Zakup działki rolnej od dłużnika KRUS

Zakup działki rolnej od dłużnika KRUS — gdzie powstaje ryzyko?

Sam fakt, że właściciel działki ma zaległości w KRUS, nie oznacza jeszcze, że kupujący przejmie jego osobisty dług. Dłużnikiem pozostaje sprzedający. Inaczej należy jednak ocenić sytuację, gdy zadłużenie zostało zabezpieczone hipoteką przymusową albo gdy w księdze wieczystej widnieje wzmianka o wniosku o wpis takiego zabezpieczenia. Wtedy problem nie dotyczy już tylko osoby sprzedającego, ale również samej nieruchomości.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Jeżeli obciąża nieruchomość, wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z tej nieruchomości bez względu na to, kto stał się jej właścicielem. Dlatego kupno działki „z długiem” może być bezpieczne tylko wtedy, gdy w akcie notarialnym i w dokumentach do transakcji precyzyjnie określi się, kto, kiedy i z jakich pieniędzy spłaca wierzyciela oraz jak zostanie doprowadzone do wykreślenia hipoteki.

Szczegółowe zasady opisujemy osobno: spłata hipoteki przy transakcji.

W praktyce szczególnie ryzykowny jest schemat, w którym kupujący zawiera zwykłą umowę przedwstępną, przekazuje sprzedającemu dużą część ceny, a następnie liczy, że sprzedający dobrowolnie spłaci KRUS i stawi się u notariusza. Po przekazaniu pieniędzy środki stają się majątkiem sprzedającego i mogą zostać wydane inaczej albo zajęte przez innych wierzycieli.

Jak sprawdzić zadłużenie sprzedającego i stan prawny działki?

Kupujący powinien zacząć od numeru księgi wieczystej. Księgę można sprawdzić w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, znając jej pełny numer. Należy przeanalizować nie tylko wpisy, ale także wzmianki. Wzmianka sygnalizuje, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek, który może dopiero zostać rozpoznany. To ważne, bo hipoteka albo zajęcie mogą pojawić się w księdze już po pierwszym sprawdzeniu, ale z pierwszeństwem wynikającym z wcześniejszego wniosku.

Najważniejsze są:

• dział I-O i I-Sp — oznaczenie nieruchomości oraz prawa związane z własnością,
• dział II — kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym,
• dział III — roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia, egzekucje, służebności i wzmianki,
• dział IV — hipoteki, w tym hipoteki przymusowe zabezpieczające zaległości publicznoprawne.

Sama księga wieczysta nie daje jednak pełnego obrazu wszystkich zobowiązań sprzedającego. Warto żądać od właściciela aktualnych dokumentów: zaświadczenia z KRUS o niezaleganiu albo o wysokości zadłużenia, zaświadczenia z gminy o podatku rolnym i podatku od nieruchomości, a w razie potrzeby także dokumentów z urzędu skarbowego, ZUS lub od komornika. Kupujący co do zasady nie uzyska takich danych samodzielnie bez udziału lub upoważnienia sprzedającego.

W przypadku KRUS istotne jest, aby dokument obejmował aktualne saldo, odsetki i koszty oraz wskazywał, czy zadłużenie jest zabezpieczone hipoteką. Zaświadczenie wydawane jest co do zasady bez zbędnej zwłoki, nie później niż w terminie 7 dni, ale przed jego wydaniem KRUS może prowadzić postępowanie wyjaśniające.

Ujawnienie hipotek przymusowych przed zakupem nieruchomości

Zaległości wobec KRUS, podobnie jak inne zaległości publicznoprawne, mogą prowadzić do egzekucji administracyjnej i do ustanowienia zabezpieczeń. W praktyce najistotniejsza dla kupującego jest hipoteka przymusowa ujawniona w dziale IV księgi wieczystej. Jeżeli hipoteka jest wpisana, nabywca powinien przyjąć, że nieruchomość odpowiada za zabezpieczoną wierzytelność aż do skutecznego wykreślenia wpisu.

