Kategoria: Obrót ziemią

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup działki rolnej od dłużnika KRUS

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2016-10-24

Interesuje mnie zakup działki rolnej z zadłużeniem z tytułu niezapłaconych składek KRUS. Sprzedający zaproponował spisanie umowy przedwstępnej na kwotę zadłużenia (czyli 3/4 ceny, której żąda), wtedy on spłaci zadłużenie w KRUS, a następnie mielibyśmy się spotkać u notariusza, gdzie ja dopłacę resztę i spiszemy akt notarialny. Czy to bezpieczna procedura? Czy nie będzie lepiej, jeżeli kupię działkę z zadłużeniem i to ja spłacę dług w KRUS? Jak sprawdzić, czy nie ma innych wierzytelności na tej działce i czy kwota zadłużenia w KRUS nie jest na przykład większa?

 

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Witam Państwa, oczywiście porada prawna okazała się przydatna i skuteczna. Już za parę dni rozpoczynamy proces przekształcania naszej spółdzielni we wspólnotę mieszkaniową. Dziękujemy za okazaną pomoc i pozdrawiam
Edward, 60 lat, emeryt straży granicznej
Bardzo serdecznie dziękuję Pani oraz osobą pomagającym w mojej sprawie. Za tak szczegółowe i dokładne wyjaśnienie problemu poparte wieloma przepisami prawa. W razie czego będę się kontaktował w przyszłości. Pozdrawiam serdecznie.
Mateusz, 35 lat, poligraf
Serdecznie dziękuję za pomoc. Jeżeli tylko będę miała jakikolwiek wątpliwości natury prawnej, na pewno skorzystam ponownie z serwisu wdzięczna za porady i wskazówki.
Renata
 Jestem zadowolony z odpowiedzi dodatkowej. 
Zbigniew, inżynier, 87 lat
Bardzo szybka i rzetelna odpowiedź. Profesjonalne podejście do klienta. Możliwość zadawania dodatkowych pytań jest niewątpliwie wielkim atutem usługi. Dziękuję za zajęcie się moją sprawą.
Emilia, 41 lat
Bardzo dobra, konkretna porada. Fachowe wyjaśnienie sytuacji przystępnym językiem. Szybkie odpowiedzi na pytania dodatkowe. Informacje, które otrzymałem były bardzo pomocne. Oparcie jakie otrzymałem w fachowej poradzie podziałało uspokajająco. Serdecznie dziękuję serwisowi i panu Panie Marcinie. Pozdrawiam.
Włodzimierz
Porada (analiza prawna) została bardzo szybko i fachowo zrealizowana, a treść przedstawionej analizy jest całkowicie jasna dla osoby niebędącej prawnikiem.
Paweł, nauczyciel akademicki, 64 lata
Szybko, wyczerpująco, kompleksowo, wraz z interpretacją DKIS. Bardzo dziękuję
Grzegorz, urzędnik, 41 lat
Szybkość odpowiedzi, cena porady, mozliwość zadawania pytań dodatkowych. 
Emilia, 30 lat, rolnik

Andrzej
Dziękuję za wyczerpujące informacje 
Elżbieta
Dziękuję za bardzo szczegółowe, rzeczowe i fachowe poradnictwo w przedłożonej sprawie. Porada Pana rzuciła nam dużo światła i jesteśmy wdzięczni.
Zbigniew, 74 lata
Zrozumiałem sprawę na tyle by zastanowić się, o przeprowadzenie postępowania spadkowego, po zmarłych rodzicach. Postraszę chociaż nikczemnika że to zrobię ,czy to zrobię to przekalkuluję na ile gra warta świeczki. Dziękuje.
Stanisław
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź . Wszystkim polecam korzystanie z EPorady24.
 
