Otrzymanie gospodarstwa rolnego w zamian za opiekę

Gospodarstwo rolne w zamian za opiekę – czy umowa dożywocia jest właściwym rozwiązaniem?

Najczęściej stosowanym rozwiązaniem przy przekazaniu nieruchomości w zamian za stałą opiekę jest umowa dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on – o ile strony nie postanowią inaczej – przyjąć zbywcę jako domownika, zapewnić mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło, opał, odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Jeżeli głównym celem jest przekazanie nieruchomości za opiekę nad rodzicem, akt powinien precyzyjnie określać zakres mieszkania, utrzymania, pomocy w chorobie i innych świadczeń, zamiast pozostawiać ogólny obowiązek „opieki”.

W praktyce umowa dożywocia nie jest zwykłą darowizną, lecz umową wzajemną. Świadczenia nabywcy powinny zostać opisane możliwie dokładnie, zwłaszcza gdy dożywotnicy mają nadal mieszkać w gospodarstwie albo oczekują osobistej pomocy w codziennym funkcjonowaniu. Podobne zagadnienie omawia materiał umowa dożywocia a gospodarstwo rolne.

W akcie można określić m.in. sposób korzystania z domu i budynków, zakres opieki, finansowanie leczenia i leków, wyżywienie, ogrzewanie, dowóz do lekarza, pomoc w chorobie, prawo korzystania z części nieruchomości oraz świadczenia pieniężne lub rzeczowe. Jeżeli strony rozważają inne rodzinne formy przekazania majątku, trzeba odróżnić dożywocie od darowizny, sprzedaży, umowy z następcą i przeniesienia gospodarstwa za świadczenia.

Czy osoba bliska może nabyć bez statusu rolnika indywidualnego?

Przy nieruchomości rolnej, do której stosuje się ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, zasadą jest nabycie przez rolnika indywidualnego, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek. Jednym z podstawowych wyjątków jest nabycie przez osobę bliską zbywcy. Osoba bliska może nabyć nieruchomość rolną bez spełnienia wymogu bycia rolnikiem indywidualnym; przy gospodarstwie o powierzchni 6 ha właśnie prawidłowe ustalenie tej relacji może przesądzać o tym, czy potrzebna będzie zgoda KOWR.

Ustawa zalicza do osób bliskich zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów. Potoczne określenia takie jak „wujek” nie wystarczają – trzeba ustalić dokładny stopień pokrewieństwa lub powinowactwa.

Jeżeli zbywcą jest brat babci nabywcy, to przy tak opisanej relacji nie jest on rodzeństwem rodzica nabywcy, lecz krewnym dalszego stopnia. Sama ta relacja nie mieści się więc w katalogu osoby bliskiej z UKUR. Tym bardziej nie należy automatycznie uznawać za osobę bliską żony brata babci. Gdy gospodarstwo należy do obojga małżonków, status nabywcy trzeba ocenić osobno wobec każdego z nich.

Umowa dożywocia a KOWR – zgoda na nabycie i prawo nabycia to dwie różne kwestie

Najpierw trzeba ustalić, czy nabywca w ogóle może nabyć daną nieruchomość rolną. Jeżeli nie jest rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z wyjątku przewidzianego w art. 2a UKUR, nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej co do zasady wymaga wcześniejszej zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Zgoda na nabycie jest więc warunkiem dopuszczalności transakcji w sytuacjach wskazanych w ustawie.

Osobno działa art. 4 UKUR. Umowa dożywocia jest umową inną niż sprzedaż, dlatego przy jej zawarciu KOWR może mieć ustawowe prawo nabycia nieruchomości rolnej. Nie oznacza to jednak, że prawo to powstaje w każdej umowie dożywocia. Ustawa przewiduje wyjątki, m.in. gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy albo gdy nabycie następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR wydaną na podstawie art. 2a ust. 4. Jeżeli KOWR ma prawo nabycia, po dokonaniu czynności należy go prawidłowo zawiadomić, a KOWR ma ustawowy termin na złożenie oświadczenia o nabyciu.

Dlatego przed aktem notarialnym trzeba rozdzielić trzy pytania: czy nabywca może nabyć nieruchomość bez zgody, czy przy konkretnej umowie KOWR będzie miał prawo nabycia oraz jakie obowiązki będą obciążały nabywcę już po skutecznym przejściu własności. Przydatne jest również porównanie z sytuacją opisaną w materiale darowizna, umowa dożywocia gruntów rolnych a uprawnienia KOWR.

Obowiązki nabywcy przez 5 lat – osoba bliska też co do zasady podlega art. 2b

Jeżeli do nabytej nieruchomości ma zastosowanie UKUR, art. 2b ust. 1 ustanawia zasadę, że nabywca prowadzi gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Osoba fizyczna powinna prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym samym okresie nabyta nieruchomość co do zasady nie może zostać zbyta ani oddana w posiadanie innemu podmiotowi.