Nie wystarczy ustne zapewnienie sprzedającego, że dług „zaraz zostanie spłacony”. Trzeba ustalić dokładną kwotę zadłużenia, numer rachunku wierzyciela, podstawę zabezpieczenia, a następnie dopilnować dokumentu pozwalającego wykreślić hipotekę. W zależności od sytuacji może to być zgoda wierzyciela na wykreślenie hipoteki albo inny dokument wymagany przez sąd wieczystoksięgowy.

Podobną ostrożność należy zachować, gdy w dziale III pojawia się zajęcie komornicze, ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego albo roszczenie osoby trzeciej. Takie wpisy mogą opóźnić transakcję, zwiększyć ryzyko sporu lub wymagać dodatkowych zgód i dokumentów.

Czy kupić działkę z zadłużeniem i samodzielnie spłacić KRUS?

Najbezpieczniejszy model nie polega na tym, że kupujący najpierw przekazuje pieniądze sprzedającemu, a sprzedający później spłaca KRUS. Bezpieczniejsze jest rozliczenie długu bezpośrednio z ceny sprzedaży, pod kontrolą notariusza i na podstawie aktualnych dokumentów. W akcie notarialnym można wskazać, jaka część ceny zostanie zapłacona na rachunek KRUS lub innego wierzyciela, a jaka część trafi do sprzedającego.

W wielu sprawach warto rozważyć depozyt notarialny albo płatność warunkową. Kupujący może również żądać, aby przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedający dostarczył aktualne zaświadczenia, potwierdzenia spłaty oraz dokumenty pozwalające wykreślić hipotekę. Warunkiem podpisania umowy końcowej powinien być brak nowych wpisów i wzmianek w księdze wieczystej.

Jeżeli sprzedający nie chce przedstawić dokumentów z KRUS, gminy lub urzędu skarbowego, nie chce udzielić upoważnienia do uzyskania informacji albo naciska na szybkie przekazanie pieniędzy poza aktem notarialnym, jest to poważny sygnał ostrzegawczy.

Ograniczenia w obrocie ziemią rolną i rola KOWR

Przy zakupie działki rolnej trzeba sprawdzić nie tylko zadłużenie, ale również przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej powinna być osoba spełniająca wymogi rolnika indywidualnego albo podmiot objęty ustawowym wyjątkiem. W innych przypadkach może być konieczna zgoda Dyrektora Generalnego KOWR.

Z oficjalnych informacji KOWR wynika, że nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR, a nieruchomości o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 ha może co do zasady nabyć każdy zainteresowany. Nie oznacza to jednak, że przy każdej działce rolnej odpadają wszystkie obowiązki i ryzyka. Znaczenie ma powierzchnia nieruchomości, jej przeznaczenie, sposób oznaczenia w ewidencji gruntów, treść księgi wieczystej oraz ewentualne prawa KOWR lub dzierżawcy. Z tym problemem łączy się jeszcze jedno zagadnienie: zakup działki rolnej poniżej 0,3 ha. Może to wpływać na wymagane dokumenty, tryb transakcji oraz obowiązki wobec KOWR.

Przed transakcją notariusz powinien ustalić, czy potrzebna jest zgoda KOWR, czy występuje prawo pierwokupu, a także czy nieruchomość nie podlega szczególnym ograniczeniom. Temat ten ma szczególne znaczenie, gdy kupującym jest osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym.

Jeżeli problem dotyczy także domu lub siedliska położonego na gruncie rolnym, praktyczne znaczenie może mieć również zgoda KOWR przy zakupie działki rolnej i ocena, czy grunt rzeczywiście podlega ograniczeniom obrotu. Przy ocenie sprawy pomocne będzie także szersze omówienie tematu: podział majątku małżonków z ziemią rolną. Może to wpływać na wymagane dokumenty, przebieg transakcji lub zakres odpowiedzialności stron.

