40 lat użytkowania gruntu a prawo własności, kiedy można zasiedzieć działkę?
• Data: 2025-10-09 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Od czterdziestu lat użytkuję rolniczo działkę figurująca w ewidencji jako droga gminna. Grunt ten bezpośrednio przylega do mojego pola, a jednocześnie stanowi granicę pomiędzy dwiema wioskami. Działka ta nigdy nie funkcjonowała jako droga. Jaka jest szansa na przejęcie tej działki przez zasiedzenie i jakie muszę przedstawić na to dowody?
Na czym polega zasiedzenie?
Odpowiedź na Pana pytanie nie będzie jednoznaczna. W prawie polskim zasiedzenie uregulowane zostało w art. 172–176 i 292 Kodeksu cywilnego oraz w art. 606–610 Kodeksu postępowania cywilnego.
Zasiedzenie – w najogólniejszym ujęciu – polega na nabyciu określonego prawa przez osobę nieuprawnioną na skutek długotrwałego wykonywania tego prawa. Do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia prowadzi posiadanie samoistne posiadanie z wyłączeniem innych osób. Zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego, posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy zatem do czynienia wówczas, gdy po stronie władającego istnieje zarówno rzeczywista możność władania nieruchomością w takim zakresie, jaki odpowiada zakresowi uprawnień właściciela jak i manifestowana w sposób postrzegalny dla otoczenia wola władania nieruchomością jak właściciel we własnym imieniu (zobacz: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r.; sygn. akt III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r.; sygn. akt CR 961/60).
Zobacz również: Dzierżawa gruntu rolnego
Nabycie prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia
Z przepisu art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że drugą – obok samoistnego posiadania – przesłanką nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest upływ czasu. Uzyskanie własności przez zasiedzenie następuje tylko wówczas, gdy zasiadujący posiadał nieruchomość przez określony czas.
Nabycie prawa własności nieruchomości następuje po upływie dwudziestu lub trzydziestu lat od uzyskania posiadania prowadzącego do zasiedzenia (art. 172 Kodeksu cywilnego). Długość terminu zasiedzenia uzależniona jest od tego, czy w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie posiadacz był w dobrej, czy też w złej wierze. W Pana przypadku byłoby to 30 lat.
Jednak jest jeszcze jedne problem. Sprawę o zasiedzenie drogi publicznej rozpatrywał 21 września Sąd Najwyższy (sygn. akt: I CSK 719/10). Od 1 stycznia 1999 r. grunt pod drogą publiczną może być własnością tylko Skarbu Państwa lub samorządu (art. 2a ustawy o drogach publicznych), a jeśli tak nie było, to przechodził z mocy prawa na ich własność (za odszkodowaniem). Nie jest więc możliwe zasiedzenie drogi po tej dacie.
Drogi publicznej nie można zasiedzieć, gdyż jest wyłączona z obrotu (łac. res extra commercium), ale ten zakaz odnosi się do dróg, które po zakończeniu inwestycji są budowlą przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego.
Tak więc – co do zasady drogi publicznej zasiedzieć Pan nie może, chyba że wykaże, że nie jest to droga, nigdy tak nie była wykorzystywana. Jeżeli droga przez dziesiątki lat nie powstała, a działka na nią przeznaczona znajduje się przez cały czas w Pana posiadaniu, to samo wpisanie drogi do ewidencji gruntów nie prowadzi do wyłączenia jej z obrotu prawnego (por. Jakie tereny przylegające do ulicy wolno zasiedzieć, „Rz" z 9 stycznia 2013 r.).
Musi Pan wykazać dowody na posiadanie gruntu – wyłącznie przez Pana, przez okres minimum 30 lat.
