Wezwanie do zapłaty za użytkowanie wieczyste - rozłożenie na raty i przedawnienie

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste i termin płatności

Za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Zgodnie z art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, z góry za dany rok, w terminie do 31 marca każdego roku. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym ustanowiono użytkowanie wieczyste.

Właściwy organ może ustalić inny termin zapłaty, ale wniosek użytkownika wieczystego powinien zostać złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, a nowy termin nie może przekraczać danego roku kalendarzowego. To dotyczy bieżącej opłaty rocznej, a nie automatycznego umorzenia wieloletnich zaległości.

Jeżeli nieruchomość była objęta przekształceniem użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności, trzeba dodatkowo sprawdzić, czy urząd żąda dawnych opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, czy opłat przekształceniowych. Zaległości sprzed przekształcenia mogą nadal istnieć, ale ich wymagalność i przedawnienie należy oceniać oddzielnie.

Kiedy przedawniają się roszczenia z tytułu użytkowania wieczystego?

Zgodnie z treścią art. 117 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Podobna ostrożność jest potrzebna przy sprawach takich jak rozliczenia z organem publicznym, bo roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Po upływie terminu przedawnienia dłużnik może uchylić się od zaspokojenia roszczenia, chyba że skutecznie zrzekł się korzystania z zarzutu przedawnienia.

Aktualne brzmienie art. 118 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

Opłaty roczne za użytkowanie wieczyste są świadczeniami okresowymi. Dlatego roszczenie właściciela gruntu o zapłatę takiej opłaty przedawnia się co do zasady po 3 latach. Bieg terminu rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne, czyli najczęściej od 1 kwietnia danego roku, ponieważ opłata powinna być wniesiona do 31 marca.

W praktyce oznacza to, że na dzień 28 maja 2026 r. opłaty roczne wymagalne 31 marca 2022 r. i wcześniej są co do zasady przedawnione, jeżeli nie doszło do przerwania albo zawieszenia biegu przedawnienia. Opłata za 2023 r. może jeszcze nie być przedawniona, ponieważ przy trzyletnim terminie przedawnienia jego koniec przypada obecnie na ostatni dzień roku kalendarzowego.

Stanowisko o trzyletnim przedawnieniu opłat rocznych potwierdza orzecznictwo. Sąd Okręgowy w Gliwicach w wyroku z dnia 25 listopada 2014 r., sygn. akt XII C 171/14, wskazał, że roszczenie z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste, jako roszczenie okresowe płatne do 31 marca każdego roku, ulega przedawnieniu w terminie 3 lat. Podobny pogląd prezentowano również w orzecznictwie Sądu Najwyższego i Sądu Apelacyjnego w Warszawie.

Czy gmina może żądać zapłaty za wiele lat wstecz?

Urząd może wysłać wezwanie do zapłaty, jeżeli w jego ewidencji widnieje zaległość. Nie oznacza to jednak automatycznie, że cała kwota wskazana w piśmie jest skutecznie dochodzona. Trzeba rozdzielić należności nieprzedawnione od należności, co do których można podnieść zarzut przedawnienia.

Jeżeli sprawa dotyczy osoby fizycznej działającej poza działalnością gospodarczą, trzeba dodatkowo uwzględnić art. 117 § 2¹ Kodeksu cywilnego. Po upływie terminu przedawnienia nie można domagać się zaspokojenia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi. W sporze sądowym ma to istotne znaczenie, choć w korespondencji z urzędem i tak warto wyraźnie wskazać, których lat dotyczy zarzut przedawnienia.

Samo wezwanie do zapłaty wysłane przez gminę nie przerywa biegu przedawnienia. Przedawnienie mogą natomiast przerwać między innymi czynność przed sądem lub innym właściwym organem przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia, wszczęcie mediacji albo uznanie roszczenia przez dłużnika. Dlatego przed odpowiedzią na wezwanie warto sprawdzić, czy wcześniej nie było pozwu, ugody, mediacji, pisemnego uznania długu albo częściowej zapłaty opisanej jako spłata całej zaległości.

Co zrobić po otrzymaniu wezwania do zapłaty?

Po otrzymaniu pisma z urzędu nie należy ograniczać się do ogólnej prośby o raty. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest najpierw ustalenie, za jakie konkretnie lata naliczono opłaty, od jakich dat naliczono odsetki oraz czy urząd doliczył należności już przedawnione.

W odpowiedzi można zażądać szczegółowego rozliczenia, a następnie podnieść zarzut przedawnienia co do konkretnych rocznych opłat. Pismo powinno być jednoznaczne: dłużnik może wskazać, że nie uznaje roszczeń przedawnionych, nie zrzeka się zarzutu przedawnienia i ewentualny wniosek o raty dotyczy wyłącznie kwot nieprzedawnionych albo jest składany z ostrożności.

