Przekazanie gruntów konkubentowi, plan ogólny i dopłaty z ARiMR, co jest możliwe?

Plan ogólny – co naprawdę może zmienić właściciel działki?

Zgodnie z art. 13a ust. 4-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ustawa):

W planie ogólnym:

1. określa się:
a) strefy planistyczne,
b) gminne standardy urbanistyczne;

2. można określić:
a) obszary uzupełnienia zabudowy,
b) obszary zabudowy śródmiejskiej.

5. Plan ogólny w zakresie, o którym mowa w:

1. ust. 4 pkt 1 i pkt 2 lit. b – uwzględnia się przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz stanowi podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

2. ust. 4 pkt 2 lit. a – stanowi podstawę prawną decyzji o warunkach zabudowy.

Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego. Zgodnie z art. 13b ustawy:

Ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, w szczególności:

1. politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;

2. ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa;

3. znajdujące się na obszarze gminy:
a) formy ochrony przyrody oraz ich otuliny,
b) obszary szczególnego zagrożenia powodzią, wały przeciwpowodziowe oraz pasy o szerokości 50 m od stopy wału,
c) obszary gruntów zmeliorowanych,
d) tereny zagrożone ruchami masowymi ziemi oraz tereny, na których występują te ruchy,
e) strefy ochronne ujęć wody,
f) obszary ochronne zbiorników wód śródlądowych,
g) tereny górnicze i obszary górnicze wraz z filarami ochronnymi,
h) udokumentowane złoża kopalin, kompleksy podziemnego składowania dwutlenku węgla i podziemne bezzbiornikowe magazyny substancji,
i) obszary uzdrowisk oraz obszary ochrony uzdrowiskowej,
j) zabytki objęte formami ochrony, o których mowa w ustawie z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (...),
k) obszary pomników zagłady i ich strefy ochronne,
l) tereny zamknięte i ich strefy ochronne,
m) obszary ograniczonego użytkowania,
n) obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji, rekultywacji lub remediacji,
o) obszary zdegradowane i obszary rewitalizacji,
p) obszary ciche w aglomeracji oraz obszary ciche poza aglomeracją,
q) grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I–III oraz grunty leśne,
r) zakłady o zwiększonym i dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej,
s) obszary pasa nadbrzeżnego, w tym w szczególności pasa technicznego;

4. rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej wraz z obowiązującymi dla nich ograniczeniami w zagospodarowaniu;

5. rekomendacje i wnioski zawarte w audycie krajobrazowym oraz krajobrazy priorytetowe;

6. opracowanie ekofizjograficzne w zakresie wymagań określonych w art. 72 ust. 1-3 ustawy Prawo ochrony środowiska;

7. zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.

Co do możliwości przekształcenia wskazanych terenów w tereny zabudowy mieszkaniowej – ostateczna decyzja należy do organu podejmującego uchwałę planistyczną, tj. właściwej rady gminy, a wcześniej do uprawnionych planistów, którzy sporządzają projekt planu ogólnego, bazując na obowiązujących przepisach i orzecznictwie, a także na uzgodnieniach i opiniach uzyskanych w trakcie procedowania planu.

Przy ustalaniu planu ogólnego brane będą pod uwagę m.in. polityka przestrzenna gminy, ład przestrzenny na danym obszarze oraz brak kolizji z istniejącą zabudową.

Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby w wyznaczonych przez gminę terminach złożyć wniosek o wprowadzenie do planu ogólnego zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub – na późniejszym etapie – uwagi do projektu planu ogólnego.

Wskazuję również, że jeżeli zewnętrzne uwarunkowania nie będą wykluczały zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a organ nie uwzględniłby takiej możliwości, może to stanowić podstawę do zaskarżenia uchwały planistycznej do wojewódzkiego sądu administracyjnego z uwagi na bezpodstawne ograniczenie prawa własności.

Kiedy składać wniosek o zmianę planu – przed czy po przekazaniu działki?

Składanie wniosków do planu ogólnego zależy wyłącznie od terminów wyznaczonych przez gminę w ramach procedury planistycznej i nie ma związku z ewentualnym przekazaniem gospodarstwa nowemu właścicielowi. Bez różnicy jest, czy taki wniosek zostanie złożony przed odpisaniem części gruntów na inną osobę, czy po. W przypadku gleby klasy III możliwość zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i tak wymaga zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podczas podziału działki sama klasa gruntu nie ma znaczenia – znaczenie ma dopiero na etapie realizacji zabudowy.

Przekazanie gruntów konkubentowi – co na to przepisy rolne?

Co do przeniesienia własności na konkubenta niebędącego rolnikiem – jeśli przekazywana powierzchnia byłaby mniejsza niż 1 ha, ustawa nie wymaga, aby nabywcą była osoba posiadająca status rolnika indywidualnego. Ma to znaczenie, ponieważ konkubent nie jest osobą bliską w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przeniesienie prawa własności nieruchomości rolnych może nastąpić również na podstawie umowy dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

 W świetle art. 908 § 2 K.c. służebność osobista zawarta w umowie dożywocia należy do treści prawa dożywocia i stanowi jego trwały element.

Umowa dożywocia podlega podatkowi PCC. Obowiązek podatkowy spoczywa na nabywcy, a podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Stawka podatku wynosi 2%.

Dożywocie i dopłaty z ARiMR – kiedy wsparcie jest możliwe?

Co do dopłat bezpośrednich – otrzymuje je rolnik prowadzący działalność rolniczą, posiadający co najmniej 1 ha użytków objętych wsparciem i faktycznie użytkujący grunty. W praktyce dopłaty przysługują osobie faktycznie uprawiającej ziemię. Jeżeli nie byłaby Pani faktycznym użytkownikiem gruntów, moim zdaniem nie ma podstaw, aby dopłaty były przypisane na Pani rzecz. Jeżeli natomiast byłaby Pani faktycznym użytkownikiem działki, dopłaty mogłyby przysługiwać – o ile spełnione byłyby pozostałe warunki, w szczególności dotyczące aktywności rolniczej i minimalnego areału.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
4. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
5. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.