Darowizna gospodarstwa rolnego dziecku za granicą – obowiązki po nabyciu

Czy dziecko mieszkające za granicą może otrzymać gospodarstwo rolne w Polsce?

Tak. Sam fakt stałego zamieszkiwania w Holandii, Niemczech, Szwecji czy innym państwie nie wyklucza przyjęcia od rodziców darowizny gospodarstwa położonego w Polsce. Jeżeli nabywcą jest dziecko właścicieli, jest ono osobą bliską w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, dalej: UKUR.

Trzeba jednak rozdzielić dwie kwestie: warunki samego nabycia oraz obowiązki właściciela już po nabyciu. W pierwszej kwestii pokrewieństwo z rodzicami daje istotne ułatwienie. W drugiej może powstać 5-letni obowiązek z art. 2b UKUR i to on bywa największym problemem dla osoby, która na stałe mieszka i pracuje poza Polską.

Najpierw należy też ustalić, czy konkretne działki są nieruchomościami rolnymi w rozumieniu UKUR. Samo oznaczenie gruntu w ewidencji jako rolnego nie przesądza jeszcze o zastosowaniu wszystkich ograniczeń ustawy. Znaczenie mają m.in. powierzchnia użytków rolnych, przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz pozostałe ustawowe wyłączenia.

Osoba bliska – dlaczego dziecko nie musi być rolnikiem indywidualnym?

Zasadą UKUR jest, że nabywcą nieruchomości rolnej jest rolnik indywidualny, ale ustawa przewiduje szereg wyjątków. Jednym z nich jest nabycie przez osobę bliską zbywcy. Do osób bliskich należą m.in. zstępni, czyli dzieci.

Dlatego przy typowej darowiźnie rodzice → dziecko obdarowany nie musi przed aktem wykazywać kwalifikacji rolniczych, pięcioletniego zamieszkania w określonej gminie ani wcześniejszego osobistego prowadzenia gospodarstwa. Sama darowizna na rzecz dziecka nie wymaga też zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie tylko dlatego, że dziecko nie jest rolnikiem indywidualnym.

Również prawo nabycia nieruchomości przez KOWR, które może występować przy niektórych czynnościach innych niż sprzedaż, nie przysługuje KOWR w przypadku nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy. Nie można jednak przenosić tego wyjątku automatycznie na obowiązki obdarowanego po zakończeniu aktu.

Dziecko za granicą a 5-letnie obowiązki po darowiźnie

To najważniejsza kwestia, którą trzeba ustalić przed przekazaniem gospodarstwa. Zgodnie z art. 2b ust. 1 UKUR nabywca nieruchomości rolnej jest co do zasady obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, gospodarstwo powinno być prowadzone przez nią osobiście.

Wyjątek pozwalający rodzicom przekazać ziemię osobie bliskiej dotyczy przede wszystkim sytuacji zbywcy. Nie należy z niego wyciągać wniosku, że dziecko otrzymujące obecnie nieruchomość od rodziców automatycznie jest zwolnione z art. 2b ust. 1 i 2. KOWR w swoich wyjaśnieniach wprost rozróżnia sytuację właściciela zbywającego nieruchomość osobie bliskiej od sytuacji nowego nabywcy, który po nabyciu co do zasady wchodzi w obowiązki przewidziane w art. 2b.

Co oznacza osobiste prowadzenie gospodarstwa?

UKUR wskazuje, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo, jeżeli pracuje w tym gospodarstwie i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia w nim działalności rolniczej. Sam wpis dziecka do księgi wieczystej, opłacanie podatku rolnego albo formalne pozostawanie właścicielem nie zastępuje rzeczywistego prowadzenia gospodarstwa.

Stałe zamieszkanie za granicą nie jest w art. 2b sformułowane jako samoistny zakaz nabycia. Może jednak powodować praktyczny problem z wykazaniem, że właściciel faktycznie pracuje w gospodarstwie i osobiście nim kieruje. Dlatego przed darowizną trzeba odpowiedzieć nie tylko na pytanie, czy dziecko może podpisać akt, ale również jak będzie wykonywało obowiązki po jego podpisaniu.

