Budowa domu na działce rolnej, warunki dla rolnika i nierolnika

Regulacje prawne dotyczące gruntów rolnych

Zasady dotyczące obrotu gruntami rolnymi określa ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (u.k.u.r.). Dotyczy ona nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 0,3 ha. Jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp) przewiduje zabudowę zagrodową, możliwe jest wzniesienie budynków wyłącznie w związku z gospodarstwem rolnym – w tym domów dla rolników.

Kto jest rolnikiem indywidualnym

Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.k.u.r. rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, która:

• posiada nieruchomości rolne o łącznej powierzchni do 300 ha,

• ma kwalifikacje rolnicze,

• co najmniej od 5 lat mieszka w gminie, gdzie położone jest gospodarstwo,

• oraz prowadzi to gospodarstwo osobiście.

Przepisy szczegółowo określają, jakie wykształcenie i doświadczenie zawodowe pozwalają uznać osobę za posiadającą kwalifikacje rolnicze.

Budowa przez rolnika a nierolnika

Rolnik może budować dom w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego na działce zagrodowej. Nierolnik, który chciałby wybudować dom na gruncie rolnym, musi najpierw uzyskać decyzję o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej i przekształceniu go w budowlany.

W orzecznictwie podkreśla się, że w przypadku zabudowy zagrodowej nie ma obowiązku formalnego weryfikowania, czy inwestor jest rolnikiem indywidualnym (wyrok WSA w Krakowie z 21 maja 2018 r., II SA/Kr 315/18). Jednak inwestycja musi być powiązana z działalnością rolniczą.

Wspólne gospodarstwo małżonków

Sąd Najwyższy wskazał, że w przypadku małżeństw wystarczy, aby kwalifikacje rolnicze posiadał jeden z małżonków (wyrok SN z 29 stycznia 2008 r., IV CSK 447/07). Gospodarstwo rolne prowadzone wspólnie przez małżonków w takiej sytuacji nadal jest uznawane za rodzinne.

Przeniesienie pozwolenia na budowę

Organ administracji nie bada, czy osoba, na którą przenoszone jest pozwolenie na budowę, jest rolnikiem. Jednak musi ocenić, czy przeniesienie nie prowadzi do obejścia prawa (wyrok WSA w Krakowie z 14 marca 2023 r., II SA/Kr 57/23). Jeżeli inwestycja dotyczy zabudowy zagrodowej, nowy właściciel musi realizować budynek w ramach tej zabudowy.

Możliwość budowy i przekazania nieruchomości

Na gruncie rolnym można wybudować jedynie dom w ramach siedliska rolniczego. Jak orzekł WSA w Opolu (24 stycznia 2013 r., II SA/Op 579/12), siedlisko to teren, na którym znajduje się dom mieszkalny i zabudowania gospodarcze, stanowiące centrum życia rolnika i jego rodziny. Nierolnik nie może stworzyć siedliska rolniczego.

Dlatego w opisanej sytuacji najlepszym rozwiązaniem byłoby, aby dom wybudował tata jako rolnik, a dopiero po zakończeniu budowy przekazał nieruchomość w darowiźnie. Wtedy nie byłoby potrzeby przekształcania działki.