To właśnie w tym miejscu wymaga korekty częsty błąd: obecnie samo nabycie nieruchomości od osoby bliskiej nie daje ogólnego zwolnienia z obowiązków art. 2b. KOWR wyraźnie rozróżnia sytuację zbywcy i nabywcy. Historyczne zwolnienie odnoszące się do nieruchomości nabytych od osoby bliskiej dotyczy nabyć dokonanych od 30 kwietnia 2016 r. do 25 czerwca 2019 r. i nie jest regułą dla umów zawieranych dzisiaj.

Art. 2b ust. 4 pkt 1 pozwala natomiast aktualnemu właścicielowi przed upływem 5 lat zbyć nieruchomość lub oddać ją w posiadanie osobie bliskiej bez uzyskiwania zgody z art. 2b ust. 3. Ten wyjątek działa po stronie właściciela dokonującego czynności. Osoba bliska, która nabędzie od niego nieruchomość, co do zasady rozpoczyna własny okres obowiązków wynikających z art. 2b, chyba że w jej sytuacji zachodzi odrębny wyjątek ustawowy.

Ustawa przewiduje także inne wyłączenia od art. 2b, m.in. dotyczące określonych przypadków dziedziczenia i działu spadku, niektórych nieruchomości miejskich, zasiedzenia czy szczególnych sytuacji małżeńskich. Przy planowanej obecnie umowie dożywocia 6-hektarowego gospodarstwa nie wolno jednak zakładać zwolnienia tylko dlatego, że strony są rodziną.

Jeżeli nabywca chce przed upływem 5 lat zbyć nieruchomość albo oddać ją w posiadanie osobie, która nie mieści się w odpowiednim wyjątku, może być potrzebna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR uzasadniona ważnym interesem nabywcy lub interesem publicznym. Zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie z naruszeniem wymogów ustawy może prowadzić do nieważności czynności. Jeżeli natomiast nabywca nie podejmie lub zaprzestanie wymaganego prowadzenia gospodarstwa, KOWR może w przypadkach przewidzianych ustawą wystąpić do sądu o nabycie tej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa za zapłatą ceny odpowiadającej wartości rynkowej.

Czy po dożywociu można od razu wydzierżawić przejętą ziemię?

Dzierżawa co do zasady oznacza oddanie nieruchomości w posiadanie innemu podmiotowi, dlatego w okresie objętym art. 2b nie można traktować jej jako neutralnej czynności. Jeżeli dzierżawcą ma być osoba bliska właściciela w rozumieniu UKUR, może zadziałać wyjątek z art. 2b ust. 4 pkt 1. Jeżeli dzierżawcą ma być inna osoba, trzeba sprawdzić, czy zachodzi inne wyłączenie ustawowe albo czy potrzebna będzie zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Nie należy więc planować dożywocia w ten sposób, że nabywca formalnie przejmie gospodarstwo, ale od razu odda całe 6 ha do prowadzenia dowolnej osobie trzeciej. Taki model trzeba zestawić z obowiązkiem osobistego prowadzenia gospodarstwa przez osobę fizyczną oraz z zakazem oddawania nieruchomości w posiadanie.

Jak nie stracić dopłat ARiMR po przekazaniu gospodarstwa?

Dopłaty bezpośrednie nie przechodzą automatycznie na nowego właściciela wraz z aktem notarialnym. W kampanii 2026 płatności przysługują rolnikowi spełniającemu warunki danego wsparcia, w tym wymagania dotyczące aktywnego rolnika i prowadzenia działalności rolniczej. Jeżeli warunkiem płatności jest posiadanie gruntu, grunt musi pozostawać w posiadaniu wnioskodawcy na podstawie tytułu prawnego na dzień 31 maja roku złożenia wniosku.

Znaczenie ma również faktyczne użytkowanie. Sam właściciel, który nie prowadzi na gruncach działalności rolniczej, nie staje się automatycznie uprawnionym do płatności. Jeżeli po dożywociu gospodarstwo będą faktycznie prowadzić nowi właściciele, trzeba odpowiednio przygotować numer identyfikacyjny producenta, dostęp do eWniosekPlus, tytuł prawny do gruntów i deklarację działek.

Jeżeli dotychczasowy właściciel uczestniczy w ekoschematach, zobowiązaniach rolno-środowiskowo-klimatycznych, płatnościach ekologicznych albo innych programach wieloletnich, przed aktem trzeba sprawdzić zasady zmiany posiadacza i ewentualnego przejęcia zobowiązań. UKUR i system płatności ARiMR to dwa odrębne reżimy: zgodność transakcji z UKUR nie przesądza jeszcze o prawie do dopłat.

Co powinno znaleźć się w akcie notarialnym?

Umowa dożywocia przenosząca własność nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Akt powinien dokładnie oznaczać nieruchomości, księgi wieczyste, działki ewidencyjne, budynki, stan własności i posiadania, sposób wydania gospodarstwa oraz osoby, na rzecz których ustanawiane jest dożywocie.