Maria
Witam. Miałam obawy co do porad internetowych ale zależało mi na czasie więc postanowiłam spróbować i nie żałuję, profesjonalne podejście do sprawy ,wszystko wyjaśnione i pomocne polecam.
Małgorzata
Bardzo obszerna i szczera do bólu opinia. Dokładnie tego co potrzebowałem. Bez owijania w bawełnę, bardzo konkretnie i obszernie. Na mały minus pytanie dodatkowe złożone jako uzupełnienie zostały pominięte.
Maciej
Dziękuję bardzo za szybkie odpowiedzi i wyczerpujące informacje dotyczące mojej sprawy.
Mirosław
Jestem zadowolona z Waszych usług, już 2-gi raz dostaję odpowiedź, która jest wyczerpująca, napisana zrozumiałym (dla nie prawnika ) językiem i w ciągu doby, Trzymacie poziom już 10 lat i oby tak dalej. 
Krystyna, inżynier, 70 lat
Wszystko jest na najwyższym poziomie
Sebastian, 44 lata, mechanik samochodowy
Bardzo wysoko oceniam współpracę z serwisem , odpowiedz prawnika była wyczerpująca i rzetelna . 
Edyta
Dziękuję bardzo za odpowiedź. Rozwiała moje wątpliwości. Pomogła mi w rozwiązaniu problemu.
Anna
W ciągu niespełna godziny otrzymałem wyczerpującą odpowiedź, a to bez wychodzenia z domu i \"szukania\" prawników. .
Roman, emeryt, 72 lata
Bardzo sprawnie i na temat.
Klaudiusz
Szybka odpowiedź, która została przesłana następnego dnia, to największy atut. Muszę też przyznać, że informacje były rzetelnie i wyczerpująco przedstawione. Dla mnie to wygodna forma rozwiewania wszelkich wątpliwości prawnych towarzyszących sprawom biznesowym - nie tracę czasu a koszty akceptowalne. 
Ewa
Błyskawiczna reakcja, gotowość do niezwykle wnikliwego pochylenia się nad problemem, cierpliwe wyjaśnianie tematów trudnych dla laika, a reasumując - bardzo profesjonalna opieka nad klientem - to może zasługiwać tylko na najwyższą ocenę!
Katarzyna, 53 lata
Bardzo dziękuję - szybko i profesjonalnie.
Beata
Po raz kolejny bardzo rzetelna i wyczerpująca odpowiedz na pytania.
Przemysław
Bardzo polecam ten serwis. Odpowiedzi otrzymałam szybko i rzetelnie podparte przepisami. 
Małgorzata
Jestem bardzo zadowolona z pomocy którą uzyskałam na portalu. Odpowiedź otrzymałam w ekspresowym tempie płacąc za to niewiele ponad 80 zł. Wiadomość którą dostałam była wyczerpująca, wszystkie informacje zostały przekazane w sposób jasny i zrozumiały. Dodatkowo były umieszczone wyroki SN z przeszłości na których mogłam się oprzeć. Polecam każdemu.
Katarzyna, 29 lat
Odpowiedz wyczerpująca,ale jak to zwykle bywa rodzą się następne pytania.
Bogusław

Z jednej strony to dobrze, że o swym zadłużeniu informuje (aktualny) właściciel odnośnej nieruchomości; ustawowe określenie nieruchomości zawarto w art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.). Z drugiej strony doświadczenie uczy, że część (i to całkiem sporo) osób ma zadłużenie różnego rodzaju (w różnych podmiotach – nie tylko publicznych). Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (KRUS) jest ubezpieczalnią publiczną – czymś podobnym do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Do zadłużenia wobec takich instytucji stosuje się (wprost albo odpowiednio) przepisy o zobowiązaniach podatkowych. Podatki gruntowe (od nieruchomości oraz rolny) płaci się na rzecz gmin, ale to nie są wszystkie rodzaje podatków.

Właściciel owej nieruchomości mógłby kogoś (np. Pana) upoważnić do pozyskania informacji na temat jego zadłużenia – przynajmniej w podmiotach prawa publicznego (ubezpieczeniowych, podatkowych, może w „agencjach rolnych”); przydałby się podpis z notarialnie (albo urzędowo) poświadczonym podpisem na upoważnieniu – będącym czymś w rodzaju pełnomocnictwa (art. 98 i następne K.c.). Samodzielne pozyskiwanie informacji prawdopodobnie przebiegałoby sprawniej od (zapewne dosłownie) chodzenia z rolnikiem po różnych instytucjach (np. KRUS, właściwy urząd gminy, urząd skarbowy).

