Przekazanie gospodarstwa rolnego synowi bez wykształcenia rolniczego

Kiedy przepisy o obrocie ziemią rolną mają znaczenie?

Przekazanie gospodarstwa rolnego synowi trzeba oceniać przede wszystkim na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa ta reguluje obrót nieruchomościami rolnymi i wprowadza zasadę, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek.

Gospodarstwem rolnym w rozumieniu UKUR jest gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych wynosi co najmniej 1 ha. Jednocześnie ustawy nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Znaczenie może mieć również przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Przed sporządzeniem aktu warto więc ustalić status wszystkich działek, ich powierzchnię, wpisy w księgach wieczystych, dane ewidencji gruntów, przeznaczenie planistyczne, istniejące dzierżawy i obciążenia. Przy planowaniu transakcji przydatne jest także zestawienie kosztów przepisania gospodarstwa rolnego.

Czy syn musi być rolnikiem indywidualnym?

Nie. Jeżeli rodzic przekazuje nieruchomość rolną synowi, zastosowanie ma wyjątek dotyczący osób bliskich. Syn jest zstępnym, a więc osobą bliską zbywcy. Może zatem nabyć nieruchomość rolną od rodzica bez wykazywania, że jest rolnikiem indywidualnym.

Nie musi przed nabyciem spełniać wymogów dotyczących kwalifikacji rolniczych, odpowiedniego okresu zamieszkania w gminie i osobistego prowadzenia gospodarstwa, które składają się na status rolnika indywidualnego. Więcej o samym statusie rolnika wyjaśniamy w materiale o prowadzeniu gospodarstwa bez wykształcenia rolniczego.

Do osób bliskich UKUR zalicza m.in. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów. Jeśli jednak gospodarstwo należy do kilku osób albo nabywców ma być kilku, warunki trzeba ocenić odrębnie dla każdej konkretnej konfiguracji. Szerzej różne sposoby przekazania gospodarstwa synowi omawiamy w osobnym materiale.

Darowizna a zgoda KOWR

Najczęściej gospodarstwo jest przekazywane dziecku przez darowiznę. Ponieważ darowizna obejmuje nieruchomość, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zwykła umowa pisemna nie przeniesie własności gruntu.

Przy typowej darowiźnie od rodzica na rzecz syna nie trzeba uzyskiwać zgody Dyrektora Generalnego KOWR tylko dlatego, że syn nie jest rolnikiem indywidualnym. Ustawowe ograniczenie kręgu nabywców nie ma w takim przypadku zastosowania ze względu na status osoby bliskiej. Również prawo nabycia nieruchomości przez KOWR przy czynnościach innych niż sprzedaż nie przysługuje, gdy nabycie następuje przez osobę bliską zbywcy.

Trzeba jednak odróżnić warunki samego nabycia od obowiązków, które powstają już po przejęciu nieruchomości. To, że syn może otrzymać gospodarstwo bez zgody KOWR i bez kwalifikacji rolniczych, nie oznacza, że po podpisaniu aktu jest automatycznie zwolniony z art. 2b UKUR.

Przy darowiźnie między rodzicem a dzieckiem może znaleźć zastosowanie zwolnienie z podatku od spadków i darowizn dla najbliższej rodziny. Jeżeli darowizna nieruchomości jest dokonywana w formie aktu notarialnego, obdarowany nie składa z tego tytułu odrębnego zgłoszenia SD-Z2. W akcie można też ustanowić np. służebność mieszkania dla rodziców albo uregulować sposób korzystania z zabudowań. Jeżeli rodzic rozważa różne sposoby rozporządzenia majątkiem, warto porównać darowiznę gospodarstwa za życia i testament.

Obowiązki syna przez 5 lat po nabyciu

Po nabyciu gospodarstwa trzeba zastosować art. 2b UKUR. Co do zasady nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia. Jeżeli nabywcą jest osoba fizyczna, gospodarstwo powinno być prowadzone przez nią osobiście.

W tym samym 5-letnim okresie nabyta nieruchomość co do zasady nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Te obowiązki dotyczą również syna, który otrzymał gospodarstwo od rodzica w 2026 r. jako osoba bliska. Rodzinny charakter darowizny zwalnia go z wymogu posiadania statusu rolnika indywidualnego przy nabyciu, ale nie tworzy generalnego zwolnienia z obowiązków nabywcy po nabyciu.

Nie należy przy tym stosować do nowych darowizn historycznego wyjątku odnoszącego się do nieruchomości nabytych od osoby bliskiej w okresie od 30 kwietnia 2016 r. do 25 czerwca 2019 r. Ustawodawca przewidział dla takich wcześniejszych nabyć odrębne rozwiązanie, ale nie oznacza ono zwolnienia syna, który otrzymuje gospodarstwo obecnie.

Rozporządzenie nieruchomością z naruszeniem ustawowych ograniczeń może prowadzić do nieważności czynności. Z kolei niewykonywanie obowiązku osobistego prowadzenia gospodarstwa może w określonych przypadkach skutkować wystąpieniem przez KOWR do sądu o nabycie własności nieruchomości przez Skarb Państwa za zapłatą odpowiadającą jej wartości rynkowej.

Dalsza sprzedaż, dzierżawa i wyjątek dla osoby bliskiej

Art. 2b przewiduje wyjątki od 5-letnich ograniczeń. Jednym z nich jest zbycie albo oddanie nieruchomości w posiadanie osobie bliskiej. Przepis ten pozwala aktualnemu właścicielowi dokonać określonej czynności na rzecz osoby bliskiej bez konieczności uzyskiwania zgody przewidzianej dla wcześniejszego rozporządzenia nieruchomością.