Czy po darowiźnie można wydzierżawić ziemię?

W okresie wynikającym z art. 2b ust. 1 nabyta nieruchomość co do zasady nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innemu podmiotowi. Zakaz oddania w posiadanie obejmuje w szczególności dzierżawę, użyczenie oraz inne rozwiązania, w których faktyczne władanie gruntem zostaje przekazane innej osobie.

Nie oznacza to jednak, że każda dzierżawa w ciągu 5 lat jest bezwzględnie zakazana. Art. 2b ust. 4 zawiera zamknięty katalog wyjątków. Jednym z nich jest zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie osobie bliskiej. Z tego względu oddanie ziemi np. rodzicowi może podlegać innym zasadom niż wydzierżawienie jej niespokrewnionemu sąsiadowi. Przed zawarciem takiej umowy trzeba jednak sprawdzić, czy konkretny przypadek rzeczywiście mieści się w ustawowym wyjątku.

Jeżeli żaden wyjątek nie ma zastosowania, Dyrektor Generalny KOWR może na wniosek właściciela wyrazić w drodze decyzji administracyjnej zgodę na wcześniejsze zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie. Zgoda jest wydawana w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem właściciela albo interesem publicznym. Nie należy najpierw podpisywać niedozwolonej umowy, a dopiero później próbować jej legalizować.

Wyjątek historyczny dla nabycia od osoby bliskiej

W art. 2b ust. 4 znajduje się szczególne zwolnienie odnoszące się do nieruchomości nabytych od osoby bliskiej w okresie od 30 kwietnia 2016 r. do 25 czerwca 2019 r. Jest to wyjątek historyczny. Nie oznacza on, że każda obecna darowizna rodziców na rzecz dziecka jest wolna od 5-letnich obowiązków.

Dlatego przy analizie trzeba ustalić datę i podstawę wcześniejszego nabycia poszczególnych nieruchomości. W gospodarstwie składającym się z wielu działek sytuacja prawna poszczególnych składników może być różna.

Co grozi za niewykonywanie obowiązków z art. 2b UKUR?

KOWR sprawuje nadzór nad spełnianiem obowiązku prowadzenia gospodarstwa i ograniczeń dotyczących zbywania oraz oddawania nieruchomości w posiadanie. W ramach nadzoru mogą być prowadzone kontrole oraz żądane informacje i dokumenty związane z korzystaniem z nieruchomości.

Jeżeli zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie nastąpi bez wymaganej zgody Dyrektora Generalnego KOWR, art. 9 UKUR przewiduje nieważność takiej czynności prawnej. Jeżeli natomiast nabywca w okresie 5 lat nie podejmie albo zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa, a osoba fizyczna – osobistego jego prowadzenia, KOWR może wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa za zapłatą ceny odpowiadającej wartości rynkowej ustalanej według zasad wskazanych w ustawie.

Nie jest to automatyczne przejęcie nieruchomości w chwili stwierdzenia naruszenia. Ustawa przewiduje określony tryb i w przypadku niewykonywania obowiązku prowadzenia gospodarstwa konieczne jest wystąpienie KOWR do sądu. Ryzyka tego nie należy jednak pomijać przy planowaniu darowizny dla osoby, która faktycznie nie zamierza zajmować się gospodarstwem.

Więcej o samym obowiązku prowadzenia gospodarstwa po przekazaniu gruntu można przeczytać w materiale: darowizna ziemi dziecku a obowiązek prowadzenia działalności rolniczej.

Obywatelstwo polskie i drugie obywatelstwo

Jeżeli osoba obdarowana ma obywatelstwo polskie, wobec Rzeczypospolitej Polskiej korzysta z praw i podlega obowiązkom obywatela polskiego także wtedy, gdy posiada obywatelstwo innego państwa. Wynika to z art. 3 ustawy o obywatelstwie polskim.

