Problemy z dzierżawą działki od nadleśnictwa
• Autor: Tomasz Krupiński
Byłem właścicielem domku letniskowego położonego na terenie lasów państwowych, z którymi miałem umowę dzierżawy gruntu na czas nieokreślony z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. W roku 2012 wysłałem zapytanie do nadleśnictwa o ustosunkowanie się do tematu sprzedaży domku, otrzymałem pismo, które stwierdza, że w przypadku sprzedaży domku zostanie zawarta umowa dzierżawy gruntu z nabywcą na tych samych zasadach, które ja posiadałem, i załączono jeszcze wzór przyszłej umowy. W 2015 doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Nadleśnictwo odmówiło podpisania umowy z kupującym ze względu na plany dotyczące tej działki. Po kontakcie z mojej strony zostało mi zasugerowane, że powinienem rozwiązać umowę dzierżawy w celu podpisania umowy z nabywcą. Po rozwiązaniu umowy za porozumienie stron nabywca otrzymał propozycję zawarcia umowy na okres 3 lat niezgodną z pismem nadleśnictwa z 2012 roku. Oddał sprawę do sądu o unieważnienie sprzedaży i mimo podważenia przez sąd, że to ja wprowadziłem go w błąd, sąd orzekł, że sprzedaż jest niemożliwa do realizacji. Poniosłem koszty spore koszty. Teraz otrzymałem pismo z nadleśnictwa, że mam usunąć domek i nasadzenia. Uważam, że wprowadzono mnie w błąd. Jakie mam prawa?
Sprzedaż domku letniskowego położonego na terenie lasów państwowych
Problem sprowadza się do istoty umowy sprzedaży. Zgodnie z przepisem art. 47 § 1 ustawy Kodeks cywilny (K.c.) część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Przepis art. 48 K.c. precyzuje zaś, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.
Jeden z tych wyjątków wprowadza przepis art. 49 § 1 K.c., który wskazuje, że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
Przepis art. 48 K.c. wymaga – dla uznania określonych urządzeń znajdujących się na gruncie za część składową gruntu (będącą w następstwie własnością właściciela gruntu) – istnienia trwałego powiązania urządzenia z gruntem. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że „dla uznania budynku i innego urządzenia za część składową nieruchomości konieczne jest ustalenie istnienia trwałego powiązania z gruntem (…), co musi być dokonywane w oparciu o konkretne okoliczności i obowiązujące przepisy, w szczególności przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)” [A. Kidyba (red.), K. Kopaczyńska-Pieczniak, i in., Kodeks cywilny. Komentarz, tom I. Warszawa 2009).
Budynek znajdujący się na gruncie (w sposób trwały z nim związany - co jest koniecznością w przypadku budynku) jest zatem cywilnoprawną własnością właściciela gruntu.
Co do kwestii zwrotu nasadzeń i nakładów to stosowne regulacje znajdziemy w umowie dzierżawy. Proszę o jej przesłanie celem ustalenia, czy przysługują Panu roszczenia wobec nadleśnictwa o zwrot nakładów.
Zobacz również: Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej
[PRZYCISK_2
Przykłady
Zmienione warunki umowy
Pan Marek przez 20 lat dzierżawił działkę leśną, na której postawił domek letniskowy. Gdy postanowił go sprzedać, nadleśnictwo zapewniło go, że nowy nabywca otrzyma taką samą umowę dzierżawy. Po sprzedaży jednak nadleśnictwo zmieniło warunki i zaoferowało nowemu właścicielowi jedynie 3-letnią dzierżawę, przez co transakcja została podważona w sądzie.
Nakaz rozbiórki
Pani Anna kupiła domek letniskowy z nadzieją na spokojne spędzanie wakacji w lesie. Po podpisaniu umowy nadleśnictwo odmówiło jej przedłużenia dzierżawy, a kilka miesięcy później otrzymała pismo nakazujące rozbiórkę domku i usunięcie nasadzeń, które były częścią poprzedniej umowy.
Niejasne procedury
Pan Krzysztof chciał wydzierżawić działkę leśną na rekreację. Początkowo nadleśnictwo zapewniło go, że po zakończeniu umowy będzie możliwość jej przedłużenia. Po 5 latach dzierżawa wygasła, a zamiast jej przedłużenia otrzymał informację, że działka została przeznaczona na inne cele, mimo że podobne tereny w okolicy wciąż były dzierżawione.
Podsumowanie
Problemy z dzierżawą działek leśnych pokazują, jak niepewna może być sytuacja dzierżawców, nawet jeśli posiadają wieloletnie umowy i pisemne zapewnienia nadleśnictwa. Zmieniające się warunki, nieprzewidywalne decyzje administracyjne i brak konsekwencji w stosowaniu wcześniejszych ustaleń prowadzą do licznych sporów prawnych i finansowych strat. Właściciele domków często zostają postawieni przed koniecznością rozbiórki budynków lub utraty poniesionych nakładów. Brak przejrzystych zasad oraz ich elastyczna interpretacja przez nadleśnictwa sprawiają, że dzierżawa gruntów leśnych wiąże się z dużym ryzykiem, które warto dokładnie przeanalizować przed podjęciem decyzji o inwestycji.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz problem z dzierżawą działki leśnej, niejasnymi warunkami umowy lub decyzją nadleśnictwa, skorzystaj z profesjonalnej porady prawnej online. Oferujemy szybkie i rzetelne konsultacje, analizę umów oraz pomoc w dochodzeniu swoich praw przed sądem i urzędami. Skontaktuj się z nami, a pomożemy Ci znaleźć najlepsze rozwiązanie i uniknąć kosztownych błędów.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Status osoby bezdomnej a współwłasność gospodarstwa rolnego
» Jak zabezpieczyć inwestycję w ziemię rolną przy wsparciu dotacji?
» Dzierżawa gruntu pod reklamę, jak rozliczyć dochód z czynszu?
» Emerytura łączona z ZUS i KRUS, jak uzupełnić brakujące lata składkowe?
» Zakup działki od KOWR – czy można szybko przekazać ją bliskiej osobie, która planuje budowę domu?
