Zakup działki rolnej, ryzyka przy współwłasności i podziale do korzystania

Ograniczenia w nabywaniu gruntów rolnych

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, działkę rolną o powierzchni 1 ha i więcej może nabyć wyłącznie rolnik indywidualny. Jeśli kupujący nie ma takiego statusu, zakup gruntu rolnego o powierzchni powyżej 1 ha (także w ramach współwłasności) nie jest możliwy bez zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Zgoda może zostać udzielona w wyjątkowych sytuacjach określonych w art. 2a ust. 4 ustawy, np. gdy właściciel wykaże brak chętnych rolników na zakup.

Współwłasność a ryzyko inwestycyjne

Sprzedaż jednej dużej działki rolnej kilku osobom z umownym podziałem do korzystania (tzw. podział quoad usum) jest bardzo ryzykowna. Każdy współwłaściciel ma udział w całej nieruchomości, a nie w wydzielonej części. Budynek wybudowany przez jednego z nich stanie się współwłasnością wszystkich, niezależnie od tego, kto poniósł koszty.

Wszystkie decyzje dotyczące nieruchomości (np. budowa, sprzedaż, wynajem) wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, co może znacznie utrudnić jakiekolwiek działania inwestycyjne.

Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności

Prawnik powołał się na przepisy art. 198–209 Kodeksu cywilnego, które określają zasady zarządu rzeczą wspólną, m.in.:

• każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem (art. 198),

• czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich (art. 199),

• współwłaściciele muszą współdziałać w zarządzie (art. 200),

• większość udziałów decyduje o sprawach zwykłego zarządu (art. 201),

• wszyscy mają prawo współposiadania rzeczy wspólnej (art. 206).

Warunki zabudowy i wyłączenie z produkcji rolnej

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oznacza konieczność wystąpienia o decyzję o warunkach zabudowy (WZ). Wymaga to zgody wszystkich współwłaścicieli oraz spełnienia określonych warunków, m.in. tzw. zasady dobrego sąsiedztwa i dostępu do drogi publicznej.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wyłączenie gruntów z produkcji wymaga decyzji administracyjnej, jeśli dotyczą one gleb pochodzenia organicznego. Dla gruntów klasy IVb pochodzenia mineralnego zgoda nie jest wymagana. W niektórych przypadkach konieczne będzie uiszczenie należności i opłat rocznych za wyłączenie z produkcji rolnej.

Procedura uzyskania pozwolenia na budowę

Po uzyskaniu WZ można ubiegać się o pozwolenie na budowę. Jednak jeśli działka jest współwłasnością, zgoda wszystkich współwłaścicieli jest konieczna, a powstały budynek będzie współwłasnością wszystkich nabywców. Dla uniknięcia problemów, podział działki i wyodrębnienie własności przed budową byłoby rozwiązaniem znacznie bezpieczniejszym.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.