Drugie obywatelstwo niemieckie, holenderskie czy szwedzkie nie powoduje więc, że polski obywatel jest przy darowiźnie traktowany przez polskie organy jako cudzoziemiec. Obywatelstwo nie usuwa natomiast obowiązków wynikających z UKUR.

Jeżeli obdarowany nie ma obywatelstwa polskiego, obok UKUR trzeba dodatkowo zbadać ustawę o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i znaczenie obywatelstwa państwa Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Szerzej ten problem omawia artykuł o nabyciu nieruchomości w Polsce przez osobę mieszkającą za granicą.

Co trzeba sprawdzić przed aktem darowizny?

Przy gospodarstwie rolnym lista dokumentów notarialnych jest ważna, ale przed ich kompletowaniem warto przeprowadzić krótką analizę prawną gospodarstwa. Powinna ona obejmować przede wszystkim:

• podstawę i datę nabycia każdej nieruchomości przez rodziców,
• powierzchnię działek i powierzchnię użytków rolnych,
• oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków oraz treść ksiąg wieczystych,
• przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jeżeli plan obowiązuje,
• istniejące umowy dzierżawy, użyczenia lub inne przypadki oddania gruntu w posiadanie,
• to, czy rodzice sami pozostają jeszcze w okresie ograniczeń wynikających z wcześniejszego nabycia,
• to, czy po darowiźnie dziecko będzie objęte art. 2b i w jaki sposób zamierza wykonywać wynikające z niego obowiązki,
• ewentualne ustawowe wyjątki pozwalające zbyć albo oddać nieruchomość w posiadanie przed upływem 5 lat.

Dopiero po takim sprawdzeniu można bezpiecznie oceniać dokumenty potrzebne notariuszowi. Zwykle są to dokumenty tożsamości, numery PESEL, dane o stanie cywilnym, dokument stanowiący podstawę nabycia przez rodziców, numery ksiąg wieczystych, wypisy z rejestru gruntów, a w zależności od nieruchomości również dokumenty geodezyjne, planistyczne, podatkowe i dotyczące gruntów leśnych.

Jeżeli dziecko nie może przyjechać do Polski, może działać przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości musi odpowiadać wymaganej formie. Dokument sporządzony za granicą może wymagać apostille albo legalizacji oraz tłumaczenia przysięgłego na język polski.

Grunty leśne, zabudowania i działki o różnym przeznaczeniu

Jeżeli gospodarstwo obejmuje nie tylko grunty rolne, ale także las, grunty przeznaczone do zalesienia, siedlisko albo działki przeznaczone w planie na cele nierolne, każdy składnik należy ocenić oddzielnie. Nie można zakładać, że wszystkie działki podlegają identycznym ograniczeniom tylko dlatego, że są objęte jednym aktem darowizny.

Ustawa o lasach przewiduje w określonych przypadkach prawo pierwokupu lub prawo nabycia przez Skarb Państwa reprezentowany przez Lasy Państwowe. Jednocześnie art. 37a tej ustawy zawiera wyjątki rodzinne obejmujące m.in. krewnych w linii prostej. Notariusz może jednak potrzebować dokumentów pozwalających ustalić charakter gruntu, w tym zaświadczeń dotyczących uproszczonego planu urządzenia lasu lub decyzji z zakresu gospodarki leśnej.

Darowizna, dożywocie i zabezpieczenie rodziców

Rodzice mogą przekazać nieruchomość dziecku przez darowiznę, ale w zależności od celu rodzinnego rozważa się również sprzedaż, umowę dożywocia albo ustanowienie odpowiednich służebności. Zmiana rodzaju umowy nie oznacza jednak automatycznie, że przestają mieć znaczenie przepisy UKUR. Przy każdej czynności przenoszącej własność nieruchomości rolnej trzeba najpierw ustalić właściwy reżim obrotu.