Jeżeli urząd wyznaczył 7 dni na zapłatę, taki termin w wezwaniu nie skraca ustawowego terminu przedawnienia ani nie pozbawia prawa do zakwestionowania żądania. Może jednak oznaczać, że urząd zapowiada dalsze działania windykacyjne, dlatego reakcja powinna być szybka i precyzyjna.

Wniosek o raty, umorzenie odsetek i ryzyko uznania długu

Prośba o rozłożenie zaległości na raty albo o umorzenie odsetek może być uzasadniona, zwłaszcza gdy część zaległości nie jest przedawniona. Trzeba jednak uważać, aby pismo nie zostało potraktowane jako uznanie całego długu.

Uznanie roszczenia przed upływem terminu przedawnienia może przerwać bieg przedawnienia. Jeżeli natomiast dłużnik składa oświadczenie już po upływie terminu przedawnienia, sąd może badać, czy z treści pisma i okoliczności wynikało także zrzeczenie się zarzutu przedawnienia. Zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne, ale po upływie terminu może być skuteczne.

Nie każdy wniosek o raty automatycznie oznacza zrzeczenie się zarzutu przedawnienia. Znaczenie ma dokładna treść pisma. Jeżeli napisano jedynie, że dłużnik prosi o wyjaśnienie sprawy i ewentualne raty, ryzyko jest mniejsze. Jeżeli jednak pismo zawierało sformułowania typu: uznaję dług w całości, zobowiązuję się spłacić całą zaległość za wszystkie lata, proszę o raty dla całej kwoty - ryzyko jest znacznie większe.

Jeżeli wniosek został już wysłany, warto jak najszybciej złożyć pismo doprecyzowujące. Można wskazać, że wcześniejsza prośba nie oznaczała uznania przedawnionych roszczeń ani zrzeczenia się zarzutu przedawnienia, a ewentualna gotowość spłaty dotyczy tylko należności skutecznie dochodzonych i nieprzedawnionych.

Umorzenie, odroczenie albo rozłożenie na raty należności cywilnoprawnych przysługujących jednostce samorządu terytorialnego zależy od właściwych przepisów i uchwał organu stanowiącego danej jednostki. Przy należnościach związanych z gospodarowaniem nieruchomościami znaczenie mogą mieć także przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o finansach publicznych. Dlatego samo złożenie wniosku nie gwarantuje ulgi.

Odsetki od zaległych opłat

Jeżeli opłata roczna nie została uiszczona w terminie, właściciel gruntu może żądać odsetek za opóźnienie na zasadach Kodeksu cywilnego. Odsetki liczy się od dnia następującego po terminie płatności, czyli najczęściej od 1 kwietnia danego roku, do dnia zapłaty.

Wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie jest zmienna, ponieważ zależy od stopy referencyjnej NBP i wynosi stopę referencyjną NBP powiększoną o 5,5 punktu procentowego. Na dzień 28 maja 2026 r., przy stopie referencyjnej NBP 3,75%, odsetki ustawowe za opóźnienie wynoszą 9,25% w skali roku. Przy starszych zaległościach trzeba stosować stawki obowiązujące w poszczególnych okresach.

Jeżeli należność główna za dany rok jest przedawniona, trzeba osobno ocenić także odsetki. Co do zasady roszczenie o odsetki dzieli los roszczenia głównego w tym sensie, że nie powinno się dochodzić odsetek od należności, której skuteczne dochodzenie jest już zablokowane zarzutem przedawnienia. W piśmie do urzędu warto więc zakwestionować zarówno opłatę główną za przedawnione lata, jak i odsetki naliczone od tych opłat.

FAQ

Podsumowanie

Roszczenia o zapłatę opłat rocznych za użytkowanie wieczyste przedawniają się zasadniczo po 3 latach. Jeżeli gmina żąda zapłaty za kilkanaście lat, nie należy automatycznie zakładać, że cała kwota jest należna. Trzeba ustalić daty wymagalności poszczególnych opłat, sprawdzić, czy doszło do przerwania przedawnienia, i wyraźnie podnieść zarzut przedawnienia wobec konkretnych lat.

Największe ryzyko pojawia się wtedy, gdy dłużnik odpowiada na wezwanie nieprecyzyjną prośbą o raty. Taki wniosek może zostać potraktowany jako uznanie długu, a w niektórych przypadkach także jako zrzeczenie się zarzutu przedawnienia. Dlatego w piśmie do urzędu warto oddzielić kwoty nieprzedawnione od przedawnionych i zastrzec, że nie dochodzi do uznania całości roszczenia.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1071.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399.
3. Ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych - tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1483.
4. Wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 25 listopada 2014 r., sygn. akt XII C 171/14.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 1999 r., sygn. akt II CKN 639/98.
6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 kwietnia 2013 r., sygn. akt I ACa 1337/12.
7. Podstawowe stopy procentowe NBP - aktualna tabela stóp procentowych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.