Przekazanie gospodarstwa rolnego synowi bez wykształcenia rolniczego

Kiedy przepisy o obrocie ziemią rolną mają znaczenie?

Przekazanie gospodarstwa rolnego synowi trzeba oceniać przede wszystkim na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ustawa ta reguluje obrót nieruchomościami rolnymi i wprowadza zasadę, że nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, chyba że ustawa przewiduje wyjątek.

Na dzień 21 maja 2026 r. gospodarstwem rolnym w rozumieniu tej ustawy jest gospodarstwo, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych wynosi co najmniej 1 ha. Jednocześnie przepisów ustawy nie stosuje się m.in. do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. W praktyce notariusz bada także wypis z ewidencji gruntów, księgę wieczystą i przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, która spełnia kilka warunków naraz: posiada lub dzierżawi nieruchomości rolne o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, ma kwalifikacje rolnicze, od co najmniej 5 lat mieszka w odpowiedniej gminie i przez ten okres osobiście prowadzi gospodarstwo. Więcej o samym statusie rolnika wyjaśnia artykuł o prowadzeniu gospodarstwa bez wykształcenia rolniczego.

Czy syn musi mieć wykształcenie rolnicze, aby otrzymać gospodarstwo?

Nie. Jeżeli rodzic przekazuje gospodarstwo rolne synowi, decydujące znaczenie ma wyjątek dotyczący osób bliskich. Syn jest zstępnym, a więc osobą bliską zbywcy. Z tego powodu nie musi wykazywać kwalifikacji rolniczych, 5-letniego zamieszkania w gminie ani osobistego prowadzenia gospodarstwa, które są wymagane przy statusie rolnika indywidualnego.

Do osób bliskich ustawa zalicza m.in. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, rodziców małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione, ojczyma, macochę oraz pasierbów. Oznacza to, że podobne zasady mogą mieć zastosowanie nie tylko przy przekazaniu gospodarstwa synowi, ale także np. córce, wnukowi, małżonkowi albo rodzeństwu.

Ważne jest jednak prawidłowe ustalenie, kto dokładnie jest zbywcą i kto ma być nabywcą. Jeśli gospodarstwo wchodzi do majątku wspólnego małżonków, jest współwłasnością kilku osób albo ma zostać przekazane jednocześnie kilku nabywcom, notariusz powinien ocenić sytuację każdego z nich.

Darowizna gospodarstwa rolnego na syna

Najczęściej przekazanie gospodarstwa dziecku odbywa się przez umowę darowizny. Ponieważ przedmiotem darowizny jest nieruchomość, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Zwykła umowa pisemna nie przeniesie własności ziemi rolnej.

Darowizna polega na nieodpłatnym przysporzeniu na rzecz obdarowanego. Syn nie płaci rodzicowi ceny za gospodarstwo, ale strony powinny uwzględnić koszty aktu notarialnego, wpisów w księdze wieczystej oraz ewentualne skutki podatkowe. Przy darowiźnie między rodzicem a dzieckiem zastosowanie może mieć zwolnienie dla najbliższej rodziny z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli jednak nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego, obowiązek zgłoszenia nabycia do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 nie obejmuje takiego przypadku.

W akcie notarialnym można dodatkowo uregulować kwestie praktyczne, np. ustanowienie służebności mieszkania dla rodziców, sposób korzystania z zabudowań, termin wydania gospodarstwa czy rozliczenia związane z maszynami rolniczymi. Jeżeli relacje rodzinne są napięte, warto wcześniej rozważyć ryzyka opisane w artykule o odwołaniu darowizny gospodarstwa rolnego.

Czy przy darowiźnie dla syna potrzebna jest zgoda KOWR?

Co do zasady nie. Skoro syn jest osobą bliską zbywcy, ograniczenie polegające na tym, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, nie ma do niego zastosowania. Nie jest więc potrzebne uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego KOWR tylko dlatego, że syn nie ma wykształcenia rolniczego.

Także uprawnienie KOWR do nabycia nieruchomości rolnej przy umowach innych niż sprzedaż nie przysługuje, jeżeli nabycie następuje przez osobę bliską zbywcy. W przypadku sprzedaży ustawa przewiduje również wyłączenie prawa pierwokupu KOWR, gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy.

Zgoda KOWR może natomiast stać się istotna, gdy gospodarstwo ma trafić do osoby spoza kręgu wyjątków ustawowych, np. do osoby obcej, która nie jest rolnikiem indywidualnym. Czynność dokonana niezgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego może być nieważna, dlatego przy nietypowym stanie faktycznym nie należy opierać się wyłącznie na ogólnej zasadzie rodzinnego przekazania ziemi.

Obowiązek prowadzenia gospodarstwa i dalsze zbycie ziemi

Obecnie podstawowy okres, w którym nabywca nieruchomości rolnej ma obowiązek prowadzić gospodarstwo, wynosi 5 lat, a nie 10 lat. W tym okresie nabyta nieruchomość co do zasady nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR.

Ustawa przewiduje jednak wyjątki. Przepisów o 5-letnim prowadzeniu gospodarstwa i zakazie zbycia albo oddania w posiadanie nie stosuje się m.in. do nieruchomości zbywanej lub oddawanej w posiadanie osobie bliskiej. Dlatego przekazanie gospodarstwa synowi przez rodzica nie powinno być automatycznie utożsamiane z obowiązkiem osobistego prowadzenia gospodarstwa przez syna przez 5 lat.