Skutki prawne zawarcia umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna jest dopuszczalna i często przydatna, ale jej forma ma kluczowe znaczenie. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego strony mogą zobowiązać się do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. Jeżeli jednak umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie została zawarta w formie aktu notarialnego, kupujący zasadniczo nie uzyska roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 § 2 K.c., lecz będzie mógł dochodzić przede wszystkim odszkodowania w ograniczonym zakresie.

Forma aktu notarialnego wzmacnia pozycję kupującego. Pozwala dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a dodatkowo roszczenie z umowy przedwstępnej może zostać ujawnione w dziale III księgi wieczystej. Nie chroni to jednak automatycznie przed każdym ryzykiem, zwłaszcza przed wcześniejszymi wpisami, hipotekami albo prawami osób trzecich.

W umowie przedwstępnej warto szczegółowo określić: termin zawarcia umowy przyrzeczonej, cenę, sposób spłaty KRUS, obowiązek dostarczenia zaświadczeń, warunek braku nowych obciążeń, konsekwencje niewykonania umowy oraz zasady zwrotu zadatku lub zaliczki. Więcej praktycznych uwag zawiera omówienie, czym jest umowa przedwstępna przy zakupie ziemi.

Co powinno znaleźć się w bezpiecznym akcie notarialnym?

W transakcji z osobą zadłużoną akt notarialny powinien być możliwie konkretny. Nie chodzi wyłącznie o przeniesienie własności, ale także o sposób rozliczenia zadłużenia. W zależności od stanu sprawy w akcie albo w umowie przedwstępnej można przewidzieć między innymi:

• oświadczenie sprzedającego o wszystkich znanych długach, postępowaniach egzekucyjnych i zabezpieczeniach,
• obowiązek przedstawienia aktualnych zaświadczeń z KRUS, gminy i innych instytucji,
• zapłatę części ceny bezpośrednio na rachunek KRUS lub innego wierzyciela,
• zatrzymanie części ceny do czasu uzyskania dokumentu pozwalającego wykreślić hipotekę,
• depozyt notarialny albo inny bezpieczny mechanizm rozliczenia,
• warunek, że przed podpisaniem aktu notariusz ponownie sprawdzi księgę wieczystą i wzmianki,
• obowiązek współdziałania sprzedającego przy wykreśleniu hipoteki i innych obciążeń.

Jeżeli działka jest obciążona hipoteką, sam zakup może być możliwy, ale cena powinna uwzględniać ten fakt. Kupujący musi mieć pewność, że po zapłacie określonej części ceny dług zostanie spłacony, a hipoteka będzie mogła zostać wykreślona. Bez takiego mechanizmu nabywca może zapłacić cenę i nadal pozostać właścicielem nieruchomości obciążonej.

FAQ

Podsumowanie

Zakup działki rolnej od osoby zadłużonej wobec KRUS może być przeprowadzony bezpiecznie, ale nie powinien opierać się na ustnych zapewnieniach sprzedającego. Kluczowe jest sprawdzenie księgi wieczystej, wzmianek, zaświadczeń o zadłużeniu, ograniczeń w obrocie ziemią rolną i projektu aktu notarialnego. Jeżeli cena ma posłużyć do spłaty KRUS, najlepiej rozliczyć ten dług bezpośrednio z ceny, z udziałem notariusza i z dokumentami pozwalającymi wykreślić obciążenia.

Najbardziej ryzykowne jest przekazanie dużej zaliczki lub zadatku sprzedającemu przed pełną weryfikacją zadłużenia. W sprawach z hipoteką, egzekucją, wnioskami w księdze wieczystej albo zgodą KOWR warto przed podpisaniem dokumentów sprawdzić całą konstrukcję transakcji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - tekst jednolity w ISAP.

3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592; informacje KOWR o zgodach na nabycie nieruchomości rolnych - gov.pl/KOWR.

4. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników - ELI/Dziennik Ustaw; informacje KRUS o wydawaniu zaświadczeń - gov.pl/KRUS.