• Autor: Katarzyna Bereda
Brat mojej babci wraz z żoną posiadają gospodarstwo rolne o powierzchni 6 ha z zabudowaniami. Nie posiadają dzieci. Wujek jest chory na nowotwór, chciałby darować gospodarstwo mnie i mojemu mężowi w zamian za opiekę nad nim i jego żoną, my z mężem nie jesteśmy rolnikami. Czy jest możliwość i jaka, żebyśmy stali się właścicielami tych gruntów? Jak nie stracić dopłat, które wujostwo obecnie otrzymuje?
W mojej ocenie zarówno Kodeks cywilny, jak i ustawa o ustroju rolnym dają możliwość dokonania planowanej czynności poprzez zawarcie umowy dożywocia. Należy bowiem podnieść, iż przepisy dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi dają możliwość zawarcia umowy dożywocia z osobą najbliższą, która nie posiada kwalifikacji rolnych.
Zgodnie z treścią art. 908 § 1 K.c.: „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.
W skład dożywocia wchodzi przede wszystkim roszczenie o dożywotnie utrzymanie. Zakres świadczeń na rzecz dożywotnika powinien być taki, aby jego potrzeby życiowe były zaspokojone w stopniu wykluczającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł (por. wyr. SN z 9.5.2008 r., III CSK 359/07, Legalis). Odmienna umowa nie może być zakwalifikowana jako umowa o dożywocie. Komentowany przepis nie wymaga jednak, aby prawo dożywocia zapewniało uprawnionemu utrzymanie dotychczasowego poziomu życia; dożywocie może zatem zapewniać niższą lub wyższą stopę życiową w porównaniu do stanu sprzed nabycia prawa dożywocia; usprawiedliwione potrzeby życiowe w danych okolicznościach nie muszą bowiem odpowiadać dotychczasowej stopie życiowej dożywotnika (por. S. Rejman, w: Komentarz 1972, t. II, s. 1757).
Zobacz również: Przepisanie gospodarstwa rolnego na syna
Zgodnie z opinią doktryny, dożywotnik zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości; tylko ta postać rzeczy może być przedmiotem świadczenia ze strony uprawnionego z dożywocia, niezależnie od tego, czy chodzi o grunt, budynek lub lokal oraz niezależnie od położenia takiej nieruchomości. W rachubę wchodzi także przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości (por. S. Madaj, Umowy o dożywocie pod rządem kodeksu cywilnego, NP 1966, Nr 3, s. 334–335).
Osoby bliskie natomiast, które mogą w ten sposób nabyć własność gospodarstwa rolnego, to zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione.
Jednocześnie podnoszę, iż nabycie gospodarstwa rolnego w drodze umowy dożywocia – zgodnie z powyższymi przesłankami – jest nabyciem gospodarstwa zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, a więc jak wynika z pkt 7 powyższego przepisu, należy przez to rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego.
Z uwagi na powyższe, jeżeli w rozumieniu powyższej ustawy są Państwo dla wujostwa osobami bliskimi, a więc dziećmi rodzeństwa, nie muszą Państwo być rolnikami w rozumieniu ustawy i czynność taka będzie czynnością ważną i skuteczną.
Jednak w praktyce już spotkałam się z sytuacjami, w których notariusz asekuracyjnie odmawiał zawarcia umowy dożywocia, bojąc się konsekwencji z uwagi na pkt 7 definicji (art. 2 cytowanej wyżej ustawy).
Jednak zgodnie z powyższymi regulacjami planowane zawarcie umowy dożywocia powinno być skuteczne i zgodne z prawem bez konieczności uzyskiwania zgód Agencji.
Poniżej cytuję przepisy, które dotyczą omawianej sprawy.
„DZIAŁ II Dożywocie – Art. 908. [Umowa dożywocia]
§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
Art. 909.
(uchylony).
Art. 910. [Chwila przeniesienia własności nieruchomości]
§ 1. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych.
§ 2. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna.
Art. 911. [Śmierć jednego z dożywotników]
Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.
Art. 912. [Niezbywalność]
Prawo dożywocia jest niezbywalne.
Art. 913. [Zmiana dożywocia na rentę; rozwiązanie umowy]
§ 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
§ 2. W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.
Art. 914. [Skutki zbycia nieruchomości przez zobowiązanego]
Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.
Art. 915. [Odpowiednie stosowanie]
Przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości.
Art. 916. [Żądanie uznania umowy za bezskuteczną]
§ 1. Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.
§ 2. Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy”.
Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego:
„Art. 2. [Definicje]
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) nieruchomości rolnej – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;
2) gospodarstwie rolnym – należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha;
3) prowadzeniu działalności rolniczej – należy przez to rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej;
4) Agencji – należy przez to rozumieć Agencję Nieruchomości Rolnych;
5) użytkach rolnych – należy przez to rozumieć grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami;
6) osobie bliskiej – należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione;
7) nabyciu nieruchomości rolnej – należy przez to rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego”.
Opieka nad samotnym wujkiem w zamian za gospodarstwo
Małgorzata i jej mąż przeprowadzili się na wieś, aby zaopiekować się samotnym wujkiem, który wymagał codziennej pomocy. W zamian wujek postanowił przekazać im swoje gospodarstwo poprzez umowę dożywocia. Dzięki temu mogli zamieszkać na jego ziemi i prowadzić tam własną działalność, a wujek miał zapewnioną opiekę do końca życia.
Przejęcie gospodarstwa po teściach
Andrzej od lat pomagał teściom w prowadzeniu gospodarstwa. Gdy stan zdrowia teścia pogorszył się, postanowili spisać umowę dożywocia, aby Andrzej i jego żona mogli oficjalnie stać się właścicielami ziemi. Dzięki temu uniknęli ewentualnych komplikacji spadkowych, a teściowie mieli zapewnioną opiekę i spokojną starość.
Otrzymanie gospodarstwa w zamian za opiekę nad ciocią
Agnieszka, pracująca na co dzień w mieście, zaczęła odwiedzać chorą ciocię na wsi. Z czasem przeprowadziła się do niej, zapewniając codzienną pomoc. W dowód wdzięczności ciocia zdecydowała się przekazać jej gospodarstwo na podstawie umowy dożywocia, co pozwoliło Agnieszce na legalne przejęcie majątku bez skomplikowanych formalności.
Umowa dożywocia to skuteczny sposób na przekazanie gospodarstwa rolnego w zamian za dożywotnią opiekę. Dzięki niej osoby bliskie, nawet bez kwalifikacji rolniczych, mogą stać się właścicielami ziemi, zapewniając jednocześnie godne warunki życia dla dotychczasowych właścicieli. Jest to rozwiązanie korzystne zarówno dla przekazujących, którzy zyskują stabilność i wsparcie, jak i dla nabywców, którzy unikają długotrwałych procedur spadkowych. Kluczowe jest jednak dokładne uregulowanie warunków w umowie i dopełnienie wszelkich formalności notarialnych, aby zabezpieczyć interesy obu stron.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online w zakresie umów dożywocia, przekazania gospodarstwa rolnego oraz prawa cywilnego. Nasi doświadczeni prawnicy pomogą Ci zrozumieć obowiązujące przepisy, sporządzić odpowiednie dokumenty i zabezpieczyć Twoje interesy. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać rzetelną i kompleksową pomoc bez wychodzenia z domu.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., III CSK 359/07
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
Zapytaj prawnika