Jeżeli rodzice po darowiźnie mają nadal mieszkać w domu, ich uprawnienia warto zapisać w akcie notarialnym. Najczęściej ustanawia się służebność osobistą mieszkania, określając zakres korzystania z domu, podwórza, budynków gospodarczych, mediów i dojazdu. Służebność warto ujawnić w księdze wieczystej.

Jeżeli oczekiwaniem rodziców jest nie tylko możliwość zamieszkiwania, lecz także utrzymanie, opieka lub inne stałe świadczenia, trzeba rozważyć umowę dożywocia. Jest to konstrukcja prawna inna niż darowizna i wywołuje odmienne skutki podatkowe oraz spadkowe.

Podatek od darowizny gospodarstwa dziecku

Dziecko należy do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem przewidzianym w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy prawidłowo dokonanej darowiźnie od rodziców możliwe jest zatem pełne zwolnienie od tego podatku.

Jeżeli darowizna nieruchomości jest zawierana w formie aktu notarialnego, obdarowany zasadniczo nie składa odrębnego formularza SD-Z2. Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy poza aktem przekazywane są dodatkowo pieniądze lub inne składniki majątkowe. Wtedy dla zachowania zwolnienia może być potrzebne terminowe zgłoszenie i, przy darowiźnie środków pieniężnych, odpowiednie udokumentowanie przekazania.

Przy czystej darowiźnie bez przejęcia długów i ciężarów zasadniczo nie występuje PCC. Podatek od czynności cywilnoprawnych może natomiast pojawić się w części dotyczącej przejętych długów i ciężarów albo przy umowach odpłatnych. Więcej na temat podatkowych skutków przekazania gruntu znajduje się w materiale o tym, jak darować grunty rolne najbliższej rodzinie.

Dziecko mieszkające za granicą powinno niezależnie sprawdzić, czy samo otrzymanie nieruchomości wywołuje obowiązki podatkowe lub zgłoszeniowe w państwie jego rezydencji. Polskie zwolnienie podatkowe nie przesądza automatycznie o obowiązkach wobec zagranicznego fiskusa.

Opłaty i obowiązki właściciela po darowiźnie

Przy akcie trzeba uwzględnić taksę notarialną, VAT od taksy, koszt wypisów oraz opłaty sądowe związane z wpisami w księdze wieczystej. Dokładną wysokość kosztów kancelaria może ustalić po poznaniu wartości nieruchomości, liczby ksiąg wieczystych i praw ustanawianych w akcie.

Po nabyciu właściciel powinien uregulować także obowiązki związane z podatkiem rolnym, leśnym lub podatkiem od nieruchomości. Osoba mieszkająca poza Polską powinna zadbać o aktualny adres do korespondencji, aby nie przeoczyć decyzji podatkowych, pism sądowych albo korespondencji KOWR.

Jeżeli obdarowany zamierza ubiegać się o płatności związane z gospodarstwem, warto osobno sprawdzić zasady dotyczące faktycznego użytkownika gruntów i wnioskodawcy. Pomocny może być materiał o dopłatach bezpośrednich po przejęciu gospodarstwa rolnego.

Majątek osobisty dziecka i przyszły zachowek

Jeżeli rodzice darują gospodarstwo wyłącznie swojemu dziecku, przedmiot darowizny co do zasady wchodzi do jego majątku osobistego, a nie do majątku wspólnego małżonków. Wynika to z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, chyba że darczyńcy postanowią inaczej.

Darowizna może również wpływać na przyszłe rozliczenia spadkowe, w tym na zachowek i zaliczanie darowizn przy dziale spadku. Jeżeli rodzice mają więcej dzieci albo chcą inaczej uregulować sytuację poszczególnych spadkobierców, skutki te warto omówić przed podpisaniem aktu. Są to jednak kwestie wtórne wobec wcześniejszego ustalenia, czy obdarowany będzie mógł prawidłowo wykonywać obowiązki wynikające z UKUR.