Regułą jest ujawnianie hipotek przymusowych (dość częstych w przypadku zobowiązań podatkowych oraz o podobnym statusie) we właściwych księgach wieczystych – prowadzonych dla nieruchomości, które zostają tak obciążone. Taką regułę (wynikającą z orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego) zawarto wreszcie w Ordynacji podatkowej. Kiedyś było z tym o wiele gorzej – w obrocie rzeczami (zwłaszcza nieruchomościami) bardzo przydawało się okazywanie (w miarę niedawno wystawionych) zaświadczeń z określonych podmiotów (np. z urzędu skarbowego, ponieważ w urzędach skarbowych „ogniskuje się” egzekwowanie zobowiązań podatkowych oraz podobnych). Również teraz takie zaświadczenia się przydają, ponieważ zdarzają się zobowiązania, których jeszcze nie ujawniono w księgach wieczystych (np. hipoteka lub zajęcie komornicze).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Dłużnikiem (najprawdopodobniej) jest właściciel odnośnej nieruchomości, której miałaby dotyczyć rozważana umowa sprzedaży (art. 535 i następne K.c.). Dłużnikiem (podobnie jak wierzycielem) jest podmiot prawa, a nie rzecz (np. nieruchomość). Zasadą jest odpowiedzialność osobista dłużnika za zobowiązania własne – niekiedy odpowiada się za zobowiązania cudze (np. w przypadku poręczenia lub w związku z przyjęciem zadłużonego spadku). Czasami występuje odpowiedzialność rzeczowa; chodzi w niej o to, że na jakimś przedmiocie (odpowiednio cennym) zostaje ustanowione zabezpieczenie – w Polsce na nieruchomościach ustanawia się hipoteki. Hipotekę zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.), ale dokładniej ją uregulowano w ustawie o księgach wieczystych i hipotece – nawet pobieżna lektura początkowych przepisów tej ustawy ukazuje duże znaczenie ksiąg wieczystych oraz związanych z nimi zasad prawnych (np.: wiara publiczna, domniemanie znajomości treści ksiąg wieczystych). Hipoteka jest jednocześnie zabezpieczeniem wierzytelności oraz obciążeniem prawa własności – obciążenie takie ujawnia się w dziale IV (poszczególnych) ksiąg wieczystych (w dziale III ujawniane są różne inne obciążenia, np. zajęcia komornicze oraz roszczenia, np. roszczenie z umowy przedwstępnej). Wprawdzie nieruchomość (jako rzecz) „zahipotekowana” nie jest dłużnikiem, ale z istoty hipoteki wynika to, że każdorazowy właściciel nieruchomości hipotecznie obciążonej odpowiada rzeczowo (czyli z danej nieruchomości) za dług, którego spłatę zabezpiecza określona hipoteka. Również (względnie) nowa koncepcja ogólna hipoteki sprawia, że w wielu przypadkach z treści samej księgi wieczystej może być trudno zorientować się w wartości hipoteki – czasami część długu spłacono lub wyegzekwowano w inny sposób (np. przez egzekucję z innej rzeczy). Wierzyciel hipoteczny (czyli taki, którego wierzytelność zabezpieczono hipoteką) jest uprawniony dochodzić tak zabezpieczonych roszczeń niezależnie od zmiany właściciela nieruchomości – jej właściciel ma wybór: znosić egzekucję z tak obciążonej nieruchomości lub spłacić zabezpieczone zobowiązanie (oczywiście, dbając o doprowadzenie do wykreślenia hipoteki, związanej z długiem spłaconym).