Zobacz również: Przejęcie pola przez zasiedzenie
Przykłady
Pewien rolnik spod Lublina przez ponad czterdzieści lat uprawiał pole, które z jednej strony graniczyło z jego działką, a z drugiej – według ewidencji – miało stanowić drogę gminną. Droga ta nigdy nie została wytyczona, utwardzona ani oddana do użytku publicznego. Mężczyzna przez cały ten czas orał ten grunt, siał zboże i zbierał plony, płacił podatki rolne od całości areału, w tym również od tej działki. Po latach postanowił wystąpić do sądu o zasiedzenie, powołując się na swoje długoletnie, nieprzerwane i wyłączne posiadanie. Sąd uznał, że ponieważ działka nigdy nie była wykorzystywana jako droga publiczna, możliwe było jej zasiedzenie i przyznał mu prawo własności.
W województwie kujawsko-pomorskim pewna starsza kobieta przez niemal pół wieku użytkowała pas terenu biegnący między jej domem a drogą asfaltową. Działka ta, według map, była dawnym traktem wiejskim, który przestał być używany po wybudowaniu nowej drogi w latach 70. Kobieta ogrodziła teren, posadziła drzewa owocowe, założyła ogród i traktowała go jak swoją własność. Dopiero gdy sąsiad próbował przeprowadzić przez ten teren wodociąg, okazało się, że formalnie nie należy on do niej. Kobieta złożyła wniosek o zasiedzenie i przedstawiła zdjęcia rodzinne, zeznania świadków oraz dokumenty z gminy. Sąd uznał jej wniosek, podkreślając, że działka od dekad nie miała żadnej funkcji publicznej.
Na Dolnym Śląsku mieszkaniec jednej z wsi przez 35 lat wykorzystywał skrawek gruntu przylegający do jego gospodarstwa jako pastwisko. Teren był zapisany w ewidencji jako „droga wewnętrzna”, ale w rzeczywistości nigdy nie istniał tam żaden trakt – ani brukowany, ani polny. Mężczyzna przez lata grodził działkę, wykaszał trawę, a z czasem zasadził żywopłot i wybudował drewniany płot oddzielający ją od innych posesji. Po konflikcie z urzędem gminy, który chciał urządzić tam ścieżkę rowerową, mężczyzna wytoczył sprawę o zasiedzenie. W wyniku postępowania sądowego, podczas którego wykazano, że działka nigdy nie pełniła funkcji drogi publicznej, a użytkowanie miało charakter samoistny, zapadło korzystne dla niego orzeczenie.
Podsumowanie
Zasiedzenie gruntu oznaczonego w ewidencji jako droga jest możliwe, o ile działka ta nigdy faktycznie nie pełniła funkcji drogi publicznej i przez dziesięciolecia była wyłącznie i samoistnie użytkowana. Kluczowe znaczenie mają dowody na rzeczywiste władanie nieruchomością jak właściciel oraz brak przeszkód prawnych, takich jak status drogi publicznej po 1999 roku. Każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny, ale orzecznictwo sądowe pokazuje, że nawet działki formalnie oznaczone jako drogi mogą być skutecznie zasiedziane.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w sprawie zasiedzenia lub innej kwestii związanej z nieruchomościami? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Prześlij opis swojej sprawy, a nasi prawnicy przygotują dla Ciebie indywidualną analizę i konkretne rozwiązania. Gwarantujemy rzetelność, terminowość i pełną poufność. Sprawdź, jak łatwo możesz uzyskać profesjonalne wsparcie prawne – wejdź na eporady24.pl i zadaj pytanie już dziś.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r.; sygn. akt III CRN 60/86
3. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r.; sygn. akt CR 961/60
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Czy starostwo może zmienić rodzaj użytku działki bez zgody właściciela
» Zakup działki powyżej 1 ha, wymogi ustawy i zgoda KOWR
» Ograniczenie renty rolniczej
» Ograniczenia w dzierżawie nieruchomości rolnej po darowiźnie, konsekwencje dla właścicieli i dzierżawców
» 40 lat użytkowania gruntu a prawo własności, kiedy można zasiedzieć działkę?