Nie oznacza to jednak pełnej dowolności przy każdej kolejnej transakcji. Jeżeli syn po otrzymaniu gospodarstwa będzie chciał sprzedać ziemię osobie obcej, nabywca i sama transakcja muszą zostać ocenieni według aktualnych przepisów. Osobne znaczenie mogą mieć także podatki, zobowiązania wobec KRUS, dopłaty, umowy dzierżawy oraz treść aktu darowizny. Zobacz również omówienie problemu sprzedaży pola rolnego przed upływem 5 lat od darowizny.

Umowa z następcą zamiast zwykłej darowizny

Drugim rozwiązaniem jest przekazanie gospodarstwa na podstawie umowy z następcą, ale trzeba odróżnić ją od zwykłej darowizny. Umowa z następcą jest szczególną umową uregulowaną w ustawie o ubezpieczeniu społecznym rolników. Rolnik będący właścicielem albo współwłaścicielem gospodarstwa zobowiązuje się przenieść własność i posiadanie gospodarstwa na osobę młodszą od niego co najmniej o 15 lat, z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie pracować w tym gospodarstwie.

Umowa z następcą oraz umowa przenosząca własność gospodarstwa w wykonaniu tej umowy powinny mieć formę aktu notarialnego. Taka umowa może zawierać dodatkowe postanowienia dotyczące wzajemnych świadczeń stron. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, rolnik po przeniesieniu własności gospodarstwa może żądać od następcy świadczeń podobnych do świadczeń z umowy dożywocia, w zakresie uzasadnionym potrzebami rolnika i jego rodziny.

W przypadku syna często prostsza jest darowizna, ponieważ syn korzysta z wyłączenia jako osoba bliska. Umowa z następcą może być natomiast użyteczna, gdy rodzic chce powiązać przyszłe przekazanie gospodarstwa z pracą następcy w gospodarstwie, przejściem na świadczenie emerytalno-rentowe oraz określeniem obowiązków opiekuńczych lub majątkowych.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak przepisy działają w typowych rodzinnych sytuacjach. W praktyce ostateczna ocena zależy od powierzchni, rodzaju gruntów, treści księgi wieczystej i tego, kto dokładnie ma być stroną aktu notarialnego.

FAQ

Czy syn bez wykształcenia rolniczego może dostać gospodarstwo rolne?

Tak. Syn jest zstępnym, a więc osobą bliską zbywcy. Przy przekazaniu gospodarstwa przez rodzica nie musi spełniać wymogów przewidzianych dla rolnika indywidualnego, w tym wymogu kwalifikacji rolniczych.

Czy darowizna gospodarstwa musi być u notariusza?

Tak. Przeniesienie własności nieruchomości, w tym nieruchomości rolnej, wymaga aktu notarialnego. Bez tej formy darowizna ziemi rolnej nie przeniesie własności.

Czy syn musi zgłosić darowiznę gospodarstwa na formularzu SD-Z2?

Jeżeli darowizna nieruchomości jest dokonana w formie aktu notarialnego, obowiązek zgłoszenia nabycia do urzędu skarbowego nie obejmuje takiego przypadku. W praktyce kwestie podatkowe przy akcie notarialnym obsługuje notariusz, ale warto upewnić się, że w akcie prawidłowo opisano stopień pokrewieństwa i podstawę zwolnienia.

Czy KOWR może zablokować darowiznę gospodarstwa dla syna?

Przy typowej darowiźnie od rodzica dla syna zgoda KOWR nie jest wymagana, ponieważ syn jest osobą bliską. KOWR może mieć znaczenie przy transakcjach z osobami spoza rodziny albo przy nietypowych konfiguracjach własnościowych.

Czy syn musi prowadzić gospodarstwo po darowiźnie?

W odniesieniu do przekazania nieruchomości osobie bliskiej nie stosuje się ogólnego obowiązku 5-letniego prowadzenia gospodarstwa ani zakazu zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie. Nie zwalnia to jednak z konieczności sprawdzenia przepisów przy kolejnej transakcji, np. sprzedaży ziemi osobie obcej.

Czym różni się umowa z następcą od darowizny?

Darowizna od razu przenosi własność gospodarstwa na obdarowanego. Umowa z następcą zakłada zobowiązanie do przyszłego przeniesienia gospodarstwa na następcę, który jest młodszy od rolnika co najmniej o 15 lat i ma pracować w gospodarstwie do czasu nabycia przez rolnika prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej.

Podsumowanie

Przekazanie gospodarstwa rolnego synowi bez wykształcenia rolniczego jest dopuszczalne, ponieważ syn należy do kręgu osób bliskich zbywcy. W typowej sytuacji rodzinnej nie trzeba uzyskiwać zgody KOWR tylko z powodu braku kwalifikacji rolniczych syna.

Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest darowizna w formie aktu notarialnego. Alternatywą może być umowa z następcą, ale jest to odrębny instrument, związany z pracą następcy w gospodarstwie i przyszłym przejściem rolnika na emeryturę lub rentę. Przed podpisaniem aktu warto sprawdzić księgę wieczystą, status gruntów, ewentualne obciążenia, dzierżawy, dopłaty oraz skutki podatkowe.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1653 - Dziennik Ustaw
2. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1770 - Dziennik Ustaw
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1837 - Dziennik Ustaw

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.