Jak widać, przydaje się sprawdzanie treści ksiąg wieczystych, np. przy pomocy internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych. Dbałość o Pańskie uprawnienia przemawiałaby za sprawdzeniem stanu prawnego – nie tylko wpisów, ale również wzmianek (czyli „sygnałów” o wnioskach – na możliwie krótko przed (ewentualnym) podpisaniem umowy (czy to przenoszącej własność, czy to przedwstępnej). Współczesna technika ułatwia takie sprawdzanie samodzielnie (przez internet), ale można by poprosić notariusza o sprawdzenie stanu księgi wieczystej (być może już po odczytaniu aktu notarialnego z treścią umowy, a przed podpisaniem, zwłaszcza przez Pana).

Regułą (wyrażoną w artykule 155 K.c.) jest to, że różne umowy (w tym umowa sprzedaży) skutkują przeniesieniem własności (art. 140 K.c.) ze zbywcy na nabywcę. Na tym polega tak zwany podwójny skutek takich umów: obok skutku zobowiązaniowego (właściwego danemu rodzajowi umowy) jest skutek rzeczowy – w postaci przeniesienia własności.

Możliwe jest zawarcie umowy przedwstępnej (art. 389 i następne K.c.), czyli zobowiązującej do przeniesienia własności – w takim przypadku właścicielem danej rzeczy (np. nieruchomości) pozostaje (potencjalny) zbywca, aż do zawarcia umowy przyrzeczonej (wykonawczej) albo do uprawomocnienia się orzeczenia merytorycznego w ewentualnej przyszłej sprawie sądowej (art. 64 K.c. o zastępczym oświadczeniu woli). Jeżeli umowa (np. umowa sprzedaży) dotyczy nieruchomości, to umowy – w tym umowa zobowiązująca (przedwstępna) powinny zostać zawarte w formie aktu notarialnego (art. 158 K.c.); chodzi o wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.), który jest złagodzony w przypadku umów przedwstępnych (umowa przedwstępna pozostaje ważna, ale uprawnienia nabywcy są osłabione). Proszę zwrócić szczególną uwagę na treść artykułu 390 K.c.:

„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.”

Dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej (albo z podpisami oficjalnie poświadczonymi), ale proszę liczyć się z problemami – zwłaszcza z brakiem roszczenia o przeniesienie własności – w przypadku niezachowania formy aktu notarialnego. Zawarta we właściwej formie prawnej umowa przedwstępna (zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości) może zostać ujawniona w księdze wieczystej – należy o to wnioskować odrębnie (samodzielnie albo w akcie notarialnym z treścią takiej umowy), ponieważ z mocy prawa notariusz ma obowiązek kierować wnioski o zmianę właściciela w księdze wieczystej (w związku z umową przenoszącą własność).

Dopóki dłużnik pozostanie właścicielem owej nieruchomości, dopóty będzie mogła być prowadzona wobec niego egzekucja (również z uwagi na inne zobowiązania), także z odnośnej nieruchomości. Dotyczyć to mogłoby również sytuacji po ewentualnym zawarciu umowy przedwstępnej. Pieniądze zapłacone właścicielowi owej nieruchomości staną się jego pieniędzmi – będzie mógł nimi dowolnie dysponować (art. 140 K.c.), ewentualnie będzie mogła być wobec niego prowadzona egzekucja co do owych pieniędzy.

Bardzo trudno jest doradzać albo odradzać dokładne czynności. Zachęcam Pana do ostrożności, ponieważ doświadczenie odwieczne uczy, że łatwiej jest coś (np. pieniądze) dać, niż odzyskać.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z obrotem ziemią?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Dzierżawa gruntu dla osoby niebędącej rolnikiem


Jestem właścicielem gruntów 70 ha zakupionych od ANR. Grunty te mam zamiar wydzierżawić osobie obcej niebędącej rolnikiem (uczestniczy w kursie rolniczym) dotychczas pracującej w instytucji. Czy to jest możliwe w świetle nowych ustaw i różnych przepisów ANR?