Zakres świadczeń warto opisać konkretnie: miejsce zamieszkania dożywotników, koszty utrzymania, żywność, media, opał, leki, leczenie, transport, pielęgnację w chorobie, pomoc osób trzecich, utrzymanie zwierząt oraz korzystanie z ogrodu, garażu czy budynków gospodarczych. Można również uregulować służebność mieszkania, użytkowanie określonych części nieruchomości albo dodatkowe świadczenia pieniężne i rzeczowe.

Jeżeli relacje między stronami pogorszą się tak, że nie można wymagać dalszego pozostawania w bezpośredniej styczności, sąd może na żądanie jednej ze stron zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia z dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą ich wartości. W wyjątkowych wypadkach, gdy dożywotnik był zbywcą nieruchomości, możliwe jest także rozwiązanie umowy o dożywocie.

Co sprawdzić przed podpisaniem dożywocia dotyczącego gospodarstwa?

• Własność i skład gospodarstwa: księgi wieczyste, działki ewidencyjne, powierzchnię użytków rolnych oraz to, kto jest właścicielem lub współwłaścicielem poszczególnych nieruchomości.
• Status nieruchomości: czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu UKUR i czy ustawa w ogóle ma do niej zastosowanie.
• Relację z każdym zbywcą: dokładny stopień pokrewieństwa lub powinowactwa, bez opierania się na potocznych określeniach rodzinnych.
• Podstawę nabycia: status rolnika indywidualnego, wyjątek ustawowy albo potrzebę wcześniejszej zgody Dyrektora Generalnego KOWR.
• Uprawnienia KOWR przy dożywociu: czy w danej konfiguracji powstanie prawo nabycia z art. 4 i kto będzie zobowiązany do zawiadomienia KOWR.
• Plan na pierwsze 5 lat: kto będzie osobiście prowadził gospodarstwo, czy planowana jest dzierżawa, użyczenie, zbycie części gruntów lub inna forma oddania ich w posiadanie.
• Dopłaty i zobowiązania ARiMR: kto faktycznie użytkuje grunty, kto będzie je posiadał na wymagany dzień oraz czy trwają zobowiązania wieloletnie wymagające osobnych czynności.

FAQ

Czy nabywca gospodarstwa od osoby bliskiej musi prowadzić je przez 5 lat?

Co do zasady tak, jeżeli do nabytej nieruchomości ma zastosowanie UKUR i nie zachodzi odrębny wyjątek z art. 2b. Sam fakt nabycia od osoby bliskiej nie daje dziś ogólnego zwolnienia. Szczególne zwolnienie dotyczące nabycia od osoby bliskiej ma charakter historyczny i odnosi się do nabyć z okresu od 30 kwietnia 2016 r. do 25 czerwca 2019 r.

Czy rodzina może wydzierżawić przejęte gospodarstwo zaraz po dożywociu?

Nie można odpowiedzieć na to wyłącznie słowem „rodzina”. Art. 2b pozwala aktualnemu właścicielowi skorzystać z wyjątku, gdy oddaje nieruchomość w posiadanie osobie bliskiej w ustawowym rozumieniu. Przy dzierżawie na rzecz innej osoby przed upływem 5 lat trzeba zbadać pozostałe wyjątki albo potrzebę zgody KOWR.

Czym różni się wyjątek dla osoby bliskiej przy nabyciu od wyjątku przy późniejszym zbyciu?

Przy nabyciu osoba bliska może korzystać z wyjątku od zasady, że nabywcą powinien być rolnik indywidualny, a przy umowie innej niż sprzedaż może również nie wystąpić prawo nabycia KOWR. Po nabyciu ta sama osoba co do zasady podlega jednak własnym obowiązkom z art. 2b. Wyjątek pozwalający zbyć lub oddać nieruchomość osobie bliskiej przed upływem 5 lat dotyczy aktualnego właściciela dokonującego takiej czynności.

Czy KOWR zawsze ma prawo nabycia przy umowie dożywocia?

Nie. Dożywocie jest umową inną niż sprzedaż, więc mieści się w mechanizmie prawa nabycia z art. 4 UKUR, ale ustawa przewiduje wyjątki. Prawo nabycia KOWR nie przysługuje m.in. przy nabyciu przez osobę bliską zbywcy oraz przy nabyciu dokonanym za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR na podstawie art. 2a ust. 4.

Kto otrzyma dopłaty ARiMR po przekazaniu gospodarstwa?

Osoba spełniająca warunki konkretnej płatności, faktycznie prowadząca wymaganą działalność i posiadająca deklarowane grunty na podstawie tytułu prawnego w wymaganym terminie. W kampanii 2026 przy płatnościach, dla których warunkiem jest posiadanie gruntu, kluczowy jest dzień 31 maja. Sam akt własności nie przenosi automatycznie prawa do płatności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 908–916 – ISAP
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. 2026 poz. 941 – ELI
3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „Zgody na nabycie nieruchomości rolnych” – gov.pl
4. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „Pierwokup i nabycie nieruchomości rolnych” – gov.pl
5. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej” – gov.pl
6. Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, „Ogólne zasady przyznawania płatności w roku 2026” – gov.pl