Budowa stawu retencyjnego na działce rolnej – formalności

Kiedy staw na działce rolnej nie wymaga pozwolenia na budowę?

Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 32 Prawa budowlanego nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę ani zgłoszenia budowlanego budowa stawów i zbiorników wodnych, jeżeli łącznie spełnione są trzy warunki:

• powierzchnia stawu lub zbiornika nie przekracza 1000 m²,
• głębokość nie przekracza 3 m,
• staw jest położony w całości na gruntach rolnych.

W opisanej sytuacji planowany staw ma mieć około 800 m² powierzchni i głębokość do 3 m, a działka ma charakter rolny. Jeżeli cały staw rzeczywiście znajdzie się na gruntach rolnych, inwestycja mieści się w limicie z Prawa budowlanego. Oznacza to, że z punktu widzenia procedury budowlanej nie trzeba składać zgłoszenia budowlanego ani uzyskiwać pozwolenia na budowę.

Nie należy jednak utożsamiać zwolnienia z formalności budowlanych z pełną dowolnością wykonania prac. Staw jest ingerencją w stosunki wodne, dlatego odrębnie trzeba ocenić przepisy Prawa wodnego, przepisy ochrony środowiska, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz ewentualne ograniczenia wynikające z położenia działki.

Zgłoszenie wodnoprawne do Wód Polskich

W przypadku stawów retencyjnych kluczowy jest art. 394 ust. 1 pkt 9 Prawa wodnego. Przepis ten przewiduje zgłoszenie wodnoprawne dla wykonania stawów, które nie są napełniane w ramach usług wodnych, lecz wyłącznie wodami opadowymi, roztopowymi albo gruntowymi, jeżeli spełniają następujące warunki:

• powierzchnia stawu nie przekracza 5000 m²,
• głębokość nie przekracza 3 m od naturalnej powierzchni terenu,
• zasięg oddziaływania nie wykracza poza granice terenu inwestora albo inwestor ma uprzednią pisemną zgodę właścicieli gruntów objętych oddziaływaniem.

Skoro planowany staw ma mieć około 800 m², głębokość do 3 m i ma być zasilany wodami gruntowymi oraz opadowymi, to co do zasady nie wymaga pozwolenia wodnoprawnego, lecz wymaga zgłoszenia wodnoprawnego. Zgłoszenie składa się do właściwego nadzoru wodnego Wód Polskich przed rozpoczęciem robót.

Do zgłoszenia należy przygotować opis celu i zakresu prac, podstawowe parametry stawu, lokalizację z numerem działki i obrębem, planowany termin rozpoczęcia robót, informacje o stanie prawnym nieruchomości, mapę sytuacyjno-wysokościową oraz szkice lub rysunki pozwalające ocenić zakres inwestycji. Trzeba także uiścić opłatę za przyjęcie zgłoszenia wodnoprawnego. Według informacji Wód Polskich opłata ta wynosi obecnie 132,33 zł, a opłata skarbowa za ewentualne pełnomocnictwo wynosi 17 zł.

Jeżeli zgłoszenie jest kompletne, można rozpocząć roboty po 30 dniach od dnia wpływu zgłoszenia do nadzoru wodnego, o ile organ nie wniesie sprzeciwu. Termin ten liczy się od złożenia kompletnego zgłoszenia. Jeżeli Wody Polskie wezwą do uzupełnienia dokumentów, bieg terminu ulega przerwaniu i będzie liczony ponownie zgodnie z zasadami wskazanymi w wezwaniu.

Kiedy może być potrzebne pozwolenie wodnoprawne albo dodatkowe decyzje?

Pozwolenie wodnoprawne może być potrzebne, jeżeli inwestycja wykracza poza zakres zgłoszenia, na przykład gdy staw ma być elementem szerszego systemu poboru, piętrzenia, retencjonowania lub odprowadzania wody, ma być napełniany w sposób inny niż wodami opadowymi, roztopowymi albo gruntowymi, ma oddziaływać na cudze grunty bez wymaganych zgód, wymaga trwałego odwadniania albo powoduje zmianę warunków przepływu wód na gruntach przylegających do cieków.

Trzeba też zweryfikować, czy działka znajduje się na obszarze Natura 2000, w parku narodowym, rezerwacie, parku krajobrazowym, obszarze chronionego krajobrazu, użytku ekologicznym, zespole przyrodniczo-krajobrazowym albo w otulinie takich form ochrony. W takich przypadkach mogą pojawić się dodatkowe ograniczenia, uzgodnienia, a niekiedy obowiązek uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, zwłaszcza gdy inwestycja może znacząco oddziaływać na cele ochrony danego obszaru.

Osobno należy sprawdzić, czy teren nie leży na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, czy na działce nie ma urządzeń melioracji wodnych, rowów, drenów albo urządzeń odwadniających oraz czy prace nie naruszą stosunków wodnych na gruntach sąsiednich. Właściciel gruntu nie może zmieniać stanu wody ze szkodą dla nieruchomości sąsiednich, nawet jeśli sam staw mieści się w limitach powierzchni i głębokości.

Plan miejscowy, grunty rolne i lokalne ograniczenia

Przed rozpoczęciem prac warto wystąpić do gminy o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo sprawdzić, czy działka nie jest objęta szczególnymi zakazami. Zwolnienie z pozwolenia na budowę nie oznacza, że można pominąć ustalenia planu miejscowego, zakazy ochronne, ograniczenia przeciwpowodziowe albo regulacje dotyczące ochrony gruntów rolnych.

Jeżeli plan miejscowy dopuszcza rolnicze wykorzystanie terenu, a staw ma funkcję retencyjną i znajduje się w całości na gruntach rolnych, ryzyko planistyczne jest zwykle mniejsze. Jeżeli jednak staw ma służyć rekreacji, działalności gospodarczej, hodowli ryb albo ma być częścią większego zamierzenia inwestycyjnego, analiza formalna powinna być dokładniejsza.

Czy inwentaryzacja geodezyjna załatwia legalność stawu?

Inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza jest potrzebna jako dokumentacja rzeczywistego położenia i parametrów wykonanego stawu. Geodeta powinien sporządzić dokumentację powykonawczą i przekazać ją do właściwego zasobu geodezyjnego, aby staw został ujawniony na mapach.

Nie jest to jednak zamiennik zgłoszenia wodnoprawnego ani innych wymaganych decyzji. Jeżeli inwestor powinien był dokonać zgłoszenia wodnoprawnego, a tego nie zrobił, późniejsze naniesienie stawu na mapę nie usuwa naruszenia. Dokumentacja geodezyjna pomaga wykazać, co faktycznie wykonano i kiedy, ale sama w sobie nie legalizuje robót wykonanych z pominięciem wymaganych formalności.

Jeżeli staw został wykonany zgodnie z przepisami obowiązującymi w chwili realizacji i inwestor zachował dokumenty potwierdzające legalne przeprowadzenie robót, późniejsza zmiana przepisów co do zasady nie powinna automatycznie czynić istniejącego obiektu nielegalnym. Nowe wymogi mogą jednak mieć znaczenie przy przebudowie, pogłębieniu, powiększeniu, zmianie sposobu korzystania albo przy nowych pracach przy stawie.

Praktyczna kolejność działania przed wykopaniem stawu

1. Sprawdź oznaczenie działki w ewidencji gruntów i upewnij się, że staw będzie położony w całości na gruntach rolnych.
2. Zweryfikuj powierzchnię i głębokość stawu: dla zwolnienia budowlanego znaczenie ma limit 1000 m² i 3 m, a dla zgłoszenia wodnoprawnego limit 5000 m² i 3 m.
3. Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, formy ochrony przyrody, obszary Natura 2000, tereny zalewowe i urządzenia melioracyjne.
4. Przygotuj zgłoszenie wodnoprawne z mapą, szkicami, opisem robót i zasięgiem oddziaływania.
5. Złóż zgłoszenie do właściwego nadzoru wodnego i poczekaj 30 dni od złożenia kompletnego zgłoszenia, chyba że wcześniej otrzymasz zawiadomienie o braku sprzeciwu.
6. Po wykonaniu robót zleć geodecie dokumentację powykonawczą i zachowaj całą dokumentację inwestycji.

FAQ

Podsumowanie

Planowany staw retencyjny o powierzchni około 800 m² i głębokości do 3 m, położony w całości na gruncie rolnym, zwykle nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia budowlanego. Nie oznacza to jednak braku formalności. Najważniejsze jest zgłoszenie wodnoprawne do Wód Polskich, sprawdzenie ograniczeń środowiskowych i planistycznych oraz przygotowanie dokumentacji potwierdzającej parametry i lokalizację inwestycji.

Po zakończeniu robót warto wykonać dokumentację geodezyjną powykonawczą i zachować zgłoszenie, potwierdzenie opłaty, mapy, szkice, korespondencję z organem oraz dokumenty geodezyjne. Taki zestaw dokumentów najlepiej zabezpiecza właściciela na przyszłość, także wtedy, gdy przepisy zostaną później zaostrzone.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414, w szczególności art. 29 ust. 2 pkt 32.
2. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566, w szczególności art. 394 ust. 1 pkt 9.
3. Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie: Zgłoszenie wodnoprawne.
4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko - Dz.U. 2019 poz. 1839.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.