Nie można jednak odwracać znaczenia tego wyjątku. Jeżeli ojciec daruje gospodarstwo synowi, wyjątek pozwala ojcu dokonać rodzinnego przekazania, ale syn staje się nowym nabywcą i co do zasady rozpoczyna własny 5-letni okres obowiązków. Jeżeli później syn przeniesie własność na swoją osobę bliską, np. siostrę albo dziecko, nowy właściciel również co do zasady będzie oceniany jako kolejny nabywca podlegający art. 2b.

Inaczej wygląda planowana sprzedaż, dzierżawa, użyczenie lub inne oddanie nieruchomości w posiadanie osobie obcej przed upływem 5 lat. Jeżeli nie zachodzi inny wyjątek ustawowy, syn powinien wcześniej uzyskać zgodę Dyrektora Generalnego KOWR. Zgoda może być udzielona w przypadkach wskazanych w ustawie, w szczególności gdy przemawia za tym ważny interes nabywcy nieruchomości rolnej lub interes publiczny.

Przy sprzedaży osobie obcej trzeba dodatkowo sprawdzić, czy sam kupujący może nabyć daną nieruchomość zgodnie z art. 2a UKUR. Są to dwa odrębne zagadnienia: ograniczenie dotyczące wcześniejszego rozporządzenia nieruchomością przez syna oraz warunki, które musi spełnić nowy nabywca. Więcej o tym problemie wyjaśnia artykuł dotyczący sprzedaży pola rolnego przed upływem 5 lat od darowizny.

Darowizna a umowa z następcą

Umowa z następcą jest odrębną konstrukcją od darowizny. Na podstawie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników rolnik będący właścicielem albo współwłaścicielem gospodarstwa zobowiązuje się przenieść własność i posiadanie gospodarstwa na osobę młodszą od niego co najmniej o 15 lat z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie pracować w gospodarstwie.

Umowa z następcą oraz umowa przenosząca własność gospodarstwa w jej wykonaniu wymagają formy aktu notarialnego. W przeciwieństwie do zwykłej darowizny samo zawarcie umowy z następcą nie powoduje więc natychmiastowego przeniesienia własności gospodarstwa.

Wybór między darowizną a umową z następcą powinien zależeć od celu rodziny. Darowizna jest odpowiednia, gdy własność ma przejść na syna od razu. Umowa z następcą wiąże przyszłe przeniesienie gospodarstwa m.in. z pracą następcy i nabyciem przez rolnika prawa do odpowiedniego świadczenia. Jeżeli sam obecny właściciel podlega jeszcze 5-letniemu ograniczeniu z art. 2b UKUR, trzeba pamiętać, że ustawowy wyjątek dotyczący przeniesienia własności w wykonaniu umowy z następcą jest obwarowany dodatkowymi warunkami, w tym statusem następcy jako rolnika indywidualnego w chwili nabycia.

FAQ

Czy syn po darowiźnie musi osobiście prowadzić gospodarstwo przez 5 lat?

Co do zasady tak. Jeżeli syn nabywa w 2026 r. nieruchomość rolną podlegającą UKUR, jako osoba fizyczna powinien przez 5 lat od nabycia osobiście prowadzić gospodarstwo, w skład którego weszła ta nieruchomość. Sam fakt nabycia od rodzica jako osoby bliskiej nie stanowi ogólnego zwolnienia z tego obowiązku.

Czy syn może od razu wydzierżawić otrzymaną ziemię?

Nie zawsze. Dzierżawa jest formą oddania nieruchomości w posiadanie innemu podmiotowi. Jeżeli syn chce przed upływem 5 lat wydzierżawić ziemię osobie, wobec której nie działa wyjątek ustawowy, co do zasady potrzebuje zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Ustawa przewiduje natomiast m.in. wyjątek dla oddania nieruchomości w posiadanie osobie bliskiej.

Czy syn może przed upływem 5 lat sprzedać lub podarować grunt osobie bliskiej?

Tak. Art. 2b ust. 4 UKUR przewiduje wyjątek dla zbycia nieruchomości osobie bliskiej. Nie oznacza to jednak, że osoba bliska, która nabędzie własność, zostaje automatycznie zwolniona z obowiązków nabywcy. Co do zasady rozpoczyna ona własny 5-letni okres wynikający z art. 2b.

Kiedy potrzebna jest zgoda KOWR na wcześniejsze rozporządzenie ziemią?

Zgoda jest co do zasady potrzebna, jeżeli przed upływem 5 lat nabywca chce zbyć nieruchomość albo oddać ją w posiadanie innemu podmiotowi i nie zachodzi żaden z wyjątków przewidzianych w ustawie. Dyrektor Generalny KOWR może wyrazić zgodę w przypadkach określonych w art. 2b, m.in. ze względu na ważny interes nabywcy nieruchomości rolnej lub interes publiczny.

Czy brak wykształcenia rolniczego blokuje darowiznę od rodzica?

Nie. Syn jest osobą bliską rodzica, dlatego przy typowej darowiźnie nie musi być rolnikiem indywidualnym ani wykazywać kwalifikacji rolniczych. Trzeba jednak osobno ocenić obowiązki, które powstaną po nabyciu.

Czy przy notarialnej darowiźnie gospodarstwa trzeba składać SD-Z2?

Nie. Jeżeli darowizna nieruchomości jest dokonywana w formie aktu notarialnego, nie składa się odrębnego zgłoszenia SD-Z2. Przy darowiźnie między rodzicem a dzieckiem należy natomiast prawidłowo wykazać pokrewieństwo i podstawę zwolnienia podatkowego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 941 - Dziennik Ustaw
2. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „Obowiązki nabywcy nieruchomości rolnej” - KOWR
3. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, „Zgody na zbycie nieruchomości” - KOWR
4. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1770 - ELI
5. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 478, ze zm. - ELI