Obrót ziemią rolną na terenie jednej wsi


Jestem płatnikiem podatku rolnego. Posiadam działkę budowlaną i działkę w części budowlaną i w części rolną o łącznej powierzchni ok. 50 a. Czy w świetle obowiązujących obecnie przepisów obrotu ziemią mogę nabyć działkę rolną o powierzchni ok. 7 a znajdującą się na terenie mojej wsi?

Zakup gospodarstwa rolnego przeddzień wejścia w życie nowych przepisów


Oto moje pytania: 1. Czy do końca kwietnia br. osoba niebędąca rolnikiem może nabyć nieruchomość rolną ok. 3 ha z budynkami od osoby fizycznej? Czy są jakieś ograniczenia? Jeśli podpiszę umowę przedwstępną w kwietniu, czy umowa przyrzeczona może być podpisana w maju w świetle zmieniających się przepisów o gospodarce nieruchomościami rolnymi? 3. Jak najlepiej rozwiązać w transakcji kupna nieruchomości fakt, że nieruchomość jest obciążona hipoteką z tytułu udzielonej pożyczki sprzedającemu przez osobę fizyczną? Chodzi o to, abym jako kupujący był wolny od wszelkich zobowiązań zbywcy.

Zakup działki rolnej przez kilka osób z rodziny


Chciałam nabyć nieruchomość dom z działką o powierzchni 1,45 ha, nie będąc rolnikiem oraz nie mieszkając w danej gminie. Wiem, że weszła w życie nowa ustawa i mogę nabyć 30 arów działki rolnej, a z budynkiem do 50 arów. Czy resztę działki mogłyby nabyć moje pełnoletnie dzieci (mieszkające pod jednym adresem ze mną)? Chcemy mieć na własność całą nieruchomość.

Dzierżawa gruntu rolnego na cele rolnicze a podatek dochodowy


Jestem na emeryturze rolniczej, posiadam gospodarstwo rolne o pow. 30 ha, którego współwłaścicielkami w udziale po 1/3 są dwie dorosłe córki (spadek po zmarłym mężu). Podatek rolny wystawiony jest łącznie na mnie i 2 współpodatniczki od całości gruntów, płacę ja. W 2015 wydzierżawiłyśmy notarialnie 24 ha innemu rolnikowi na cel produkcji roślinnej. Pierwsza płatność za dzierżawę nastąpiła w ubiegłym roku. W umowie dzierżawy zapisano, że to sąsiad, który dzierżawił, będzie płacił podatek rolny, niestety gmina nie wyraziła zgody, tłumacząc, że to niezgodne z obowiązującymi przepisami. Czy rzeczywiście tak jest? I co z podatkiem dochodowym, czy mamy go płacić? Wyczytałam, że jeśli oddaję grunty w dzierżawę na cele rolne, to nie płacę podatku dochodowego, ale chciałabym się upewnić, czy tak faktycznie jest.

Sprzedaż nieruchomości rolnej z budynek przeznaczonym do działalności gospodarczej - bez podatku


Zakupiłem 4-hektarowe gospodarstwo rolne z budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym. W planie zagospodarowywania część z budynkami widnieje jako RM zabudowa zagrodowa, a pozostała część to użytki rolne. Na 20 m2 budynku gospodarczego zarejestrowałem działalność gospodarczą. Chciałbym teraz sprzedać całą nieruchomość jeszcze przed upływem 5 lat. Czy wobec tego będę musiał zapłacić podatek 19% od całego dochodu, czy tylko od tych 20 m2 użytkowanych w działalności? Jak wyliczyć wartość tej części? Dodam jeszcze, że nowy nabywca ma zamiar nadal użytkować te 20 m2 w działalności, a resztę pozostawia do użytku rolnego.

Uzyskanie pozytywnej decyzji od ANR na zakup ziemi


Chciałbym zakupić ziemię rolną o pow 1,2 h. Nie jestem rolnikiem. Spełniam tylko jeden warunek, a mianowicie zamieszkuje na terenie gminy wiejskiej powyżej 5 lat. Co zrobić, jak wypełnić wniosek do ANR, aby uzyskać pozytywną decyzję? Jakie są warunki zakupu ziemi rolnej?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »