie przed upływem 5 lat

Czy po darowiźnie można wydzierżawić ziemię rolną przed upływem 5 lat?

W opisanej sytuacji kluczowe znaczenie ma art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z nim nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, a osoba fizyczna powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście.

W tym okresie nabyta nieruchomość nie może być co do zasady zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Zakaz obejmuje więc nie tylko sprzedaż lub darowiznę, ale także praktyczne rozporządzanie ziemią przed upływem 5 lat. Zawarcie nowej umowy dzierżawy albo przedłużenie dotychczasowej umowy to również oddanie ziemi w dzierżawę, czyli oddanie jej w posiadanie innemu podmiotowi.

Nie oznacza to jednak, że właściciel pozostaje bez wyjścia. Dyrektor Generalny KOWR może, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyrazić zgodę w drodze decyzji administracyjnej na zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie przed upływem 5 lat, jeżeli przemawia za tym ważny interes nabywcy nieruchomości rolnej lub interes publiczny.

Co oznacza to dla właścicieli po darowiźnie?

Jeżeli córka nabyła nieruchomość rolną w lutym 2022 r., pięcioletni okres ograniczeń co do jej udziału co do zasady upływa w lutym 2027 r. Trzeba jednak dokładnie sprawdzić akty notarialne. Jeżeli mąż nabył udział w nieruchomości później, dla jego udziału pięcioletni termin może być liczony od daty nabycia przez niego tego udziału, chyba że w konkretnej sprawie zastosowanie ma szczególny wyjątek ustawowy.

Sama darowizna udziału na rzecz małżonka może korzystać z wyjątku dotyczącego osoby bliskiej, ale nie oznacza to automatycznie, że małżonek jako nowy nabywca jest zawsze wolny od obowiązków wynikających z ustawy. W praktyce właśnie dlatego przed podpisaniem kolejnej dzierżawy warto ustalić, od kiedy i wobec którego współwłaściciela biegnie pięcioletni okres.

Dotychczasowa umowa zawarta przez poprzednią właścicielkę mogła trwać do terminu w niej wskazanego. Po zbyciu rzeczy wydzierżawionej nabywca co do zasady wstępuje w stosunek dzierżawy na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego stosowanych odpowiednio do dzierżawy. Inaczej należy jednak ocenić nową umowę, aneks przedłużający albo dalsze korzystanie z gruntu po zakończeniu umowy za zgodą właścicieli. Takie zachowanie może zostać potraktowane jako dalsze oddanie nieruchomości w posiadanie.

W opisanym przypadku najbezpieczniejsze rozwiązanie to złożenie wniosku do KOWR jeszcze przed podpisaniem nowej umowy z dotychczasowym rolnikiem. W uzasadnieniu można powołać się na wiek, stan zdrowia, emeryturę, brak realnej możliwości osobistego prowadzenia gospodarstwa oraz potrzebę zachowania ciągłości produkcji rolnej przez osobę, która już uprawiała ten grunt.

Kiedy zgoda KOWR może nie być potrzebna?

Ustawa przewiduje wyjątki od pięcioletnich ograniczeń. Dotyczą one m.in. określonych przypadków zbycia lub oddania nieruchomości osobie bliskiej, nabycia w wyniku dziedziczenia i działu spadku, zasiedzenia, niektórych nieruchomości położonych w mieście o powierzchni poniżej 1 ha oraz sytuacji, gdy po nabyciu uchwalono miejscowy plan przeznaczający nieruchomość w całości na cele inne niż rolne.

W praktyce tych wyjątków nie można stosować automatycznie. Trzeba sprawdzić powierzchnię działek, ich położenie, sposób nabycia, daty nabycia udziałów oraz treść aktów notarialnych. Jeżeli dzierżawcą ma być lokalny rolnik, który nie jest osobą bliską właścicieli, samo to, że uprawiał ziemię wcześniej, zwykle nie znosi obowiązku uzyskania zgody KOWR na nową dzierżawę przed upływem 5 lat.

Jak uzasadnić ważny interes właściciela?

Ważny interes nabywcy powinien wynikać z konkretnych, udokumentowanych okoliczności. Nie wystarczy samo stwierdzenie, że właściciel nie chce prowadzić gospodarstwa. Trzeba pokazać, dlaczego w danym przypadku osobiste prowadzenie gospodarstwa jest nierealne, nadmiernie utrudnione albo sprzeczne z racjonalnym wykorzystaniem gruntu.

W opisanej sprawie istotnymi argumentami mogą być:

• wiek właścicieli i pobieranie emerytury,
• choroba lub ograniczenia zdrowotne utrudniające pracę rolniczą,
• brak sprzętu, zaplecza i możliwości organizacyjnych do samodzielnej uprawy,
• fakt, że dotychczasowy dzierżawca faktycznie uprawiał ziemię i chce kontynuować produkcję rolną,
• ryzyko odłogowania ziemi, jeżeli nie będzie mogła być dalej uprawiana.

Takie okoliczności warto poprzeć dokumentami, np. decyzjami emerytalnymi, dokumentacją medyczną, dotychczasową umową dzierżawy, oświadczeniem dzierżawcy o gotowości dalszej uprawy oraz opisem sposobu, w jaki grunt będzie wykorzystywany po uzyskaniu zgody.

Jak przygotować wniosek do KOWR?

Wniosek składa się do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. KOWR wskazuje, że od 1 września 2024 r. wnioski dotyczące nieruchomości o powierzchni poniżej 1 ha powinny być kierowane do oddziałów terenowych KOWR właściwych ze względu na położenie nieruchomości. Wniosek powinien być złożony w oryginale albo przesłany pocztą.

We wniosku należy jasno wskazać, że właściciele domagają się zgody na oddanie nieruchomości rolnej w posiadanie innemu podmiotowi przez zawarcie umowy dzierżawy. Wniosek powinien zawierać przede wszystkim:

1. oznaczenie właściciela lub współwłaścicieli nieruchomości, ich adresy oraz numery PESEL, jeżeli zostały nadane,
2. oznaczenie nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków,
3. dokładne określenie żądania, czyli zgodę na dzierżawę konkretnej nieruchomości albo udziału,
4. uzasadnienie, w którym opisuje się ważny interes właścicieli albo interes publiczny,
5. informację, komu nieruchomość ma zostać oddana w dzierżawę, na jaki okres i w jakim celu.

Do wniosku warto dołączyć:

• wypis z ewidencji gruntów i budynków dla działek objętych wnioskiem,
• odpis księgi wieczystej, zaświadczenie ze zbioru dokumentów albo informację o numerze księgi wieczystej,
• dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości, np. akt notarialny darowizny,
• dokumenty potwierdzające wiek, stan zdrowia, emeryturę lub inne okoliczności uzasadniające wniosek,
• dotychczasową umowę dzierżawy i ewentualne oświadczenie rolnika o zamiarze dalszego uprawiania gruntu,
• dowód uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 10 zł,
• pełnomocnictwo oraz dowód opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, jeżeli właściciele działają przez pełnomocnika.

Dokumenty dołączane do wniosku powinny być złożone w oryginale albo jako odpisy lub wyciągi poświadczone za zgodność z oryginałem. Przy osobistym składaniu wniosku KOWR może poświadczyć kopie po okazaniu oryginałów.

Co zrobić po decyzji KOWR?

Pozytywna decyzja KOWR nie zastępuje umowy dzierżawy. Dopiero po jej uzyskaniu należy podpisać umowę zgodną z zakresem zgody, czyli dotyczącą tej samej nieruchomości, celu i zasad oddania w posiadanie. Zgoda, o której mowa w art. 2b ust. 3 ustawy, jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Jeżeli KOWR odmówi zgody, właściciel może skorzystać ze środków zaskarżenia przewidzianych w postępowaniu administracyjnym. Organem wyższego stopnia w sprawach z art. 2b ust. 3 ustawy jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi, dlatego odwołanie wnosi się za pośrednictwem KOWR w terminie określonym w pouczeniu decyzji.

Nie warto podpisywać umowy dzierżawy bez wymaganej zgody. Ustawa przewiduje, że zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR może być nieważne. KOWR sprawuje też nadzór nad wykonaniem obowiązków nabywcy i może przeprowadzać kontrole, żądać informacji oraz dokumentów.

FAQ

Czy można podpisać nową dzierżawę przed upływem 5 lat od darowizny?

Co do zasady nie, jeżeli nie zachodzi ustawowy wyjątek albo właściciel nie uzyska zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Dzierżawa jest oddaniem nieruchomości w posiadanie innemu podmiotowi, więc mieści się w ograniczeniu z art. 2b ustawy.

Czy dalsze korzystanie z pola po zakończeniu starej umowy jest bezpieczne?

Nie powinno się na to pozwalać bez analizy prawnej. Jeżeli po upływie terminu dzierżawca nadal korzysta z gruntu za zgodą właścicieli, może powstać spór, czy doszło do dorozumianego przedłużenia albo dalszego oddania ziemi w posiadanie. Bezpieczniej jest wcześniej wystąpić o zgodę KOWR.

Czy wiek i choroba właścicieli wystarczą do uzyskania zgody?

Mogą być bardzo ważnymi argumentami, ale trzeba je wykazać dokumentami i powiązać z brakiem realnej możliwości osobistego prowadzenia gospodarstwa. KOWR ocenia konkretny stan faktyczny, dlatego warto dołączyć dowody i opisać, kto będzie uprawiał grunt po dzierżawie.

Jak długo KOWR rozpatruje wniosek?

Sprawa jest rozpoznawana w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego. W praktyce czas zależy od kompletności dokumentów, stopnia skomplikowania sprawy i tego, czy organ wzywa do uzupełnień. Wniosek warto złożyć z wyprzedzeniem, zanim wygaśnie dotychczasowa umowa.

Czy zgoda KOWR jest bezterminowa?

Nie. Zgoda na czynność z art. 2b ust. 3 ustawy jest ważna rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Umowę dzierżawy należy zawrzeć w tym okresie i zgodnie z treścią uzyskanej zgody.

Podsumowanie

Właściciel, który otrzymał ziemię rolną w darowiźnie, nie powinien przed upływem 5 lat swobodnie zawierać nowej umowy dzierżawy ani przedłużać dotychczasowej, jeżeli nie zachodzi ustawowy wyjątek. W sytuacji emerytów, osób chorych albo właścicieli niemających realnej możliwości osobistego prowadzenia gospodarstwa właściwą drogą jest wniosek do Dyrektora Generalnego KOWR o zgodę na oddanie ziemi w dzierżawę. Największe znaczenie ma staranne uzasadnienie ważnego interesu właściciela i dołączenie dokumentów potwierdzających opisane okoliczności.

Źródła

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności art. 2b, art. 2ba, art. 8a i art. 9 - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653.

2. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa: obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej oraz wniosek o zgodę na zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie.

3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 674, art. 678 i art. 694 - ISAP.

4. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, w szczególności art. 35 i art. 129 - ISAP.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.