FAQ

Czy dziecko mieszkające za granicą może dostać gospodarstwo od rodziców?

Tak. Mieszkanie za granicą samo w sobie nie wyklucza darowizny. Dziecko jest osobą bliską zbywcy, więc co do zasady nie musi wykazywać statusu rolnika indywidualnego ani uzyskiwać zgody KOWR na samo nabycie z tego powodu. Trzeba jednak oddzielnie sprawdzić obowiązki po nabyciu.

Czy po darowiźnie dziecko musi osobiście prowadzić gospodarstwo przez 5 lat?

Jeżeli do nabytej nieruchomości stosuje się art. 2b UKUR i nie zachodzi ustawowy wyjątek, nabywca ma obowiązek prowadzić gospodarstwo przez co najmniej 5 lat, a osoba fizyczna powinna prowadzić je osobiście. Przy osobie mieszkającej za granicą trzeba więc realnie ocenić możliwość pracy w gospodarstwie i podejmowania decyzji dotyczących działalności rolniczej.

Czy dziecko może od razu wydzierżawić ziemię rodzicom albo sąsiadowi?

Nie można traktować obu przypadków jednakowo. Oddanie nieruchomości w posiadanie osobie bliskiej, np. rodzicom, może korzystać z wyjątku przewidzianego w art. 2b ust. 4 UKUR. Wydzierżawienie jej niespokrewnionemu sąsiadowi przed upływem 5 lat co do zasady wymaga natomiast sprawdzenia innych wyjątków, a w razie ich braku – uzyskania zgody KOWR. Przed podpisaniem umowy trzeba zweryfikować konkretny stan prawny nieruchomości i relację między stronami.

Czy wyjątek dla osoby bliskiej zwalnia dziecko z art. 2b UKUR?

Nie automatycznie. To, że dziecko może nabyć nieruchomość od rodziców jako osoba bliska bez wykazywania statusu rolnika indywidualnego, nie oznacza samo przez się zwolnienia nowego właściciela z obowiązków po nabyciu. Szczególne zwolnienie dotyczące nieruchomości nabytych od osoby bliskiej obejmuje m.in. nabycia dokonane w okresie od 30 kwietnia 2016 r. do 25 czerwca 2019 r., a nie każdą współczesną darowiznę rodzinną.

Jakie są skutki niewykonywania obowiązków nabywcy?

KOWR może kontrolować sposób wykonywania obowiązków. Zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie bez wymaganej zgody może być nieważne. Jeżeli nabywca nie podejmie lub zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa, a osoba fizyczna – osobistego jego prowadzenia, KOWR może w przypadkach określonych w art. 9 UKUR wystąpić do sądu o nabycie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

Czy przy darowiźnie gospodarstwa od rodziców trzeba składać SD-Z2?

Przy darowiźnie nieruchomości dokonanej w formie aktu notarialnego zasadniczo nie składa się osobnego SD-Z2. Jeżeli jednak rodzice przekazują poza aktem również inne składniki, np. pieniądze, trzeba osobno ocenić warunki zwolnienia i obowiązek zgłoszenia.

Darowizna gospodarstwa dziecku mieszkającemu za granicą jest więc zazwyczaj możliwa, ale nie należy podejmować decyzji wyłącznie na podstawie informacji, że dziecko jest osobą bliską. Przed aktem trzeba sprawdzić status i historię nieruchomości oraz ustalić, czy obdarowany będzie objęty 5-letnimi obowiązkami i w jaki sposób zamierza je wykonywać.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 941 – ELI
2. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej – KOWR
3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Zgoda na zbycie nieruchomości lub oddanie jej w posiadanie innym podmiotom – art. 2b ust. 3 UKUR – KOWR
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP
5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – ISAP
6. Ustawa z dnia 2 kwietnia 2009 r. o obywatelstwie polskim – ISAP
7. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – ISAP
8. Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach – ISAP